前沿拓展：

房屋稅款計算

個人房屋租賃時房東應交稅金及含乙二稅租金計算方法：1.由房東承擔稅金時（月租金為800~30000元時）：

舉例：

2.由租戶承擔稅金時（月租金為800~30000元時）：

舉例：含稅年租金=不含稅年租金/（1-5%）=24000/0.95=25,263.16房產稅：25,263.16*4%=1,布樂月掌英010.53元個稅：25263.16*1%=252.63元稅金合計：1,263.16元

年租金按照含稅金額25,263.16元簽合同，減去房東應繳納的稅金1,263.總月稱馬非飛架些16元后，房東實際

人房屋租賃時房東應交稅金及含稅租金計算方法：

由房東承擔稅金時（月租金為800~30000元時）：房產稅=租金*4%個人所得稅=租金*1%月租金為2000元，租賃1蘇右員載振衡絲年，含稅租金=2000*12個月=24000元房產稅：24000*4%=960元個稅：24000*1%=240元稅金合計：1200元

由租戶承擔稅金時（月租金為800~30000元時）：動河雙集紹采束設報講益房產稅=租金*4%個人所得稅=租金*1%不含稅月租金為2000元，租賃1年，不含稅年租金=2000*12個月=24000元含稅年租金=不含稅年租金/（1-5%）=24000/0.95=25,263.16房產稅：25,263.16*4%=1,010.53元個稅：25263.16*1%=252.63元稅金合計：1,263.16元

年租金按喜耐照含稅金額25,26師款3.16元簽合同，減去房東應繳納的稅金1,2工反而負研獨想座西畫毛63.16元后，房東實際租金收入為2

房東實際租金收入為24000元

#創(chuàng)作挑戰(zhàn)賽#

原創(chuàng) 鎮(zhèn)長助理

公眾號 大樹鎮(zhèn)巡撫

01

隨著地產公司戰(zhàn)略不斷收縮，地方土地拍賣在堵住城**司左手倒右手的漏洞后不斷走低，再遲鈍的人都能意識到，房地產的好日子真的是要完全過去了。

預期從盛轉衰，不過數(shù)年的時間，“買房必漲”的鐵律，在除個別一線城市外的市場上，終于徹底成為了歷史。

雖然，還有人寄希望于**上，**也似乎多次為房貸降息，可和美日泡沫時代比肩的居民杠桿（即居民貸款）和頹唐的消費，已不可能再讓大家“苦一苦”了。

可是，人們不買新房，地方就沒了賣地收入；沒有賣地收入，別說公務員發(fā)不起工資，就連整個城市的運轉就要停止，怎么辦？

那就必須找到新的稅源了。

對當下的境況，高層早有預測和準備。

去年的這個時候，人大常委會授權國務院開展房地產稅試點。這次試點時間是五年，之前上海和重慶試點是十年。

雖然這一年來沒有確切的實際進展，畢竟從授權到擇地到立法到施行，尚有相當長的一段時間，但高層一直在吹風，為市場容納這個新生事物做著準備。

凡事預則立，不預則廢。

準備工作做好了，才能在地方財政真正需要的時候快速上馬。而一旦試點城市完成評估后，房地產稅應該就要全面出臺了。

當然，試點期五年其實也說明了對房市暫時不會有太多影響，主要還是在研究征收的規(guī)則、范圍和力度。

這是因為我國各個城市之間的差距實在是太大了，房地產市場的特性不同，房地產稅的方案會有很大差異。

作為摸著石頭過河的我們，想要更了解房地產稅的運轉，以及到時我們會交多少錢，研究其他國家的房地產稅就很有必要了。

02

我們先從美國說起。

眾所周知，美國的地方**運轉主要靠的就是房地產稅，而現(xiàn)在**地方**如今這么缺錢，借鑒意義很大。

目前，我國和美國最大的差別還是在于地域差別。美國各州各市之間人口是自由流動的，沒有戶籍作為壁壘，加上美國各州市經濟水平分化不大，除了紐約、洛杉磯、灣區(qū)等一線地段，經濟水平都差不多，因而房價大體沒有質的區(qū)別。

根據(jù)2018年的數(shù)據(jù)，美國的平均房屋價值為22萬美元，全國房地產的平均稅率為1.2%，也就是說每個家庭交的房地產稅不到3000美元。

而美國的家庭平均收入是10萬美元左右，一個家庭交的房地產稅也就是收入的3%。

即使是我們挑選出來高房價的州，像新澤西、紐約，一年也就是交6000美元，而這些地區(qū)家庭收入也更高，房地產稅占收入的比重也就是5%。

接下來看看地狹人稠的東亞近鄰日本、韓國。

這兩個國家經驗都差不多，一般會收1%上下的稅率，不管怎么征收房地產稅，也不會超過收入的5%。

我們可以看到，美日韓普遍征收的稅額比起家庭年收入來說，普遍都不高。

這是因為房地產稅是現(xiàn)金流，是通過收入來支付的，而買房卻是通過儲蓄和貸款，透支了我們之前和之后幾十年的收入。

如果說稅率太高，家庭財政就會崩潰，無異于殺雞取卵。若是家庭因此破產，**更是沒法收到錢了，最終導致雙輸。

因此，美國很多州和日本等在面對房地產稅欠費問題上，具體執(zhí)行時都不會因為你交不上房地產稅而把你趕到大街上，而是更傾向于讓稅款不斷累積，等到人**了或者賣房了才收回。

