前沿拓展：

賣房貸計算器

在百度搜索“58房貸計算器”，出現在前面的就是。房貸有等額本息還款和等額本金還款。

等額本息還款法是銀行默認的還款方式，是指借款人每月以相等的金額償還貸款本息，又稱為等額法。其特點是每月還款的本息和一樣，這種還款方式雖然容易做出預算，初期還款壓力減小，但還款初期利息占每月還款的大部分，還款中本金比重逐步增加，利息比重逐步減少，從而達到相對的平衡。此種還款方式所還的利息高，但前期還款壓力不大。這種還款方式適合一般的工薪族。等額本息還款計算方式：[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數]÷[（1+月利率）^還款月數－1]

等額本金還款也是我們常見的還款方式之一，等額本金還款是借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，還款額也逐月遞減，因此又稱遞減法。其特點是每月歸還本金一樣，利息則按貸款本金金額逐日計算，前期償還款項較大，每月還款額逐漸減少。此種還款方式所還的利息低，但前期還款壓力大。所以這種還款方式適合經濟收入較好的家庭。等額本金還款計算公式：每月還款金額=（貸款本金/還款月數）+（本金―已歸還本金累計額）×每月利率。

“降息”落地！

4月20日，根據****銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布的數據顯示，1年期貸款市場報價利率（LPR）為3.85%，較上月下調20個基點；5年期以上LPR為4.65%，較上月下調10個基點。

這是4月17日**政治局會議提出“降息”后率先落地的貨幣政策措施，將有利于推動企業貸款成本下降。對“房奴”們來說，百萬元房貸每月可以少還幾十塊錢。而且，利率下行通道并未關閉，未來還有更多次的降息**作。

LPR非對稱雙降意在何為？

民生銀行首席研究員溫彬介紹，此次LPR下調20個基點，是自去年8月LPR改革以來，降息幅度最大的一次，有利于進一步降低實體經濟融資成本。

新網銀行首席研究員董希淼也認為，這是2019年8月央行改革完善LPR形成機制以來，兩個期限的LPR單月最大降幅。“本月LPR大幅度下降，是雙重因素作用的結果。”他說，從政策層面看，決策層和監管層多次要求貸款利率下行。從成本因素看，逆回購和中期借貸便利（MLF）下調為LPR下降創造了條件。

LPR是金融機構主要參考進行貸款定價的利率指標，主要由央行公布的MLF利率+加點形成，每月20日公布。調整逆回購利率、MLF調整是LPR變動的前奏。中信證券固定收益首席研究員明明表示，3月30日逆回購“降息”20基點，4月15日MLF聯動“降息”20基點，4月LPR報價充分反映了報價基準下調。在3月貨幣政策寬松而LPR報價維持不變后，4月1年期LPR報價下行20基點符合市場預期。

累計來看，自2019年8月LPR改革以來，該利率已在2019年9月、11月，2020年2月下調過多次。在本次下調后，目前，1年期LPR累計下行40基點，5年期以上LPR累計下行20基點。

值得注意的是，此次5年期以上LPR僅下調10個基點，與1年期LPR非對稱下降。溫彬解釋稱，這體現了政策對房地產一以貫之的調控意圖。一季度，為防止企業資金鏈斷裂并促進復工復產，金融機構加大信貸投放力度。進入3月以來，居民部門貸款明顯改善，購房需求增加帶動房地產市場改善。當前實體經濟下行壓力較大，企業生產、盈利困難較多，且流動性較為充足，要特別提防資金脫實向虛，大量涌入房地產市場。本次5年期以上LPR僅降低10個基點，正體現了房地產調控政策的連續性和穩定性，有利于促進房地產市場平穩健康發展。

明明認為，5年期以上LPR是中長期貸款和住房抵押利率的定價基準，始終面臨著地產調控的壓力，5年期以上LPR下行幅度相對有限。

還有專家認為，近期貨幣政策持續降息降準，市場易于形成房價將開始新一輪上漲的預期，而且個別地區已開始出現這種苗頭。因此，從穩房價、控制系統性金融風險角度出發，非對稱下調LPR有利于穩定房地產市場預期。

