前沿拓展：

提前還公積金貸款計算器

公積金貸款計算器，是計算在公積金貸款方式下，每月需償還的金額（本金及利息）、總共需支付的利息等。分等額本金還款、等額本息還款、自由還款法三種計算方法。
一、計算方法
1、等額本金還款
等額本金是指一種貸款的還款方式，是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。等額本金貸款計算公式：
每月還款金額 = （貸款本金 / 還款月數）+（本金 — 已歸還本金累計額）×每月利率
2、等額本息還款
等額本息是指一種購房貸款的還款方式，是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。每月還款額計算公式如下：[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數]÷[（1+月利率）^還款月數－1]
3、自由還款法
自由還款就是您申請住房公積金貸款時，住房公積金管理中心根據您的借款金額和期限，給出一個最低還款額，以后您在每月還款數額不少于這一最低還款額的前提下，可以根據自身的經濟狀況，自由安排每月還款額的還款方式。
二、貸款利率
首套房公積金貸款一般執行基準利率，二套房公積金貸款多執行基準利率上浮10% .以下為最新公積金貸款基準利率（2015-8-26后執行）：
5年及5年期以下年利率：2.75%
5年期以上貸款年利率： 3.25%
三、還貸須知
公積金貸款買房以其較低的貸款利率、方便的貸款手續，一直深受廣大貸款者的追捧。而使用公積金貸款買房后，如何提前還貸，是很多人需要了解的知識。公積金提前還貸的方式分為提前全部還貸、提前部分還貸兩種：
已發放了住房公積金個人貸款且貸款尚未到期的借款人可以用自籌資金辦理提前償還貸款本金業務。借款人必須已正常還款一年以上后方可申請提前還貸。其中，申請提前部分還貸的，每次還貸最低限額為一萬元，且不得低于12個月的貸款本息額，每年限還貸一次。
此外，正常還款一年以上的借款人，也可提取住房公積金帳戶內的余額進行部分或全額還貸，但只能進行一次。

提前還80萬房貸，省了111萬利息 這屆年輕人熱衷提前還房貸？

■ 紅星資本局注意到，最近，不少人都在小紅書、微博、抖音等社交平臺上，分享自己提前還房貸的經歷。購房時利率高、還款壓力大、缺乏投資標的，是年輕人選擇提前還貸的關鍵詞。

■ 央行此前公布的4月份金融數據，一定程度上也佐證了這樣的趨勢。4月，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。此前的2月份金融數據也顯示，個人住房按揭貸款占比較大的中長期貸款減少459億元。

■ 對于個人來說，提前還房貸到底劃不劃算？

5月24日，興業銀行首席經濟學家魯政委在接受記者采訪時認為，如果有一筆閑置資金，是否提前還房貸，還要看你能不能拿這筆資金賺到比房貸利息更多的錢，如果不能，提前還貸也是可以的。

【掀起還貸“潮”】

提前還80萬省了111萬

這不比理財**？

5月初，在比較了買房、買車還是買基金后，王麗最終決定——提前還房貸。

2019年，王麗以6.2%的貸款利率從中信銀行貸了186萬元在北京買了第二套房子，期限25年，月供11700余元。還款36個月后，王麗發現，這期間月供大部分都是還的利息，本金一共只還了10萬元?？粗吭?407元的房貸利息，再看著滿屏“飄綠”的基金，王麗心想理財賺的錢跟房貸利息比簡直“杯水車薪”，她立馬打開銀行APP，點下了“提前還貸預約”。

提前還貸后，王麗的房貸利息減少了111萬元?！疤崆斑€了80萬，利息少了111萬，這不比理財**？”王麗在社交賬號上分享著這份喜悅。

有著同樣想法的，還有來自杭州的陳芳。今年是她買房的第二年，月供1萬元讓她頗感壓力，“日子過得緊巴巴的”。

5月5日，陳芳拿著向父母借來的60萬元和自己攢下的20萬元，去**農業銀行還了部分貸款。拿到提前還款憑證的那一刻，陳芳感覺“后背都挺直了一些”。

記者注意到，在小紅書、微博、抖音等社交平臺上，不少人都在分享自己提前還房貸的經歷?！耙灰崆斑€房貸”也成了熱議話題。

5月13日，央行公布了4月份金融數據，其中住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。2月份金融數據同樣顯示，個人住房按揭貸款占比較大的中長期貸款減少459億元。

