返還購房個(gè)人所得稅，購房個(gè)人所得稅退稅流程

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**：對(duì)居民出售自有住房并1年內(nèi)購房的 售房已繳個(gè)稅予以退稅優(yōu)惠

金融界9月30日消息 **發(fā)布支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

換購住房：個(gè)稅退稅咋辦理

王拴拴

前段時(shí)間，**、國家**發(fā)布的《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》（** **公告2022年第30號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“30號(hào)公告”）明確，符合條件的納稅人在2023年底前換購住房，可退還出售原住房已繳納的個(gè)人所得稅。近期，不少換購住房的納稅人向筆者咨詢有關(guān)換購住房退稅的具體問題。筆者結(jié)合咨詢熱點(diǎn)，總結(jié)了享受優(yōu)惠的四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，供納稅人參考。

誰能退

根據(jù)30號(hào)公告，同時(shí)符合兩個(gè)條件的納稅人，方可享受個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠：一是納稅人出售和重新購買的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)；二是出售原住房的納稅人與新購住房之間須直接相關(guān)，應(yīng)為新購住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

其中，同一城市范圍指同一直轄市、副省級(jí)城市、地級(jí)市（地區(qū)、州、盟）所轄全部行政區(qū)劃范圍。舉例來說，王女士出售北京市的住房并繳納個(gè)人所得稅后，在天津市購買住房，這種情況不符合30號(hào)公告規(guī)定，不能享受個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠。王女士如果出售北京市海淀區(qū)的住房并繳納個(gè)人所得稅后，在北京市朝陽區(qū)購買住房，這種情況屬于同一城市的范圍要求，若同時(shí)符合其他條件，王女士可以享受個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠。

與此同時(shí)，出售原住房的納稅人與新購住房之間須直接相關(guān)，應(yīng)為新購住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。舉例來說，李先生出售住房后，其父母購買住房，鑒于李先生不屬于產(chǎn)權(quán)人，李先生不能享受個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠。如果李先生在單身時(shí)出售住房，結(jié)婚后在同一城市購買住房（假設(shè)買賣時(shí)間均在30號(hào)公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)），雙方約定婚后購買住房為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，李先生作為產(chǎn)權(quán)人之一，可以享受出售住房個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠。

需要說明的是，納稅人買賣的必須為住房，才能享受個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠；買賣辦公用房、商務(wù)服務(wù)用房、工業(yè)住房、倉庫用房等不能享受此優(yōu)惠政策。

何時(shí)退

30號(hào)公告明確，政策執(zhí)行時(shí)間為2022年10月1日—2023年12月31日。也就是說，符合條件的納稅人出售、購買住房均在2022年10月1日—2023年12月31日期間，方可享受個(gè)人所得稅退稅政策。

對(duì)于買賣住房的時(shí)間，《國家**關(guān)于支持居民換購住房個(gè)人所得稅政策有關(guān)征管事項(xiàng)的公告》（國家**公告2022年第21號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“21號(hào)公告”）進(jìn)一步明確：出售原住房的時(shí)間，以納稅人出售原住房時(shí)個(gè)人所得稅完稅時(shí)間為準(zhǔn)。

新購住房的時(shí)間須分情況討論：新購住房為二手房的，購買住房時(shí)間以納稅人購房時(shí)契稅的完稅時(shí)間或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證載明的登記時(shí)間為準(zhǔn)；新購住房為新房的，購買住房時(shí)間以在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理房屋交易合同備案的時(shí)間為準(zhǔn)。

據(jù)此，納稅人在出售原住房時(shí)，應(yīng)依法繳納個(gè)人所得稅；在新購住房后，應(yīng)辦理權(quán)屬變更登記、房屋交易合同備案，以便順利申請(qǐng)退還換購住房個(gè)人所得稅。

退多少

能退還多少個(gè)人所得稅稅額，是絕大部分咨詢者關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容——這需要根據(jù)新購住房金額與原住房轉(zhuǎn)讓金額的差額來確定。30號(hào)公告明確，新購住房金額大于或等于原住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅，具體計(jì)算公式為：退稅金額=原住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅。

新購住房金額小于原住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占原住房轉(zhuǎn)讓金額的比例，退還出售原住房已繳納的個(gè)人所得稅，具體計(jì)算公式為：退稅金額=（新購住房金額÷原住房轉(zhuǎn)讓金額）×原住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅。需要提醒的是，原住房轉(zhuǎn)讓金額和新購住房金額均不含增值稅。

