前沿拓展：

上海房貸計算器在線計算

，買房選商業貸款時，購房者需了解房貸的月供及利息。年利息怎么算，對于上海購房者，會用南京最新房貸利息計算器，會給買房貸款帶來許多方便。那么南京最新房貸利息計算器的計算方法是什么呢?看完下面的內容，您就明白了。房貸利息計算方法，主要有等額本息和等額本金兩種計算方法。下面來分別來介紹一下。一、等額本息法:通俗點講，就是每個月所還金額相同的一種利息計算方式。優點:計算簡便，每個月金額相同，便于月供者安排資金。原理:每月還款額，按現行利率折現到貸款時點，求出每個月固定還款額。公式為:每月還款額=貸款本金*月利率*{1+[1/((1+月利率)^總還款月數-1)]}總計還息額=每月還款額*總還款月數-貸款本金其中:貸款本金*月利率=月付利息，貸款本金*月利率/[((1+月利率)^總還款月數)-1]=月付本金“^”表示指數，在Excel中使用power表示，在C#語言使用pow表示(Math.pow(x,y)) 二、等額本金法:指每個月還的本金相同，但利息不同，這樣每個月還款總數就不相同，由于本金不斷減少，所以，每月還的本利和遞減。優點:年限較長的話，總體利息比較低。

為邦地產營銷機構 2022-06-27 06:48 發表于上海

上海買新房最重要的是積分，沒有積分，或者積分不夠，即使有錢也不一定買得到。這就是上海新房的殘酷現實，那么，多少積分才能買到新房，積分多少最尷尬。

上海的積分計算規則是按照基礎分+繳納社保月數這兩項累加而成的。基礎分在一段時間內是固定不變的，它反映了你當前的房產擁有情況以及家庭成員結構性質。上海鼓勵無房和已經結婚的人優先購買新房。社保月數是從2003年1月開始計算的，繳納多少個月就按照多少個月算積分，它是動態的，每月在累加，工作年限越長，對社會貢獻越多的人，社保積分也會相應的高一些。

在計算最后購房積分的時候，社保月份還要乘上一個樓盤系數，不同樓盤，它的社保系數分也是不同，套均總價越高社保系數也就越高。所以，市中心的樓盤系數高，社保繳納越多優勢越明顯；總價低于600萬以下的項目，基礎分才是關鍵。為了方便討論，這里我們忽略社保系數的加成，只以裸分來計算（基礎分+繳納社保月數）。

按照2022年6月截止來計算，目前裸分滿分為60+23.4=83.4分（60+234個月社保），上海實行積分購房以來，只有一個項目當時需要滿分才能入圍，那就是黃浦的復興瓏御。主要是因為這個樓盤倒掛嚴重，隨便一套房子就能凈賺2000萬。而且當時開盤房源數量非常少，只有可憐的47套，再加上項目已經現房，即買即住，競爭白熱化可以理解。

75以上

這樣的裸分選手，買新房基本可以橫著走，目前市面上所有新房基本你都可以入圍，除非是復興瓏御、蟠龍和前灘等極個別新房項目。

60-75分

熱門項目都可以去嘗試，前灘、徐涇、森蘭、市中心等熱門項目70分以下的，部分樓盤入圍可能存在一點難度。

50-60分

這個積分段可能是上海目前購買新房最尷尬的人群。但凡有價格倒掛，品質尚可的項目，你都可能因為積分不夠而不能入圍。但有些項目積分相差并不多，高不成低不就，很尷尬。徹底放棄又有些心有不甘。建議這個積分段的選手，盡量避開熱門項目，尋找同批次集中開盤的幾個同價位樓盤，分流的作用下，根據自身情況，選擇房源量較多的項目進行認籌。目前由于**的延后積壓影響，新盤上市較為集中，特別是今年下半年，對于這一檔積分的選手是利好，事在人為，多花一些資金利息成本，可能會有一個不錯的結果。

40-50分

這個積分段也不用什么糾結了，買不需要積分，或者關注度不高的項目是唯一的選擇。

40分以下

除了不需要積分的樓盤，其實不建議購買新房，重點關注一下2手房。

**防疫要求，上海目前很多樓盤都采取線上預約，線下限流看房。而且認籌要求也有一些變化，開盤選房也采用了線上的方式。那么，有哪些細節值得注意！

一，關于認籌資料的準備

目前各個樓盤對認籌資料的要求大同小異，但在細節上有一些不同，比如對復印件數的要求，還有資金證明要求，一切以各個樓盤的公示信息為準。具體樓盤的認籌要求，可以去樓盤公示信息的公眾號上尋找。

