前沿拓展：

2011年房貸計算器

這個問題的關鍵在于你貸款的利率是多少，上浮了多少。這個可以看你的《****借款合同》第四條和第三十條關于利率的約定。如果是基準利率那么一定是1975.41，如果利率上浮1.1，那么一定是2008.07，按月供2003.46算出來利率上浮了1.0859，即7.49271%，沒見過利率這么上浮的?？茨愕摹?***借款合同》，一切問題可以解決。

4月金融數據疲弱，央行銀**選擇此時出手，寬信用迎轉機，降低按揭貸款定價下限，相當于穩增長舉措加碼。此次調降房貸利率下限為年初以來首個全國性地產托底政策，信號意義較強。

5月15日，央行和銀**發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，《通知》指出：對于貸款購買自住房的居民，首套個貸利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套個貸利率下限按現行規定執行。

受部分房企爆雷、經濟下行等因素影響，地產銷售持續承壓，導致地產行業面臨較大下行壓力，拖累經濟發展。4月按揭貸款同比少增超4000億元，凸顯**沖擊下地產需求繼續滑坡。前期部分地區的銀行（如廣州、佛山等）已主動下調按揭貸款利率，部分銀行按揭定價已達到LPR水平。監管通過下調首套房按揭貸款利率下限，打開按揭貸款利率進一步下行的空間，**地產銷售的政策力度再次加大，穩增長舉措加碼。

總體而言，此次房貸利率政策調整對銀行基本面利大于弊。從營收端來看，對息差的影響較有限，按揭利率定價下行不影響存量貸款利率，加上因為按揭利率（3月為5.49％）高于整體貸款利率84BP，所以通過降低按揭利率下限20BP，**按揭貸款投放，可以帶動新發放貸款中的按揭貸款占比提升，反而有助于支撐銀行息差。從風險端來看，可緩釋信用風險壓力。**地產需求，有望緩解地產企業流動性壓力，同時支持實體經濟修復，有助于緩釋銀行信用風險壓力。

穩定地產強化需求

中銀證券認為，穩地產強化如期而至，政策發力持續可期，房地產需求端政策發力，按揭利率下調意在提振商品房銷售需求。本次政策是穩地產政策在需求端的強化。在4月持續推進房地產企業融資等穩地產政策，存款定價調控后，5月穩增長穩地產政策繼續如期強化，按揭利率調降有利于房地產銷售。本次房貸利率調降意在提升居民端需求，3-4月居民融資需求受損較多。

值得注意的是，此次降幅強于前次LPR調整，相對目前新增按揭降幅較大。5年LPR基準利率為4.6％，在此基礎上減少20BP為4.4％，相當基準利率的96％，如果后續基準利率下行，下限也會下降，折扣也會加大。前期央行公布的2022年3月按揭利率為5.49％，遠高于基準利率89BP。根據融360發布的數據，其監測的3月全國首套貸款平均利率為5.28％，其中，北京、上海、廣州和深圳分別為5.15％、4.96％、5.35％和4.91％，其監測的42個城市中，全國首套最低利率在蘇州，首套平均利率為4.62％，接近基準利率。其監測的全國3月首套按揭貸款利率環比降11BP，42個城市中有31個城市3月按揭利率環比上月下降。

本次通過調整下限的方式而非LPR變動方式，或主要是針對增量，相對存量調整，更有利于**更新置換需求。對銀行存量按揭貸款不會有重定價影響，新增按揭利率將持續下降。在央行4月進行了存款利率市場化調整機制，存款成本下降后，政策落地符合銀行負債成本壓降，讓利傳導實體的政策導向。而且，堅守房住不炒，針對居住需求。延續政策針對性強特征，明確首套需求，二套并未放開，針對剛需和更新需求。采取下限模式，政策力度給區域調整空間，并且可以隨著后續LPR變動繼續調整下降。

