前沿拓展：

首套房貸計(jì)算器

一、建**貸計(jì)算器的使用方法　　打開(kāi)建設(shè)銀行行官網(wǎng)，首頁(yè)中間產(chǎn)品服務(wù)，找到理財(cái)計(jì)算器。點(diǎn)擊進(jìn)入計(jì)算器頁(yè)面，查看個(gè)人貸款計(jì)算器，選擇貸款種類(lèi)個(gè)人住房貸款，選擇貸款金額–詳細(xì)期限–還款方式–貸款利率，點(diǎn)擊測(cè)算即可得出每月支付本息、累計(jì)支付利息、累計(jì)還款總額等數(shù)據(jù)信息。　　

二、建**貸政策　　據(jù)悉，央行松綁房貸政策后，建行10月9日前后發(fā)布了首個(gè)銀**貸新政。建行通過(guò)官網(wǎng)發(fā)布了首個(gè)銀**貸新政細(xì)則稱(chēng)，首套房貸款已還清，為改善居住條件再購(gòu)房可執(zhí)行首套房貸款政策，具體**作由各地分行掌握。由于部分地區(qū)限購(gòu)，各地房地產(chǎn)政策存在差異性，建行正在研究制定實(shí)施細(xì)則。　　

三、建**貸利率　　近期，有媒體消息稱(chēng)，建行部分地區(qū)首套房貸利率上調(diào)10%。分析人士認(rèn)為，此舉對(duì)地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生一定的抑制作用。具體情況可參考當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)公告，或柜臺(tái)咨詢(xún)。以下為最新貸款基準(zhǔn)利率。　　建設(shè)銀**貸計(jì)算器在線，2014年10月9日開(kāi)始。建行支持居民家庭合理的住房貸款需求，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。具體根據(jù)借款人購(gòu)房情況及其信用記錄、還款能力等因素區(qū)別確定。

　　“最近的房貸利率差不多是5.1%，如果真的能往下減20個(gè)基點(diǎn)，按照30年來(lái)算，可不是一筆小錢(qián)。”日前，****銀行、**銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知，明確首套房貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，這對(duì)貸款一族來(lái)說(shuō)是一大福音。記者了解到，包括工行、農(nóng)行、中行、建行四大行在內(nèi)的多家銀行已經(jīng)開(kāi)始下調(diào)房貸利率，從此前的最低5%降至4.8%，這意味著，惠州首套房貸利率重回“4”字頭。

惠州首套房貸利率最低降至4.8%，大大降低了置業(yè)者的購(gòu)房成本。 惠州日?qǐng)?bào)記者周楠 攝

　　首套房貸利率下限降20個(gè)基點(diǎn)

　　5月15日，****銀行、**銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知。通知中提到，首套房貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

　　在房貸利率之錨正式由基準(zhǔn)利率換作LPR的2019年10月8日，央行明確，首套房貸利率不低于LPR、二套房貸利率不低于LPR+60BP。在假設(shè)LPR暫不變的情況下，按央行、銀**房貸新政明確的信息，今后首套房貸利率最低可以是LPR-20BP，也就是4.4%；二套房貸最低利率，則依然維持LPR+60BP即5.2%的水平。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，眾所皆知，房貸利率的下調(diào)會(huì)降低購(gòu)房成本，**購(gòu)房者的入市。此次調(diào)整，首套住房的房貸利率最低可到4.4%，重回2015年9月后的房貸水平。

　　當(dāng)然《通知》特別指出，此舉是為堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的**，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　惠州多家銀行下調(diào)首套房貸利率

　　4月20日發(fā)布的5年期以上LPR為4.6%，意味著，首套房貸利率從最低4.6%降到了最低4.4%。今年3月以來(lái)，惠州主流銀行首套房貸利率在5.0%-5.9%之間，僅從數(shù)值上來(lái)看，有較大的下調(diào)空間。

　　據(jù)了解，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征明顯，個(gè)人住房貸款利率和首付比例的確定遵循“因城施策”原則，采用了全國(guó)、城市、銀行三層的定價(jià)機(jī)制。

　　也就是說(shuō)，各個(gè)城市各家銀行是否會(huì)按最低利率執(zhí)行，可能也會(huì)有差異。惠州某銀行個(gè)貸經(jīng)理表示，4.4%是央行規(guī)定的下限利率，是基于5月份LPR的4.6%基礎(chǔ)上，下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)后計(jì)算出來(lái)的。此前首套房的利率下限是4.6%，惠州一直還沒(méi)下調(diào)到這個(gè)下限值，“在新政前，惠州最低的房貸利率是5.0%，所以如果惠州調(diào)整，可能是在惠州此前最低房貸利率基礎(chǔ)上下調(diào)20個(gè)BP，也就是4.8%。”

　　從市場(chǎng)反饋來(lái)看，也的確如此，記者從惠州地區(qū)房產(chǎn)中介處了解到惠州已有工行、建行、中行、農(nóng)行、平安、華夏、東亞等多家銀行的部分合作房產(chǎn)項(xiàng)目，首套房貸利率最低降至4.8%。

