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哈爾濱公積金計算器

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2021年的房地產大洗牌，堪稱史上最強“掃雷行動”。

無論是否關注樓市的人，都知道了一個詞：三條紅線。

它的威力之大，導致不少家喻戶曉、耳熟能詳的房企，至今仍在“自救”的泥潭中掙扎。

那些暴雷的房企，則留給購房者一地雞毛，擔心積蓄付流水……

即便現在全國一片“回暖”之聲，但被打破的安全感，不是一朝一夕就能重建的。

“寧愿不買房，也怕買錯房。”是不少人的心理寫照。

房子就真的不能買了嗎？

既然“三條紅線”能讓房企回歸安全穩健發展之路，那購房者卡住“兩道紅線”，也能安全買房，甚至還能擁有不錯的流通性。

問題來了，這“兩道紅線”是什么呢？

第一道紅線，“城市的安全邊界”。

哪怕是樓市中最有價值的一線和強二線城市，也有安全邊界。

極限邊界之外，規劃再好、價格再便宜，面對中介和置業顧問的花式推銷，心中都要默念一句話：不聽不聽，王八念經。

對于城市安全邊界的劃分，我們先明確這三點：

①城鎮化是有紅利周期的，**目前的城鎮化紅利周期只剩10年。

當全國城鎮化率達到75%-80%以上，就會進入瓶頸期，城市擴張告別高速增長期。

我國的城鎮化率，將在2030-2035年達到75%-80%。

這意味著：**城鎮化的紅利和城市擴張的紅利，只剩10-15年。

②剩余的10年城鎮化周期里，紅利只能輻射到“已進入開發期的近郊”。

一個新區和板塊，從誕生到成熟，至少需要10-15年的時間。

北京國貿CBD，1990年開發，2010年成熟，開發周期20年；

蘇州工業園區，1991年開發，2015年前后成熟，開發周期接近15年；

深圳南山高新區，1996年開發，2008年基本成熟，開發周期近12年。

即便是追求效率的深圳，新區的成熟周期，也要10年以上。

2020年，黑龍江省常住人口城鎮化率65.6%，哈爾濱市城鎮化率更是達到了71%。

城鎮化紅利期僅剩10-15年了，這意味著什么？

只有“貼近主城邊緣、已進入開發期”的近郊才能吃到城鎮化紅利。

③城市不會無限擴張，遠郊大概率是坑。

城鎮化觸頂進入瓶頸期，城市擴張速度會迅速下滑，新區成熟周期將被無限拉長。

2020年以后才啟動開發的遠郊新城，可能連城鎮化紅利的末班車都趕不上了。

按照這個邏輯，只要找到遠郊和近郊的判定標準，就能找到城市的安全邊界。

哈爾濱是典型的環狀發展城市，我們對比了北京和成都這樣的環狀發展一二線城市。

以成熟主城和就業核心為起點，由內環向外環延展，出現斷層或者沒有成規模的空白區，那就是城市的安全邊界。

一線城市20-25km輻射范圍內為安全的近郊，25km范圍外，就是遠郊；

二線城市10-15km輻射范圍內為安全的近郊，15km范圍外，是遠郊。

對哈爾濱來說，第一道紅線——城市安全邊界大致也在城心向外輻射的10-15km范圍內。

確定安全邊界，才能排除一些錯誤選項——進入城市化紅利末期，仍未成熟的板塊！

第二道紅線，“城市的購買力邊界”。

購買力，顧名思義，是你的錢能買什么樣的房子，或者有多少錢的人，會接手你的房子。

一個城市的平均購買力，決定這套房子的流動性好壞。

特別是這幾年，全球經濟形勢不容樂觀，再加上**反反復復，即便是“地主家也沒有余糧了”。

這種情況下，不考慮購買力就盲目買房，很可能因為收入不穩定而斷供，還可能高估房子價值，導致無人接盤。

所以，買房時，一定要看總價是否匹配城市的平均購買力。

以樓市典型城市深圳和上海的二手房為例：

上海賣的好、漲幅較高的房子，總價700萬上下；深圳這類房子，總價在600萬上下。

為什么這個總價段的房子增值和流通能力這么好？

因為分別匹配了這兩個城市的平均購買力。

上海的平均月薪水平1.45萬/月，深圳大概1.2萬/月。

由此，上海的平均家庭收入2.9萬/月，深圳約2.4萬/月。

能在上海和深圳買得起房的家庭，基本屬于中高購買力人群，他們的平均收入，大概為水平線的1.5倍。

一般家庭的房貸月供，占收入的50%，極限為70-80%。

按照這個標準計算：

上海家庭能承受的極限房貸月供：2.9萬*1.5倍*70%≈3萬；

深圳家庭能承受的極限房貸月供為：2.4萬*1.5倍*70%≈2.5-2.8萬。

根據月供反向推倒，就會發現：

上海家庭，能承受的極限總價為600-700萬；

深圳家庭，能承受的極限總價為500-600萬。

價格和城市購買力匹配，就是賣的好的原因！

流動性，是由一座城市最基礎的購買力決定的。

選擇購買力紅線之內的房子，才能覆蓋廣泛客群，保證不錯的流動性。