對“房奴”們有何影響？

由于房貸利率主要參考5年期以上LPR，此次下調10基點，意味著“房奴”們的房貸成本也下降了。

中原地產首席分析師張大偉計算，整體上，全國類似存量房貸約為30萬億元。如果按存量貸款全部轉化成浮動、30年貸款期計算，本次降息10個基點，將給全國所有存量房貸購房者一年節省150億元的利息。就個人而言，每降息5個基點，對于貸款100萬元、期限30年的個人來說，月供每月可以減少約30元；本次降息10個基點，相當于月供減少60元，合計節省21637元。

值得注意的是，目前存量浮動利率貸款定價基準轉換正在進行中。通俗地講，“房奴”們需要將原合同約定的利率定價方式轉化為以LPR為定價基準，也可轉換為固定利率，且在8月31日前完成。各大銀行也發布了相關通知，可通過網上銀行、手機銀行自主**作。專家普遍建議，在利率處于下行通道的情況下，選擇掛鉤LPR的方式更劃算。

未來還會繼續降息嗎？

專家普遍認為，此次降息并非終點，而是降息通道中的一次正常**作。未來，降息、降準等更多寬松的貨幣政策將連續出臺。

明明強調，在降成本目標下，LPR報價仍處在下行通道之中。溫彬同樣認為，經濟下行壓力較大，加大對實體經濟特別是中小微企業的支持力度，降準和降息仍有空間和必要。隨著通脹繼續回落，政策利率還有進一步下調的空間，存款基準利率也需適時適度下調，帶動LPR報價中銀行點差部分收窄，繼續釋放LPR改革潛力，切實降低實體經濟融資成本。

東方金誠首席宏觀分析師王青預計，海外**仍處高發期，未來走向存在很大不確定性。這意味著接下來一段時間，我國出口可能面臨大幅下滑風險，外需對國內經濟的拖累作用會逐步顯現，需要國內消費、投資及時頂上去。而更大的貨幣寬松力度將對國內消費、投資起到有效**作用，對沖海外**可能帶來的潛在影響。為此，下一步包括MLF利率在內的政策利率體系還將趨勢性下移。這也意味著短期內LPR報價還有下行空間，不排除二季度內再度下行的可能。

董希淼則建議，進一步改革完善LPR相關機制，深化貸款利率市場化改革。比如，推出期限品種更加豐富的LPR。當前，應抓緊推進存量浮動利率貸款定價基準轉換工作，以改革的方式疏通貨幣政策傳導渠道，推動企業實際融資成本逐步下降。

本文源自證券日報1號院公眾號

拓展知識：

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房貸分兩種支付方式：

等額本息和等額本金，具體公式如下：

等額本息：〔貸款本金×月利率×（1＋月利率）＾還款月數〕÷〔（1＋月利率）＾還款月數－1〕

等額本金：每月還款金額 = （貸款本金 / 還款月數）+（本金 — 已歸還本金累計額）×每月利率其中＾符號表示乘方。2個月就是2次方。

擴展資料：

相對于等額本金還款法的劣勢在于支出利息較多，還款初期利息占每月供款的大部分，隨本金逐漸返還供款中本金比重增加。但該方法每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據自己的收入情況，確定還貸能力。

不論是等額本息還款法還是等額本金還款法，利息的本質都是不會改變的。總體來看，等額本息是會比等額本金多付一點利息。但前提是貸足了年限。看似銀行都收回了利息，但實際上，等額本金還款法隨著本金的遞減，銀行可以加速還款，盡快回籠了資金，降低經營成本在這一點上是有利于風險系數的低。 

參考資料來源：百度百科-房屋貸款

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等額本息還款法
每月月供額=〔貸款本金×月利率×(1＋月利率)＾還款月數〕÷〔(1＋月利率)＾還款月數-1〕

等額本金還款法
每月月供=貸款本金/總月數+ 貸款余額*月利率；
（貸款余額，首月就是貸款本金，以后每月=上月貸款余額-貸款本金/總月數）

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回答如下：
等額本息法：（每個月的還款額相等）
月還款額=本金*月利率*(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]
式中：月利率=年利率/12，n表示貸款月數，^n表示n次方，如^180，表示180次方（貸款15年、180個月）。注意：計算(1+月利率)^n-1時，要先將小括號內的算出來，乘方后再減1。
假設貸款20萬元，期限15年，年利率6.80%，月還款額為：
200000*（6.80%/12）*（1+6.80%/12）^180/[（1+6.80%/12）^180-1]=1775.367832
=1775.37元。

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月供=貸款金額* 月供系數