前沿拓展：

出售住宅個人所得稅怎么計算

個人所得稅：（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納）
征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個條件
①家庭唯一住宅
②購買時間超過2年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。
注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價格較低的1%退還。
注：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù)，其中包括雖然產(chǎn)權證沒有下放但是房管部門已經(jīng)備案登記的住房（不包含非住宅類房產(chǎn)）。
另注：如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業(yè)稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須征收差額的20%。

1、時間

買賣住房都要在2022年10月1日至2023年12月31日期間

2、買賣房的時間

賣房時間：繳個人所得稅完稅時間為準。

新購二手房的，契稅的完稅時間或不動產(chǎn)權證載明的登記時間為準；新購新房的網(wǎng)簽時間。

3、買賣住房順序（后期出現(xiàn)新口徑以新口徑為準）

先賣后買才能退；如果先買后賣不能退

4、買賣住房時間間隔

賣了住房后1年內(nèi)重新購買住房

5、房子性質(zhì)

買賣的都必須是住房

6、買賣住房要在同一城市范圍

同一城市范圍：同一直轄市、副省級城市、地級市（地區(qū)、州、盟）所轄全部行政區(qū)劃范圍。（如賣北京的房，買天津的房，不行；賣北京昌平的房，買北京海淀的房，可以）

7、買賣住房是同一個人（或者是產(chǎn)權人之一）

如兒子賣房，父母買房，買房產(chǎn)權人不含兒子，兒子不能申請退個稅；如A個人單身時賣房，后來結婚買房，如產(chǎn)權人含A個人，可申請退個稅。

8、不管賣房時候個稅誰“交”賣房人申請退

假設其他條件滿足：A個人賣住房給B個人，個人所得稅納稅人是A，可能實務中約定B個人承擔，申請退稅是A個人。

9、不管買房時賣房交不交個稅都可以退稅

假設其他條件滿足：A個人賣住房給B個人，交了個稅，然后A個人去買房的時候，該住房屬于滿五年唯一，賣家不需要交個稅，A個人也可按規(guī)定申請退稅。

10、退稅：退的是賣房時繳的個稅，增值稅、契稅不退。

11、如何算退稅

對符合退稅條件的納稅人，當其新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額時，全部退還已繳納的個人所得稅；當其新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額時，按照新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。計算公式為：

（1）新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，退稅金額=現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅；

（2）新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，退稅金額=（新購住房金額÷現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額）×現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅。

其中，原住房轉(zhuǎn)讓金額和新購住房金額均不含增值稅。

【例】2022年12月，小楊出售了一套住房，轉(zhuǎn)讓金額為240萬元，繳納個人所得稅4萬元。2023年5月，其在同一城市重新購買了一套住房，新購住房金額為300萬元。假定小楊同時滿足享受換購住房個人所得稅政策的其他條件，由于新購住房金額大于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額，小楊可申請的退稅金額為現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅4萬元。若小楊新購住房金額為150萬元，則可申請的退稅金額為2.5萬元（150÷240×4萬元）。（假設以上均為不含增值稅價格）

12、對于出售多人共同持有住房或新購住房為多人共同持有的，應按照納稅人所占產(chǎn)權份額確定該納稅人現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額或新購住房金額。

【例】小李和小馬共同持有一套住房，各占房屋產(chǎn)權的50%。2023年1月，兩人以200萬元的價格轉(zhuǎn)讓該住房，各繳納個人所得稅2萬元。同年5月，小李在同一城市以150萬元的價格重新購買一套住房，小李申請退稅時，其現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為100萬元（200×50%=100），新購住房金額為150萬元，其退稅金額=現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅=2萬元。

同年7月，小馬和他人在同一城市以200萬元的價格共同購買了一套住房，小馬占房屋產(chǎn)權的40%。小馬申請退稅時，其現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為100萬元（200×50%=100），新購住房金額為80萬元（200×40%=80），退稅金額=（新購住房金額÷現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額）×現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅=80/100×2=1.6萬元。（假設以上均為不含增值稅價格）

