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前沿拓展:

2015房貸計(jì)算器

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降息不是馬上就能體現(xiàn)的,像最近兩次降息都是2016年才執(zhí)行


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撰文:佩奇 美編:田青 校對(duì):紫藤

——1——

央行,周末也加班!

當(dāng)鄭州人平靜地享受解封后的第一個(gè)周末的時(shí)候,央行卻在加班。

5月15日下午,央媽一則還沒(méi)小學(xué)生作文長(zhǎng)的通知引爆了全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),同時(shí)也引爆了朋友圈和各大微信群。

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通知的具體內(nèi)容就不再贅述,具體文字表述可以上央行的官網(wǎng)查看。其中,有兩個(gè)重點(diǎn)值得我們關(guān)注。1、對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期間貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)。

按照4月20日發(fā)布的5年期LPR計(jì)算也就是4.4%,當(dāng)然具體還要看商業(yè)銀行的具體執(zhí)行和實(shí)施。

2、目前政策僅限于增量市場(chǎng),也就是我們經(jīng)常說(shuō)的新增新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng),對(duì)于過(guò)去3-5年頂著高利率在鄭州買(mǎi)房的群體而言,這個(gè)利率暫時(shí)無(wú)法享受。

對(duì)于上百萬(wàn)頂著高利率、高房?jī)r(jià)在鄭州買(mǎi)房,為鄭州建設(shè)做貢獻(xiàn)的購(gòu)房者而言,房?jī)r(jià)站崗不站崗不清楚,利率站崗已經(jīng)是事實(shí),下一步就看政策會(huì)不會(huì)向存量房市場(chǎng)傾斜了。

群眾對(duì)樓市開(kāi)始失望甚至開(kāi)始厭惡買(mǎi)房,托市政策接二連三,利率完全觸底,這像極了2014-2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

房地產(chǎn)的一個(gè)“新周期”,是不是要啟動(dòng)了?

——2——

觸底,才能反彈

我們都知道,鄭州在2016年夏天,經(jīng)歷了前所未有的瘋狂。

房地產(chǎn)行情暴漲、CBD萬(wàn)人排號(hào)搶盤(pán)、不少人一夜之間實(shí)現(xiàn)了身價(jià)翻番甚至是財(cái)富自由,直到2017年,這樣的行情還有不少余溫。

但是伴隨著樓市行情逐漸降溫,房貸利率卻是一路飛奔,甚至有幾個(gè)月飆升至全國(guó)前列。

利率5%+,還不算高,只能算是比之前的基準(zhǔn)利率略微上浮了一點(diǎn);

利率6%+,恭喜你,喜提鄭州利率的高位。

當(dāng)然,之后隨著LPR的施行,每個(gè)人或多或少實(shí)際還給銀行的月供都在減少,但這無(wú)異于蘭博基尼5元代金券,和最新4.4%的利率相比,就是天壤之別。

簡(jiǎn)單地來(lái)算一筆賬:

同樣貸款200萬(wàn)元,房貸利率上浮30%,也就是6.37%,等額本息30年,月供是12471元;

房貸利率按照目前央行的政策是4.4%,同樣200萬(wàn)等額本息30年,房貸是10015元。

12471-10015=2456元。

不怕上火的,可以全家一周吃一次巴奴,既可以促進(jìn)家庭和諧,響應(yīng)國(guó)家號(hào)召促進(jìn)生二胎生三胎;同時(shí)還可以拉動(dòng)消費(fèi),為GDP數(shù)據(jù)做貢獻(xiàn)。

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為何利率下降來(lái)得這么猛烈而快速?

我們來(lái)簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)一下最近的數(shù)據(jù):

1-4月各類挖掘機(jī)械產(chǎn)品銷售同比下降41.1%,佩奇持有的徐工機(jī)械和三一重工目前還未回本;

4月乘用車市場(chǎng)零售104.2萬(wàn)輛,同比下降35.5%,環(huán)比下降34%,同比和環(huán)比均創(chuàng)造了歷史最差成績(jī)。

更重磅的是,5月13日,央行公布了一系列辣眼睛的數(shù)據(jù):

4月份**幣貸款貸款增加6454億元,同比少增加8231億元;

4月份廣義貨幣(M2)余額249.7萬(wàn)億元,同比正常10.5%;

4月份社會(huì)融資規(guī)模為9102億元,比上年同期減少9468億元。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),社會(huì)面上有錢(qián),但需求不足;流通性寬裕,預(yù)期一般。

可以說(shuō),反復(fù)的**和上海長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)月左右的封城,給經(jīng)濟(jì)的基本面帶來(lái)了巨大的影響。

但是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面還是韌性十足,整體穩(wěn)中向好,只需要在發(fā)展中做出適度調(diào)整即可。

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而在經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)反彈的過(guò)程當(dāng)中,房地產(chǎn)又將扮演絕對(duì)支柱的**!

