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房貸攤銷計算器(房貸攤銷計算器公式)

前沿拓展:

房貸攤銷計算器

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熊貓貝貝專欄內(nèi)容:地產(chǎn)話題第二百零三期(NO.203)

專欄內(nèi)容:從“資產(chǎn)”和“負(fù)債”的本質(zhì),一文詮釋**房地產(chǎn)中的“經(jīng)濟(jì)學(xué)”邏輯

資深地產(chǎn)人,憑良心寫作,講人話,結(jié)善緣,有態(tài)度。

客觀行文,理性看事。還請各位讀者朋友多多支持。

拒絕標(biāo)題**,堅持耕耘深度專業(yè)內(nèi)容。

(獨家內(nèi)容,侵權(quán)摘抄必究,首發(fā)號)

我是 @熊貓貝貝小可愛 ,地產(chǎn)行業(yè)策略研究者,房產(chǎn)樓市觀察者,歡迎關(guān)注。

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圖片來源:圖庫

導(dǎo)讀:

(正文約5500字,完成閱讀約需要8分鐘)

大家有沒有發(fā)現(xiàn)專欄標(biāo)題中的“經(jīng)濟(jì)學(xué)”是加了引號的?

因為現(xiàn)代社會中真正成熟有體系,基礎(chǔ)來自于西方國家的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,在**樓市面前一文不值。

房地產(chǎn)就像一張網(wǎng),**人信仰家庭、信仰不動產(chǎn),誰都沒法從這張網(wǎng)里逃出。搞不清、看不懂、又逃不開,這是**人焦慮的原因。 

就像滿大街都是成功學(xué)書籍,到處都是破產(chǎn)企業(yè)。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論在**樓市面前一文不值,北廣上深(特別是深圳)房價**了所有經(jīng)濟(jì)學(xué)家的預(yù)測。

買房、賣房、房產(chǎn)投資,樓市預(yù)測最好看什么?或許是童話和**中的故事,還有在現(xiàn)實中接受真金白銀的“社會教育”最靠譜。

故事中的真相和趨勢,以及社會和人性,永遠(yuǎn)沒有教科書,只有小學(xué)生,才會鬧著要一本教科書。

所以今天要說的關(guān)于**房地產(chǎn)和樓市“經(jīng)濟(jì)學(xué)”,建議大家當(dāng)個故事看看就好。

筆者從未以“專家”自居,只是從一個地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的人,從一個行業(yè)觀察者,從一個心存善念簡單之人的角度,和各位讀者朋友,聊一聊**房地產(chǎn)和樓市中的一些“規(guī)律和規(guī)則”的故事。

嬉笑怒罵皆文章,酸甜苦辣鑄人生!

今天這篇文章,和大家聊一聊:**房產(chǎn)的“資產(chǎn)和負(fù)債”那些不為人知的事兒。

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分享讓生活更加美好,希望本人的文章能帶給大家?guī)椭?/p>

假如本文有什么不足的地方,希望大家提出寶貴意見和建議,本人會及時加以改正。一個小小的點贊動作就是最大的動力。

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一、被誤讀的**房產(chǎn)“資產(chǎn)屬性”

把房產(chǎn)和資產(chǎn)掛鉤,定義購置房產(chǎn)屬于資產(chǎn)配置,已經(jīng)成為**樓市中用了十幾年的“慣性說辭”了。

“**的房產(chǎn),是具有保值增值優(yōu)勢特征的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”,這句話,只要和房產(chǎn)打過交道的人,就算自己沒有說過,至少聽也不止聽了一次以上了。

對于大部分沒有體系化經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)的購置群體來說,在過去十幾年里面,房產(chǎn)=資產(chǎn)的理念也早已在思維和群體認(rèn)識中,根深蒂固了。

那房產(chǎn)真的是資產(chǎn)嗎?以下的內(nèi)容可能會**很多人的認(rèn)知。

如果要把房產(chǎn)看作是一種資產(chǎn),那就先要弄明白什么資產(chǎn)這個詞:

1、什么是資產(chǎn):

資產(chǎn)是指由企業(yè)或經(jīng)濟(jì)個體(也就是個人)過去的交易或事項形成的、由企業(yè)或經(jīng)濟(jì)個體擁有或者控制的、預(yù)期會給企業(yè)或經(jīng)濟(jì)個體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。不能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源不能作為資產(chǎn),是企業(yè)或經(jīng)濟(jì)個體的權(quán)利。

