前沿拓展：

分期還房貸計算器

貸款買房很常見的一個問題就是，在辦理貸款的時候大家都是合理計算過首付款和月還款額的，但是等還款一段時間后，很多人手里面寬裕一些，有了多余的資金，就會想要算一下剩余的房款，考慮是否需要提前還款，怎樣還款劃算等等，那么房貸剩余本金計算器如何計算，提前還款劃算嗎？
一、房貸剩余本金計算器
房貸計算器用于計算商業貸款選擇等額本金和等額本息的還款方式時，每月的月供、利息總額和還款總額。短期貸款一般采用一次性還本付息或者分期付息一次性還本方式，不適用于房貸計算器。
至于房貸計算器怎么用，具體**作步驟如下。首先選擇你的還款方式是等額本金還是等額本息，填寫商業貸款年限、貸款金額以及貸款實際利率；選擇是否顯示還款明細，點擊“計算”按鈕獲得每一期的月供金額和貸款利息總額和還款總額等詳細信息。
二、提前還款合適嗎
1、簽訂貸款合同的時候享受7折到8．5折的利率優惠。由于已享受較低折扣的利率優惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內無降息動作，即使明年1月1日按照新利率執行，利息也只會比前期更低。
2、如果這樣的客戶提前還貸后再貸款購房，銀行將按新的貸款政策執行，基準利率上浮1．1倍，借款人將得不償失。等額本金還款期已過1／3的購房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產生的利息也越少。
3、在這種情況下，當還款期超過1／3時，借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到每個月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結清。
以上就是關于房貸剩余本金計算器以及提前還款是否劃算的介紹了，剩余多少本金以及還款年限都是影響是否適合提前還款的因素，在決定提前還款之前，大家應該對自己目前的還款狀況有一個清楚的認識，不過提前還款也要看不同銀行的規定，有的銀行在一定年限內提前還款是需要違約金的。

“先息后本”“買房前3年只還利息”……為了緩解**期間購房者貸款初期還款壓力，近期多家銀行創新住房按揭靈活還款舉措，突破了以往“等額本金”“等額本息”兩種傳統還款方式的限制。6月23日，北京商報記者了解到，為進一步為購房者紓困，近日，安徽地區一國有大行開始推廣“尾款到期付”“入住還”等還款方式。雖然多樣的住房按揭還款方式能為購房者提供便利，但購房者也應做好甄別，選擇符合自身需求的還款方式。

一大行推“尾款到期付”和“入住還”

溫州“買房前3年只還利息”話題熱度還未停歇，一家國有大行也在安徽地區推出了“先入住再還款”“尾款本金延遲結清”的住房貸款靈活還款政策。

6月23日，北京商報記者從安徽省阜陽市多家工商銀行網點人士處獲悉，工商銀行總行近日印發《關于個人貸款支持抗疫紓困有關事項的通知》（以下簡稱《通知》）要求，各行可結合屬地實際推廣“尾款到期付”“入住還”等還款方式，緩解**下購房者貸款初期還款壓力。

根據工商銀行阜陽市一網點個貸人士提供的信息，“尾款到期付”是指借款人可按照貸款金額一定比例保留尾款，剩余款項在貸款期限內按“等額本息”或“等額本金”方式還款，尾款利息按月（期）歸還，尾款本金在提前還款或貸款到期時結清。

“入住還”還款法是指借款人購買產權房或購買與該行簽訂了按揭合作協議且開發商為貸款提供階段性保證擔保的期房時，可在所購房產入住之前，暫緩歸還貸款本金，僅歸還貸款利息的還款方式。“入住還”還款法適用于個人住房按揭貸款，本金寬限期不超過1年，購買期房的本金寬限期一般為從貸款發放之日起至購房合同中約定的交房日止。

在《通知》中，該行要求，客戶經理在營銷過程中要向客戶準確介紹此還款法，貸款申請和貸款合同等資料中無“入住還”字樣。

“存量貸款現在不支持這兩項業務辦理，只有新增貸款可以辦理，當前產品還在發布期間，購房者可以申請，6月底就可以辦理業務。”上述個貸人士說道。

對工商銀行此次推廣“尾款到期付”和“入住還”兩種還款方式，諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪在接受北京商報記者采訪時指出，此次該行推出的“尾款到期付”和“入住還”政策均屬于較為新穎且靈活的還款方式，是緩解當前購房情緒仍偏低的方式之一，可在一定程度上減輕購房群體短期資金壓力。

整體還款負擔并未減少

今年以來，已有多家銀行將支持居民合理住房需求作為房地產政策靶心，采取了多種措施降低購房者的負擔，突破以往“等額本金”“等額本息”兩種傳統還款方式。

譬如，華夏銀行溫州分行此前推出了一款名為“安居貸”的住房消費金融服務產品引發熱議，貸款期限在十年（含）以上的首套住房按揭購房者申請“安居貸”，可選擇“先息后本”或“少量本金加利息”等靈活按揭還款方式，靈活還款方式最長可達三年，即借款人前三年可選擇只還利息，從第四年開始分期還本付息。

江門農商行近期也推出了一款“樂居貸”業務，貸款期限在10年（含）以上的住房按揭購房者，可采用靈活還款方式，借款人前3年每月只需償還利息，余下期限及貸款采用分期還款方式，也就是說，按揭可前3年“只付息不還本”。

以購買首套住房，住房按揭貸款100萬元，貸款期限20年，現行年利率4.25%計算，采用“等額本息”還款方式，第1-3年購房者每月還款金額為6192元，辦理江門農商行“樂居貸”業務的購房者每月只需要還3542元利息。