4月社融信貸數據反映**沖擊加劇經濟需求壓力，調降按揭下限強化穩地產政策，**房地產需求，提振市場信心。在存款成本壓降后，按揭調降符合金融讓利傳導的政策導向?，F階段，穩地產特別是地產需求對銀行資產質量和信貸需求的正面意義，遠遠強于新增按揭利率下降的影響。

東興證券認為，房貸定價體現為三個層次——“全國自律、地方自律、銀行定價”。全國自律是統一標準；地方自律在全國自律的基礎上可以有差異；同一個地區，各家銀行在地方自律的基礎上，也允許一些定價差異。

《通知》是年初以來第二個全國性地產托底政策，信號意義較強，主要有兩點：第一，直接改變全國自律，此前的首套住房商貸利率下限為5年期LPR+0BP，現在下調20BP，即5年期LPR-20BP，按照3月份5年期LPR為4.60％，首套利率新的下限是4.40％，二套仍按現行規定，即5年期LPR+60BP，為5.20％。第二，允許地方自律“因城施策”，按照當地的地產形勢和**調控要求，自主確定首套和二套的加點下限，也就是說，地方自律微調二套利率下限，也是可選項。

當前房貸利率仍高于2020年的水平，有政策空間。2022年一季度新發放住房按揭加權平均利率為5.49％，而上一輪的低點為2020年四季度的5.34％，當前仍高出15BP。比起調降LPR，調降加點對銀行的沖擊更小。調加點只影響新增房貸合同，且可以控制只涉及首套，不涉及二套；而調LPR除了上述影響外，首套、二套的新增房貸利率都要降，還要因為重定價而影響全部存量房貸。2021年年末，上市銀行住房按揭在貸款總額中占比27％。明顯，監管選擇了對銀行影響更小的**方式，意味著5月5年期LPR的調降概率變低。

用對銀行非常低的代價，實現了托底地產和合理讓利。假設新增首套房貸在2022年房貸余額中占比6％，那么20BP的定價調降，對貸款收益率的影響是0.3BP，一個非常低的讓利幅度。100萬元的貸款按25年等額本息計算，自5.20％調降20BP，相當于月供減少117元，全年減少1405元，或有助提振地產銷量。

4月金融數據疲弱，央行銀監選擇此時出手，寬信用迎轉機，未來仍會繼續發力，此次調降房貸利率下限為年初以來首個全國性地產托底政策，信號意義較強。

破解信貸塌方小試

中泰證券從政策U型底、結構性降息、定向穩信用等方面分析了房貸利率政策變化背后的意圖和實現方式。

下調首套房最優貸款利率的背景是購房者預期轉弱，年初以來按揭信貸增速有明顯放緩，個別銀行呈現信貸塌方。按揭需求放緩一方面是由于2021年以來，以恒大、融創為代表的房企陸續出險，地產產業鏈持續下行，導致居民購房需求有后置；另一方面則是在經濟持續下行疊加**沖擊下，居民可支配收入放緩，有效需求不足，使得購房預期迅速轉弱。一季度個人住房貸款同比增長8.9％，增速已經是2012年，來的最低水平，且根據調研，個別銀行年初以來有按揭信貸塌方的現象，反映出當前市場購房者預期普遍較弱。

居民信貸較弱拖累4月新增信貸規模低于市場預期，而從當前數據看，4-5月按揭貸款需求景氣度持續下行；5月份10大城市景氣度下行幅度有所放緩。4月居民各類信用需求全面少增，按揭貸款凈新增-605億元，較2021年同期少增4022億元。截至5月12日，跟蹤到的4月份的10大城市和30個大中城市商品房月均成交面積環比3月均值回落，對應的銀行新增按揭規模負增長。5月份10大城市和30個大中城市景氣度維持下行，但10大城市降幅有所收斂。地產銷售仍是在低位波動震蕩。

結構性降息的方式和幅度：加點下限下調，且賦予地方和銀行一定的定價自**。首先，本次首套房購房利率下調采用的是加點下限下調的方式，相當于首套房加點下限從0 調整為-20BP，而不是直接統一調整房貸基準利率LPR，僅針對新增貸款，對存量按揭貸款的利率沒有影響。其次，地方和銀行具有較大自**。地方層面可根據“因城施策”原則，自主確定轄區內各城市首套和二套住房利率加點下限調整方向，可選擇跟隨全國下限下調，也可保持不動或適度上調，維持區域房地產市場穩定。在城市貸款利率下限基礎上，銀行業金融機構結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

