前沿拓展：

房貸按揭計(jì)算器2019

因?yàn)槟銢]說利率，所以按常規(guī)貸款5年以上4.9%利率計(jì)算，貸65萬，分期20年等額本息計(jì)算回的話，答還款總額為102.09萬元，其中利息為37.09萬元，每月月供為4253.89元。
如果還有不明白的，可以百度貸款計(jì)算器，**作非常簡單，可以查到所有還款細(xì)節(jié)。

古人有云：“不謀全局者，不足以謀一域；不謀萬事者，不足以謀一時(shí)。”

秋風(fēng)乍起，天氣微涼，2019年已經(jīng)過了一大半了，細(xì)數(shù)這大半年，樓市的調(diào)控可謂是熱鬧非凡。

7月30日，重要的經(jīng)濟(jì)會議明確“房住不炒，不再將房地產(chǎn)作為短期**經(jīng)濟(jì)的重要手段”的大方針。

8月25日，央行公告第126號文件，房貸利率迎來歷史性大改革“采用全新的LPR加點(diǎn)利率，意在鼓勵(lì)剛需購房，嚴(yán)打炒房客！”。

8月份、9月份，眾多房產(chǎn)開發(fā)商，在全國范圍內(nèi)，不遺余力的打折促銷，不同以往的“銷售套路”，這一次都是實(shí)打?qū)嵉慕祪r(jià)銷售，有些開發(fā)商的降價(jià)力度甚至高達(dá)20%以上….

這一系列的調(diào)控，都向我們釋放了明確的信號：炒房的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了，再想通過炒房來暴富，其實(shí)是自尋**路。

很明顯，在這樣的房地產(chǎn)大環(huán)境下，對于炒房者來說是利空的，但是對于剛需購房者來說，卻是一個(gè)絕佳的購房機(jī)會。

但是，對于剛需購房者來說，要想全款購房是相當(dāng)困難的，按揭貸款才是買房的王道。那我們在按揭貸款的過程中，都有哪些需要注意的地方呢？是不是乖乖聽銀行業(yè)務(wù)員和開發(fā)商的指示，摁摁手印，簽簽字就能順利的買到房了呢？

其實(shí)不然，關(guān)于按揭房貸，這里面可大有玄機(jī)，一旦你稍有不慎，稀里糊涂的簽字，可能就要多花不少冤枉錢。

按揭房貸的眾多坑

1、選錯(cuò)了貸款方式，多還冤枉錢

在我們按揭買房的時(shí)候，銀行給我們提供的貸款方式主要有兩種：商業(yè)性按揭貸款和公積金按揭貸款。

那這兩者有何區(qū)別呢？

你還別說，兩者利息相差天地遠(yuǎn)。如果你用公積金貸款買房，就能獲得很低的貸款利率支持，相比于商業(yè)性貸款，利息要少還一大截。

我們來給大家舉個(gè)例子：畢業(yè)后在廣州工作了5年的小李，到了適婚年齡，想買個(gè)房子結(jié)婚，于是他向銀行按揭貸款200萬，分30年期限還。

如果他采用商業(yè)性按揭貸款的話，按照最新的利率4.85%，按照絕大多數(shù)人選擇的“等額本息”來償還房貸，30年期限總共要還的總利息是179.9萬元。

而如果，他選擇的是公積金貸款的話，同樣是“等額本息”還款，按照最新的公積金貸款利率3.25%計(jì)算，30年期限總共要償還總利息是113.3萬元。相比于商業(yè)性貸款，整整省下了66.65萬元，這對于剛需購房者來說，可是一筆大數(shù)目了。

所以，我們在按揭買房的時(shí)候，如果能用公積金貸款，就一定要用公積金貸款，能幫我們省下一大筆錢。

2、選錯(cuò)了還貸方式，多還幾十萬

當(dāng)我們?nèi)ャy行按揭貸款買房的時(shí)候，銀行一般會讓我們選擇兩種還貸方式“等額本息”和“等額本金”。

那這兩種還貸方式又有何區(qū)別呢？

所謂的“等額本息”就是每個(gè)月以相同的額度償還貸款本息，也就是你每個(gè)月還給銀行的錢都是均等的；而“等額本金”就是每個(gè)月以相同的額度償還本金，因?yàn)楸窘鹪谥鹪聹p少，所以我們所還的利息也會逐月減少，每個(gè)月的還款額度也逐月減少。

但凡事情都各有利弊，以上的兩種還貸方式也是一樣。

兩種還貸方式相較而言：

1）等額本金：

優(yōu)點(diǎn)：償還的總利息少得多；缺點(diǎn)：前期每月償還貸款的金額較大，需要現(xiàn)金流充足。

2）等額本息

優(yōu)點(diǎn)：每個(gè)月還的錢一樣，金額相較而言不大，還貸壓力小；缺點(diǎn)：需要償還的總利息多得多。

兩者相差多少利息呢？

我們來給大家算一筆賬。

上進(jìn)青年小李，向銀行貸款200萬元，期限是30年，按照9月份公布的最新房貸利率（LPR）為4.85%，我們來給小李算一筆賬，按照“等額本息”和“等額本金”這兩種還款方式，需要還的利息到底相差多少？