卡在“兩道紅線”——城市安全邊界和城市購買力邊界之內買房，大概率是安全的。

哈爾濱的安全邊界怎么確定？

主城六區，共有大概13個板塊，它們與一環的距離如下：

哈西板塊、群力東板塊、松浦板塊、新一板塊＜10km；

10km≤哈東板塊、群力西板塊、東南板塊、世茂板塊＜15km；

環西板塊、避暑城板塊、利民東板塊、利民西板塊、平房新區板塊≥15km。

哈西和群力東板塊，近臨二環核心，已發展10年之久，從“新人”成功晉升冰城改善名片，享有最高安全級別。

哈東板塊、群力西板塊、東南板塊、世茂板塊這幾個板塊，處于安全邊界之內，不至于掉坑。

哈東、東南和世茂板塊，“芳齡”也有10歲+了。

具有一定的產業、配套和人口基礎，東三環快速路竣工后，這幾個板塊與二環內的聯系更加緊密。

群力西板塊，雖然“年齡尚小”，但勝在背靠群力東，只吃“外溢”就能活的不錯，今年更是成為了道里區的發展重點。

“一年打基礎，三年見形象”，與群力東深度“捆綁”的群力西，成熟速度應該能跑贏城鎮化紅利剩余周期。

利民東、利民西和平房新區，內生和地緣客居多，是另一套流通邏輯，跟著自身需求走，就可以。

新一板塊雖然距一環只有8km，但它和環西板塊、避暑城板塊存在一樣的問題，立項晚，規劃大多處在“藍圖”階段。

整好了，就是新區發展的新名片，整不好，就是無人接盤的“鬼城”。

購買力邊界，一是計算自己的購買力，清楚自己的承受能力；二是計算城市購買力，找出什么樣總價的房子，流動性好。

?計算自己的購買力

計算家庭成員的月收入總和：假設為夫妻雙方，月收入總和為12000元。

計算家庭極限月供：月收入總和*70%，即12000*70%≈8000-9000元。

根據極限月供，利用“房貸反算計算器”，反推房貸總額：120-135萬。

按照首付20%計算，推出家庭的購買力總價邊界為150-165萬。

需要明確的是，月供的安全邊界是占家庭月收入的30-50%。

特別是數次遭遇**的哈爾濱，收入不穩定，過高的杠桿，簡直是“災難”。

?計算城市購買力

目前，哈爾濱市城鎮居民年收入為42745元，月均收入3562元。

夫妻二人，家庭月收入總和：3562*2=7124元。

高購買力家庭收入=城市平均家庭月收入的1.2-1.5倍，即7124*1.2（1.5）=8550-10700元。

高購買力家庭收入的極限月供為：收入*70%=6000-7500元。

由此，推出房貸總額：92-115萬，房屋總價在115-144萬之間，即便是首付30%，總價最多也就165萬。

購買力總價紅線=房款總額*70%。

哈爾濱的購買力總價紅線為80-115萬。

這個總價紅線，是哈爾濱覆蓋客群最廣、流動性最好的總價段。

因此，在哈爾濱——

恪守“165萬的總價極限”，把總價控制在80-115萬左右，就能覆蓋全市最廣泛的剛需和剛改客戶。

房子價格遠遠高出這個總價段，可能會面臨市場下行期流動性衰減和賣不出去的風險。

一套房子能不能買和能不能漲，取決于“有沒有人接盤”和“有多少人接盤”。

是否在城市安全邊界內，能否被城鎮化紅利覆蓋，決定有沒有人接盤；

是否在城市購買力邊界內，決定能覆蓋多少客群，有多少人接盤。

在哈爾濱，卡住距城中心10-15km、總價80-115萬這兩道紅線，大概率不會踩到太大的坑。

以上正文，來自@龍江樓市

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拓展知識：

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計算商業貸款選擇等額本金和等額本息的還款方式時，每月的月供、利息總額和還款總額。工具說明1、計算商業貸款選擇等額本金和等額本息的還款方式時，每月的月供、利息總額和還款總額。2、短期貸款一般采用一次性還本付息或者分期付息一次性還本方式，不適用于該計算器

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③房產公司蓋章
借款人請房產公司在《個人住房公積金購房擔保借款合同》上蓋章，房產公司提供階段性擔保。
④落實還款方式
借款人憑本人身份證到貸款銀行辦理還款帳戶，已有信用卡的去銀行落實信用卡還款確認，同時簽訂委托還款協議。
⑤辦理抵押登記
借款申請人持相關資料到購房所在地的區縣房地產交易中心辦理房屋抵押登記手續。
⑥通知銀行放款
借款申請人憑辦妥抵押登記手續的憑證及經合同各方當事人承諾的《個人住房公積金購房擔保借款合同》向擔保公司遞交相關資料。擔保公司審批同意后，向貸款銀行發出《放款通知書》通知其放款。
⑦領取個人資料
所有手續辦完后，擔保公司通知借款人來領取個人保管資料。

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