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房貸計算器2019提前還

如果說是要貸款買房子的話，那么首先就應該準備好相應的條件之后，去銀行進行貸款，走一遍流程就可以了，等到房貸批下來之后，有些人覺得自己有錢了，經濟上面也不是有那么大的壓力了，所以說就想要進行提前還款，但是在算錢的時候一定要使用房貸計算器才可以，房貸計算器提前還款怎么算，應該要知道方法，另外對于買房貸款的還款方式有幾種要有認識。

房貸計算器提前還款怎么算？

進入買房貸款的高峰，房貸還款是很多人關心的問題，按照自己的實際情況，采取兩種貸款方式中對自己有利的一項，而且也知道每月還款時銀行計算是否正確，從而做到心中有數。

1、等額本金還款法，適合收入高且有一定積蓄的中年人。指每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本息逐月遞減，每月償還金額（本＋息）逐漸減少。總共償還的利息比等額本息法要少。

2、等額本息還款法，它比較適合收入低且積蓄少的年輕人，因月供壓力小不會降低生活質量。在償還初期利息支出比較大，本金少，以后利息支付逐步減少，本金逐步增加，但每月以相等的額度償還金額（本＋息）。

買房貸款的還款方式有幾種？

1、等額本金還款。等額本金還款是指每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。即將本金分攤到每個月中，同時付清上一還款日到本次還款日之間的利息。適用收入高還款能力較強并有提前還款打算的人。

2、等額本息還款。等額本息還款是指貸款期每月以相等的額度平均償還貸款本息，即把按揭貸款的本金總額與利息本金總額相加，平均分攤到還款期限的每個月中，目前選擇這種還款方式的人較多。不管房貸計算器怎么用，等額本息還款比較適合收入相對穩定的家庭，如公務員、教師等收入穩定的人群。

3、自由還款。自由還款就是借款人在申請貸款時，住房公積金管理中心會根據其的借款金額和期限，給出一個低還款額，以后借款人在每月還款數額不少于這一低還款額的前提下，可以根據自身的經濟狀況，自由安排每月還款額的還款方式。

看了上面的文字介紹之后，大家對于房貸計算器提前還款怎么算都是應該已經知道了吧，再進行計算的時候正確的方法是非常的重要，而且提前還款也是應該要繳納利息的，對于買房貸款的還款方式有幾種，人們也都是應該已經認識了吧，每一種還款方式都是有著各自優缺點的。

感慨下，人啊，真是這個世界上最隨風倒的墻頭草。

猶記得去年我剛發《“提前還房貸是傻帽 ” ？現在還信這句話的人，該醒醒了》時，評論區、彈幕區好多人都在和我杠，說我窮人思維，說我不懂理財……

這才剛過多長時間，一年還沒到，整個社會的的風聲就變了，不管是我身邊的朋友，來咨詢的讀者，還是各大網絡社區中頻繁提到的話題，都變成了：

提前還房貸。

總量視角的金融數據也能證明。下面這張圖中，個人住房貸款相比2021年已經出現了負增長。

圖源：網絡

可見啊，大家雖然都在念叨“房貸是普通人一生能夠通過合法手段拿到的性價比最高的貸款，能貸多少貸多少，能貸多久貸多久” 這句金科玉律，但都直接用腳投了票。

說到底，這在某種程度上，代表了居民風險偏好的集體性降低，而原因是什么？

——時代變了。

是啊，時代真的變了。

曾經我也和大家一樣，拼命做大杠桿，貸款買房。

因為啥？因為那時候的房貸，就是在薅銀行的羊毛啊。

十年前，甚至五年前，你閉著眼睛買的一套房，就算按照07年七點幾的超高貸款利率，也是穩賺不賠的。

因為07年北京房價1萬，現在房價6萬。15年翻了6倍，當年100萬買的房早就漲到了600萬，這還不算后續的漲幅。

圖源：網絡

更何況那時候，銀行批的房貸都有折扣，經常能低到4%左右，而市場上就算是固定收益理財產品，收益也能達到6%，更別提還有紅紅火火的股市和基金，甚至更**的投資渠道了。