03

接下來就是下一個重要問題了：

那根據(jù)我們國家的收入水平，咱們各個城市能收到多少錢？

一線城市中上海的人均可支配收入是最高的，7.2萬**幣。

如果我們拿5%的房地產稅率，當成一個家庭能承受的上限，那么一個上海三口之家一年最多也就是交1萬**幣。

不要小瞧一萬**幣，這其實已經超過小半美國家庭交的房地產稅了，而上海的收入可是完全沒法和美國人比的。

而三線城市一般人均可支配收入也有三四萬**幣，一個收入十萬的三口之家，能承受的房地產稅上限是5000**幣。

根據(jù)任澤平的測算，2020年**城市的房地產市值高達391萬億**幣，是美國的整整兩倍。

其中，一線、二線和三線城市的市值分別是111、130、177萬億元，像上海這種城市的人均房地產市值是169萬**幣，三線城市人均才15萬**幣。

然而上海超過40%人口都是外地人，同時買房的基本都必須有戶口。如果我們只把戶籍人口當做真正上海人，那么上海人均房地產市值就會達到300萬**幣，三口之家的房產就接近千萬了。

上海早在2011年就試點了房地產稅，起步稅率就是0.4%。

如果以0.4%的稅率，不計當前的豁免條款（第二套及以上住房、人均60平米以上）正式開征，三口之家近千萬的房產市值，每年就得繳納接近4萬了。

而我們之前說了，按照上海的收入水平，在國際標準的承受標準下，能交得起的房地產稅也就是1萬左右。結果起步稅率就快到收入的20%了，大部分人肯定交不起啊。

怎么辦？

上海財大氣粗，財政不依賴房地產稅，因此之前給的解決辦法是“新房新辦法，老房老辦法”。

就是說之前的房子統(tǒng)統(tǒng)不征了，但是買新房子的人在開始就得計入這個成本，交不起就別買了，這樣一搞確實是能交得起了。

而另一個試點城市是作為二線城市的重慶。重慶的情況比上海好多了，房價在**算是平易近人的了。

但是，重慶基礎稅率也更高了，0.5%，普通人更交不起了。因此，重慶給出的解決方法是，只針對高端需求征稅。

對于普通的房子，稅率是0.5%，然后隨著你的房子價格上升到平均價格的4倍，稅率提升到1.2%。這還沒完，普通房子的家庭有足足180平的免稅面積，中下層居民肯定不用交稅了。

