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前沿拓展：

PART1

2022年南寧住房公積金政策變化回顧

2021年12月3日，南寧住房公積金管理中心發布推文《政策文件|南寧住房公積金個人住房貸款管理辦法》，細讀內容后發現，2022年南寧住房公積金政策主要有7大變化：

廣西公積金貸款計算器(廣西房貸計算器)

1、新政策2022年3月1日起施行，有效期5年；

2、首套/二套公積金貸款額度提高：首套房最高可貸70萬元（比之前多了10萬元）；二套房最高可貸60萬元（比之前多了10萬元）。

3、調整貸款額度計算方式。新政策的計算公式為：貸款額度=借款申請人公積金繳存余額×繳存余額倍數×繳存時間系數×風險防控系數。

過去的貸款額度，主要受個人/夫妻每月的繳納額度限定，大致如下：

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4、取消房屋面積限制。新政仍然是“認房又認貸”，但認房的標準，只看房屋套數，不看房屋面積。目前執行的政策是：

首套及首次：指名下無房無貸款，第一次買房，第一次用公積金，面積不限定。

二套首次，即此前未使用過公積金貸款的：要求現個人名下只有一套房，且建筑面積≤120㎡(認房)。在購買第二套房且建筑面積≤144㎡時，可使用公積金貸款。

二次公積金貸款，即此前已使用過公積金貸款的：要求公積金貸款需結清(認貸)，目前無房或只有一套房，建筑面積≤120㎡，在購買第二套房且建筑面積≤144㎡時，可使用公積金貸款。

注意，這里是指全國范圍使用公積金的次數。

新政取消了房屋面積限制，此前的房屋面積多少，購買第二套房的面積大小，都放松了限制。

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（目前南寧住房公積金貸款關于面積的限制）

5、貸款額度不得高于房屋總價扣除首付款金額后剩余的價款。例如：房子總共100萬，首付款40萬，貸款金額不得超過60萬；

6、不得高于按借款申請人還貸能力系數（每月還款額與家庭月收入之比）確定的貸款限額。

7、異地貸款給予支持。即戶籍地、繳存地都在廣西北部灣經濟區城市（南寧市、北海市、欽州市、防城港市、玉林市、崇左市）內符合規定條件的繳存住房公積金的職工，也可向南寧公積金中心申請公積金貸款。（關于異地公積金貸款政策，此前某個階段內是暫停支持異地貸款的）。

小結：整體而言，2022年南寧住房公積金貸款政策的變化，是適當寬松的。而且異地公積金貸款也相應地放松了。

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PART2

貸款額度計算方式詳解

南寧公積金新政發布后，不少人對新的貸款額度計算方式非常期待。

2022年1月16日，這個細則終于來了，目前正在征求意見中。

細則的文件很長，想了解更多可點擊：《南寧住房公積金個人住房貸款管理實施細則》(征求意見稿)

根據政策，公積金貸款額度的計算方式為：貸款額度=借款申請人公積金繳存余額×繳存余額倍數×繳存時間系數×風險防控系數。

公布的細則中，對這些要素進行了約定：

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這樣看可能不夠直觀，我們用案例來解讀，大家會更容易理解：

案例一：

莫先生是一家事業單位的職工，已連續繳存5年，每月個人住房公積金扣款1100元，個人和單位合計繳納公積金2200元。

假設莫先生5年期間從未提取過住房公積金，那么賬戶余額為2200*60=132000元。

那么莫先生的公積金可貸額度為132000*10*1.5*1（假設風險防控系數為1）=1980000元。遠遠超出了政策限定的首套最高70萬、二套最高60萬的額度。也就意味著，莫先生想用公積金貸款買房，相當容易。

假設，莫先生也提取了公積金，賬戶上的余額不多，但是因為繳存基數較高，所以只要繼續繳納兩三年，他同樣可以獲得最高的可貸額度。

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案例二：

韋**是一家私企的職工，已連續繳存5年。每月個人住房公積金扣款280元，個人和單位合計繳納住房公積金560元。

假設韋**5年期間從未提取過住房公積金，那么她公積金賬戶的余額為560*60個月=33600元

按照新的計算方式，韋**個人公積金貸款額度=33600*10*1.5*1（假設風險防控系數為1）=504000元。

這個貸款額度，與舊政策的額度高出了10萬左右。

但是假設，韋**每年都把公積金提取出來用于房租等，賬戶上的余額僅有一年的繳存款，即6720元，那么韋**的貸款額度僅為8萬元左右。

這個差距，不能說不大。8萬塊的額度，基本上靠公積金買房已經不現實了。而要提高貸款額度，要繼續繳納至少五六年以上才可以。

通過兩個案例的輔助解讀，可以發現，2022年的公積金新政，關于貸款額度的新算法，最大的影響因素是個人公積金賬戶上的余額，而繳納的額度高低，也決定了公積金貸款的難易程度。

而類似韋**這樣的私企員工，想提高可貸額度，想用公積金貸款買房，似乎還是那么難。

拓展知識：

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