前沿拓展：

首套房貸計(jì)算器

一、建**貸計(jì)算器的使用方法　　打開建設(shè)銀行行官網(wǎng)，首頁中間產(chǎn)品服務(wù)，找到理財(cái)計(jì)算器。點(diǎn)擊進(jìn)入計(jì)算器頁面，查看個人貸款計(jì)算器，選擇貸款種類個人住房貸款，選擇貸款金額–詳細(xì)期限–還款方式–貸款利率，點(diǎn)擊測算即可得出每月支付本息、累計(jì)支付利息、累計(jì)還款總額等數(shù)據(jù)信息。　　

二、建**貸政策　　據(jù)悉，央行松綁房貸政策后，建行10月9日前后發(fā)布了首個銀**貸新政。建行通過官網(wǎng)發(fā)布了首個銀**貸新政細(xì)則稱，首套房貸款已還清，為改善居住條件再購房可執(zhí)行首套房貸款政策，具體**作由各地分行掌握。由于部分地區(qū)限購，各地房地產(chǎn)政策存在差異性，建行正在研究制定實(shí)施細(xì)則。　　

三、建**貸利率　　近期，有媒體消息稱，建行部分地區(qū)首套房貸利率上調(diào)10%。分析人士認(rèn)為，此舉對地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生一定的抑制作用。具體情況可參考當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)公告，或柜臺咨詢。以下為最新貸款基準(zhǔn)利率。　　建設(shè)銀**貸計(jì)算器在線，2014年10月9日開始。建行支持居民家庭合理的住房貸款需求，對于貸款購買首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。具體根據(jù)借款人購房情況及其信用記錄、還款能力等因素區(qū)別確定。

圖/ic

上周末一條“首套房貸降息”的消息在網(wǎng)絡(luò)間刷屏，其內(nèi)容來自5月15日央行和銀**的聯(lián)合通知：對新發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由“不低于相應(yīng)期限的LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）”調(diào)整為“不低于LPR減20個基點(diǎn)”。以4月最新的5年期以上LPR報(bào)價(jià)為參考，即最低房貸利率由4.6%降為4.4%。地方遵循“因城施策”原則確定調(diào)整方向。

在本次政策出臺前，年內(nèi)全國已有百余城市自主下調(diào)過房貸利率，其中部分地區(qū)部分銀行已執(zhí)行首套房貸利率4.6%的標(biāo)準(zhǔn)。最新情況如何？5月16日，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者咨詢了北京、廣州、深圳、福州、鄭州、濟(jì)南等六地多家銀行，普遍未接到最新調(diào)整通知，“可能過段時間會下發(fā)。”有銀行信貸經(jīng)理稱。

值得一提的是，本周四（5月20日）LPR將迎來最新一次報(bào)價(jià)，其參考的MLF（中期借貸便利）利率在5月16日最新一次續(xù)作中保持不變，不過業(yè)內(nèi)不少人士認(rèn)為，LPR利率還有單獨(dú)下調(diào)的可能。

北京、廣州等六地銀行尚未接到最新調(diào)整通知，部分銀行年內(nèi)首套房貸利率已降40個基點(diǎn)

5月16日，記者咨詢了北京、廣州、深圳、福州、鄭州、濟(jì)南等六地的多家銀行，包括工行、建行、中行、農(nóng)行、中信、光大、廣發(fā)、中原銀行，普遍還沒有接到最新調(diào)整通知。

北京地區(qū)一家工行的信貸經(jīng)理告訴記者，還沒有接到調(diào)整通知，目前首套房貸利率仍執(zhí)行LPR+55個基點(diǎn)的政策，二套房貸利率為LPR+105個基點(diǎn)。參考截至目前最新一次（4月）5年期以上LPR報(bào)價(jià)，首套房貸利率為5.15%，二套房貸利率為5.65%。一位中行的信貸經(jīng)理也稱現(xiàn)行利率政策不變，“昨天剛出的政策，可能沒那么快（調(diào)整）。”

廣州、深圳兩地銀行首套房貸利率也還沒調(diào)整。廣州地區(qū)一位中信銀行信貸經(jīng)理稱，首套房貸仍執(zhí)行5.05%的利率，即在最新一次LPR報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上加45個點(diǎn)；深圳地區(qū)一位廣發(fā)銀行信貸經(jīng)理稱，首套房貸執(zhí)行4.9%的利率，“近期沒有調(diào)整過，深圳二手房成交量仍然低迷，月均成交量還沒突破2000套。”

