房貸計算器在線(在線房貸計算)
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房貸計算器在線
目前，人行公布的3-5年期的貸款年利率是4.75% ，按基準利率試算，在利率不變的情況下，采用“等額本息還款”方式還款，利息總額是37624.42元，每月還款金額是5627.07元，采用“等額本金還款”方式，利息總額是36218.75元，月還款額逐月遞減。
個人房貸利率3月起要選擇轉換為LPR利率或者固定利率。為什么要轉換？什么貸款需要轉換？怎么選擇更劃算？央行3月6日就一些熱點問題進行了回應。
↑資料圖：一銀行工作人員清點貨幣。中新社記者 張云 攝
為什么要轉換？
按照央行的要求，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩余期限內固定不變；也可轉換為固定利率。
央行稱，目前大部分新發放貸款已將LPR作為定價基準，但存量浮動利率貸款的定價基準仍主要是貸款基準利率。2015年10月以來，貸款基準利率一直保持不變。相比貸款基準利率，LPR的市場化程度更高，能及時反映市場利率變化，2019年8月以來已多次下降。
為保護借貸雙方權益，特別是讓借款人享受利率下行帶來的好處，央行明確自2020年3月1日開始，推進存量浮動利率貸款定價基準轉換。
什么貸款需要轉換？
央行稱，需要轉換定價基準的貸款要同時滿足幾個條件：一是2020年1月1日前已發放，或已簽訂合同但未發放；二是參考貸款基準利率定價；三是浮動利率。
固定利率貸款、已參考貸款市場報價利率(LPR)的浮動利率貸款等無需轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。
公積金個人住房貸款不需要轉換，但組合貸款中的商業性個人住房貸款也要轉換定價基準。
LPR和固定利率哪個更好？
央行稱，兩種轉換方式各有優勢，具體如何選擇取決于自己的判斷，特別是對未來利率走勢的判斷。如果認為未來LPR會下降，那么轉換為參考LPR定價會更好；如果認為未來LPR可能上升，那么轉換為固定利率就會有優勢。
↑來自央行公眾號
舉個例子，如果你目前的個人房貸利率是在5年期貸款基準利率上打9折，那么按照目前5年期貸款基準利率計算，你的實際執行利率水平為4.41%(=4.9%×0.9)。根據**銀行〔2019〕30號公告，個人房貸轉換前后利率水平保持不變。
一是如果選擇轉為固定利率，那么個人房貸在整個合同剩余期限內，都將執行4.41%這個利率。
二是如果選擇轉為參考LPR定價，個人房貸利率水平將按照“5年期以上LPR+(-0.39%)”確定。其中，-0.39是固定加點點差，根據當前實際執行利率(4.41%)與2019年12月公布的5年期以上LPR(4.8%)之間的差確定。轉換后到第一個重定價日前，房貸利率還是4.41%，但計算方式變成了“LPR4.8%+(-0.39%)”；從第一個重定價日起，房貸利率就會變成“當時最新的5年期LPR+(-0.39%)”；以后每個重定價日都以此類推。
對比上述方式，很明顯，如果判斷未來5年期以上LPR+(-0.39%)>4.41%，即5年期以上LPR>4.41%+0.39%=4.8%，也就是說未來的LPR比4.8%高，就可選擇第一種；反之，如果判斷未來LPR比4.8%低，就可選擇第二種。
銀行會不會故意提高LPR報價？
央行稱，LPR報價機制已盡可能保證報價行真實報價，使公布的LPR具有公允性。18家LPR報價行都是同類型銀行中具有較強影響力、公信力和定價能力的銀行，且需要根據本行對最優質客戶的貸款利率報價，也就是說，報價行的報價都是有真實交易作為支撐的。
同時，央行和利率定價自律機制對各報價行的報價行為進行嚴格監督，定期考核評估其報價質量，并根據考核情況對報價進行優勝劣汰。（記者 李金磊）
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拓展知識：
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