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哈爾濱公積金計(jì)算器

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2021年的房地產(chǎn)大洗牌，堪稱史上最強(qiáng)“掃雷行動(dòng)”。

無論是否關(guān)注樓市的人，都知道了一個(gè)詞：三條紅線。

它的威力之大，導(dǎo)致不少家喻戶曉、耳熟能詳?shù)姆科螅两袢栽凇白跃取钡哪嗵吨袙暝?/span>

那些暴雷的房企，則留給購房者一地雞毛，擔(dān)心積蓄付流水……

即便現(xiàn)在全國(guó)一片“回暖”之聲，但被打破的安全感，不是一朝一夕就能重建的。

“寧愿不買房，也怕買錯(cuò)房。”是不少人的心理寫照。

房子就真的不能買了嗎？

既然“三條紅線”能讓房企回歸安全穩(wěn)健發(fā)展之路，那購房者卡住“兩道紅線”，也能安全買房，甚至還能擁有不錯(cuò)的流通性。

問題來了，這“兩道紅線”是什么呢？

第一道紅線，“城市的安全邊界”。

哪怕是樓市中最有價(jià)值的一線和強(qiáng)二線城市，也有安全邊界。

極限邊界之外，規(guī)劃再好、價(jià)格再便宜，面對(duì)中介和置業(yè)顧問的花式推銷，心中都要默念一句話：不聽不聽，王八念經(jīng)。

對(duì)于城市安全邊界的劃分，我們先明確這三點(diǎn)：

①城鎮(zhèn)化是有紅利周期的，**目前的城鎮(zhèn)化紅利周期只剩10年。

當(dāng)全國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%-80%以上，就會(huì)進(jìn)入瓶頸期，城市擴(kuò)張告別高速增長(zhǎng)期。

我國(guó)的城鎮(zhèn)化率，將在2030-2035年達(dá)到75%-80%。

這意味著：**城鎮(zhèn)化的紅利和城市擴(kuò)張的紅利，只剩10-15年。

②剩余的10年城鎮(zhèn)化周期里，紅利只能輻射到“已進(jìn)入開發(fā)期的近郊”。

一個(gè)新區(qū)和板塊，從誕生到成熟，至少需要10-15年的時(shí)間。

北京國(guó)貿(mào)CBD，1990年開發(fā)，2010年成熟，開發(fā)周期20年；

蘇州工業(yè)園區(qū)，1991年開發(fā)，2015年前后成熟，開發(fā)周期接近15年；

深圳南山高新區(qū)，1996年開發(fā)，2008年基本成熟，開發(fā)周期近12年。

即便是追求效率的深圳，新區(qū)的成熟周期，也要10年以上。

2020年，黑龍江省常住人口城鎮(zhèn)化率65.6%，哈爾濱市城鎮(zhèn)化率更是達(dá)到了71%。

城鎮(zhèn)化紅利期僅剩10-15年了，這意味著什么？

只有“貼近主城邊緣、已進(jìn)入開發(fā)期”的近郊才能吃到城鎮(zhèn)化紅利。

③城市不會(huì)無限擴(kuò)張，遠(yuǎn)郊大概率是坑。

城鎮(zhèn)化觸頂進(jìn)入瓶頸期，城市擴(kuò)張速度會(huì)迅速下滑，新區(qū)成熟周期將被無限拉長(zhǎng)。

2020年以后才啟動(dòng)開發(fā)的遠(yuǎn)郊新城，可能連城鎮(zhèn)化紅利的末班車都趕不上了。

按照這個(gè)邏輯，只要找到遠(yuǎn)郊和近郊的判定標(biāo)準(zhǔn)，就能找到城市的安全邊界。

哈爾濱是典型的環(huán)狀發(fā)展城市，我們對(duì)比了北京和成都這樣的環(huán)狀發(fā)展一二線城市。

以成熟主城和就業(yè)核心為起點(diǎn)，由內(nèi)環(huán)向外環(huán)延展，出現(xiàn)斷層或者沒有成規(guī)模的空白區(qū)，那就是城市的安全邊界。

