前沿拓展：

房貸攤銷計算器

可在開始生產(chǎn)經(jīng)營后，一次性攤銷，也可以5年內分攤，分錄：借:管理費用貸:長期待攤費用——開辦費

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熊貓貝貝專欄內容：地產(chǎn)話題第二百零三期（NO.203）

專欄內容：從“資產(chǎn)”和“負債”的本質，一文詮釋**房地產(chǎn)中的“經(jīng)濟學”邏輯

資深地產(chǎn)人，憑良心寫作，講人話，結善緣，有態(tài)度。

客觀行文，理性看事。還請各位讀者朋友多多支持。

拒絕標題**，堅持耕耘深度專業(yè)內容。

（獨家內容，侵權摘抄必究，首發(fā)號）

我是 @熊貓貝貝小可愛 ，地產(chǎn)行業(yè)策略研究者，房產(chǎn)樓市觀察者，歡迎關注。

圖片來源：圖庫

導讀：

（正文約5500字，完成閱讀約需要8分鐘）

大家有沒有發(fā)現(xiàn)專欄標題中的“經(jīng)濟學”是加了引號的？

因為現(xiàn)代社會中真正成熟有體系，基礎來自于西方國家的經(jīng)濟學理論，在**樓市面前一文不值。

房地產(chǎn)就像一張網(wǎng)，**人信仰家庭、信仰不動產(chǎn)，誰都沒法從這張網(wǎng)里逃出。搞不清、看不懂、又逃不開，這是**人焦慮的原因。　

就像滿大街都是成功學書籍，到處都是破產(chǎn)企業(yè)。經(jīng)濟學理論在**樓市面前一文不值，北廣上深（特別是深圳）房價**了所有經(jīng)濟學家的預測。

買房、賣房、房產(chǎn)投資，樓市預測最好看什么？或許是童話和**中的故事，還有在現(xiàn)實中接受真金白銀的“社會教育”最靠譜。

故事中的真相和趨勢，以及社會和人性，永遠沒有教科書，只有小學生，才會鬧著要一本教科書。

所以今天要說的關于**房地產(chǎn)和樓市“經(jīng)濟學”，建議大家當個故事看看就好。

筆者從未以“專家”自居，只是從一個地產(chǎn)行業(yè)內的人，從一個行業(yè)觀察者，從一個心存善念簡單之人的角度，和各位讀者朋友，聊一聊**房地產(chǎn)和樓市中的一些“規(guī)律和規(guī)則”的故事。

嬉笑怒罵皆文章，酸甜苦辣鑄人生！

今天這篇文章，和大家聊一聊：**房產(chǎn)的“資產(chǎn)和負債”那些不為人知的事兒。

圖片來源：圖庫

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圖片來源：圖庫

一、被誤讀的**房產(chǎn)“資產(chǎn)屬性”

把房產(chǎn)和資產(chǎn)掛鉤，定義購置房產(chǎn)屬于資產(chǎn)配置，已經(jīng)成為**樓市中用了十幾年的“慣性說辭”了。

“**的房產(chǎn)，是具有保值增值優(yōu)勢特征的優(yōu)質資產(chǎn)”，這句話，只要和房產(chǎn)打過交道的人，就算自己沒有說過，至少聽也不止聽了一次以上了。

對于大部分沒有體系化經(jīng)濟學基礎的購置群體來說，在過去十幾年里面，房產(chǎn)=資產(chǎn)的理念也早已在思維和群體認識中，根深蒂固了。

那房產(chǎn)真的是資產(chǎn)嗎？以下的內容可能會**很多人的認知。

如果要把房產(chǎn)看作是一種資產(chǎn)，那就先要弄明白什么資產(chǎn)這個詞：

1、什么是資產(chǎn)：

資產(chǎn)是指由企業(yè)或經(jīng)濟個體（也就是個人）過去的交易或事項形成的、由企業(yè)或經(jīng)濟個體擁有或者控制的、預期會給企業(yè)或經(jīng)濟個體帶來經(jīng)濟利益的資源。不能帶來經(jīng)濟利益的資源不能作為資產(chǎn)，是企業(yè)或經(jīng)濟個體的權利。