13、原住房轉(zhuǎn)讓金額和新購住房金額：住房**上的“金額”欄數(shù)額

14、到哪退稅：當時交稅的地方

當向當時賣房，征收個稅的主管稅務機關提出申請，也就是說，納稅人賣房時在哪個稅務機關繳納了個稅，就向哪個稅務機關申請退稅。

如當?shù)囟悇諜C關沒特殊規(guī)定，一般情況下，納稅人應當?shù)劫u房時的本地政務服務大廳或者不動產(chǎn)交易大廳提起退稅申請。

15、退稅提交資料（類似個稅完稅憑證等稅務資料不需要提供）

（1）《居民換購住房個人所得稅退稅申請表》（大廳有）

（2）納稅人身份證件；

（3）現(xiàn)住房的房屋銷售合同；

（4）新購住房為二手房的，房屋銷售合同、不動產(chǎn)權證書及其復印件；

（5）新購住房為新房的，報經(jīng)住建部門備案（網(wǎng)簽）的房屋交易合同及其復印件。

來源：小陳稅務08。

拓展知識：

出售住宅個人所得稅怎么計算

計算個人所得稅多少的方法有兩種，

納稅人(賣方)能在地稅系統(tǒng)中查到房屋原值，或能提供房屋原值等費用，個人所得稅計算方法為：個人所得稅=(計稅價格-房屋原值-原契稅-本次交易所繳納稅等合理費用)×20%。舉例：如果賣方出賣不滿是“滿五唯一：的房子，計稅價格為100萬，原值、原契稅以及相關稅費合計70萬元。那么，賣方需要繳納的個人所得稅為：(100-70)×20%=6萬元。

2、納稅人(賣方)不能在地稅系統(tǒng)中查到房屋原值，也不能提供房屋原值等費用，個人所得稅計算方法為：個人所得稅=計稅價格×1%。舉例：賣家不滿五或不唯一的住房出售價為100萬售。買家承擔稅費，全額的1%。那么，賣方需要繳納的個人所得稅為：100×1%=1萬元。

3、如果是按市場價格購買的住房，需要看《房屋產(chǎn)權證》上記載的日期和《契稅完稅證》的填發(fā)日期，哪個在前面，按哪個的日起開始計算;

如果想要出售自己的房屋，那么繳納賣房所得稅是不可避免的，這是法律的要求，也是公民應當遵守的規(guī)則，

個人賣房個人所得稅的規(guī)定有哪些？

(一)按照(94)財稅字第020號文件規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓自用達5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，不征收個人所得稅。

(二)按照財稅字(1999)278號文件規(guī)定，為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)有住房出售后1年內(nèi)按市場價格重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應繳的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅，

出售住宅個人所得稅怎么計算

賣房個稅的計算公式為個人所得稅=(計稅價格-房屋原值-原契稅-本次交易所繳納稅等合理費用)×20%。不能在地稅系統(tǒng)中查到房屋原值，也不能提供房屋原值等費用，個人所得稅計算方法為：個人所得稅=計稅價格×1%。此外如果是購房滿五年且是家庭唯一住房的可以減免個人所得稅。



滿五唯一什么意思
滿五唯一，房地產(chǎn)名詞，是指該省份內(nèi)所在城市，你就只有1套房子，且這套房子產(chǎn)證已經(jīng)滿5年了就是滿5年唯一。不是僅僅根據(jù)產(chǎn)證里的權利人，是以家庭為單位的，家庭的意思是夫妻和未成年子女即為1個家庭。

其中“滿五”是指房產(chǎn)證從出證開始計算，時間滿五年或超過五年;“唯一”則是指業(yè)主在該省份內(nèi)，登記在國土局系統(tǒng)里得只有這一套房子。通常情況下，房子滿足“滿五唯一”的條件即可是免房子的個稅和營業(yè)稅。

所得稅未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計算)由賣方承擔，房屋交易手續(xù)費;按房屋建筑面積6元/平方米交納雙方承擔以及房屋產(chǎn)權登記費80元由買方承擔。

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出售住宅個人所得稅怎么計算

賣房個稅的計算公式為個人所得稅=(計稅價格-房屋原值-原契稅-本次交易所繳納稅等合理費用)×20%。
個人所得稅計算方法為：個人所得稅=計稅價格×1%。

出售住宅個人所得稅怎么計算

賣房個稅的計算公式為個人所得稅=(計稅價格-房屋原值-原契稅-本次交易所繳納稅等合理費用)×20%。
個人所得稅計算方法為：個人所得稅=計稅價格×1%。