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2016年房貸利率計算器

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　　若您所在城市有招行，可通過招行嘗試申請貸款，貸款利率需要結(jié)合您申請的業(yè)務(wù)品種、信用狀況、擔(dān)保方式等因素進(jìn)行綜合的定價，需經(jīng)辦網(wǎng)點審批后才能確定。

LPR改革后，LPR在上周正式迎來下調(diào)，房貸利率也跟隨下調(diào)。

這對購房者來說，無疑是一個大利好，但很多人掏出計算器算了一波之后，卻哭笑不得。

馬克就是個典型的例子：

LPR的消息剛發(fā)布不久，他就扭過頭來，激動地和我說：

“天啊，終于等來一個政策，我房子的月供可以減輕啦！”一邊說著一邊激動地敲著鍵盤，盤算具體的月供金額。

計算結(jié)果出來的那一刻，他長嘆了一口氣：“一百多萬貸款月供只少了40多塊，我該哭呢還是該笑呢…”

確實，央行公布的5年期以上LPR為4.80%，相比上個月的4.85%僅下降5個基點。這5個基點平攤到月供中，100萬的月供僅少個30塊，對購房者來說僅僅只是杯水車薪。

央行關(guān)于LPR下調(diào)的公告

但是，即便如此，我也勸馬克更開心一點，甚至我也建議大家保持一個更樂觀的預(yù)期。

為什么？

因為大家不要目光局限于單次的LPR下調(diào)，LPR每個月都會更新一次，關(guān)鍵是接下來的趨勢是什么？繼續(xù)下調(diào)、平穩(wěn)、還是回升？

在這里，我先放結(jié)論：未來一到兩年內(nèi)，LPR大概率還是會繼續(xù)下調(diào)，現(xiàn)在雖然只是少個30塊，利率下行的趨勢下，房貸減輕的可不僅僅這30塊。

要解答利率為什么還會繼續(xù)下調(diào)，我們得先搞清楚LPR的來龍去脈。

首先得要明確一點的是：

在今年LPR改革之前，我們貸款買房，完全取決于央行基準(zhǔn)利率。并且，貸款合同上約定的貸款利率不是固定不變，會隨著每年的基準(zhǔn)利率的變動而變動。當(dāng)然也有一些貸款合同約定的是固定利率，但這一般都很少見。

這里就涉及到了基準(zhǔn)利率，基準(zhǔn)利率一動，房貸利率也會跟著動。在今年10月LPR改革之前，基準(zhǔn)利率為4.90%，已經(jīng)維持了4年之久。那這個基準(zhǔn)利率怎么來的呢？

一句話來說，基準(zhǔn)利率是由央行拍腦袋決定的。

央行基準(zhǔn)利率（5年期以上）走勢圖

為什么我要說“拍腦袋”？

主要是因為在2013年利率改革之前，央行決定的基準(zhǔn)利率并不完全由市場決定，很大程度上依賴于央行的主觀判斷。

其實按照國際經(jīng)驗，基準(zhǔn)利率（每個國家叫法不同）是由市場上的借貸雙方（主要是銀行間市場）自由約定，然后綜合各方算出來的一個綜合利率。

這樣才能真實反映市場的真實利率，而不是說讓央行直接拍板。

所以，2013年央行啟動了利率改革，LPR就是從那時開始正式誕生。

LPR全稱Loan Prime Rate，意思就是貸款基礎(chǔ)利率。綜合市場上的借貸雙方自由報價而呈現(xiàn)的利率，不再受央行管，更能夠反映市場的真實利率水平。

一句話來說，LPR根據(jù)市場各方自由報價確定，央行管不著。

而當(dāng)時很多銀行尚未具備定價能力（只有10家銀行參與LPR報價），還無法報出穩(wěn)定的LPR報價，為了防止利率市場混亂，LPR暫時以央行的基準(zhǔn)利率為基準(zhǔn)，僅作為一種過渡的措施。

也就是說，盡管早在2013年就推出LPR改革，但這6年來，市場上的貸款利率還是以央行的基準(zhǔn)利率為準(zhǔn)，市場化程度并不高。

但如果LPR一直這么玩，那就和沒改革差不多了。因為LPR還只是在銀行間市場中應(yīng)用，普通人貸款買房、買車、創(chuàng)業(yè)什么的，還是得要看基準(zhǔn)利率，此LPR毫無存在感。