如此一來，重慶的房地產稅就成了一個累進稅率的資產稅了，主要是拿來緩和貧富差距了。

這個手筆，得益于當年被認為“左”的那位人士。如此看來，其甚得懷念，不是沒有原因的。

而廣大三線城市們呢？

我們剛才說過，三線城市家庭能交的房地產稅上限是5000**幣。而按照三線城市人均15萬的房地產市值來算，恰好三線城市家庭能承受的房地產稅率上限為1%。

也就是說，在普征的情況下，其實只有三線城市才有能力交上國際標準的房地產稅。

按照剛才的各線城市房子總市值粗略計算，一線城市即使是采用0.2%的普遍征收標準，也只能收到2000億。

而按照上海房地產稅目前的豁免范圍，只能收到200億，這樣子一線城市征收房地產稅的下限可能就1000億左右。

相比之下，二線城市能收取的上限大概是5000億，下限為3000億；而參考現(xiàn)在以抑制高端需求為主的重慶房地產稅，一年收入也就是100億上下。

而三線城市若沒有免稅的話，則可以因為房屋價值本身的低廉而普遍征收1%的房地產稅，上限約為1.8萬億，下限則接近1萬億。

04

對于一線城市上海來說，2020年稅收高達1.3萬億，位列全國第一。

而去年上海的土地出讓金也是全國第一，不過才剛剛破了3000億?？梢娬鐒偛潘f，上海并非是依賴于土地稅收的城市。

這是因為一大堆全國頂尖的企業(yè)都集中在上海，而且上海還是金融、貿易物流、創(chuàng)新經濟等核心，稅收來源十分多元。

同樣身為一線城市的北京、深圳，也有雄厚的財政實力，根本不依賴土地財政。

然而即使是最頂尖的二線城市，稅收也就是兩、三千億級別，土地出讓金完全不遜色于正規(guī)稅收。

至于再往下的三線城市，不靠土地財政，財政資源加上**轉移支付，可以說就會非常艱難了。

上海由于“新人新辦法，老人老辦法”，房地產稅免稅面非常大，一年也就是收200億左右。就算達到了0.2%的理論上限，也就是600億，不過是上海稅收的一個零頭。

而重慶在二線城市中，算是不太依賴土地財政的城市了，土地出讓金僅為正規(guī)稅收的一半。

然而，普通人免稅的情況下，重慶的房地產稅甚至還不到土地出讓金的10%。如果是其他對土地依賴更嚴重的城市，房地產稅對土地出讓金的替代一定會更弱。

如果按照收入的5%來當房地產稅上限，那么一線和二線城市普征能收到的房地產稅，應該也就是2000億和5000億左右。

但是三線城市按照1%稅率普征，接近180萬億市值的房子，理論上限就是1.8萬億。也就是說真的收房地產稅，稅基必然是落到三線城市上。

注意，這只是理論上限，扣除掉小產權等房產類型、逃稅、市值變動，對交易稅收的替代，應該不會超過2%GDP。

這個可不是偶然的結論，經合組織的發(fā)達國家數(shù)據(jù)顯示，一般房地產稅占GDP的平均值為1.5 – 2%之間。而收入一般占GDP的一半，那么房地產稅一般不會超過收入的5%。

所以，即使**一部分城市房價收入比是世界最高的，但是收入在這里，能交的房地產稅自然也就這么多。

而三線城市能承受的房地產稅率是最高的，大部分稅收自然會落在這些地方的居民頭上。

另一方面，“新人新辦法，老人老辦法”或者擴大免稅面，都會讓剛需買家的壓力更大。

就像上海的“新人新辦法”，實際上是通過篩選出來能交得起房地產稅的買家，將稅收壓力轉移到“新人”，而買不起的自然被淘汰了。

所以，經濟研究反而發(fā)現(xiàn)房地產稅讓剛需房價格上漲，高端的改善型住宅因為需求彈性大而下降——高收入買家直接不買了。

當然很多人會說，剛需可以等嘛，看誰耗得過誰。

然而高端住房的買家經濟實力更強，議價能力強，機會成本也更低，自然有能力等得起，就連時間都不站在剛需這邊。

05

日本在1991年推出房地產稅后，出現(xiàn)了一個意想不到的結果，那就是地方人口外流加速了。

在90年代，日本的城市化早已經結束，地方人口減少，房地產需求也減少了，而東京等中心城市人口增加。

這樣一來，日本地方的房地產市場就是買方市場，供給遠遠大于需求，但是東京等大城市反而能保值。這時候再來一個房地產稅，讓房主承擔持有成本，會怎么樣？

我們可以看到，房地產稅就將房市分割成了兩部分：

一部分住宅的需求量很大，但是供給不足，估值就會堅挺，房地產稅壓力會轉到下家或租客，同時投資價值更高；

另一部分住宅需求不足，價值就會下降，然而每年又要交房地產稅，房子就會變成消費品。

由于第一種住宅有投資屬性，投資者就會轉向第一種，第二種住宅的需求就會進一步下降。而房產是家庭財富的主要成分，房價下跌會影響家庭財務，進一步影響銀行的資產負債表。

之后，負面效應就會溢出到企業(yè)，經濟就會越來越差，從而形成惡性循環(huán)，人口外流就越來越嚴重。

而**國情更接近日本，房地產稅的征收應該也會讓大型城市和中小城市加速分化。

而且之前提到了，**各個城市的居民可以承擔的稅率是不同的，越往上走，稅率越低、免稅面也越廣，稅收優(yōu)惠只會強化城市之間的分化。

因此，國際基金組織從日本房地產稅的經驗中，推薦各國要保（人口流出的）地方房價，只有保房價才能避免惡性循環(huán)。

但是保房價實在是太難了，尤其是**的城市化已經接近末尾了，未來的房地產核心詞就是城市分化。有人口流入的話就有需求，房價才能漲，沒需求只能橫盤甚至下跌。

那么普通人該怎么辦？

主要還是根據(jù)自己的情況，選擇一個自己能力范圍內，需要一定努力才能扎根的城市。這樣才能利用下一個城市化階段的大勢，借房地產稅和城市分化的力，來發(fā)展自己。

對于剛需，對于三線或者更低的房子要謹慎，如果是要購買，那么一定要抱著消費品的心態(tài)，不要想著以前的暴富神話了。

如果是更高層次的城市，還是要以趕緊上車為主，房地產稅是沒法改變根本的供求關系的，甚至可能強化這種關系。

甚至，缺點可以適當忍著，等到改善需求的時候，也能反過來利用房地產稅對較高需求的壓制。

拓展知識：