關鍵詞：能夠帶來經(jīng)濟利益的，才是資產(chǎn)。

2、資產(chǎn)的分類：

資產(chǎn)指企業(yè)或個體擁有或控制的能以貨幣計量的經(jīng)濟資源，包括各種財產(chǎn)、債權和其他權利。

資產(chǎn)按其流動性（即資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和支付能力）劃分為：流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、長期資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)、生物資產(chǎn)和其他資產(chǎn)等。

關鍵詞：流動性，不具備流動性的只能叫資源或者生產(chǎn)資料，不是資產(chǎn)。

那從資產(chǎn)定義上來看，只要以按揭買房模式購置的房產(chǎn)，就不能算是真正意義上的“資產(chǎn)”。

然后再看看負債的定義：

1、什么是負債？

負債是指企業(yè)或經(jīng)濟個體（也就是個人）過去的交易或者事項形成的，預期會導致經(jīng)濟利益流出企業(yè)的現(xiàn)時義務。

關鍵詞：導致經(jīng)濟效益流出的義務，就是負債。

2、負債的分類。

負債一般按其償還速度或償還時間的長短劃分為流動負債和長期負債兩類：

（1）流動負債是指將在1年或超過1年的一個營業(yè)周期內償還的債務，主要包括短期借款、應付票據(jù)、應付賬款、預收貨款、應付職工薪酬、應交稅費、應付利潤、其他應付款、預提費用等。

（房租，水電，物業(yè)費，汽車加油，維護保養(yǎng)，路橋通行費就是典型的流動負債）

（2）長期負債是指償還期在1年或超過1年的一個營業(yè)周期以上的債務，包括長期借款、應付債券、長期應付款等。（房貸，車貸就是典型的長期負債表現(xiàn)）

從負債定義上來看，如果個人名下的房產(chǎn)具備長期負債（房貸）和流動性負債（使用成本）的特征，那這樣的房產(chǎn)，就屬于負債。

收益的關系，決定了資產(chǎn)和負債的轉化和性質關系。

資產(chǎn)沒有負債，只有收益，至少收益可以覆蓋負債償還的金額，還有盈余。

收益效率高于經(jīng)濟增長，且回收周期低于物權周期的二分之一（以70年產(chǎn)權的房子，50年的國標使用壽命為例，25年內實現(xiàn)租賃回本），屬于優(yōu)質資產(chǎn)；

收益效率和經(jīng)濟增長同步，且回收周期處于物權周期之內（以70年產(chǎn)權的房子，50年的國標使用壽命為例，25年才實現(xiàn)租賃回本），屬于保值資產(chǎn)；

收益效率低于經(jīng)濟增長，且回收周期高于物權周期（以70年產(chǎn)權的房子，50年的國標使用壽命為例，50年都不能實現(xiàn)租賃回本），屬于貶值資產(chǎn)。

沒有收益效率，或者因為持有資產(chǎn)還需要持有成本情況的資產(chǎn)，屬于不良資產(chǎn)。

負債只要存在，就不算資產(chǎn)。

流動負債在所難免，屬于生活持續(xù)，生產(chǎn)經(jīng)營的必然成本。

長期負債完成后，獲得高于償還總額的資產(chǎn)，算良性負債。

長期負債完成后，獲得等同于償還總額的資產(chǎn)，算等值負債。

長期負債完成后，獲得低于償還總額的資產(chǎn)，算惡性負債。

這里要給出一個比較扎心的結論：**超過80%的房產(chǎn)，都算不上真正意義上的資產(chǎn)，從資產(chǎn)定義來看這些房子，只能算是一種負債。

這個結論哪里來的？只需要買房的模式中，按揭和全款的占比就能得出來。

大城市的高房價，能夠全款買房的群體可謂是鳳毛麟角，所以城市越發(fā)達，按揭比例越高。

而類似于一些小城市，全款買房比例雖然高，但是這樣的房子長期空置，增長乏力，流通不暢，每個月還要水電物業(yè)維護費用，也是負債。

本段結論：通過定義論述，可以清晰的認知到，市面上關于“房產(chǎn)是資產(chǎn)”的說法，具有一定的片面性和誤導，只有以下兩種情況的房產(chǎn)購置，才能讓房產(chǎn)具備資產(chǎn)性質。