降低首套房最優貸款利率下限可以積極引導首套房剛需群體的購房預期，在維持政策底線思維基礎上實現定向穩信用。當前制約經濟的核心問題是需求，貨幣政策效果有限，直接降低LPR對寬信用的效用較低，且中美利差也決定目前不是全面降息的有利時間窗口。通過降低首套房最優貸款利率下限這類結構性的利率政策，僅對首套房剛需用戶、且賦予地方**和銀行較大自**，可以在“房住不炒”的底線思維下，支持剛性和改善性住房需求，引導剛性購房主體的信心和預期。

中泰證券預計，地產政策大概率呈現“U型底”，落實地產長效機制的同時，邊際改善托底經濟。一方面，房地產長效機制仍會堅定落實，本輪房地產調控周期從2016年首提房住不炒走到現在，長效機制不斷迭代，監管閉環逐漸合攏，長期經濟結構轉型不斷推進，實現經濟的高質量可持續發展。另一方面，在相關主體行為變化導致市場收縮后，監管出面穩定市場情緒，防止經濟快速下滑，避免出現系統性金融風險。預計本輪地產周期下，政策強**推動市場預期拐點趨勢向上的概率較低，相關放松性地產政策更多是底線思維和局部思維。

從政策潛在效果評估來看，預計短期會積極提振剛需購房者需求，促進個別地方房企銷售。在新差異化住房信貸政策下，商業銀行發放房貸的可調節空間更大，有助于更好地促進剛需群體的實際貸款利率下行；同時可以鼓勵地方房企銷售，促進房地產市場回暖。

不過，考慮當前居民加杠桿空間已經較為有限，長期而言仍需從提高居民收入的角度來提振有效需求。過去十年居民杠桿增速和可支配收入增速長期處于不匹配的狀態，按揭貸款自2011年來的復合增速為19.7％，而同期居民可支配收入復合增速則僅為9.2％，居民債務收入比持續攀升，2021年為135％，居民持續加杠桿的空間已較為有限，未來提振居民有效需求仍需著力于提高居民可支配收入。

從銀行視角觀察，此次房貸利率下限下調對息差和利潤的拖累有限，綜合考慮存款定價后息差平穩。首套房最優貸款利率下限下調20BP，對銀行凈息差的影響在0.27-0.49BP，預計對銀行2022年稅前利潤影響幅度在0.25％-0.45％，總體影響有限。其中，國有行受到的拖累最為明顯，主要是由于大行按揭貸款規模和占比均較高，若首套房新發貸款利率下調20BP，則在首套房新增占比分別為50％、70％、90％的假設下，凈息差下行0.34BP、0.47BP、0.60BP，對2022年稅前利潤的拖累在0.30％-0.55％。對股份制銀行、城商行、農商行的影響則總體有限，弱于對上市銀行整體影響，首套房新增占比90％的假設下，對息差拖累不足0.30BP，對稅前利潤拖累不足0.30％。

貸款定價下限下調+存款定價上限下調對農商行息差和利潤的提升最為明顯，從板塊影響來看，農商行>；城商行>；國有大行>；股份制銀行，主要原因為農商行存款以及定期存款占比相對較高，緩釋力度較大，且資產端按揭貸款規模和占比較低，受到的資產端下行影響較小。對農商行板塊而言，若首套房新發貸款利率下調20BP，存款定價上限下調10BP，則在首套房新增占比分別為50％、70％、90％的假設下，凈息差提升1.41BP、1.36BP、1.31BP，對2022年稅前利潤的提升在1.34％-1.45％。