舉例來說，2022年11月初，趙女士出售了一套住房，轉(zhuǎn)讓金額為240萬元（不含增值稅，下同），繳納個(gè)人所得稅4萬元并取得完稅憑證。2023年3月，趙女士在同一城市購買了一套住房，新購住房金額為300萬元。假設(shè)趙女士同時(shí)滿足30號(hào)公告規(guī)定的其他條件。由于新購住房金額大于原住房轉(zhuǎn)讓金額，趙女士可以申請(qǐng)的退稅金額，為原住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅4萬元。若趙女士新購住房金額為180萬元，則可申請(qǐng)的退稅金額為180÷240×4=3（萬元）。

實(shí)務(wù)中，還有一種特殊情況——多人共同持有住房。21號(hào)公告第二條明確，對(duì)于出售多人共同持有住房或新購住房為多人共同持有的，應(yīng)先按照納稅人所占產(chǎn)權(quán)份額確定該納稅人原住房轉(zhuǎn)讓金額或新購住房金額，同時(shí)比較新購住房金額與原住房轉(zhuǎn)讓金額大小，進(jìn)而計(jì)算應(yīng)退個(gè)人所得稅。

例如，季女士為單身女性，其與母**同持有一套住房，各擁有50%的房屋產(chǎn)權(quán)。2022年11月，季女士及母親出售該套住房，轉(zhuǎn)讓金額為280萬元，二人分別繳納個(gè)人所得稅3萬元并取得完稅憑證。2023年3月，季女士與張先生結(jié)婚；同年5月，為改善居住條件，夫妻二人在同一城市共同購買了一套住房，新購住房金額為300萬元。

季女士2022年11月出售的住房為其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，則在申請(qǐng)退稅時(shí)，季女士原住房轉(zhuǎn)讓收入金額為280×50%=140（萬元），新購住房金額300萬元。由于新購住房金額大于原住房轉(zhuǎn)讓金額，季女士可申請(qǐng)退還自己繳納的全部個(gè)人所得稅3萬元。

需要注意的是，原住房轉(zhuǎn)讓金額，為該房屋轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)成交價(jià)格。新購住房為新房的，購房金額為納稅人在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門網(wǎng)簽備案的購房合同中注明的成交價(jià)格；新購住房為二手房的，購房金額為房屋的成交價(jià)格。據(jù)此，納稅人應(yīng)留存出售、購買住房的合同，作為向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交退稅申請(qǐng)的證明資料之一。

如何退

21號(hào)公告第五條明確，納稅人享受居民換購住房個(gè)人所得稅退稅政策的，應(yīng)當(dāng)向征收原住房轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。換言之，納稅人出售住房時(shí)，在哪個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納了個(gè)人所得稅，就向哪個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退稅。一般情況下，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)劫u房時(shí)的本地政務(wù)服務(wù)大廳或者不動(dòng)產(chǎn)交易大廳提起退稅申請(qǐng)。

在申請(qǐng)退稅時(shí)，納稅人需要填報(bào)《居民換購住房個(gè)人所得稅退稅申請(qǐng)表》，并提交以下資料：納稅人身份證件；原住房的房屋交易合同；新購二手房的房屋交易合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書及其復(fù)印件，或新房的經(jīng)住建部門備案（網(wǎng)簽）的房屋交易合同及其復(fù)印件。

十分人性化的是，稅務(wù)機(jī)關(guān)依托納稅人出售原住房和新購住房的完稅信息，為納稅人提供申請(qǐng)表項(xiàng)目預(yù)填服務(wù)，并留存不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件和新購新房的房屋交易合同復(fù)印件；納稅人核對(duì)確認(rèn)申請(qǐng)表后，即可提交退稅申請(qǐng)。

特殊情況下，納稅人因新購住房的房屋交易合同解除、撤銷或無效等原因，導(dǎo)致不再符合退稅政策享受條件，應(yīng)當(dāng)在合同解除、撤銷或無效等情形發(fā)生的次月15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)繳回已退稅款。（作者單位：北京鑫稅廣通稅務(wù)師事務(wù)所有限公司）

本文刊發(fā)于《**稅務(wù)報(bào)》2022年11月25日B2版。

來源：**稅務(wù)報(bào)

責(zé)任編輯：杜偉(010)61930016

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