第一種：全款購買房產(chǎn)，房產(chǎn)主要的用途是租賃經(jīng)營，且房產(chǎn)的租賃收益比例大于當下銀行利率。

例如一套當下100萬的住宅或商鋪，單月租金按照現(xiàn)行銀行利率為2.75%，則年度租金需要高于27500元，折合月度租金是2292元/月。

圖片來源：銀行公示（以最新銀行出示標準為準，本文僅做對比參考。）

第二種：通過按揭購買的房產(chǎn)，房產(chǎn)的主要用途是對外租賃收益經(jīng)營，且房產(chǎn)的租賃收益能夠完全覆蓋月供，并且盈余出來的部分能夠達到上一條標準，兩個條件必須同時存在，這樣的房產(chǎn)才能算的上是資產(chǎn)。

還是一套100萬的房子，30年等額本息模式，70年住宅性質，每個月月供還款額為3715元，加上2292的收益保底，需要6007元/月。

圖片來源：房貸計算器

或許有人會拿房價上漲來說事兒，但是房子只要沒有進入流通環(huán)節(jié)，沒有從產(chǎn)權轉換到現(xiàn)金的，都是紙面財富，換句話說，就是身價百萬千萬，消費依然捂緊錢袋。

圖片來源：圖庫

二、資產(chǎn)和負債的動態(tài)關系：如何精準定義自己的房產(chǎn)的資產(chǎn)屬性？

在上面的定義研究中，得出了資產(chǎn)和負債的明確定義和分界點，相信各位讀者也能夠對照自身的情況進行判斷：自己的房產(chǎn)是否能夠達到真正意義和標準的資產(chǎn)了。

資產(chǎn)還是負債，主要看的是現(xiàn)金流，就是擁有這個東西，到底是要**還是虧錢，**即資產(chǎn)，虧錢即負債，現(xiàn)金流是一個持續(xù)的狀態(tài)，而不是即時反映的。

舉幾個栗子給大家就明白自己的房子的屬性了。

1、自住房純負債：

因為你沒有從自住房里獲得收益，反而每天在支付他的使用成本（水電氣，物管，月供等等），房子每天都在折舊。

2、閑置房、貸款房閑置：

對比自住房，本質是一樣的，但是自住房可以節(jié)省租房成本，閑置房相當于買了一臺車扔在**里，一直到這臺車報廢腐爛，直到變成一文不值的一堆廢鐵，物品價值無限趨于0。

貸款房閑置，不僅要承受房子的折舊，還要多付銀行利息，純負債。

3、出租房、出租公寓、商鋪、工廠甚至土地對外租賃：

出租房每月收租金，如果都是純收益的話，算是資產(chǎn)了，但是目前國內的市場看，大部分還是負債。至少大部分房產(chǎn)從資產(chǎn)定義上來說，是不合格的。

沒有貸款的：

折舊>租金=負債，折舊<租金=資產(chǎn)，折舊可以取25年進行攤銷，25年后的房子基本屬于危房，再精準一點要加入折現(xiàn)。以商品房為例，**的住宅建筑設計質量要求是50年，取值25年就是房屋折舊的臨界點，因為25年以后必然要進行整體維護，否則就容易出現(xiàn)危房的情況。

