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前沿拓展：

公積金提前還貸款計算器

這在計算器中有這樣的計算選項。還有很多的APP平臺都有這個功能。

2019年，在深圳買了一套房，首付5成，組合貸款238萬，其中商業貸款148萬（利率4.95%），公積金貸款90萬，2020年4月13日放貸，2020年5月13日正式開始還貸款，貸款銀行是建設銀行。

最近由于**影響，各行各業都很艱難，網絡上各種負面消息，企業倒閉、員工失業、房地產危機、互聯網裁員、房產斷供，可謂是遍地哀嚎！

覆巢之下無完卵，想想自己也是房貸壓身，萬一哪天供不起了，怎么辦？不由得開始對房貸進行了一筆精致的算賬，不算不知道，一算嚇一跳，之前只是傻傻地還貸款，不知道還的都是利息，都是淚，得出結論：別被銀行再騙了，提前還房貸才是真的爽！

下面，我來細細給大家算一下賬：

一、過去2年還的75%都是利息

我選擇的是30年期限，每個月還大概12000元，這里把公積金排除，只計算商業貸款部分，來做個詳細的說明。

商業貸款金額148萬元，期限360個月，月還7901.4元。截止目前，剩余本金1435055.88元，剩余還款期限336個月，剩余利息1219814.52元。

也就是說，過去24個月，總共還款7901.4*24=189633.6元，還本金=1480000-1435055.88=44944.12元，還利息=189633.6-44944.12=144689.48元，天吶！光商業貸款，過去2年，就還了14萬4千多，妥妥的一輛中型轎車的錢哪！

等額本息還款，貸款利息都在前面還掉了，銀行太特么精明了。

如果買房是用來短期內過度換房或者轉手出售投資的，建議一定要選擇等額本金，不會前面幾年都還利息去了，不值得呀！當然，如果買來長久自住的，等額本息沒有任何問題。

二、提前還款的方式如何選擇？

銀行提供了2種提前還款的方式：

1、貸款期限不變，降低月還款額；2、貸款期限縮短，月還款額不變。

那究竟哪種好呢？我還是先從利息的角度來分析一下：

（1）以提前還30萬為例。

第1種提前還款方式，當前月還款額7901.4元，提前部分還本30萬后月供變為6249.37元，每月少還1652.03元，但還款期限不縮短；

如果月供能力有問題，比如失業了，或者收入下降了的，可以選擇第1種，降低每月的支出，一年可以省不少的現金支出。

對比一下利息情況：

提前還房貸30萬，月供減少，總還款額=6249.37*336=2099788.32元，利息=2099788.32-（1435055.88-300000）=964732.44元。

第2種提前還款方式，月供7901.4元不變，貸款期限縮短117個月，由336個月調整至219個月；借款到期日由2050年4月13日調整為2040年7月13日。

如果月供沒有問題，只是不想被銀行吃太多利息，也不想還房貸到退休的人，選擇第二種，非常不錯。

對比一下利息情況：

提前還房貸30萬，剩余28年所需支付總利息：595350.72元，對比不提前還貸前減少利息支出624463.8元。

也就是說，選擇第二種方案，比第一種方案節省利息=964732.44-624463.8=340268.64元。

（2）以提前還40萬為例。

第一種：貸款期限不變，降低月還款額（當前月還款額7901.4元，提前部分還本后5698.79元）

第二種：貸款期限縮短，月還款額不變（貸款期限縮短147個月，由336個月調整至189個；借款到期日由2050年4月13日調整為2038年01月13日。）

所需利息：458308.72元，減少利息761505.8元。

（3）以提前還50萬為例。

第一種：貸款期限不變，降低月還款額（當前月還款額7901.4元，提前部分還本后5148.21元）

第二種：貸款期限縮短，月還款額不變（貸款期限縮短173個月，由336個月調整至163個；借款到期日由2050年4月13日調整為2035年11月13日。）

所需利息：352872.32元，減少利息866942.2元。

三、關于罰息

銀行有一幫精算師，早就把我們這些房奴算得****的，如果提前還款，基本都是要罰息的，利息支出最大的頭3年，如果想還款，沒有那么容易，必須罰息的銀行很多。比如建行，規定第一年提前還，罰息3%，第二年罰息2%，第三年1%，滿3年后不用罰息，你想想，前面三年，利息支出占比月供的比例是最大的，銀行該吃的利息都吃了。不過，如果賬算得過來，提前還款是能夠覆蓋罰息的。我剛好滿2年，所以，即使罰息1%我也認為是可以的。當然，具體的罰息情況，需要看各自的合同，或者咨詢銀行。

四、結論

1、有能力的，買房時，盡量選擇年限短的還款期，不要相信銀行說的越長越好，還款25-30年，基本上利息和本金相等，銀行是靠利息生存的，當然希望你越長越好，反正它們利息提前收到了。

2、短期內轉手的，可以選擇等額本金，或者最好提前還款，到時候轉手時候，贖樓也方便，需要過橋資金的也沒有那么大壓力，關鍵是前面幾年的利息不用花太多，非常劃算。

3、剛需的，如果收入不穩定或者資金不足的，打算一套房安安穩穩過一生的，完全可以選擇最長30年期限，以后**幣貶值，期限越長越劃算。

4、月供有條件，手頭有一定資金沒有投資途徑的，可以每年還一部分，3年下來，銀行的利息就已經很少了。

我目前符合第4個條件，手頭有一部分資金，但不敢投資，提前還房貸，相當于省下一大筆利息，還可以縮短年限，不會覺得還有28年要還，到老到退休，遙遙無期，生活無望，提前還40萬，30年期限變成18年，少了12年。如果明年再還個30萬或者20萬，就更好了，房奴時間變短，人生也有點希望。

人生短短幾十年，為了生活和生存，不得已在大城市買下房產，主要是為了小孩子讀書。不然，何苦呢？一輩子的幸福，搭了一大半在一套房子上，真正的不劃算。

昨天看，有條友發，說80后的朋友，做燒烤，在廣東佛山，每天凌晨4點收攤，結果在最近，早上睡不醒來，人就這樣沒了。又看到一個朋友在廣州的，說一個同學，30歲出頭，也沒了。人生無常，真的不能想太多，別把自己給壓垮。

晚上早睡、不生悶氣、沒有過度的物質追求，平淡一點，開心過完剩下的人生，或許是我們80后甚至90后，最好的選擇。

不知道上面的計算是否有誤，有誤的地方請大家指正。計算過程未考慮**幣貶值和提前還本的投資時間價值，僅供參考！謝謝。