房貸計(jì)算方式(房貸計(jì)算方式2018)
前沿拓展：
房貸計(jì)算方式
房貸利息的計(jì)算因?yàn)橘J款方式以及房貸還款方式的不同而有所不同，根據(jù)還款方式不同，房貸利息計(jì)算可以分為等額本息和等額本金兩種計(jì)算方法。
貸款方式主要是影響利率，等額本息是指每月以相等的還本付息數(shù)額償還貸款本息。
計(jì)算公式為月均還款額＝（貸款本金×月利率×（1＋月利率）總還款期數(shù)）/（1＋月利率）總還款期數(shù)－1；等額本金是遞減還款的一種，是將貸款本金分?jǐn)偟竭€款的各期，每期應(yīng)還利息由未償還本金計(jì)算得出，每期還本金額不變，利息逐期減少。其計(jì)算公式為每月（季）還本付息額＝貸款本金/還本付息次數(shù)＋（貸款本金-已償還本金累計(jì)數(shù)）×月（季）利率。
房貸利息是購房者在通過有關(guān)審核，向銀行借款后按照規(guī)定利率支付的一種本金利息。
#多地下調(diào)房貸首付比例、貸款利率#
為深化利率市場化改革，進(jìn)一步推動貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）運(yùn)用，****銀行于2019年12月28日再次發(fā)布（****銀行（2019）第30號）公告，明確存量浮動利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR有關(guān)事宜。按照公告的要求：
1.2020年1月1日之前的已簽合同未發(fā)放的貸款及已發(fā)放的貸款都涉及利率轉(zhuǎn)換。
2.借貸雙方應(yīng)自2020年3月1日開始至2020年8月31日之前完成協(xié)商轉(zhuǎn)換事宜，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動利率貸款可不轉(zhuǎn)換。
3.以2019年12月公布LPR為基數(shù)將浮動利率等價(jià)轉(zhuǎn)換為加點(diǎn)方式。之后，自第一個(gè)重定價(jià)日起，在每個(gè)利率重定價(jià)日，利率水平由最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定。雙方可以約定重新定價(jià)周期，其中房貸的重新定價(jià)周期不得少于一年。
4.金融機(jī)構(gòu)應(yīng)利用官方網(wǎng)站和網(wǎng)點(diǎn)公告、電話、短信、郵件和手機(jī)銀行等渠道通知存量浮動利率貸款客戶，協(xié)商約定定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換具體事項(xiàng)，依法合規(guī)保障借款人合同權(quán)利和消費(fèi)者權(quán)益。
舉例說明，某借款人與貸款人簽訂的借款合同約定：借款期限20年，按月還本付息，利率為人行基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮30%，每一年調(diào)整一次，每年的1月1日為調(diào)息日。貸款發(fā)放當(dāng)年的人行貸款基準(zhǔn)利率為年利率4.9%，則借款人貸款發(fā)放當(dāng)年的實(shí)際利率為：4.9%（人行貸款基準(zhǔn)利率）*（1+30%），此后每一年如遇人行貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整則實(shí)際利率相應(yīng)調(diào)整。
按照上述文件規(guī)定，1.如借款人選擇不調(diào)整，則實(shí)行固定利率：即借款利率為2019年執(zhí)行利率，此后保持不變；2.如借款人未按照貸款人要求去協(xié)商并要求不調(diào)整，則實(shí)際統(tǒng)一轉(zhuǎn)換為LPR加點(diǎn)。即初始轉(zhuǎn)換規(guī)則如下：
借款利率=4.9%（1+30%）=4.85%（2019年12月28日5年期以上LPR）+加點(diǎn)數(shù)，則加點(diǎn)數(shù)=6.24%-4.85%=152bp（基點(diǎn)。Basis Point（bp）基點(diǎn)。用于金融方面，債券和票據(jù)利率改變量的度量單位。一個(gè)基點(diǎn)等于1個(gè)百分點(diǎn)的1%，即0.01%，因此，100個(gè)基點(diǎn)等于1%。）=1.52%
按照初次轉(zhuǎn)換計(jì)算出加點(diǎn)數(shù)為152bp后，則借款人的利率為：LPR（調(diào)整年度的最近一個(gè)月LPR）+152bp,則其當(dāng)期利率為：4.65%（2021年1月1日最近一個(gè)月，也即2019年12月20日公布的5年期以上LPR為4.65%）+1.52%=6.17%。
拓展知識：
房貸計(jì)算方式
一、怎樣算房貸計(jì)算公式
1、房貸利息是購房者向銀行借款，按照銀行規(guī)定利率支付的一種本金利息。利息的計(jì)算公式：利息＝本金×利率×存款期限（時(shí)間）。房貸利息計(jì)算會因?yàn)橘J款方式以及房貸還款方式的不同而有所不同。根據(jù)房貸還款方式不同，房貸利息計(jì)算可分為等額本息和等額本金兩種計(jì)算方法。
2、等額本息計(jì)算公式計(jì)算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。各地城市公積金貸款高額度要結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w來看。
3、等額本金計(jì)算公式；每月還款額＝每月本金＋每月本息；每月本金＝本金／還款月；每月本息＝（本金－累計(jì)還款總額）X月利率。計(jì)算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會隨剩余本金的減少而減少。
二、如何辦理貸款買房手續(xù)
1、在一些城市，購房者提交相關(guān)資料申請成功后，可以將賬戶內(nèi)的公積金直接轉(zhuǎn)入開發(fā)商賬戶，用來支付首付。
2、銀行批準(zhǔn)貸款需要綜合考量貸款人的經(jīng)濟(jì)能力水平，比如工作的穩(wěn)定性、收入穩(wěn)定程度以及增長的趨勢。如果你在買房前辭了職，可能會增加貸款的難度，影響貸款的進(jìn)度。因此，買房前最好不要辭職，以便順利拿到貸款。
3、申請貸款時(shí)，一些銀行會要求申請人出具6個(gè)月以上、不間斷的銀行流水賬單，額度一般為月供的兩倍以上，以便評估申請人的還款能力。如果你覺得你的流水賬單不太理想，可以提前6個(gè)月往銀行賬戶里多存點(diǎn)錢，或者提供其他的財(cái)力證明。如果你已經(jīng)結(jié)婚，可以提供夫妻二人的流水賬單，名下的財(cái)產(chǎn)證明也可以。
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房貸計(jì)算方式
房貸分兩種支付方式：等額本息和等額本金，具體公式如下：等額本息：〔貸款本金×月利率×（1＋月利率）＾還款月數(shù)〕÷〔（1＋月利率）＾還款月數(shù)－1〕等額本金：每月還款金額 = （貸款本金 / 還款月數(shù)）+（本金 — 已歸還本金累計(jì)額）×每月利率其中＾符號表示乘方。2個(gè)月就是2次方。
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房貸計(jì)算方式
貸款還貸分為等額本金法和等額本息法。
等額本金法房貸計(jì)算方式是：每月還款金額=(貸款本金÷還款月數(shù))+(本金-已歸還本金累計(jì)額)×每月利率。
等額本息法房貸計(jì)算方式是：每月還款金額=[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷[(1+月利率)^還款月數(shù)-1]。
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