100萬的房子，按照25年折舊標準來算，一年4萬元，如果租金低于4萬元，那就是負債，如果租金高于4萬元，那就是資產(chǎn)。

有貸款的：

租金>月供+折舊=資產(chǎn)，租金<月供+折舊=負債。

所以不管持有的房子是漲是跌，都對它是資產(chǎn)或者負債沒任何影響，取決于當時買入的價格（折舊）和使用的方式（如租金）。

但是房子漲價可以選擇套現(xiàn)離場，套現(xiàn)的現(xiàn)金屬于資金形式的資產(chǎn)，銀行貸款是實打實的負債。

通過房子漲價套現(xiàn)，獲得現(xiàn)金，如果自己的房子是資產(chǎn)，那就是資產(chǎn)增值轉讓獲利。

如果自己的房子是負債，就是通過債權（物權代表，尤其是沒有還完貸款的類型）轉讓的形式，出讓債權獲利，在**房地產(chǎn)市場中就是“轉按揭”的形式，但是隨著政策的嚴格控制和對風險的管控，這個模式已經(jīng)很少見了。

目前，**房地產(chǎn)二手交易市場絕大部分只允許產(chǎn)權交易，也就是說房產(chǎn)必須不關聯(lián)貸款業(yè)務（結清貸款，產(chǎn)權完全歸屬清晰），才能進入市場流通渠道。

圖片來源：圖庫

三、關于房產(chǎn)“資產(chǎn)運作”的那些事兒：

看到這里，相信大家對于房產(chǎn)的“資產(chǎn)和負債”的區(qū)分應該非常清楚了。

前面都是理論計算，頗為枯燥，這個部分，就和大家聊一聊**房產(chǎn)“資本運作”的一些內容。

先舉個例子，大家知道100萬的房子，貸款30年，如果從負債的角度來看，這個負債總額是多少？

按照等額本息的方式：大概是1637431.34的負債總額。

圖片來源：房貸計算器

再加上房產(chǎn)折舊以維修基金的形式，還有物業(yè)費用和其他使用成本支出，30年周期內，200萬的負債是比較合理的。

也就是說，一套100萬市場價的房子，通過按揭的采用負債債權擁有物權的形式，最終想要變現(xiàn)離場，成本費用應該在200萬才算堪堪保本（當然這是自住的情況。如果租賃因為租金比例不同不便計算）。

所以想通過房產(chǎn)交易，實現(xiàn)資本運作套現(xiàn)盈利的核心是什么？

一個是快！一個是熬！

沒錯，這就是**炒房盈利的個人或者公司組織的兩種終極狀態(tài)。

今天說的是房產(chǎn)的資產(chǎn)和負債的屬性界定，也正好聊一聊，關于炒房這種行為的“資本運作”本質：

1、首先，**炒房的個人或者團體，都是以住宅為目標，少有炒作商辦物業(yè)和商業(yè)性質的商鋪和公寓。最大的原因，是交易成本太高。

2、短炒：

這個“短”能有多快？短則1-3個月，最長不會超過6個月，所以短炒的群體，被樓市稱為蝗蟲，來也匆匆，去也匆匆。

主要在資本層面的運作有兩種方法：

第一種，是房產(chǎn)項目開發(fā)尚未完工前幾個月，以7折甚至于更低的價格買入期房，等現(xiàn)房狀態(tài)迅速加價銷售變現(xiàn)離場。

第二種，是全款購買現(xiàn)房，注意是全款，炒房的資金本身就有成本（一般都是民間游資和**），再加上銀行貸款費用，資金壓力非常之大，然后通過一些營銷包裝的套路和手段哄抬房價，迅速將房產(chǎn)轉移銷售到以按揭購買形式為主的剛需群體身上，實現(xiàn)盈利。

為什么要快？因為拖不起啊！遠的不說，如果資產(chǎn)購置的資金，有資金成本，也要算到資產(chǎn)收益對沖里面的，比如100萬的資金，月息2分，也就是年化24%（國家對于利率有這樣幾個界限，24%以下絕對保護。36%以上絕對不保護，24%-36%采取自愿原則，可以約定利率），只要5年時間，資金成本就翻倍了，所以為什么國家限制商品房交易周期2年一個門檻，5年一個門檻，現(xiàn)在知道了吧？

