前沿拓展：

住房貸款利息計算器

打開應用商店，搜索房貸計算器并下載。安卓，房貸計算器2.3.4，打**貸計算器，點擊“房貸計算”，選擇還款方式，貸款類別和計算方式。點擊“開始計算”即可看到房貸利息。
貸款利息計算公式
日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30
月利率(‰)=年利率(%)÷12
當月貸款利息=上月剩余本金*貸款月利率;
當月已還本金=當月還款額-當月貸款利息;
上月剩余本金=貸款總額-累計已還本金;
一，貸款利息一般按月復利計算，復利是指在每經過一個計息期后，都要將所剩利息加入本金，以計算下期的利息。這樣，在每一個計息期，上一個計息期的利息都將成為生息的本金，即以利生利，也就是俗稱的“利滾利”。分期還款方式有兩種，一種是等額本息，一種是等額本金。由于還款方式不一樣，使得每月需要交納的貸款利息也不一樣。不過，無論什么貸款方式，銀行貸款利息都有一個統一的計算標準。
二，**幣業務的利率換算公式為(注：存貸通用)：日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30GK”>2.月利率(‰)=年利率(%)÷12二、銀行可采用積數計息法和逐筆計息法計算利息。
積數計息法按實際天數每日累計賬戶余額，以累計積數乘以日利率計算利息。計息公式為：利息=累計計息積數×日利率，其中累計計息積數=每日余額合計數。
逐筆計息法按預先確定的計息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計算利息，具體有三：計息期為整年(月)的，計息公式為：
①利息=本金×年(月)數×年(月)利率計息期有整年(月)又有零頭天數的，計息公式為：
②利息=本金×年(月)數×年(月)利率+本金×零頭天數×日利率同時，銀行可選擇將計息期全部化為實際天數計算利息，即每年為365天(閏年366天)，每月為當月公歷實際天數，計息公式為：
③利息=本金×實際天數×日利率這三個計算公式實質相同，但由于利率換算中一年只作360天，但實際按日利率計算時，一年將作365天計算，得出的結果會稍有偏差。具體采用那一個公式計算，央行賦予了金融機構自主選擇的權利。
三，因此，當事人和金融機構可以就此在合同中約定。

房貸降息“大禮包”終于來了！

1月20日，據****銀行官網消息，****銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2022年1月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，較上期下降10個基點；5年期以上LPR為4.6%，下降5個基點。以上LPR在下一次發布LPR之前有效。

值得一提的是，這是5年期以上LPR自2020年4月以來的首次下調。

截圖來自****銀行官網。

據了解，自LPR改革以來，這是5年期以上LPR經歷的第4次調整。

2019年8月，央行宣布實**貸利率的新政策，商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。而每月20日公布最新一期LPR。

由于5年以上貸款大部分是房貸，因此，LPR的變動備受購房者和房地產市場的關注。

記者梳理發現，LPR機制推出之后，5年期以上利率之前共有過3次變化，都是下調：

2019年11月，5年期以上利率降了5個基點，降至4.80%。

2020年2月，5年期以上LPR再度降了5個基點，降至4.75%。

2020年4月，1年LPR期利率降到了3.85%，5年期以上LPR的降至4.65%。

而今天公布的最新一期LPR顯示，5年期的利率再下降5個基點，降至4.6%。

此番LPR下調后，具體來說，將對購房者產生怎樣的影響？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進測算，此次央行降息，將傳導到房貸市場中，正面和減負效應明顯。

以100萬貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在利率調整前，LPR為4.65%，此時月供額為5156元。而此次利率調整后，LPR為4.60%，此時月供額為5126元。