身份證

一定要正反面復印在一張紙上，保證字跡清晰，照片清楚。

戶口本

要從第一頁一直復印到第一頁的空白頁，還有就是戶口本內的婚姻狀況最好更新，一定要反映出你當前實際的婚姻真實情況。戶口本內如果有不是自己的孩子，則需要提供該孩子的出生證明。

結婚證

也需要從第一頁復印到最后一頁，一般持一本結婚證就可以，最好是用第一認購人的那本結婚證。如果牽涉到離婚狀態，那所需要的資料可能會多一點，因為系統需要核實你是否有限購的問題，需要帶上離婚證和離婚協議書或者是民事調解書，上面要充分展現本案已經終結的結論。多次離婚的話，之前所有的離婚證明文件都需要帶。

關于未成年孩子

認購人有未成年子女的話，需要提供他的出生證明，如果未婚先育，需要提供計生辦的一個未婚先育證明。

產調

可以去房地產交易中心調取，也可以在支付寶隨身辦上直接選不動產查詢。查詢結果截圖以彩色形式打印出來。

征信報告

可以去指定的銀行網點調取，也可以在網上征信中心申請，24小時后，就可以生成完整的征信報告。

資金證明

每個樓盤要求不一樣，有的需要凍資，有的需要存款證明，需要仔細了解樓盤公示公告要求來提供。認籌金的凍資時間周期一般是30-45天。

有房戶

如果名下有房，需要提供所有產證的原件和復印件，如果是2011年1月23日之前與父母共有的話，雖然不占房票名額，但也需要全部提供。如果自己和父母不在一本戶口本上，還需要提供親子關系證明，這個可以去戶籍所在地的派出所開具證明。

認籌金**

非上海戶籍的人還需要提供社保單或者稅單，最后，認繳的認籌金的卡，也需要正反面復印，并把**、身份證號和簽名標注在紙上。

二，線上認籌

認籌表格

下載認籌表格，可以在樓盤的官方公眾號下載，或者直接問對接的銷售索要電子版。

幾份重要材料的準備：1，個人住房情況申請表。2，線上認購的確認書。3，房款支付的承諾書。4，意向金退款申請表。

如果沒有辦法親自參與整個購房過程，還需要簽署一份購房授權委托書，如果你是博士、軍官或者參與鎮保、協保的，還要提交一份特殊人士的積分的申請書。

以上這些材料打印完，填寫好，千萬不能涂改，字跡要工整清晰，盡量用正楷填寫。

目前線上認籌時間縮短至4天半，所以準備資料和填寫盡量提早完成，提交前，可以和銷售確認內容的準確性，發現問題及時調整。

第一認購人

認購人的順序不能搞錯，第一認購人在前，戶口本上如果有曾用名，一定要填寫。家庭有未成年人，除身份證填寫，出生證的證件號也要填寫。所有表格的簽字也要按照認購人的順序規范填寫。線上認購確認書，誰做第一認購人，后續都由他來做這個身份驗證，包括手機上**作所有的線上認購事宜，直到最后的線上選房確認。所以，第一認購人的信息和手機一定要填寫準確。

材料上傳

按照認籌材料準備要求，全部拍照，確保照片清晰，保證上傳無誤。提交資料的入口一般在樓盤的公眾號內，首先登入驗證信息，根據要求一步步上傳這些資料就行。提交完資料，樓盤的工作人員會對資料進行審核，如果出現問題，會以電話或短信的方式告知，需要你及時留意進行修改。

轉賬認籌金

開發商會公示他們的銀行賬戶，按照認籌金的金額進行轉賬，如果涉及到銀行卡限額，最好提前去銀行柜臺開通大額轉賬功能，這一點非常重要。最后，就是進入頁面進行認購辦理，上傳轉賬成功的截圖即可，一切沒有問題，就簽署協議，最后會有一個手寫電子簽名的步驟，類似于銀行辦理業務一樣。一切手續完成就可以等待搖號選房了。

拓展知識：

上海房貸計算器在線計算

銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。

需要注意的是：

各地城市公積金貸款最高額度要結合當地具體來看；

對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。

二、等額本金計算公式：

每月還款額=每月本金+每月本息

每月本金=本金/還款月數

每月本息=（本金-累計還款總額）X月利率

計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會隨剩余本金的減少而減少。

三、等本等息計算器：

等額本息還款法和等額本金還款法是現在銀行最常用的兩種中長期貸款的還款方法。等額本息還款法是等額利息優先還款法，其意義是每期應還的金額相同。

每期的應還利息按剩余本金重新計算的一種等額還款法。等額本金還款法是指客戶每期償還等額本金，同時付清本期應付的貸款利息的一種還款方式。

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首付35萬代款63萬共計98萬的房，每月還多少代款啊