——3——

各種“因城施策”不斷涌現(xiàn)

當(dāng)鄭州3月開(kāi)始“**”的時(shí)候,有人說(shuō)鄭州急了。

現(xiàn)在看來(lái),不得不佩服鄭州主政者的前瞻性,在畏手畏腳當(dāng)中推行“鄭18條”,并得到上峰的默許和全國(guó)其他二線城市的紛紛效仿。

“因城施策”的點(diǎn)擊率,已經(jīng)開(kāi)始追趕“房住不炒”,成為當(dāng)下樓市最火的四字成語(yǔ)。

不少二線城市,甚至是強(qiáng)二線,也開(kāi)始出臺(tái)硬核政策。

長(zhǎng)沙:自有房“租出去”,即可按照“無(wú)房戶”繼續(xù)買(mǎi)房;

合肥:外地人2年累計(jì)繳納6個(gè)月社保即可買(mǎi)房;

南京:多孩家庭可以多買(mǎi)一套房子;

蘇州:外地戶口社保6個(gè)月就可以買(mǎi)新房,二手房限售取消;東莞:二胎或三胎家庭可以多買(mǎi)一套商品住房,解決“雙證”問(wèn)題,促進(jìn)流通等。

講道理,以上5個(gè)典型的城市,除了長(zhǎng)沙之外,在過(guò)去的5-6年期間,房地產(chǎn)行情都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于鄭州。

比如東莞,毗鄰深圳的松山湖已經(jīng)飆升到6-10萬(wàn);

比如蘇州,調(diào)控持續(xù),工業(yè)園區(qū)的房?jī)r(jià)不降反漲;

比如南京,主城區(qū)老破小學(xué)區(qū)房依舊抗跌。

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以上城市都紛紛出臺(tái)了強(qiáng)有力的“**”政策,相比起來(lái)鄭州“鄭18條”也并不算特別重磅的政策了。

再回看高層在最高會(huì)議上給樓市的最新定調(diào):堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的**。

探索新的發(fā)展模式,堅(jiān)持租購(gòu)并舉,加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng),推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求,穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期,因城施策,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

實(shí)際上今年以來(lái)就已經(jīng)有不少城市,放松了調(diào)控并且政策得到順利實(shí)施,不再像去年那樣遮遮掩掩“一日游”。

回顧2014-2015年的樓市,也是從一線城市深圳、上海開(kāi)始,隨機(jī)蔓延到強(qiáng)二線城市,再到2016年夏天蔓延到鄭州。

房地產(chǎn)政策的調(diào)控是由三四線——二線——強(qiáng)二線——一線城市,這樣整體上呈現(xiàn)出“由弱到強(qiáng)”、由“低價(jià)值區(qū)域到高價(jià)值區(qū)域”的政策調(diào)整。

對(duì)房地產(chǎn)依賴度高,房地產(chǎn)的行情整體持續(xù)度越低,政策越需要適時(shí)而動(dòng);

而對(duì)房地產(chǎn)依賴度較低,產(chǎn)業(yè)布局全面的城市,托市政策則比較滯后。

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但是在行情來(lái)襲的時(shí)候,一般卻是呈現(xiàn)出“由強(qiáng)到弱”、“由沿海到內(nèi)陸”、“由發(fā)達(dá)到發(fā)展”的過(guò)程當(dāng)中。

所以,我們需要緊緊盯著一線城市的動(dòng)向,特別是上海和深圳,當(dāng)這兩個(gè)城市的樓市政策出現(xiàn)重大調(diào)整的時(shí)候,房地產(chǎn)新的周期算是徹底降臨。

——4——

純投資的房子,已經(jīng)沒(méi)有出路

周期即將來(lái)臨,而這個(gè)即將是多久?

所有描述未來(lái)美好,但是不強(qiáng)調(diào)具體時(shí)間周期的都是耍流氓,這和給狗子前面栓個(gè)永遠(yuǎn)吃不到嘴里的肉骨頭一樣的道理。

就像我們知道3000點(diǎn)左右可能是大A的局部低位,但是如果再下探到2900,甚至是2700之后才完全筑底,或者筑底的周期持續(xù)1-2年時(shí)間,也不是沒(méi)有可能。

我們需要明白的是:底部空間確實(shí)已經(jīng)到了,特別是對(duì)于不炒房,有首套房居住需求和改善居住需求的家庭而言,現(xiàn)在正是政策支持的時(shí)候。

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對(duì)于房地產(chǎn)投資的客群而言,不建立在“居住”這個(gè)第一屬性的前提之下,所有的房子都是空中樓閣,試想自己都不想去住或者住起來(lái)各種不方便的房子,你打算讓誰(shuí)接盤(pán)?

可以預(yù)見(jiàn)的是,城鎮(zhèn)化正在走向尾聲,房地產(chǎn)也已經(jīng)進(jìn)入足球比賽的最后20分鐘。

能跨越周期的產(chǎn)品越來(lái)越少,過(guò)去幾個(gè)周期正確的法則在未來(lái)也不一定適用。

但是,不管本輪周期如何變動(dòng),讓購(gòu)房者認(rèn)可“住”這個(gè)價(jià)值的房子,未來(lái)一定有市場(chǎng)。

本文完。

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備注:

本文部分圖片和信息來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)。

文中觀點(diǎn)只是作者看法,不構(gòu)成**作建議。

拓展知識(shí):

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