一線城市20-25km輻射范圍內(nèi)為安全的近郊，25km范圍外，就是遠(yuǎn)郊；

二線城市10-15km輻射范圍內(nèi)為安全的近郊，15km范圍外，是遠(yuǎn)郊。

對(duì)哈爾濱來說，第一道紅線——城市安全邊界大致也在城心向外輻射的10-15km范圍內(nèi)。

確定安全邊界，才能排除一些錯(cuò)誤選項(xiàng)——進(jìn)入城市化紅利末期，仍未成熟的板塊！

第二道紅線，“城市的購買力邊界”。

購買力，顧名思義，是你的錢能買什么樣的房子，或者有多少錢的人，會(huì)接手你的房子。

一個(gè)城市的平均購買力，決定這套房子的流動(dòng)性好壞。

特別是這幾年，全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂觀，再加上**反反復(fù)復(fù)，即便是“地主家也沒有余糧了”。

這種情況下，不考慮購買力就盲目買房，很可能因?yàn)槭杖氩环€(wěn)定而斷供，還可能高估房子價(jià)值，導(dǎo)致無人接盤。

所以，買房時(shí)，一定要看總價(jià)是否匹配城市的平均購買力。

以樓市典型城市深圳和上海的二手房為例：

上海賣的好、漲幅較高的房子，總價(jià)700萬上下；深圳這類房子，總價(jià)在600萬上下。

為什么這個(gè)總價(jià)段的房子增值和流通能力這么好？

因?yàn)榉謩e匹配了這兩個(gè)城市的平均購買力。

上海的平均月薪水平1.45萬/月，深圳大概1.2萬/月。

由此，上海的平均家庭收入2.9萬/月，深圳約2.4萬/月。

能在上海和深圳買得起房的家庭，基本屬于中高購買力人群，他們的平均收入，大概為水平線的1.5倍。

一般家庭的房貸月供，占收入的50%，極限為70-80%。

按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算：

上海家庭能承受的極限房貸月供：2.9萬*1.5倍*70%≈3萬；

深圳家庭能承受的極限房貸月供為：2.4萬*1.5倍*70%≈2.5-2.8萬。

根據(jù)月供反向推倒，就會(huì)發(fā)現(xiàn)：

上海家庭，能承受的極限總價(jià)為600-700萬；

深圳家庭，能承受的極限總價(jià)為500-600萬。

價(jià)格和城市購買力匹配，就是賣的好的原因！

流動(dòng)性，是由一座城市最基礎(chǔ)的購買力決定的。

選擇購買力紅線之內(nèi)的房子，才能覆蓋廣泛客群，保證不錯(cuò)的流動(dòng)性。

卡在“兩道紅線”——城市安全邊界和城市購買力邊界之內(nèi)買房，大概率是安全的。

哈爾濱的安全邊界怎么確定？

主城六區(qū)，共有大概13個(gè)板塊，它們與一環(huán)的距離如下：

哈西板塊、群力東板塊、松浦板塊、新一板塊＜10km；

10km≤哈東板塊、群力西板塊、東南板塊、世茂板塊＜15km；

環(huán)西板塊、避暑城板塊、利民東板塊、利民西板塊、平房新區(qū)板塊≥15km。

哈西和群力東板塊，近臨二環(huán)核心，已發(fā)展10年之久，從“新人”成功晉升冰城改善名片，享有最高安全級(jí)別。

哈東板塊、群力西板塊、東南板塊、世茂板塊這幾個(gè)板塊，處于安全邊界之內(nèi)，不至于掉坑。

哈東、東南和世茂板塊，“芳齡”也有10歲+了。

具有一定的產(chǎn)業(yè)、配套和人口基礎(chǔ)，東三環(huán)快速路竣工后，這幾個(gè)板塊與二環(huán)內(nèi)的聯(lián)系更加緊密。

群力西板塊，雖然“年齡尚小”，但勝在背靠群力東，只吃“外溢”就能活的不錯(cuò)，今年更是成為了道里區(qū)的發(fā)展重點(diǎn)。

“一年打基礎(chǔ)，三年見形象”，與群力東深度“捆綁”的群力西，成熟速度應(yīng)該能跑贏城鎮(zhèn)化紅利剩余周期。

利民東、利民西和平房新區(qū)，內(nèi)生和地緣客居多，是另一套流通邏輯，跟著自身需求走，就可以。

新一板塊雖然距一環(huán)只有8km，但它和環(huán)西板塊、避暑城板塊存在一樣的問題，立項(xiàng)晚，規(guī)劃大多處在“藍(lán)圖”階段。

