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本號專聊房產，大多數文章說的都是買房。有買自然就有賣，本篇把作者的賣房經驗和大家分享一下。

1. 其實，可以不賣

（不好看房價會漲的讀者可跳過本節，直接看第2條）

賣房第一大原因——置換。

大多數家庭在改善式購房時，現金資產不足，因此需要先把一套或多套房產變現，再去下叉一套心儀的房子。

這時，有兩個坑等著你。

1）第一個坑——賣房周期完全不可控。

作者的主觀經驗：若以自己的理想價位賣掉一套房，請做好賣一整年的心理準備。

12個月。

這并不是平均數
如果運氣好，可能掛牌1周就賣掉
如果掛牌12個月還沒賣掉，也不要吃驚

2）第二個坑——經濟上可能受損

以房換房，相對于持幣購房者，有一個天然優勢——不太怕突如其來的一波漲幅，讓我買不起。

通常來講，漫長的賣房周期里：

房價漲了，我高賣高買
房價跌了，我低賣低買

然而在置換時，大多數人是買更新、更大、更好的房子。

如重慶這種低房價城市，樓市一旦啟動，漲得最早、漲得最多的，恰好就是新房、次新房。

因此，如果“高賣”比樓市啟動前多賣出10%，“高買”可能需要多花掉15%。

為了完美避開上述兩個大坑，作者推薦的方案：抵押現有房產，同時買房。

本來計劃賣掉的房產，抵押給銀行（即辦一筆經營貸或消費貸），最多2個月，可拿到房產市值70%的現金。

在向銀行遞交完所有資料的同時，就可以去付買房定金了。

傳統方案A Vs 改進方案B

PS1：這里再次用到了“高評高貸”。這個**作在長期看漲的樓市條件下真的**。

PS2：抵押貸款涉及的所有成本（中介費、利息等）已全部計算在內。

2. 掛牌

除了少數“手牽手”交易，絕大多數時候，賣家需要同時與中介與買家打交道。

一般來說，賣家和買家都是普通口才、普通閱歷，只要賣家并不著急拋售，是不會被買家打壓的。

然而面對中介呢？普通賣家基本都會被碾壓。（買家也同樣被碾壓）

掛什么價錢合適？

經驗之談：所有線上平臺（app）展示的房價都不準確。

假如一定要挑一個，貝殼app是所有不準確的平臺里，最準的一個。

Step1

打開app，瀏覽一遍同小區的相似樓層、面積、戶型、裝修的房源，估算一個均價。

Step2

親自到小區附近10分鐘路程內的所有中介門店（無論大小），登記房源，掛牌價設定為Step1估算均價+5%以內。

Step3

家里裝智能門鎖是最佳方案。最好是可以聯網生成一次性開門密碼的。
如果要賣的房子已沒有居住，盡量給Step2的所有中介門店各配一把鑰匙。
如果實在是擔心中介/意向買家把屋內裝修家電弄壞，至少也給小區門口最大那家中介店一把鑰匙。
如果房子還在自住，可拿一把鑰匙給熟識并且長期在家的鄰居保管并幫忙開門帶看。
如果房子有租客居住，作者也不知道該怎么辦……因為所有租客都天生對帶看極度厭惡，開門看房十分麻煩。
屋內盡量整潔，不用的東西盡量拿走或扔掉，顯大。
老舊的燈泡全部換成高瓦數LED燈泡。
如果是高端房產，中介帶客戶看房時，賣家本人一定不要陪同。

Step4

如果不怕來電過多，再到58同城注冊一個賬號，把要賣的房子掛上去。數以百計的小中介每天都會在58同城找房源。

Step5

掛牌后不久，中介會時常打電話問“房子還在賣沒有？我這有客戶看房”。只需要回答“還在賣”、“哦”。
無論是掛牌時中介問“底價是多少？”，還是掛牌后“有個客戶誠心要，能少點不？”，一定回答“掛牌價就是底價”、“一分都不少”。

3. 談判

中介通過百般努力，找到了一個真實的意向買家，約三方面談了。

談判主要是談價格。（關于買家解抵押、付款周期、交房時間等問題本篇暫不展開）

想賣出高于平均價，并不強求賣家巧舌如簧（這只是個小小的加分項）。

劃重點：有原則、有理論的談價格。

“別家是有賣得比我低的，我讓他先賣好了。等9000元/平的賣完了，我再賣我家10000元/平的。”
只有當買賣雙方的出價差距，縮小到總價2%以內，才開始采用菜市場砍價模式（你讓一步我讓一步）。
作為賣家心理定價原則：預期買家會砍到掛牌價92%，賣家還價到掛牌價98%，最后以95%成交。
以上只是作者自用的談判套路，僅供參考，讀者可自由發揮。

作者賣過3套自家房子，全部賣出了同小區歷史最高價。

PS：再次強調，相對于賣房，更推薦抵押。作者賣的3套中，1套是還沒下產權證的**安置房，2套是自己判斷漲幅鐵定跑不贏市場平均的全款房。

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