A、采用“等額本息”償還

我們利用融360的房貸計(jì)算器的計(jì)算，結(jié)果如下圖所示：

根據(jù)結(jié)果顯示，采用等額本息的還款方式，借200萬，分30年期限還，按照4.85%的房貸利率，需要償還的總利息是179.9萬元，前期每月需要償還10000元左右房貸。

B、采用“等額本金”償還

我們采用融360房貸計(jì)算器的計(jì)算，結(jié)果如下圖所示：

我們看到，同樣是借款200萬，分30年期限還，房貸利率仍為4.85%，但是按照“等額本金”的方式償還，前期雖然要每月償還13600元左右的房貸，但僅需要償還總利息145.9萬，和按照“等額本息”還款方式相比，足足少還34萬利息。

34萬，對于大多數(shù)家庭來說，都不是一筆小數(shù)目，都是多年奮斗而來的血汗錢。那按揭買房，就一定要選擇償還總利息少得多的方式—“等額本金”嗎？

肯定不是！這兩種方式各有優(yōu)劣，要結(jié)合自己的情況，選擇最適合自己的，下面我會給大家詳細(xì)分析。

3、選錯(cuò)了還貸的期限，多還一倍多利息

我們在選擇房貸周期的時(shí)候，是長一點(diǎn)好還是短一點(diǎn)好呢？

前面我們已經(jīng)給大家分析過，在同等的條件下，等額本息都要比等額本金的還款方式多還很多錢，所以也有不少人在購買剛需性房的時(shí)候，寧愿前期承受更大的壓力，選擇等額本金。

但是，因?yàn)槊恳粋€(gè)人的經(jīng)濟(jì)狀況不一樣，我們這里就重點(diǎn)按照“等額本息”（絕大多數(shù)人的選擇）的按揭方式，來給大家分析，選擇還貸長短周期的優(yōu)劣。

還是我們上面的例子：上進(jìn)青年小李，向銀行按揭貸款，短周期為10年，長周期為30年，按照最新的LPR房貸利率4.85%計(jì)算，我們采用融360房貸計(jì)算器計(jì)算，結(jié)果如圖：

1）按揭10年期：

根據(jù)計(jì)算可知，整個(gè)10年的還款利息是52.8萬元，利息占了本金的26%，這個(gè)利息，對于大多數(shù)剛需購房的朋友來說，是可以接受的，畢竟收入會逐漸提升，利息可以慢慢消化。

2）按揭30年期：

根據(jù)計(jì)算可知，30年貸款周期利息是179.9萬，已經(jīng)接近于本金200萬了，同時(shí)也比10年貸款期的利息高出127.1萬，可能很多人以前從來沒有算過這筆賬，所以都會比較吃驚，但是對于剛需購房者來說，這也是沒有任何辦法的選擇。

我們可以看到，隨著年限的拉長，我們償還的利息越來越多，那么我們是不是就應(yīng)該選擇短周期的償貸方式呢？

其實(shí)也不是，具體問題還得具體分析，下面我們來給大家歸納，到底什么人適合什么類型的償貸方式、償貸周期。

如何選擇適合自己的按揭貸款

偉大的無產(chǎn)階級革命家馬克思說過：“具體問題，還得具體分析！”沒有最好的，只有最適合自己的！

1、合適的貸款方式

上面我們已經(jīng)給大家分析過，我們按揭買房的時(shí)候，主要有兩種方式：商業(yè)性按揭貸款和公積金按揭貸款。

在同等的房貸利率、房貸年限下，由于公積金按揭貸款的利率極低，最終導(dǎo)致所要償還的總利息也低，所以能選擇公積金按揭貸款一定要選，它能幫我們剩下一大筆錢。

2、合適的還貸方式

我們償還銀行貸款的方式主要有兩種：等額本息和等額本金，前面我們已經(jīng)給大家講過兩者的優(yōu)缺點(diǎn)了，那么他們都分別適合什么人采用呢？

1）等額本金

因?yàn)榈阮~本金還貸，也叫做月供遞減還貸法，前期還款月供比較高，后面月供會越來越小，所以它比較適合經(jīng)濟(jì)能力稍強(qiáng)，現(xiàn)金流水平高的人使用，比如你每個(gè)月月入2-3萬，而房貸6K—8K，這就說明對于你毫無壓力了。

2）等額本息

等額本息最適合的就是經(jīng)濟(jì)能力較差，現(xiàn)金流也不高的人使用，因?yàn)槊總€(gè)月償還的金額等額且不高，所以一般剛需購房都承擔(dān)得起。

3、合適的還款期限

我們常見的按揭貸款期限主要有：5年、10年、20年、30年。年限的不同，從而導(dǎo)致了按揭貸款的利率也不盡相同，一般情況下時(shí)間越短利率相對越低，比如短期貸款3-5年的利率是4.75%，長期貸款5-30年利率是4.9%左右。