關(guān)鍵詞:能夠帶來經(jīng)濟(jì)利益的,才是資產(chǎn)。

2、資產(chǎn)的分類:

資產(chǎn)指企業(yè)或個體擁有或控制的能以貨幣計量的經(jīng)濟(jì)資源,包括各種財產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。

資產(chǎn)按其流動性(即資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和支付能力)劃分為:流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、長期資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)、生物資產(chǎn)和其他資產(chǎn)等。

關(guān)鍵詞:流動性,不具備流動性的只能叫資源或者生產(chǎn)資料,不是資產(chǎn)。

那從資產(chǎn)定義上來看,只要以按揭買房模式購置的房產(chǎn),就不能算是真正意義上的“資產(chǎn)”。

然后再看看負(fù)債的定義:

1、什么是負(fù)債?

負(fù)債是指企業(yè)或經(jīng)濟(jì)個體(也就是個人)過去的交易或者事項形成的,預(yù)期會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)的現(xiàn)時義務(wù)。

關(guān)鍵詞:導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益流出的義務(wù),就是負(fù)債。

2、負(fù)債的分類。

負(fù)債一般按其償還速度償還時間的長短劃分為流動負(fù)債和長期負(fù)債兩類:

(1)流動負(fù)債是指將在1年或超過1年的一個營業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù),主要包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收貨款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費、應(yīng)付利潤、其他應(yīng)付款、預(yù)提費用等。

(房租,水電,物業(yè)費,汽車加油,維護(hù)保養(yǎng),路橋通行費就是典型的流動負(fù)債)

(2)長期負(fù)債是指償還期在1年或超過1年的一個營業(yè)周期以上的債務(wù),包括長期借款、應(yīng)付債券、長期應(yīng)付款等。(房貸,車貸就是典型的長期負(fù)債表現(xiàn))

從負(fù)債定義上來看,如果個人名下的房產(chǎn)具備長期負(fù)債(房貸)和流動性負(fù)債(使用成本)的特征,那這樣的房產(chǎn),就屬于負(fù)債。

收益的關(guān)系,決定了資產(chǎn)和負(fù)債的轉(zhuǎn)化和性質(zhì)關(guān)系。

資產(chǎn)沒有負(fù)債,只有收益,至少收益可以覆蓋負(fù)債償還的金額,還有盈余。

收益效率高于經(jīng)濟(jì)增長,且回收周期低于物權(quán)周期的二分之一(以70年產(chǎn)權(quán)的房子,50年的國標(biāo)使用壽命為例,25年內(nèi)實現(xiàn)租賃回本),屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn);

收益效率和經(jīng)濟(jì)增長同步,且回收周期處于物權(quán)周期之內(nèi)(以70年產(chǎn)權(quán)的房子,50年的國標(biāo)使用壽命為例,25年才實現(xiàn)租賃回本),屬于保值資產(chǎn);

收益效率低于經(jīng)濟(jì)增長,且回收周期高于物權(quán)周期(以70年產(chǎn)權(quán)的房子,50年的國標(biāo)使用壽命為例,50年都不能實現(xiàn)租賃回本),屬于貶值資產(chǎn)。

沒有收益效率,或者因為持有資產(chǎn)還需要持有成本情況的資產(chǎn),屬于不良資產(chǎn)。

負(fù)債只要存在,就不算資產(chǎn)。

流動負(fù)債在所難免,屬于生活持續(xù),生產(chǎn)經(jīng)營的必然成本。

長期負(fù)債完成后,獲得高于償還總額的資產(chǎn),算良性負(fù)債。

長期負(fù)債完成后,獲得等同于償還總額的資產(chǎn),算等值負(fù)債。

長期負(fù)債完成后,獲得低于償還總額的資產(chǎn),算惡性負(fù)債。

這里要給出一個比較扎心的結(jié)論:**超過80%的房產(chǎn),都算不上真正意義上的資產(chǎn),從資產(chǎn)定義來看這些房子,只能算是一種負(fù)債。

這個結(jié)論哪里來的?只需要買房的模式中,按揭和全款的占比就能得出來。

大城市的高房價,能夠全款買房的群體可謂是鳳毛麟角,所以城市越發(fā)達(dá),按揭比例越高。

而類似于一些小城市,全款買房比例雖然高,但是這樣的房子長期空置,增長乏力,流通不暢,每個月還要水電物業(yè)維護(hù)費用,也是負(fù)債。

本段結(jié)論:通過定義論述,可以清晰的認(rèn)知到,市面上關(guān)于“房產(chǎn)是資產(chǎn)”的說法,具有一定的片面性和誤導(dǎo),只有以下兩種情況的房產(chǎn)購置,才能讓房產(chǎn)具備資產(chǎn)性質(zhì)。