存款成本緩釋測算邏輯如下：對存量重定價部分和新增存款部分合計貢獻進行測算。1.假設存量存款重定價時間分布，根據存款重定價期限分布，假設3M-1Y定價下調10BP。2.增量存款貢獻測算，假設新增存款的期限分布與2021年一致，則新增存款中定價下移的占比則是3M-5年期部分，假設1-3年期各占1/3。

從個人視角來看，個人還款減負約2.33％。針對首套房貸款群體，且被銀行定義為最優客戶群體，測算結果如下：30年還款周期假設下，首套房商貸利率下限下調20BP，對還款額的影響在2.3％。假設100萬元總貸款，在原有定價下，月還款額為5176.32元，年還款額為62115.84元，總還款額為186.4萬元。若貸款定價下調20BP，則月還款額可以減少120.38元，年還款額可以減少1444.54元，總還款額可以減少4.33萬元，在原有總還款基礎上減負約2.33％。

信號意義大于實質

根據中信期貨的分析，央行宣布下調首套住房商業性個人住房貸款利率下限20BP，二套住房利率下限維持不變，旨在提振房地產市場信心。

第一，央行下調的是房貸利率下限，實際執行的房貸利率仍有待各地因城施策逐步下調，不會一步下調到位。中長期來看，未來全國平均房貸利率存在90BP的下調空間。此前央行執行的全國統一房貸利率政策是首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60BP。此次央行宣布首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20BP，而二套房房貸利率下限維持不變。房貸期限一般較長，大多數房貸利率基于5年期LPR定價。截至2022年3月份，首套平均房貸利率比5年期LPR高68BP，多數城市的房貸利率加點尚未觸及央行規定的下限。從這個角度而言，央行制定的房貸利率下限并非當前樓市的主要制約因素。在央行下調房貸利率下限之后，全國房貸利率不會一步下調到位，而是由各地因城施策逐步下調。中長期來看，未來全國首套平均房貸利率存在90BP左右的下調空間。

第二，央行下調房貸利率下限有利于提振房地產市場信心，但房地產銷售何時顯著改善仍存在不確定性。未來我們需要持續跟蹤房貸利率下調節奏以及30個大中城市商品房銷售的表現。自2021年四季度以來，全國樓市政策逐步放松。本次央行下調首套住房商業性個人住房貸款利率下限20BP，釋放了較強的穩樓市信號，有利于提振房地產市場信心。但是，房地產銷售何時顯著改善仍存在不確定性。2022年以來，很多城市已經開始因城施策下調房貸利率。3月份新發放個人住房貸款利率比年初低17BP，但3月份30個大中城市商品房成交面積同比下降46％，全國商品房銷售面積同比下降17.7％，表現仍偏弱。房貸利率的小幅下調尚未顯著提振商品房銷售。由于**抑制購房者信心，4月份全國商品房銷售可能進一步走弱。4月份30個大中城市商品房成交面積同比下降51％，降幅進一步擴大；全國住房貸款減少605億元，同比少增4022億元，降幅也較大。隨著**的緩解和房地產信心的提振，未來商品房銷售或多或少會有所修復。但商品房銷售的顯著改善仍依賴于樓市政策的進一步放松。房貸利率下調到什么水平才能讓商品房銷售面積顯著改善（比如恢復到去年同期水平）存在不確定性，而且房貸利率下調節奏也存在不確定性。未來我們需要持續跟蹤房貸利率下調節奏及30個大中城市商品房銷售的表現。

5月15日，央行、銀**聯合發文對房貸利率下限進行調整，其中首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20BP（此前規定為“不得低于貸款市場報價利率”，下調幅度20BP），二套房繼續按現有規定執行，這是因城施策以來央行罕見地低對房地產利率進行總體指導。

從政策基調上看，本次房貸利率調降符合4月政治局會議定調“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求”，也符合我們前期對地產需求端政策進一步放松的判斷。

從政策方向上看，本次政策調整也是2016年**工作報告提出“因城施策”以來，央行罕見的對整體房地產貸款利率進行調整，進一步驗證當前地產政策轉向寬松助力穩增長的趨勢。本次政策有助于拉動首套住房貸款需求，指向“寬信用”，4月居民住房貸款減少605億元，同比少增4022億元，數據大幅回落。