所以，今年8月，LPR再次迎來改革，一個最重要的變化就是：LPR由原來的緊跟央行基準(zhǔn)利率，轉(zhuǎn)變?yōu)檠胄械墓_**作市場利率。

不是說自行商量確定的嗎？怎么又多出來一個央行的公開**作市場利率呢？

別慌，這個利率是商業(yè)銀行找央行借錢的利率，按照抵押品或者借款期限的不同，分為好幾種，我們只需要記住最主流的一種，就是中期借貸便利（MLF）。

現(xiàn)在基準(zhǔn)就是以MLF利率為基礎(chǔ)，加減點形成最終的LPR報價。這些加減點完全取決于市場，而且，參與報價的銀行由10家增加至18家，大大提高了LPR的市場化程度。

近4個月LPR走勢

最為重要的是，LPR不再是局限于銀行間市場，進(jìn)一步擴(kuò)展到銀行住房抵押貸款市場，意味著我們普通人買房的貸款利率，直接與LPR掛鉤。

一言以蔽之，LPR=央行MLF利率+上下浮動點數(shù)，無需參考央行基準(zhǔn)利率。

明白了LPR的來龍去脈后，大致能夠總結(jié)出以下幾點：

?（1）基準(zhǔn)利率成過去式，利率更低的LPR將是主流

LPR和基準(zhǔn)利率，一個是新興市場化利率，一個過去行政化利率，相對比，顯然前者更符合我們的特色社會道路。

國家已經(jīng)在LPR改革的道路上大闊前進(jìn)，未來利率市場的主流一定是LPR，基準(zhǔn)利率可能會退出歷史舞臺。

更重要的是，代表市場利率的LPR，在今年的改革中，就已經(jīng)用腳投出了低利率的“選票”：

不管是1年期LPR還是5年期以上LPR，8月改革之后，LPR明顯走出了一個下調(diào)趨勢。

?（2）決定LPR的MLF利率下調(diào)趨勢更明顯

房貸利率=LPR+上下浮動點數(shù)，而LPR=央行MLF利率+上下浮動點數(shù)。

如果一定要究根結(jié)底，房貸利率最終的錨就是央行MLF利率。

而MLF利率，2019年開始出現(xiàn)明顯的下調(diào)信號：

央行MLF利率走勢（2016年至今）

所以，要判斷每個月LPR走勢，可以參考當(dāng)月MLF走勢，當(dāng)MLF下調(diào)或上浮，LPR大概率會跟著一起下調(diào)或上浮。

?（3）當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)基本面不支持高利率

前面我們看到，不管是LPR還是MLF，利率都是趨勢下調(diào)，之所以下調(diào)，意味著市場對低利率的渴求。

而市場一旦追逐低利率，往往也就意味著經(jīng)濟(jì)基本面的壓力巨大，低利率能夠**借貸，最終達(dá)到**經(jīng)濟(jì)的效果。

我們現(xiàn)在的情形，正處于這樣一種壓力之下：大國貿(mào)易博弈，進(jìn)出口波動顯著；樓市降溫，投資減弱；豬瘟影響，通脹飆升。出口、投資、消費三駕馬車壓力與日俱增。

這種情形下，利率只能越來越低。

所以，不管是LPR還是MLF，其背后都有著宏大的經(jīng)濟(jì)基本面影響。

未來，將是一個長期性的下調(diào)過程（如果你懶得看全文，這一句大概就是文章主旨了）。

最后，通過上述幾點，也就不難解釋我前面說的LPR大概率繼續(xù)下調(diào)的結(jié)論。但需要提一點的是，別忘了房貸利率本身就有上浮的點數(shù)，也就是最終房貸利率是各地上浮和下調(diào)的結(jié)果，在樓市調(diào)控收緊下，即使LPR下調(diào)，上浮點數(shù)還會覆蓋掉下調(diào)的部分，即整體房貸利率還是會保持穩(wěn)定，不可能大幅松動。

總之，對于購房者來說，大可不用擔(dān)心未來利率上調(diào)增加自己月供壓力，因為下行的趨勢是非常明顯的。

同時，也不用因為月供只少個幾十塊而灰心，因為如果把目光放長遠(yuǎn)點，未來一兩年，LPR還是會繼續(xù)緩慢下調(diào)，對于存量房貸來說，月供壓力或許大幅明顯減輕！

況且，幾十塊錢，也是錢啊！

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