雖然，年限越長利率越高，而且要償還的總利息也越多，而年限越短利率越低，償還的總利息也相對少，但是我們不能一概而論的認(rèn)為：剛需買房就要選擇長期貸款的方式，而大家都適合短期貸款的方式，還是那句話“具體問題，具體分析”，我們要根據(jù)每個(gè)人不同的經(jīng)濟(jì)情況，做出適合自己的選擇。

1）哪些人適合長周期貸款

A、經(jīng)濟(jì)能力不強(qiáng)，還款能力弱，短期內(nèi)沒有大量的資金支出的人。

這類的朋友，如果選擇短期貸款，其實(shí)是不切實(shí)際的，為什么呢？

因?yàn)閭€(gè)人的收入能力有限，如果選擇短期貸款的話，在同等本金的情況下，每個(gè)月的還款額度很高，勉強(qiáng)維持幾個(gè)月可以，時(shí)間長的話就會吃不消，所以這類的朋友選擇長周期的貸款是比較適合的，相當(dāng)輕松。

B、有較強(qiáng)投資能力的人。

如果你具有一定的投資能力，而且有不錯(cuò)的投資渠道，錢在你手上，收益能跑贏銀行理財(cái)產(chǎn)品，甚至跑贏房貸利率的話，我建議你選擇長期按揭貸款。

比方說，上進(jìn)青年小李同學(xué)向銀行按揭貸款200萬元，等額本息30年總利息179.9萬元（利率4.85%）。每月的月供是10500元，等到還款10年的時(shí)候，小李已經(jīng)還款126萬，其中利息已經(jīng)還了88萬，剩下的162萬本金可以在第一個(gè)10年結(jié)束后一次性還清。

這個(gè)時(shí)候，小李創(chuàng)業(yè)賺了一大筆錢，這個(gè)時(shí)候，他面臨一個(gè)選擇：要不要把剩下的162萬還給銀行，或者把這162萬留著做投資，這讓他很糾結(jié)。我們來幫小李參謀一下，到底要不要拿這162萬，用于做投資：

如果小王這162萬元投資年收益高于4.85%的話，那就不建議還給銀行，個(gè)人投資跑得贏貸款利率；如果小王這162萬元投資年收益低于4.85%的話，就建議還給銀行，這時(shí)候，錢在小李手上變相貶值于銀行貸款，早還為妙。

2）哪些人適合短周期貸款

A、剛需購房，但是主動收入能力強(qiáng)，能夠在短時(shí)間內(nèi)快速還清貸款的人。

在相同的貸款本金下，貸款年限越少，則每個(gè)月還款的金額越大，償還的利息就越多，如果你具備這樣的經(jīng)濟(jì)能力的話，就選擇短期貸款，否則就多還很多不必要的冤枉錢。

B、投資能力弱，現(xiàn)金流卻不錯(cuò)的人。

首先，這類型的人有錯(cuò)不錯(cuò)的**能力，收入穩(wěn)定，每個(gè)月現(xiàn)金流能力也很好，還個(gè)房貸綽綽有余；其次，這類型的人投資能力弱，錢放在自己手上，跑不贏銀行貸款利率，甚至是跑不贏通貨膨脹，這個(gè)時(shí)候錢在手上就等于貶值，既然如此，還不如早早還給銀行。

綜上所述，按揭房貸里面有很多的坑，稍有不慎我們都會多花很多冤枉錢。對于很多人來說，第一次購房都是一頭霧水的，很多注意事項(xiàng)也傻傻的分不清，然而銀行根本不會管你那么多，更不會花時(shí)間去一個(gè)個(gè)給你解釋，銀行都是逐利的，為了賺更多的利息，也不會管你什么經(jīng)濟(jì)條件，甚至直接誘導(dǎo)你選擇有利于銀行的，而不是有利你的。

所以，我們一定要擦亮眼睛，具體問題具體分析，結(jié)合自身的實(shí)際情況，選擇最適合自己的房貸方式。

拓展知識：

房貸按揭計(jì)算器2019

假設(shè)是“等額本息”還款方式
年利率=6.37%，月利率=年利率/12=0.53083%
【公式】月還款額=貸款額*月利率/[1-(1+月利率)^-還款月數(shù)]
月還款額=455000*0.53083%/[1-(1+0.53083%)^-312]
月還款額=2,988.12元
還款總額=932,292.11元
利息總額=477,292.11元
回答：
在假設(shè)條件下，這筆貸款每月還款2,988.12元；還款總額是932,292.11元；利息總額是477,292.11元。

房貸按揭計(jì)算器2019

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招行主頁：主頁（右側(cè)實(shí)時(shí)金融信息-貸款利率，再點(diǎn)擊左下方的貸款計(jì)算器。
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（應(yīng)答時(shí)間：2021年3月3日，最新業(yè)務(wù)變動請以招行官網(wǎng)公布為準(zhǔn)。）

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