浙商證券認為。降低房貸利率也是配合其他房地產放松政策，驅動房貸逐步放量。從政策內容上看，本輪利率調降的重心仍在首套房，我們預計未來將有更多一二線城市“因城施策”，迎來二套住房政策放松，限購限貸條件有望進一步放寬并有效提振地產銷售。除需求端政策進一步松綁外，我們進一步提示年內地產放松的三大潛在方向：一是城市更新方面，我們在此前城市更新系列報告中已對這一領域進行詳細論述，預計對全年地產投資增速貢獻在7％附近；二是現金流改善方面，我們認為商品房預售資金監管未來有望在合理范圍內迎來更大面積的放松并改善房地產企業現金流，三是棚改貨幣化方面，我們預計下半年可能仍有部分非核心二線以及三、四線商品房庫存較高城市進一步推進棚改貨幣化安置，拉動地產銷售需求。

而且，每個城市首套房定價利率差別較大，實際不可能都采取最低利率。截至2022年3月末，**首套平均房貸利率約為5.28％，二套平均房貸利率約為5.57％，均高于當前房貸基準利率5年期以上LPR（4.6％），銀行在利率定價實踐中普遍是在基準利率基礎上加點，不會直接采取最低利率。城市之間房貸利率定價差異也較大，主要受各地房地產市場形勢、房貸利率政策及供需關系影響，截至3月末，北京、上海、廣州、深圳的首套房貸平均利率分別為5.15％、4.96％、5.35％和4.91％，天津、廈門、武漢、合肥等熱門二線城市利率水平也分化較大，分別為4.9％、4.9％、5.66％和5.77％。

從全國數據看，受1月LPR報價下降及2022年多地陸續因城施策放松政策的影響，首套和二套房貸利率3月相比2月均出現了環比下行，降幅分別11BP和10BP。目前房貸利率定價并未采取最低利率，但我們認為對首套房貸利率下限調降20BP也為房貸利率定價釋放空間，增加定價靈活性，有助于帶動市場平均房貸利率下行。在“房住不炒”的大背景下，房貸利率的回落將是漸進的，短期較難大幅下行。

本次房貸利率政策針對增量住房貸款，核心目的是拉動居民購房意愿，提高邊際貸款需求，帶動地產銷售回暖。政策對存量房貸影響不大。2020年3月起，金融機構陸續開展對存量浮動利率貸款的定價基準轉換，可轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），也可轉換為固定利率，目前該轉換過程已完成，因此，若存量住房貸款的定價利率是在LPR基準上加點形成，那么其波動主要取決于重定價日時的LPR水平，不會受本次對首套房貸利率下限的調整影響。

5月9日，央行在2022年一季度貨政報告中提出“市場利率+央行引導→LPR→貸款利率”傳導機制，該機制意味著在LPR報價形成中，市場利率起到重要的前瞻性引領及影響作用。4月初至今DR007持續低位運行，中樞明顯下移，一方面是央行仍有降息概率的前瞻性信號，當然在發達經濟體貨幣政策進入緊縮區間的背景下，央行降息**作也面臨一定兩難困境；另一方面，市場利率中樞的大幅下行在上述傳導機制下，本身就會對LPR有明顯的牽引作用，且“央行引導”并非僅指“降息”，“降準”也可能包含其中，4月央行降準0.25個百分點也對LPR報價有引導作用，預計即使本月央行并未下調政策利率，20日的LPR報價也有較大概率下降。

本文源自證券市場周刊

拓展知識：

2011年房貸計算器

直接用平安的貸款計算器就可以直接什么都查詢出來了，簡單方便快速。推薦使用！推薦免費計算地址：http://hi.baidu.com/2aj2wrf/blog/item/ea2b53814c9e49f1f11f368a.html

2011年房貸計算器

這個很容易用的，按上面的提示，輸入就可，比如，購買的面積大小，總價款等，它會自動算出貸款的本金和利息