方正證券研報指出，這是2007年有統計以來僅有的兩次負增長，說明居民按揭貸款的償還量高于新增按揭貸款量。

【為啥提前還？】

利率高+壓力大+缺投資標的

提前還房貸成理財新方式

相比以往“房貸年限越長越好”“房貸能貸多少就貸多少”，這屆年輕人普遍認為“還了就是賺了”，提前還房貸似乎成了一種新的“理財方式”。

在選擇提前還貸前，王麗先去銀行咨詢目前的存款利率，看了一圈后她發現，只有一家小的股份制銀行存款利率最高，為“5年4%”。市面上的理財產品，年化率能超過房貸利率的，少之又少。

方正證券研報中也提到，4月末多家銀行下調存款利率，作為存款替代產品的貨基收益率和理財收益率也逐步下行。

當記者問到是否有考慮未來數年的通貨膨脹時，王麗表示，相比未來幾十年的通脹，自己更關心當下這筆錢如何收益最大化。如今的現狀是，很難找到好的投資標的。

除了找不到更好的投資標的，購房的時候房貸利率較高，是這屆年輕人提前還房貸的主要原因。而今年，國內房貸利率又出現了回落的趨勢。據媒體報道，本周多個城市相繼啟動了首套房4.4%的最低利率，其中不乏一些熱門城市，如青島、重慶、天津、蘇州、廣州、深圳等。

此外，“壓力大”也是這屆年輕人提前還貸的關鍵詞之一。生活在某新一線城市的楊月最近也考慮提前還房貸，她告訴紅星資本局，今年她的孩子即將出生，每月的高額房貸成了生活負擔。與家人商量后，楊月打算將手上的一筆閑錢拿去提前還貸，選擇年限不變，縮短月供的方式，以減輕日常壓力。

提前還房貸到底劃不劃算？

專家：

閑置資金無法賺得比房貸利息多，可以提前還

最近幾個月，浦發銀行深圳某支行的員工劉琦明顯感覺到，提前還房貸的客戶多了起來。

劉琦告訴記者，部分銀行會規定一年內或幾年內提前還房貸有罰息。但罰息的金額并不高，一般為幾個月的利息。那么，對于個人來說，提前還房貸到底劃不劃算？

5月24日，記者采訪了興業銀行首席經濟學家魯政委，他表示，如果有一筆閑置資金，是否提前還房貸，還要看你能不能拿這筆資金賺到比房貸利息更多的錢，如果不能，提前還貸也是可以的。

方正證券：

不能只考慮收益率與房貸利率價差

而方正證券研報則認為，只考慮理財收益率與房貸利率價差擴大就提前還款，并不是一筆劃算的買賣。還需要從還款時間年限、還款方式、已還款期數等多要素共同評估。

方正證券舉例稱：假設一些居民在2018年10月購買了房子，需還100萬元商業貸，貸款年限30年，房貸利率為5.7%。

居民面臨兩種選擇，方案一：將現金用于一次性還清房貸；方案二：購買理財產品。

那么哪種選擇能帶來個人效益最大化？

方案一：提前還房貸。通過房貸計算器算得最后一次性還款(剩余26年)94.94萬元，節省86.14萬元的利息。平均每年節約利息3.31萬元。

方案二：購買理財產品。以94.94萬元用于理財(3%-4%)，一年的收益能達為2.85萬-3.8萬元。

方正證券指出，當理財收益率為3.5%時，這與5.7%的房貸利率提前還款節省的收益基本打平。

來源：成都商報

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