這樣的短炒，講究一個“短進快出”，有些時候甚至就是炒買一個購房資格，交首付不辦按揭（后面通過加錢改名牟利），隨著**房地產(chǎn)市場在近幾年的逐步規(guī)范化和管理嚴格，這種類型的炒房群體已經(jīng)逐步的銷聲匿跡了。

3、長線持有：

這個就比較厲害了，最具有代表性的，莫過于山西“煤老板”進京買房，最具有代表性，北京40%的商品房，都是山西老板名下的資產(chǎn)。

山西炒房團，是**最低調也是實力豪橫的一個代表群體，往往采用的方式，都是全資購買，長期持有。再加上自身經(jīng)濟實力雄厚，底蘊深厚，房產(chǎn)對于這個群體，才是真正意義上的資產(chǎn)。

最后小結一下：通過對房產(chǎn)的資產(chǎn)運營的案例分析，如果做不到房產(chǎn)以真正的資產(chǎn)屬性進行持有（在**只有全款購買，然后自己不住租給別人收益，才能算資產(chǎn)），那在負債的情況下，是很難通過買房這件事實現(xiàn)資產(chǎn)增值的。

以5年為例，商品房大概要總價漲幅達到40%以上（100萬的房子，漲價到140萬），以負債形式轉讓物權（不動產(chǎn)權），才能堪堪保本，從這個角度上來看，**的房價如果是當做資產(chǎn)進行市場流通，就不具備跌價的可能。

那如果是商業(yè)性質的公寓和商鋪呢？5年時間轉讓，達不到65%以上的增幅就是虧損，住房是剛需，只要有需求流通沒問題，所以會漲價，但是商鋪，寫字樓和公寓這樣的產(chǎn)品，漲價的理由在哪里呢？

圖片來源：圖庫

寫在最后：

還有一種方式來認知房產(chǎn)到底是資產(chǎn)還是負債：

房子是資產(chǎn)還是負債取決于房子的市場價格與房貸及利息的比較，兩者之差即房子的凈值：

凈值=市場價格-房貸余額及利息

其中，房貸余額及利息由借款合同的條件而定，是確定的；

但是，房子的市場價格是波動的。

任何時間，若房子的“凈值”是正的，房子是資產(chǎn)，其價值即凈值；若“凈值”是負的，房子是“負債”，負債金額即凈值。

這個認知方式我比較認可的，是凈值評估邏輯，大家也可以根據(jù)當下房價，計算一下自己的房產(chǎn)凈值情況，更為直觀簡單，但是如果房價穩(wěn)定或者增長乏力，對于絕大部分人來說，這個凈值都是負的。

所以，把房產(chǎn)當做資產(chǎn)進行投資和牟利的個人和群體，核心的支撐點，就是房價上漲，通過房價上漲帶來的凈值增加實現(xiàn)盈利，當然，最后一步還是要變現(xiàn)離場，這個資產(chǎn)投資才算完整。

再重復一次，如果房產(chǎn)作為資產(chǎn)不進入流通環(huán)節(jié)，沒有實現(xiàn)資產(chǎn)轉換資金的結果，不管這個房子凈值如何，都是紙面財富，虛假繁榮。

這也是為什么現(xiàn)在買房沒有以前**，最近幾年這種現(xiàn)象和感覺越來越明顯。

**的房價趨于平穩(wěn)，是必然趨勢：沒有任何一種商品的價格能夠無限制的漲。

“資產(chǎn)荒”的時代，將會隨著房產(chǎn)的資產(chǎn)價值分化和固化的必然趨勢，在**粉墨登場。

通過這篇文章對**房產(chǎn)的“資產(chǎn)”定義進行了解讀和詮釋，也是基于當下?lián)渌访噪x的樓市和房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，做出的一些價值思考和研究。

也希望能過這篇文章，幫助更多人，清晰理智的認知房產(chǎn)的“資產(chǎn)定義”和“負債認知”。

炒房時代的終結，其實就意味著**房產(chǎn)從資產(chǎn)轉向負債。

圖片來演：圖庫

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