第一種:全款購買房產(chǎn),房產(chǎn)主要的用途是租賃經(jīng)營,且房產(chǎn)的租賃收益比例大于當(dāng)下銀行利率。

例如一套當(dāng)下100萬的住宅或商鋪,單月租金按照現(xiàn)行銀行利率為2.75%,則年度租金需要高于27500元,折合月度租金是2292元/月。

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圖片來源:銀行公示(以最新銀行出示標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn),本文僅做對比參考。)

第二種:通過按揭購買的房產(chǎn),房產(chǎn)的主要用途是對外租賃收益經(jīng)營,且房產(chǎn)的租賃收益能夠完全覆蓋月供,并且盈余出來的部分能夠達(dá)到上一條標(biāo)準(zhǔn),兩個條件必須同時存在,這樣的房產(chǎn)才能算的上是資產(chǎn)。

還是一套100萬的房子,30年等額本息模式,70年住宅性質(zhì),每個月月供還款額為3715元,加上2292的收益保底,需要6007元/月。

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圖片來源:房貸計算器

或許有人會拿房價上漲來說事兒,但是房子只要沒有進(jìn)入流通環(huán)節(jié),沒有從產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換到現(xiàn)金的,都是紙面財富,換句話說,就是身價百萬千萬,消費依然捂緊錢袋。

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圖片來源:圖庫

二、資產(chǎn)和負(fù)債的動態(tài)關(guān)系:如何精準(zhǔn)定義自己的房產(chǎn)的資產(chǎn)屬性?

在上面的定義研究中,得出了資產(chǎn)和負(fù)債的明確定義和分界點,相信各位讀者也能夠?qū)φ兆陨淼那闆r進(jìn)行判斷:自己的房產(chǎn)是否能夠達(dá)到真正意義和標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)了。

資產(chǎn)還是負(fù)債,主要看的是現(xiàn)金流,就是擁有這個東西,到底是要**還是虧錢,**即資產(chǎn),虧錢即負(fù)債,現(xiàn)金流是一個持續(xù)的狀態(tài),而不是即時反映的。

舉幾個栗子給大家就明白自己的房子的屬性了。

1、自住房純負(fù)債:

因為你沒有從自住房里獲得收益,反而每天在支付他的使用成本(水電氣,物管,月供等等),房子每天都在折舊。

2、閑置房、貸款房閑置:

對比自住房,本質(zhì)是一樣的,但是自住房可以節(jié)省租房成本,閑置房相當(dāng)于買了一臺車扔在**里,一直到這臺車報廢腐爛,直到變成一文不值的一堆廢鐵,物品價值無限趨于0。

貸款房閑置,不僅要承受房子的折舊,還要多付銀行利息,純負(fù)債。

3、出租房、出租公寓、商鋪、工廠甚至土地對外租賃:

出租房每月收租金,如果都是純收益的話,算是資產(chǎn)了,但是目前國內(nèi)的市場看,大部分還是負(fù)債。至少大部分房產(chǎn)從資產(chǎn)定義上來說,是不合格的。

沒有貸款的:

折舊>租金=負(fù)債,折舊<租金=資產(chǎn),折舊可以取25年進(jìn)行攤銷,25年后的房子基本屬于危房,再精準(zhǔn)一點要加入折現(xiàn)。以商品房為例,**的住宅建筑設(shè)計質(zhì)量要求是50年,取值25年就是房屋折舊的臨界點,因為25年以后必然要進(jìn)行整體維護(hù),否則就容易出現(xiàn)危房的情況。

100萬的房子,按照25年折舊標(biāo)準(zhǔn)來算,一年4萬元,如果租金低于4萬元,那就是負(fù)債,如果租金高于4萬元,那就是資產(chǎn)。

有貸款的:

租金>月供+折舊=資產(chǎn),租金<月供+折舊=負(fù)債。

所以不管持有的房子是漲是跌都對它是資產(chǎn)或者負(fù)債沒任何影響,取決于當(dāng)時買入的價格(折舊)和使用的方式(如租金)。

但是房子漲價可以選擇套現(xiàn)離場,套現(xiàn)的現(xiàn)金屬于資金形式的資產(chǎn),銀行貸款是實打?qū)嵉呢?fù)債。

通過房子漲價套現(xiàn),獲得現(xiàn)金,如果自己的房子是資產(chǎn),那就是資產(chǎn)增值轉(zhuǎn)讓獲利。

如果自己的房子是負(fù)債,就是通過債權(quán)(物權(quán)代表,尤其是沒有還完貸款的類型)轉(zhuǎn)讓的形式,出讓債權(quán)獲利,在**房地產(chǎn)市場中就是“轉(zhuǎn)按揭”的形式,但是隨著政策的嚴(yán)格控制和對風(fēng)險的管控,這個模式已經(jīng)很少見了。

目前,**房地產(chǎn)二手交易市場絕大部分只允許產(chǎn)權(quán)交易,也就是說房產(chǎn)必須不關(guān)聯(lián)貸款業(yè)務(wù)(結(jié)清貸款,產(chǎn)權(quán)完全歸屬清晰),才能進(jìn)入市場流通渠道。

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圖片來源:圖庫

三、關(guān)于房產(chǎn)“資產(chǎn)運作”的那些事兒:

看到這里,相信大家對于房產(chǎn)的“資產(chǎn)和負(fù)債”的區(qū)分應(yīng)該非常清楚了。

前面都是理論計算,頗為枯燥,這個部分,就和大家聊一聊**房產(chǎn)“資本運作”的一些內(nèi)容。

先舉個例子,大家知道100萬的房子,貸款30年,如果從負(fù)債的角度來看,這個負(fù)債總額是多少?

按照等額本息的方式:大概是1637431.34的負(fù)債總額。

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圖片來源:房貸計算器

再加上房產(chǎn)折舊以維修基金的形式,還有物業(yè)費用和其他使用成本支出,30年周期內(nèi),200萬的負(fù)債是比較合理的。

也就是說,一套100萬市場價的房子,通過按揭的采用負(fù)債債權(quán)擁有物權(quán)的形式,最終想要變現(xiàn)離場,成本費用應(yīng)該在200萬才算堪堪保本(當(dāng)然這是自住的情況。如果租賃因為租金比例不同不便計算)。

所以想通過房產(chǎn)交易,實現(xiàn)資本運作套現(xiàn)盈利的核心是什么?

一個是快!一個是熬!

沒錯,這就是**炒房盈利的個人或者公司組織的兩種終極狀態(tài)。

今天說的是房產(chǎn)的資產(chǎn)和負(fù)債的屬性界定,也正好聊一聊,關(guān)于炒房這種行為的“資本運作”本質(zhì):

1、首先,**炒房的個人或者團(tuán)體,都是以住宅為目標(biāo),少有炒作商辦物業(yè)和商業(yè)性質(zhì)的商鋪和公寓。最大的原因,是交易成本太高。

2、短炒:

這個“短”能有多快?短則1-3個月,最長不會超過6個月,所以短炒的群體,被樓市稱為蝗蟲,來也匆匆,去也匆匆。

主要在資本層面的運作有兩種方法:

第一種,是房產(chǎn)項目開發(fā)尚未完工前幾個月,以7折甚至于更低的價格買入期房,等現(xiàn)房狀態(tài)迅速加價銷售變現(xiàn)離場。

第二種,是全款購買現(xiàn)房,注意是全款,炒房的資金本身就有成本(一般都是民間游資和**),再加上銀行貸款費用,資金壓力非常之大,然后通過一些營銷包裝的套路和手段哄抬房價,迅速將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移銷售到以按揭購買形式為主的剛需群體身上,實現(xiàn)盈利。

為什么要快?因為拖不起啊!遠(yuǎn)的不說,如果資產(chǎn)購置的資金,有資金成本,也要算到資產(chǎn)收益對沖里面的,比如100萬的資金,月息2分,也就是年化24%(國家對于利率有這樣幾個界限,24%以下絕對保護(hù)。36%以上絕對不保護(hù),24%-36%采取自愿原則,可以約定利率),只要5年時間,資金成本就翻倍了,所以為什么國家限制商品房交易周期2年一個門檻,5年一個門檻,現(xiàn)在知道了吧?

