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根據你的繳存比例和余額，年限，可以貸款金額都不一樣，所以不能一概而論。快速算法一般用你的余額乘以20，得出的金額離你可以貸款的金額差距不會太大。

房地產周期發展，短期看金融，中期看土地，長期看人口。

今天，咱們來說說短期影響房地產走向的金融！

房地產金融，離不**貸利率。這個堪稱樓市“溫度計”的數據，能直接反映樓市短期“冷暖”。

近日，貝殼研究院報告顯示，10月90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個基點。

值得注意的是，這是今年以來房貸利率首次下降。

近期，相關部門也多次發聲，強調保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。

房產大象創始人、暨南大學特聘研究員、同致行（**）地產、同致誠評估創始人王波博士認為，房貸利率的下跌，釋放出三大信號：

房地產信貸環境在逐步改善。房貸利率下調有利于剛需上車。房貸利率下調并不會馬上讓房價反彈。

利率高、放款慢

房貸成買房新難關

為什么房貸利率下降這么值得關注？

因為房貸“額度緊張、排隊放款”，已經成為今年買房路上一大難關。

今年以來，重點城市的個人房貸利率一路走高，多地突破5%高位。

據克而瑞調研數據，2021年9月，全國首套房平均房貸利率5.46%，較2020年底上漲23BP；二套房貸款平均利率5.83%，較2020年底上漲29BP。

個別城市（如南京、佛山、惠州等）個別銀**貸利率一度去到7%。假設貸款100萬，按揭30年，等額本息計算，還款總額超239萬。

房貸計算示意，僅供參考

另據央行數據顯示，受房地產貸款集中度新規影響，上半年多數銀行包括達標者均壓降涉房貸款占比，主要金融機構新增房地產貸款同比下滑19%，占新增總貸款比重降至19.0%。

說白了，就是貸款利息更高、放貸額度更小。

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多個二線城市諸如合肥、武漢、南京、杭州等地均曾爆出二手房停貸傳聞。

即便尚未停貸，多數城市放款周期也在3~6個月，較上半年有不同程度的延長。

同時，銀行方面也加強了貸款監管，關于貸款額度、抵押房屋的房齡等都有明確要求。

利率+周期雙降

19城房貸松綁

好消息是，監管部門已經意識到這些問題。

10月15日，**銀行舉行 2021 年第三季度金融統計數據**發布會，指出“部分金融機構對于30家試點房企‘三線四檔’融資管理規則存在一些誤解，將要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款。

房貸利率也獲得“松綁”，信貸環境有所改善。

首先，是房貸利率年內首次環比下降。

貝殼研究院數據顯示，10月90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個基點。

其中14個城市首套利率下降，14個城市二套房貸利率下降，重合的9個城市首套、二套房貸利率均下調。

其次，放款周期也在縮短。

盡管10月90城房貸平均放款周期為74天，較上月有所延長，但這主要是由于放款動作與利率調整存在一定時差，10月銀行發放的貸款多為前幾個月期間簽約的訂單。

而據證券時報報道，已經有銀行在實務**作層面接到通知，放款周期可以從最嚴格時候的6個月縮短到1-2個月，明顯好轉；不過二手房放款速度提升相對較慢。

整體來看，房貸利率和放款周期“雙減”，是一個明顯的利好。

不過，有一點需要注意，房貸利率下調，并不代表買房資金門檻降低。

舉個例子，洛陽，房貸利率下調25個基點后，依然是高達6.13%，屬于14個高利率城市之一。

深圳，盡管房貸利率僅下調5個基點，但下調后只有5.1%，利率相對較低，主要是由于原本利率起點相對較低。

回暖信號明顯

樓市釋放三大信號

房貸利率松綁，再加上監管層的支持態度，是不是預示著房地產最難過的日子過去了？后市會不會反彈？

王波博士認為，房貸利率下降，并不意味著房地產貸款政策會變得寬松，更不意味著房地產政策的轉向，“房住不炒”依然是主基調。

不過，房貸利率下降，有三個市場信號值得關注。

第一，房地產信貸環境在逐步改善。

不可否認的是，高企的房貸利率，讓一部分剛需被拒之門外。對房企而言，相當于回款周期被拉長。

回款周期延長，不利于按時還債，這也是今年以來房企債務頻頻暴雷的主要原因之一。

房地產貸款利率下調，證明高層重視房企融資的合理需求。

隨著回款速度加快，房企面臨的窘境也將有所緩解。

第二，房貸利率下調利好剛需買房。

嚴格的調控政策，雖然有效抑制炒房投機的熱度，但也誤傷了部分真正的剛需。

房貸利率下調，對剛需買房有個最直接的好處——省錢。

貸款100萬，利率下調1%后，按揭30年，等額本息，還款額度為215萬，相較之下便宜了24萬。

房貸計算示意，僅供參考

第三，房貸利率下調，房價不會迎來反彈式上漲。

為什么這么說？因為房貸利率并不是影響房價的唯一因素。

精準調控下，人、房、地、錢都在管，限購、限貸、限售，三道紅線、貸款集中度管理、二手房參考價等等，都在綜合影響市場。

寫在最后：

我們始終相信，政策調控的目的始終是抑制“炒房”，而非打壓剛需。

房貸利率松綁，對后市而言，信貸環境或將有兩大變化。

一方面是房貸利率下調城市范圍擴大，另一方面是放款周期縮短，“剛需買家”或迎來不錯的購房窗口期。

再加上10月21日，銀**表示，將在首付和利率上支持首套房購房者。

也就是說，首套房買家將獲得更多保障和支持。

但是，有一點需要注意，永遠不要將房貸利率當作唯一的買房參考標準！ END

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