記者注意到，近期濟(jì)南、福州、鄭州都有銀行大幅下調(diào)了首套房貸利率，甚至低至LPR水平，這些地區(qū)是否更快速地做出了調(diào)整？

濟(jì)南地區(qū)一位農(nóng)行信貸經(jīng)理稱，五一前后剛剛將首套商貸利率下調(diào)到4.6%，“聽說了周末的最新政策，但還沒接到通知，需要系統(tǒng)統(tǒng)一調(diào)整。”

中原銀行在鄭州市降低房貸利率的消息此前也引發(fā)關(guān)注。該行一位信貸經(jīng)理5月16日告訴記者，目前面向一般購房者（無優(yōu)惠情況下）的首套房貸利率為4.9%，在4月剛調(diào)整過，調(diào)整前為5.3%，一次下調(diào)了40個基點(diǎn)。本次政策后還沒有新的調(diào)整通知。

福州地區(qū)近日也傳出“最低有銀行首套房貸利率可以做到4.6%”的消息，記者5月16日咨詢該地一家建行支行，信貸經(jīng)理稱如果新樓盤在該行準(zhǔn)入了，首套房貸利率是4.9%，即在最新一次LPR報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上加30個基點(diǎn)；沒準(zhǔn)入的話是5.15%，即在最新一次LPR報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上加50個基點(diǎn)。該行也尚未收到最新文件，“可能還要過段時間，如果5月LPR下調(diào)會跟著調(diào)低。”該信貸經(jīng)理稱。

當(dāng)前居民購房意愿偏低，新政將加持地方松綁政策的效果

其實(shí)今年全國范圍內(nèi)已掀起一輪房貸“降息潮”。央行金融市場司司長鄒瀾曾透露，3月以來全國已有100多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點(diǎn)不等，另有部分省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制配合地方**調(diào)控要求，因城施策下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限。

為何**層面要進(jìn)一步放松政策？諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析稱，今年起，**頻頻喊話支持剛性和改善性合理的住房需求，各地不斷出臺松綁樓市政策，但從市場實(shí)際恢復(fù)情況看，市場回穩(wěn)的速度不及預(yù)期。本次**差別化的信貸政策會加大各地松綁政策的效果，也是**明確傳達(dá)“**”，如果后續(xù)市場回穩(wěn)不及預(yù)期，預(yù)計(jì)各地政策松綁力度會進(jìn)一步加強(qiáng)。

數(shù)據(jù)亦顯示，4月百強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)再次腰斬，央行上周公布的4月金融數(shù)據(jù)中，住戶住房貸款減少605億元，同比少增4022億元，是今年2月數(shù)據(jù)歷史性首降后，第二次出現(xiàn)負(fù)增長。

“今年是抗疫的第三年，不少家庭、企業(yè)的儲蓄和積累也被不斷消耗，抗沖擊的能力在減弱，**之下失業(yè)率會上升。”野村證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺上周末在清華五道口首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇上指出，居民消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿的下降是當(dāng)下居民購房意愿較低的主要原因之一。

王小嬙表示，房貸利率下調(diào)會降低購房成本，**購房者入市，本次首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限下調(diào)20個基點(diǎn)，根據(jù)4月公布的5年期LPR報(bào)價(jià)4.6%，也就是說首套住房的房貸利率最低可到4.4%，該房貸利率水平重回了2015年9月后的房貸水平，2016年全國房地產(chǎn)升溫的一個重要原因在于信貸環(huán)境寬松，可以預(yù)測到本次**信貸政策是房地產(chǎn)市場回穩(wěn)的助推器。

據(jù)業(yè)內(nèi)專家計(jì)算，按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個基點(diǎn)，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內(nèi)共減少利息支出約2萬元。

不過從地方層面看，中信證券明明團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，在“房住不炒”總基調(diào)下，地方“因城施策”將重點(diǎn)集中在三、四線城市及部分二線城市，一線城市房價(jià)反映敏感且對穩(wěn)地產(chǎn)作用有限，大幅放開的可能性較小。