橫算豎算，都不該提前還房貸，因為房貸利率跟市場無風險利率之間有利差可以賺啊。

可換到現在，這利差我們還能賺到么？

讓我哭一會。

大家的眼睛都實實在在看到了，一方面，2017年往后90后開始大規模買房這些年，全國各地的房貸利率都在不斷飆高，最高時漲到過7%以上。

這么高的貸款利率下，你貸30年房貸需要付的利息，比本金還要高，假設你現在從銀行借100萬買房，按平均5.9%的房貸利率算，30年后連本帶息要還銀行213萬，利息就是113萬，這個數，給我嚇出一身冷汗。

圖源：《公主小屋》

就算這陣子，各地樓市開始松綁，央行下狠手，先是把首套房的貸款利率降了20個基點，緊接著又把央行五年期LPR，大降了0.15%，堪稱史上最大降幅。

但又能怎么樣呢？利好的都是沒買房的人。

買了房子的，要到明年重新定價日（一般是1月1號）才能享受到一丁點優惠，遠水解不了近渴啊。

而天平另一端，理財的收益率卻一直都在下降，降到了冰點。

余額寶收益率前段時間跌到了1.5%以下，比銀行一年期定期存款的利率還低。儲蓄國債的利率也一直在降，從4%以上降到了3.35%。更多銀行理財產品也開始不保本了，把錢放在銀行，甚至面臨很大的可能要倒賠錢。

圖源：網絡

那把錢投到股市買基金呢？

這一年，我身邊但凡進入股市或入手基金的人（包括我），都不僅沒賺到錢，還動輒就腰斬了。

更別提重金屬、虛擬貨幣，大額信托等投資方式了，全都在暴雷或收益率持續走低。

現在這世道，一個扎心的真相就是：

想通過投資獲得打敗高房貸利率的理財收益，非常困難。

市場上風險高的理財是對人性的考驗，可風險低的理財收益率實在沒有意義。

前面我說的，都更偏向于一個邊際決策的評估。

但對更多人來說，選擇提前還房貸，哪想的明白那些復雜的邊際計算，更多就是被直觀的感受驅動了，一句話：

信心不足了！

十年前，年輕人為什么敢掏空六個錢包買房，是因為知道過幾年房價的升值空間，可以把12個錢包都賺回來。

可現在呢？全國不管大中小城市，房價全都漲不動了，甚至很多小城市，已經跌跌不休。

原本你借用房貸這個杠桿，是想撬動高額收益，可現在房貸變成了實實在在的負債，你不僅撬不動，甚至還要償還高額利息。

而且貸的越多虧的越多，還貸越久虧的越多。

圖源：《公主小屋》

設想下：等你還完30年房貸，卻發現房子砸在手里，白菜價都沒人要，而你卻付了比本金還多的利息……

你還有信心堅持么？

更何況，**這三年，我們對自己工作能力的自信，也一而再再而三地被蹂躪。

很多人的財富觀念，都發生了巨大的轉變。

以前站在經濟發展的快速道上，再加上年輕，很多人都篤信“以后工資只會越來越高，現在很難的月供，日后會越還越輕松”。

但這兩年，**導致的降薪、caiyuan甚至失業，讓很多人徹底醒了，開始不由得在心里繃緊一根弦，趁著還能掙錢的時候多還點房貸，以防以后工資大幅減少，甚至飯碗不飽。

