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前沿拓展：

房貸如何計算

房貸如何計算？
一、房貸利息是購房者向銀行借款，按照銀行規(guī)定利率支付的一種本金利息。利息的計算公式為：利息＝本金×利率×存款期限（也就是時間）。房貸利息計算會因為貸款方式以及房貸還款方式的不同而有所不同。根據房貸還款方式不同，房貸利息計算可分為等額本息和等額本金兩種計算方法。
二、等額本息計算公式：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金，利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。

三、等額本金計算公式：每月還款額＝每月本金＋每月本息，每月本金＝本金／還款月，每月本息＝（本金－累計還款總額）X月利率。計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會隨剩余本金的減少而減少。
2020房貸基準利率是多少？
目前貸款期限5年以上商業(yè)貸款基準利率是4．90％，受限購限貸政策的影響，各地銀行對首套房貸款利率調整力度不同。
全國首套房平均利率為5．38％，利率普遍上浮5％－20％。二套房貸款利率普遍上浮10％－30％。
同期公積金貸款基準利率為3．25％，二套房貸款利率普遍上浮10％。
第2套房界定以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數，已利用公積金貸款或者商業(yè)貸款購房的家庭，再次申請房貸，將視為第2套房。
房貸利率怎么計算？
如果只貸款1年或不足1年的，利率為4.35%;如果貸款是在1至5年，利率為4.75%;如果貸款是在5年以上的，利率為4.90%。
1、利息=貸款額×年利率×期限，這個公式是在期限內按單利計算并且是到期一次性還本付息的計算公式。
2、貸款則不同，一是以月復利計算的；二是分期償還，償還后的那部分本金不在后續(xù)計算利息了。
3、以現行的七折房貸優(yōu)惠計算利息，現在5年期以上基準利率為5.94%，優(yōu)惠后為4.158%，折算為月利率為4.158%/12=0.3465%。

今年以來，我國多地都有在下調房貸利率，這讓房地產政策寬松成為了市場趨勢。我們不難看出，近年來**反復，給很多地方的經濟發(fā)展都帶來了一定的影響。

　　一、多地下調房貸利率

　　近日，全國多地房貸利率迎來下降，多個城市房貸出現放松跡象，貸款發(fā)放速度也在加快。

　　今年以來，不到3個月時間，全國已經有超過60個城市發(fā)布了穩(wěn)樓市相關政策超70次，疊加部委發(fā)布的政策更是近百次。主要政策內容以各種商業(yè)貸款、公積金、人才購房補貼為主，整體看，房地產政策寬松成為市場趨勢，“穩(wěn)”成為關鍵詞。

　　二、房貸利率怎么計算

　　房貸利息的計算公式為：利息=本金×利率×存款期限(也就是時間)。

　　根據一般房貸還款方式的計算公式分為兩種：

　　（一）等額本息計算公式：計算原則，銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。

　　（二）等額本金計算公式：

　　每月還款額=每月本金+每月本息

　　每月本金=本金/還款月數

　　每月本息=（本金-累計還款總額）X月利率

　　計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會隨剩余本金的減少而減少。

　　三、買房貸款最多能貸多少

　　如果個人貸款額度足夠多的話，抵押貸款的額度為評估價的七成。（具體的數額各個銀行的規(guī)定不同。）如果貸款額度不夠房屋貸款的數額，以貸款額度為準。房貸額度取決于以下因素：

　　１、申請銀行貸款額度，受貸款首付比例的影響，通常不能超過房屋總價減去首付款之差。首付比例會根據樓市的狀況進行調整，限購城市和非限購城市會不同，同一地區(qū)不同銀行也有可能不同，建議購房者要全面了解購房地銀**貸政策，選擇合適的銀行申請貸款。

　　２、還款能力主要是指貸款人的月收入，因為月收入直觀地體現了借款人的還貸能力，貸款額度與月收入之間的關系可參照下面的公式：月收入≥房貸月供ｘ２。

　　３、銀行發(fā)放貸款時，會考察貸款房屋的房齡，通常要求是20－25年，比較寬松的會要求30年，較為嚴格的只有15年或10年，房齡大的二手房貸款額度可能會被降低，遇到嚴格的銀行干脆被拒貸，可以說房齡越短，越容易獲得貸款，且額度也比房齡較大的高。

　　４、個人征信可以說是銀行考量借款人的重要標準之一，征信良好是獲得優(yōu)惠利率和貸款的前提條件，有銀行會考察借款人２年內的信用卡征信記錄，和５年內的貸款征信記錄，有的銀行會看更長時期內的征信，要求會有差異，連續(xù)３次、累計６次逾期的嚴重征信不良情況有可能造成貸款被拒。

拓展知識：

房貸如何計算

房貸月供計算方法如下：等額本息計算公式：每月還款額=貸款本金*月利率*1+月利率^還款月數-1+月利率^還款月數-1；等額本金計算公式：每月還款額=每月本金+每月本息；每月本金=本金/還款月。每月本息=本金-累計還款總額X月利率。
房屋貸款，也被稱為房屋抵押貸款，是由購房者向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規(guī)定必須提交的證明文件，貸款銀行經過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。
貸款的貸款期限最長不超過30年，二手房公積金貸款不超過15年；貸款額度是房屋評估值的70%；貸款利率按照****銀行規(guī)定的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，基準年利率根據貸款年限有所變化，以下是2013年最新貸款利率表，（各銀行根據房屋情況利率有所上浮）。
月供指在以銀行按揭方式購置商品房、機動車輛等時，根據貸款協(xié)議的規(guī)定，貸款人應當在還款期間內，每月向貸款銀行支付的月還款額。
貸款銀行為了保證自己的風險，會根據借款人的收入限定貸款額度，要求借款人月房貸月供不得超過月收入的50%。如果購房者的工作非常穩(wěn)定，而且還沒有結婚或者是已婚但暫未生育，那么房貸月供占家庭月收入的比例可以相對高一點，可達到40%—45%。因為在這個時候其實還款人需要的資金開支是比較少的，家庭負擔也較小。

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