MLF連續(xù)4個月“按兵不動”，本周LPR報(bào)價(jià)“降息”概率大嗎？

值得一提的是，本周四（5月20日）LPR將迎來最新一次報(bào)價(jià)，其參考的政策工具M(jìn)LF（中期借貸便利）的利率，在5月16日最新一次續(xù)作中保持不變，已是自今年1月下調(diào)后連續(xù)4個月“按兵不動”。LPR利率會單獨(dú)下調(diào)嗎？

業(yè)內(nèi)不少人士認(rèn)為還有可能，原因是在LPR報(bào)價(jià)的組成部分中，雖然MLF未變，但銀行報(bào)價(jià)可能下降。東方金誠首席宏觀分析師王青提到，近期除貨幣市場利率大幅走低外，監(jiān)管層正在加大力度引導(dǎo)存款利率下行。

4月下旬，國有大行和多家股份制銀行“組團(tuán)”下調(diào)了一波存款利率，下調(diào)幅度為10個基點(diǎn)。對于下調(diào)原因，5月9日央行發(fā)布的一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告給出**：央行在4月指導(dǎo)利率自律機(jī)制建立了存款利率市場化調(diào)整機(jī)制，自律機(jī)制成員銀行就此合理調(diào)整了存款利率水平。央行稱，在當(dāng)前市場利率總體有所下行的背景下，該機(jī)制的建立有利于銀行穩(wěn)定負(fù)債成本，促進(jìn)實(shí)際貸款利率進(jìn)一步下行。

“同時，4月-5月隔夜和7天利率持續(xù)脫離利率走廊中樞運(yùn)行，NCD（大額可轉(zhuǎn)讓存單）利率較3月份峰值大幅下行超過30個基點(diǎn)，這些利好因素均有助于從一般存款和同業(yè)負(fù)債兩端改善銀行綜合負(fù)債成本，按照邊際成本法，可以直接驅(qū)動5月份LPR報(bào)價(jià)下行。”光大證券首席金融業(yè)分析師王一峰表示。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 程維妙 編輯 陳莉 校對 李銘

拓展知識：

首套房貸計(jì)算器

房貸分兩種支付方式：

等額本息和等額本金，具體公式如下：

等額本息：〔貸款本金×月利率×（1＋月利率）＾還款月數(shù)〕÷〔（1＋月利率）＾還款月數(shù)－1〕

等額本金：每月還款金額 = （貸款本金 / 還款月數(shù)）+（本金 — 已歸還本金累計(jì)額）×每月利率其中＾符號表示乘方。2個月就是2次方。

擴(kuò)展資料：

相對于等額本金還款法的劣勢在于支出利息較多，還款初期利息占每月供款的大部分，隨本金逐漸返還供款中本金比重增加。但該方法每月的還款額固定，可以有計(jì)劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。

不論是等額本息還款法還是等額本金還款法，利息的本質(zhì)都是不會改變的。總體來看，等額本息是會比等額本金多付一點(diǎn)利息。但前提是貸足了年限。看似銀行都收回了利息，但實(shí)際上，等額本金還款法隨著本金的遞減，銀行可以加速還款，盡快回籠了資金，降低經(jīng)營成本在這一點(diǎn)上是有利于風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的低。 

參考資料來源：百度百科-房屋貸款

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等額本息還款法
每月月供額=〔貸款本金×月利率×(1＋月利率)＾還款月數(shù)〕÷〔(1＋月利率)＾還款月數(shù)-1〕

等額本金還款法
每月月供=貸款本金/總月數(shù)+ 貸款余額*月利率；
（貸款余額，首月就是貸款本金，以后每月=上月貸款余額-貸款本金/總月數(shù)）

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回答如下：
等額本息法：（每個月的還款額相等）
月還款額=本金*月利率*(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]
式中：月利率=年利率/12，n表示貸款月數(shù)，^n表示n次方，如^180，表示180次方（貸款15年、180個月）。注意：計(jì)算(1+月利率)^n-1時，要先將小括號內(nèi)的算出來，乘方后再減1。
假設(shè)貸款20萬元，期限15年，年利率6.80%，月還款額為：
200000*（6.80%/12）*（1+6.80%/12）^180/[（1+6.80%/12）^180-1]=1775.367832
=1775.37元。

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首套三層 二套六層 三套全款 全國通用

還款年限最長30年 男可以貸款到65 女60

月供=貸款金額* 月供系數(shù)