這樣的短炒,講究一個“短進(jìn)快出”,有些時候甚至就是炒買一個購房資格,交首付不辦按揭(后面通過加錢改名牟利),隨著**房地產(chǎn)市場在近幾年的逐步規(guī)范化和管理嚴(yán)格,這種類型的炒房群體已經(jīng)逐步的銷聲匿跡了。

3、長線持有:

這個就比較厲害了,最具有代表性的,莫過于山西“煤老板”進(jìn)京買房,最具有代表性,北京40%的商品房,都是山西老板名下的資產(chǎn)。

山西炒房團(tuán),是**最低調(diào)也是實力豪橫的一個代表群體,往往采用的方式,都是全資購買,長期持有。再加上自身經(jīng)濟(jì)實力雄厚,底蘊深厚,房產(chǎn)對于這個群體,才是真正意義上的資產(chǎn)。

最后小結(jié)一下:通過對房產(chǎn)的資產(chǎn)運營的案例分析,如果做不到房產(chǎn)以真正的資產(chǎn)屬性進(jìn)行持有(在**只有全款購買,然后自己不住租給別人收益,才能算資產(chǎn)),那在負(fù)債的情況下,是很難通過買房這件事實現(xiàn)資產(chǎn)增值的。

以5年為例,商品房大概要總價漲幅達(dá)到40%以上(100萬的房子,漲價到140萬),以負(fù)債形式轉(zhuǎn)讓物權(quán)(不動產(chǎn)權(quán)),才能堪堪保本,從這個角度上來看,**的房價如果是當(dāng)做資產(chǎn)進(jìn)行市場流通,就不具備跌價的可能。

那如果是商業(yè)性質(zhì)的公寓和商鋪呢?5年時間轉(zhuǎn)讓,達(dá)不到65%以上的增幅就是虧損,住房是剛需,只要有需求流通沒問題,所以會漲價,但是商鋪,寫字樓和公寓這樣的產(chǎn)品,漲價的理由在哪里呢?

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圖片來源:圖庫

寫在最后:

還有一種方式來認(rèn)知房產(chǎn)到底是資產(chǎn)還是負(fù)債:

房子是資產(chǎn)還是負(fù)債取決于房子的市場價格與房貸及利息的比較,兩者之差即房子的凈值:

凈值=市場價格-房貸余額及利息

其中,房貸余額及利息由借款合同的條件而定,是確定的;

但是,房子的市場價格是波動的。

任何時間,若房子的“凈值”是正的,房子是資產(chǎn),其價值即凈值;若“凈值”是負(fù)的,房子是“負(fù)債”,負(fù)債金額即凈值。

這個認(rèn)知方式我比較認(rèn)可的,是凈值評估邏輯,大家也可以根據(jù)當(dāng)下房價,計算一下自己的房產(chǎn)凈值情況,更為直觀簡單,但是如果房價穩(wěn)定或者增長乏力,對于絕大部分人來說,這個凈值都是負(fù)的。

所以,把房產(chǎn)當(dāng)做資產(chǎn)進(jìn)行投資和牟利的個人和群體,核心的支撐點,就是房價上漲,通過房價上漲帶來的凈值增加實現(xiàn)盈利,當(dāng)然,最后一步還是要變現(xiàn)離場,這個資產(chǎn)投資才算完整。

再重復(fù)一次,如果房產(chǎn)作為資產(chǎn)不進(jìn)入流通環(huán)節(jié),沒有實現(xiàn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)換資金的結(jié)果,不管這個房子凈值如何,都是紙面財富,虛假繁榮。

這也是為什么現(xiàn)在買房沒有以前**,最近幾年這種現(xiàn)象和感覺越來越明顯。

**的房價趨于平穩(wěn),是必然趨勢:沒有任何一種商品的價格能夠無限制的漲。

“資產(chǎn)荒”的時代,將會隨著房產(chǎn)的資產(chǎn)價值分化和固化的必然趨勢,在**粉墨登場。

通過這篇文章對**房產(chǎn)的“資產(chǎn)”定義進(jìn)行了解讀和詮釋,也是基于當(dāng)下?lián)渌访噪x的樓市和房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境,做出的一些價值思考和研究。

也希望能過這篇文章,幫助更多人,清晰理智的認(rèn)知房產(chǎn)的“資產(chǎn)定義”和“負(fù)債認(rèn)知”。

炒房時代的終結(jié),其實就意味著**房產(chǎn)從資產(chǎn)轉(zhuǎn)向負(fù)債。

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圖片來演:圖庫

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