整好了，就是新區(qū)發(fā)展的新名片，整不好，就是無人接盤的“鬼城”。

購買力邊界，一是計(jì)算自己的購買力，清楚自己的承受能力；二是計(jì)算城市購買力，找出什么樣總價(jià)的房子，流動(dòng)性好。

?計(jì)算自己的購買力

計(jì)算家庭成員的月收入總和：假設(shè)為夫妻雙方，月收入總和為12000元。

計(jì)算家庭極限月供：月收入總和*70%，即12000*70%≈8000-9000元。

根據(jù)極限月供，利用“房貸反算計(jì)算器”，反推房貸總額：120-135萬。

按照首付20%計(jì)算，推出家庭的購買力總價(jià)邊界為150-165萬。

需要明確的是，月供的安全邊界是占家庭月收入的30-50%。

特別是數(shù)次遭遇**的哈爾濱，收入不穩(wěn)定，過高的杠桿，簡(jiǎn)直是“災(zāi)難”。

?計(jì)算城市購買力

目前，哈爾濱市城鎮(zhèn)居民年收入為42745元，月均收入3562元。

夫妻二人，家庭月收入總和：3562*2=7124元。

高購買力家庭收入=城市平均家庭月收入的1.2-1.5倍，即7124*1.2（1.5）=8550-10700元。

高購買力家庭收入的極限月供為：收入*70%=6000-7500元。

由此，推出房貸總額：92-115萬，房屋總價(jià)在115-144萬之間，即便是首付30%，總價(jià)最多也就165萬。

購買力總價(jià)紅線=房款總額*70%。

哈爾濱的購買力總價(jià)紅線為80-115萬。

這個(gè)總價(jià)紅線，是哈爾濱覆蓋客群最廣、流動(dòng)性最好的總價(jià)段。

因此，在哈爾濱——

恪守“165萬的總價(jià)極限”，把總價(jià)控制在80-115萬左右，就能覆蓋全市最廣泛的剛需和剛改客戶。

房子價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出這個(gè)總價(jià)段，可能會(huì)面臨市場(chǎng)下行期流動(dòng)性衰減和賣不出去的風(fēng)險(xiǎn)。

一套房子能不能買和能不能漲，取決于“有沒有人接盤”和“有多少人接盤”。

是否在城市安全邊界內(nèi)，能否被城鎮(zhèn)化紅利覆蓋，決定有沒有人接盤；

是否在城市購買力邊界內(nèi)，決定能覆蓋多少客群，有多少人接盤。

在哈爾濱，卡住距城中心10-15km、總價(jià)80-115萬這兩道紅線，大概率不會(huì)踩到太大的坑。

以上正文，來自@龍江樓市

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借款申請(qǐng)人提供相關(guān)資料，經(jīng)擔(dān)保公司初審后符合擔(dān)保借款條件的，借款申請(qǐng)人憑擔(dān)保公司的《個(gè)人住房公積金購房擔(dān)保借款受理單》，按收費(fèi)清單支付費(fèi)用，并在《個(gè)人住房公積金購房擔(dān)保借款合同》上簽字。
③房產(chǎn)公司蓋章
借款人請(qǐng)房產(chǎn)公司在《個(gè)人住房公積金購房擔(dān)保借款合同》上蓋章，房產(chǎn)公司提供階段性擔(dān)保。
④落實(shí)還款方式
借款人憑本人身份證到貸款銀行辦理還款帳戶，已有信用卡的去銀行落實(shí)信用卡還款確認(rèn)，同時(shí)簽訂委托還款協(xié)議。
⑤辦理抵押登記
借款申請(qǐng)人持相關(guān)資料到購房所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心辦理房屋抵押登記手續(xù)。
⑥通知銀行放款
借款申請(qǐng)人憑辦妥抵押登記手續(xù)的憑證及經(jīng)合同各方當(dāng)事人承諾的《個(gè)人住房公積金購房擔(dān)保借款合同》向擔(dān)保公司遞交相關(guān)資料。擔(dān)保公司審批同意后，向貸款銀行發(fā)出《放款通知書》通知其放款。
⑦領(lǐng)取個(gè)人資料
所有手續(xù)辦完后，擔(dān)保公司通知借款人來領(lǐng)取個(gè)人保管資料。

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