再來看上述工商銀行推出的“尾款到期付”和“入住還”政策，以貸款金額100萬元、20年、利率4.25%，等額還款方式為例，采用“尾款40萬元最后一期付”，購房者每個月還款金額為5132.08元，比正常等額還款方式每月少還1060.26元；采用“入住還”，前12個月購房者月還款金額為3541.67元，比正常等額還款方式每月少還2650.67元。

從月還款金額來看，多家銀行推出的靈活還款方式確實在一定程度上緩解了購房者貸款初期壓力，不過從長期來看并沒有實質為購房者“減負”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此類模式是房貸產品多元化、靈活化的重要體現，無論是“先息后本”還是“尾款到期付”“入住還”，都使得購房者前期的房貸壓力會小很多，也是一種合理規劃房貸償還方式的重要體現。

“不過，需要關注的是，類似創新多少會有一些質疑。”嚴躍進強調稱，比如說可能看似很劃算，但其實算起來的話，初期貸款壓力小了，但是后面的利息反而高起來了。實際上無論是哪種償還模式，按照時間進行貼現計算的話，所有償還的本金和利息折現回來，其實就是貸款本金，只不過是通過創新月供償還模式，使得月供負擔和月供償還能力可以更加匹配。

適用范圍有限

今年5月，“首套房貸利率下限調整”與“5年期以上貸款市場報價利率（LPR）調降”雙重禮包下發，當前多地已普遍執行首套房貸利率最低4.25%這一標準。政策利好之下，雖然多樣的還款方式為購房者提供了便利，但購房者也應做好甄別。

上述工商銀行阜陽市一網點個貸人士介紹稱，“該政策主要是針對**期間受影響收入比較薄弱的購房者。假如個人或夫妻雙方有穩定的收入，這種還款方式不一定適合，不論是‘尾款到期付’還是‘入住還’，都會存在集中還款的壓力，而‘等額本息’還款方式是利息付出較少的一種方式”。

“采用‘先息后本’或‘少量本金加利息’等還款方式只是前期還款金額有所減少，但本金還款后置相較于‘等額本息’還款方式還款金額將更多，后期還款壓力加大，因此此舉對于緩解購房壓力的效果較為溫和。”正如關榮雪所言，從長期來看，銀行此類創新按揭貸款服務方式屬于本金還款后置，因此此舉更多是有助于減輕短期資金壓力，該項貸款服務偏適用于當前受**等影響就業或薪資出現短暫受挫或下滑情況的購房者。

“購房者可以自己斟酌，覺得劃算的，至少可以獲得一個選擇權，即選擇更匹配的月供償還模式。而且此類做法也對其他銀行系統和房地產有啟發，即吸引購房者購房和償還貸款，要努力讓購房者在購房后的5年內壓力最小化，這樣顧慮就最小，也會更加積極購房和申請房貸。”嚴躍進說道。

北京商報記者 宋亦桐

拓展知識：

分期還房貸計算器

如今買房貸款太常見，大多數都在買房貸款這個圈圈里旋轉。應該房子按揭怎么計算相信大家都知道。
1、等額本息還款法。其計算公式如下：月均還款額=(貸款本金×月利率×(1+月利率)總還款期數)/(1+月利率)總還款期數-1。

2、等額本金還款法。其計算公式如下：每月(季)還本付息額=貸款本金/還本付息次數+(貸款本金-已償還本金累計數)×月(季)利率。

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想買房子沒錢怎么辦
1、沒錢的話就分期首付，分期首付現在還有開發商在運作，例如首付是30萬，你可以前期只能10萬，然后開發商借個你20萬，但是這20萬你需要在2-3年內還清，只是壓力有些大，首付的分期+房貸+過渡時期的房租+交房后的裝修。

2、找親朋好友借錢，我當年買房的時候也是湊不齊首付，第一個想到的辦法就是借親朋好友的，父母資助一些，兩個姐姐借了一些，借哥哥和舅舅一些，再加上自己的積蓄，算是湊齊，好多人買房都不好意思張口，其實倒也沒什么，強說說房認為就以借不到的心態開口，借你是情誼，不借是本分。

3、用信用貸，現在的信用貸也是可以的，但是相比信用卡要利率高點，因為信用卡如果控制好節奏，是有免息期的，而信用貸沒有。

按揭還不起怎么辦
1、不還。這種情況下，一般銀行會行使抵押權，和房主協議不成之后，通過訴訟，由**將抵押物折價或者拍賣、變賣后抵償欠款，超出部分歸房主全部。這種方式，個人可能會有巨大損失。**拍賣的時候，如果沒有人購買流拍那么就會直接以房抵貸，銀行為了快速變現，一般都會選擇以低于市場價的價格出售，這種情況下你的房子縮水幾十萬是很正常的。

2、延長還款期。短期貸款展期不得超過原貸款期限;中期貸款展期不得超過原貸款期限的一半;長期貸款展期長不得超過3年。客戶未申請展期或申請展期未得到批準，其貸款從到期日次日起，轉入逾期貸款帳戶。

3、贖樓就是機構借給你一筆錢，你拿去還清銀行的欠款。一般你還能貸出比欠款多的錢，多出來的錢可以拿來做本錢。打聽了一下身邊做這方面業務的朋友，年化利率在4.8%~7%之間。這種民間貸款的方式，一定要選成立時間比較長、靠譜的平臺和經理。

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