圖源：《半澤直樹》

這不是我猜的，是我周圍很多朋友和我說的真實想法。

不管現在賺的是多是少，至少對未來5-10年自己的現金流和財富水平，大家已經不抱太大希望了。

其實，對我們普通人來說，房貸的本質從來就兩個：

樓市上行期，它是獲取優質資產的上車工具；

樓市平穩期，它是保證資產安全的定投工具。

既然房貸是工具， 就無所謂是好是壞，只分有沒有用與何時有用。

任何時候，一旦它派不上用場，這個工具就應該立刻，馬上，被換掉。

比如現在。

圖源：《半澤直樹》

明白了這個前提，我們再來解決下另一個很多人無從下手的**作問題：

到底怎么提前還房貸最劃算？

目前有兩種提前還貸的選擇，一種是縮短還款年限，每月的月供不變，一種是保持還款年限，每月的月供減少

這兩種方式都是提前償還本金，不同之處在于，后續所支付的利息不同。

簡單來算下，假設我現在手頭有一筆300萬的房貸，這個月想提前還100萬，當時的貸款利率是5.88%。

如果我選擇縮短還款年限，當100萬用于償還本金后，還款月數就從360縮短為135期，原本2051年1月才能還完的債務，現在2033年8月便可以還完。

而利息也減少了203萬，但接下來11年還需要按照每月2.3萬的月供繼續還款。

如果我選擇另外一種方法，還款期數不變，每月減少月供呢？

從下個月開始，我每月的月供就會從2.3萬降到1.45萬，減少了三分之一。

但因為還款期數不變，依舊要還到2051年1月才能結清，拉長了貸款年限，所以利息的減少比前一種方式少，節省了107萬利息。

僅從利息的角度計算，顯然，選擇縮短還款年限要比降低月供更劃算。

可現實的世界里，絕不僅僅有數學計算。

在做出一個財務決策時，你首先應該問自己，并且始終應該追問自己的，都是一個重要問題：

我現在的實際情況到底是怎樣的？

如果你有一份穩定的工作，每月現金流穩定增長，希望無債一身輕，把錢用到別的地方，那就選擇縮短還款年限。

但實際上，大部分人在還貸這件事上，最在乎的根本不是什么貸款金額、總利息、還款期限這些虛妄的數字，只有月供才是最真實的，因為它關乎你每個月現金流的支出。

圖源：《默示錄》

所以，如果你所面臨的困境，就是手頭實實在在現金流的減少，或者對未來收入不抱預期，那就別糾結利息是多一點還是少一點，直接降低月供，提高生活質量，對沖不確定的風險。

有一點值得欣慰的是，隨著通貨膨脹，錢也會變得越來越“毛”，現在每月1.45萬的月供，可能會占據你大部分現金流，但到了10年或者20年后，會占據多少比例，誰又說的準呢？

另外關于提前還房貸，還要給大家幾點實際可行的建議：

1，如果你是公積金貸款或組合貸，公積金部分沒必要提前還，建議只把商業貸款還掉，一些城市是支持只償還一種貸款的。

畢竟經歷了幾次降息后，現在公積金5年以上貸款利率已經降至史上最低3.25%。買個年金，買點理財，都能cover，完全可以無風險套利至少1%以上。

2，如果你購房時享受了貸款利率很優惠的打折，也沒必要還。

像我買第一套房時，用的是組合貸，公積金貸款利率現在已經降到了3.25%，商貸打了七折，現在利率也只要4.01%，這種可能以后再也趕不上的超低利率，還是留著比較劃算。

一般來說，這個房貸利率是否劃算的臨界點，我認為是：

5%。

圖源：《半澤直樹》

3，如果你房子買得早，已經還了很久月供，不太建議再提前還貸。

等額本息已還期數超過貸款周期的1/2，等額本金已還期數超過貸款周期的1/3；超過這兩個界限以后，每期償還金額中的本金就超過利息了。再提前還款并不能有效減少利息，性價比也不太高。

4，有些銀行會設置提前還款的違約金，在每個人和銀行簽署的房貸合同里，都明確規定了違約金的計算方式。

比如有些銀行就規定貸款還1年之后，不收取任何違約金，而有些銀行只收取3個月的罰息，或者按本金的一定比例收取。

在你決定提前還款之前，一定要和銀行提前聯系，確認清楚。

5，對很多人而言，可以考慮留一點點房貸，不要全都還清了。別忘了房貸有個隱性作用：抵扣個稅。一年能減2400塊錢呢，最長可以抵20年。

當然，說到最后，還得加一句：

雖然我們一直在做提前還款的計算題，但要不要提前還貸，從來就不是個數學命題，而是個徹頭徹尾的生活命題——

因為絕大多數情況下，它只和你的工作前景、現金流儲備以及風險偏好有關。

沒什么對與錯，也沒什么劃算不劃算。

圖源：《櫻桃小丸子》

畢竟非要比劃算的話，全款買房才是提前還貸的終極進化版，我們又有這個實力么？

一個家庭最真實的財務決策，考慮的根本就不是劃算不劃算，而是必要不必要，對家庭、對個人切實的改善能有多少。

畢竟咱們都只是普通人，要吃喝住行，會生病，也會投資失敗，有家庭，有壓力，沒有閑錢可以失敗，一旦做出決策，容錯率極低。

所以，客觀評估現實，做好邊際決策，把錢用在你覺得更值得的地方，這才是對你和家庭長期來看，最劃算的決定。

你說不是么？

*「毯叔盤錢」所有內容系個人觀點，僅以交流個人想法和分享知識為目的，不構成任何投資建議或參考。市場有風險，投資需謹慎，請讀者結合個人財務狀況，**決策。

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