如此計算，月供額減少了約30元，合計每天省1元。若考慮到商業銀行可貸資金后續更加充裕、利率有進一步下調的空間，那么類似減負效應將更為明顯。

不過，房貸利率下降不會立即生效。

雖然LPR每月更新，但按照銀**貸合同，房貸客戶的利率不會每個月都隨之變動。

大多數情況下，銀行每年1月1日會按照當時的LPR重定價，同時每年1月份選擇浮動利率的人群月供會發生變化。

也就是說，本次5年期以上LPR調整，并不會立即影響這部分人月供變化，要到次年的1月1日才會按照最新的報價，確定房貸利率。

此外，若還貸者此前選擇了固定利率方式還貸，此項調整不會影響房貸變化。

事實上，在上述消息發布前，****銀行已為最新一次報價做了預期鋪墊，調整了LPR發布時間和報價行。

1月19日，****銀行官網發布《全國銀行間同業拆借中心受權發布貸款市場報價利率報價行及發布時間調整公告》，其中提到，為加強預期管理，促進LPR發布時間與金融市場運行時間更好銜接，將LPR發布時間由每月20日（遇節假日順延）上午9:30調整為9:15。調整自2022年1月20日起實施。

調整后的LPR報價行共18家，分別是**工商銀行、**農業銀行、**銀行、**建設銀行、交通銀行、**郵政儲蓄銀行、招商銀行、興業銀行、上海浦東發展銀行、**民生銀行、南京銀行、臺州銀行、上海農村商業銀行、廣東順德農村商業銀行、深圳前海微眾銀行、浙江網商銀行、花旗銀行（**）、渣打銀行（**）。

截圖來自****銀行官網。

**民生銀行首席研究員溫彬表示，去年12月20日1年期LPR利率下調5個基點，本次1年期LPR利率下調10個基點，在一個月的時間里，連續兩次累計下調15個基點，貨幣政策逆周期調控力度加大，體現了宏觀政策前置發力，有助于穩定市場預期、增強市場主體信心，鼓勵企業增加中長期投資，對于當前擴內需、穩外需以及房地產市場平穩運行將產生積極效果。

“2022年1月18日，2021年全國經濟數據公布，全年GDP增長8.1%，但四季度增速僅為4%，經濟下行壓力較大。同日，央行相關負責人表示當前經濟面臨三重壓力，‘穩’本身就是最大的‘進’。”中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜認為，在經濟下行壓力根本緩解之前，“進”要服務于“穩”，不利于“穩”的政策不出臺，有利于“穩”的政策多出臺，做到以“進”促“穩”。

2022年，5年期以上LPR會否繼續下降？

對此陳文靜認為，本次降息是典型的“非對稱”降息，與房地產相關的5年期LPR下調幅度低于1年期LPR，由此亦可看出，在“房住不炒”總基調指導下，監管部門對房地產市場的資金改善空間仍持相對謹慎態度。

她進一步表示，2022年上半年，經濟面臨較大的下行壓力，房地產投資下行壓力亦較大，預計年內LPR仍存下調空間。而5年期以上LPR是否繼續下調，仍依賴于房地產市場的恢復節奏和政策落地效果。

“本次LPR利率下調的時間點和幅度，市場早有預期，目的在于通過降低綜合融資成本助力經濟穩定增長并提升消費。這也預示著貨幣信貸、社會融資規模增長同時，LPR的調整會延續降低實體經濟融資成本這一主線，對于房地產行業也是個明確的利好。”58安居客房產研究院分院院長張波在接受記者采訪時表示。

張波認為，本次5年期LPR利率下調對樓市的利好，將從房企融資和居民房貸兩個層面得到直接體現。在“三條紅線”的基礎上，房地產開發行業的融資難度和融資成本都將呈現一定降低，同時LPR下調對于個人房貸利息支出的減少，會在一定程度上拉動購房熱度的小幅回升。

但相比于房貸利率下行，他認為，對購房者的心態影響更值得關注。

■記者：張阿嬙 朱俐娜

拓展知識：

住房貸款利息計算器

銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。

需要注意的是：

各地城市公積金貸款最高額度要結合當地具體來看；

對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。

二、等額本金計算公式：

每月還款額=每月本金+每月本息

每月本金=本金/還款月數

每月本息=（本金-累計還款總額）X月利率

計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會隨剩余本金的減少而減少。

三、等本等息計算器：

等額本息還款法和等額本金還款法是現在銀行最常用的兩種中長期貸款的還款方法。等額本息還款法是等額利息優先還款法，其意義是每期應還的金額相同。

每期的應還利息按剩余本金重新計算的一種等額還款法。等額本金還款法是指客戶每期償還等額本金，同時付清本期應付的貸款利息的一種還款方式。

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首付35萬代款63萬共計98萬的房，每月還多少代款啊