　　“目前我們銀行首套房貸利率降為4.8%，之前最低為5.1%，二套不變最低仍為5.2%。”央行發(fā)聲下調(diào)房貸利率下限，昨日，記者從工行惠州分行獲悉，該行積極響應(yīng)，已將首套房貸利率下調(diào)至4.8%。

　　隨后，記者從惠州建行、中行、農(nóng)行、平安銀行了解到，上述銀行首套房貸利率均已下調(diào)至最低4.8%。當(dāng)然，并不是所有人都能享受到4.8%的利率，上述4.8%的利率是銀行給合作樓盤(pán)和中介機(jī)構(gòu)提供的“合作利率”，也是銀行能給的“底價(jià)”。要想拿到最低利率，購(gòu)房者需要有良好的征信記錄、銀行流水，還要看職業(yè)等要素。換句話說(shuō)，只有符合銀行優(yōu)質(zhì)客戶條件的購(gòu)房者，才有希望拿到4.8%的利率，最終以各家銀行審核為準(zhǔn)。

　　首套房貸利率步入“4”字頭

　　回看過(guò)去一年的惠州房貸利率，猶如過(guò)山車(chē)。貝殼研究院發(fā)布重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，2021年5月，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的72城中，粵港澳大灣區(qū)首套、二套利率在各區(qū)域中上漲最為顯著，其中惠州首套、二套房貸利率分別為6.5%、7.0%，利率水平和上調(diào)幅度在所有城市中均排名第一。而從去年年底開(kāi)始，房貸利率開(kāi)始以一種“碎步式”的節(jié)奏下降，從首套、二套6.1%、6.2%逐步下調(diào)至今年1月底的5.2%、5.35%。到了5月初，惠州市場(chǎng)針對(duì)房貸利率首套最低執(zhí)行5.0%-5.2%，二套最低執(zhí)行5.3%-5.4%。此次央行下調(diào)首套房貸利率下限后，目前惠州首套、二套房貸利率最低降至4.8%、5.2%。

　　也就說(shuō)，從今年1月底惠州房貸利率全面重回“5字頭”，到如今首套房貸利率最低進(jìn)入“4”字頭，僅花了4個(gè)月。多個(gè)正處于在售階段的樓盤(pán)工作人員告訴記者，從年初到現(xiàn)在，合作銀行每過(guò)一段時(shí)間就會(huì)告知利率調(diào)整信息，普遍都是進(jìn)行下調(diào)。

　　從全國(guó)層面來(lái)看，3月份以來(lái)，由于市場(chǎng)需求減弱，全國(guó)已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)房貸利率，平均幅度在20個(gè)基點(diǎn)到60個(gè)基點(diǎn)不等。

　　需要提醒的是，此次政策針對(duì)的是新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行，即存量房貸利率沒(méi)有變化，還是按照所簽署的合同執(zhí)行。目前實(shí)際的房貸利率水平，是由央行每月20日公布的5年期以上LPR+銀行加點(diǎn)構(gòu)成的，房貸利率=LPR（根據(jù)市場(chǎng)變化而變化）+加點(diǎn)數(shù)（貸款周期內(nèi)保持不變），本次調(diào)整主要是針對(duì)“加點(diǎn)數(shù)”。存量房貸只有在LPR變化時(shí)，若簽署的是浮動(dòng)利率，才能跟著調(diào)整利率，加點(diǎn)部分則無(wú)法調(diào)整。

　　幫您算賬 現(xiàn)在購(gòu)房能省多少錢(qián)？

　　如果惠州跟隨全國(guó)政策同步下調(diào)，對(duì)于申請(qǐng)首套房貸款的居民來(lái)說(shuō)，能夠減輕一定的利息壓力。那么，如果按房貸利率下限計(jì)算，到底能為購(gòu)房者節(jié)省多少利息？我們可以算筆賬：

　　以首套房商業(yè)貸款100萬(wàn)元，貸款30年，等額本息還款的按揭貸款為例：

　　假如在去年5月買(mǎi)房，按貝殼研究院當(dāng)時(shí)公布的首套房貸利率6.5%計(jì)算，根據(jù)房貸計(jì)算器可算出月供為6320.68元，30年總利息是1275444元。

　　若去年底買(mǎi)房，當(dāng)時(shí)首套房貸利率是5.5%左右，月供5677.89元，30年總利息是1044040元。

　　若在今年3月買(mǎi)房，可享受5.1%的利率，此時(shí)月供為5429.50元，30年總利息為954619元。

　　若按照目前惠州最低4.8%的利率計(jì)算，每個(gè)月是5246.65元，30年總利息為888795元。

　　若能享受到國(guó)內(nèi)最低的4.4%利率，每個(gè)月是5007.61元，30年總利息為802739元。

　　這意味著，同樣貸款100萬(wàn)元，貸款30年，目前享受到惠州最低4.8%利率的購(gòu)房者，比去年同期6.5%利率的購(gòu)房者，每月少還1076元，一年可以節(jié)省近1.3萬(wàn)元，30年總利息少還386649萬(wàn)元。可見(jiàn)，利率下調(diào)對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可以節(jié)省一筆不小的費(fèi)用。

　　惠州日?qǐng)?bào)記者劉乙端

拓展知識(shí)：

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貸款360000三十年每個(gè)月還多少錢(qián)