前沿拓展：

一直有比較多的讀者問，《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定》出來后，對房價會有什么影響？到底會怎么個征稅方式？

關(guān)于第一個問題，我在《我們到底應(yīng)該如何看待房產(chǎn)稅》中說得比較清楚，簡單概括是：

1、房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅）最大的作用是調(diào)控預(yù)期，所謂預(yù)期，就是不征比征產(chǎn)生的調(diào)控作用還要大，原因是“不確定性”產(chǎn)生的恐懼感，所產(chǎn)生的作用比“確定性”還要大，所以它不出來對房產(chǎn)市場產(chǎn)生的作用更大，出來了靴子落地了，作用反而會減?。?/span>

2、短期會增加房產(chǎn)市場的供給，對房價產(chǎn)生抑制作用，但有了確定性之后，長期來看房價會遵循市場規(guī)律，人口流出經(jīng)濟不發(fā)達的城市房價該降的繼續(xù)降，人口流入大供給不足經(jīng)濟發(fā)展好的城市房價會升的繼續(xù)升；

3、殺傷力來自于征**度，來自持有成本到底有多高，如果按照同一篇文章《扎實推動共同富?！贰耙黾?strong>城鄉(xiāng)居民住房、農(nóng)村土地、金融資產(chǎn)等各類財產(chǎn)性收入”的說法，征**度不會太高。如果徹底打掉“財產(chǎn)性收入”的屬性，采取超高（注意限定詞）累進方式征收，才有可能力度大，目前看概率比較小，如果這么玩，和絕大多數(shù)普通人也沒關(guān)系，就不去探討了。

具體會怎么征？能征多少？能否對土地財政形成替代，中信證券最近發(fā)了一篇研報，沒有探討累進制，但普通的征收方式基本靠譜，我理了一下附后：

01 滬渝兩地房地產(chǎn)稅試點政策情況

這個我在文章《我們到底應(yīng)該如何看待房產(chǎn)稅》里也介紹過。

試點政策存在一定制度缺陷：

征管制度不完善：試點房地產(chǎn)稅征收主要依靠納稅人自行申報，兩地尚未出現(xiàn)針對偷逃稅現(xiàn)象的處罰案例，房地產(chǎn)稅試點征收本質(zhì)上旨在制度宣傳與形成共識。

征稅稅基較窄的同時稅率較低：為了減輕納稅人的抵觸情緒，同時減少征管成本，上海市主要針對新購買房屋征稅，而重慶市主要針對別墅和**公寓征稅，開征范圍有限。稅率方面，上海市設(shè)置0.6%和0.4%兩檔稅率，但同時按照市場價格的70%征收，實際稅率僅0.42%和0.28%。重慶采用0.5%、1%、1.2%三檔稅率，但實際上大部分情況下執(zhí)行稅率僅0.5%。

免征范圍過大：重慶市獨棟住宅每戶免稅180平方米、上海市僅對新購住房征收房地產(chǎn)稅，且在首套房免征的基礎(chǔ)上設(shè)置60平方米的人均免征面積，大部分家庭的個人住房均免于征稅。

02 預(yù)計后續(xù)試點政策改革思路

完善征管制度：加強偷逃稅處罰以減少應(yīng)繳未繳，讓居民更多感受到“持有稅”的影響。

適度拓寬稅基：預(yù)計取消包括“新老劃斷”與僅針對**房等征繳限制，適度擴大征繳范圍，穩(wěn)步分批將房地產(chǎn)稅征繳推廣到全部城鎮(zhèn)居民住房。

適度調(diào)整稅率：我們預(yù)計整體稅率或設(shè)置于0.2%至1%之間。房地產(chǎn)稅是重要的地方稅種，地方**或?qū)碛凶灾鞔_定稅率的權(quán)限。預(yù)計各地方**將結(jié)合本地區(qū)經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，針對性地在0.2%~1%范圍內(nèi)確定其征收稅率。

市值評估比例：參考美國、日本、英國等國經(jīng)驗，全國房地產(chǎn)稅預(yù)計將以房地產(chǎn)評估價值作為納稅稅基。而考慮到地方**已經(jīng)在土地出讓環(huán)節(jié)對房產(chǎn)進行過費用征繳，且民用住宅土地有70年的使用年限，預(yù)計房地產(chǎn)稅價值評估環(huán)節(jié)將設(shè)置一定的折扣比例。參考此前試點政策，上海市房地產(chǎn)稅按照應(yīng)稅住房市場交易價格的70%來計算繳納。預(yù)計后續(xù)全國房地產(chǎn)稅征收也將設(shè)置50%-70%的房產(chǎn)市值評估比例。

設(shè)置豁免政策：預(yù)計房地產(chǎn)稅征收仍將設(shè)置首套房免征政策，同時設(shè)置人均免征面積，保障居民基本住房需求。2019年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39.8平方米，預(yù)計后續(xù)試點初期或設(shè)置40-60平方米的人均免征面積。

03 預(yù)計全國房地產(chǎn)稅收入范圍測算

房地產(chǎn)稅征收規(guī)模主要由三大要素決定：稅基、稅率、稅收優(yōu)惠政策。設(shè)定模擬征收的住房房地產(chǎn)稅測算方法：房地產(chǎn)稅規(guī)模=房地產(chǎn)稅稅基×征稅住房占比×優(yōu)惠稅收比例×房地產(chǎn)稅稅率。

房地產(chǎn)稅稅基：358萬億元城鎮(zhèn)存量住房。《決定》提出：房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。因此我們選取全國城鎮(zhèn)存量住房當(dāng)前市場價值作為基礎(chǔ)稅基。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算，2020年全國住宅商品房銷售均價為9980元/平米。同時考慮目前城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39.8平方米，9億城鎮(zhèn)居民人口，可計算得到目前全國城鎮(zhèn)存量住房總市值約358萬億元。

市值評估比例：考慮設(shè)置50%-70%的房產(chǎn)市值評估比例。參考上海房地產(chǎn)稅按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%來計算繳納的政策。我們分別測算設(shè)置50%、60%及70%的市值評估比例情況下全國房地產(chǎn)稅金額。

征稅住房占比：分別考慮12、20、30、40、50和60平方米人均免征面積下可征稅面積?？紤]數(shù)據(jù)可得性，根據(jù)《2015年全國1%人口抽樣調(diào)查資料》中全國家庭人均住房面積分布，分別選取12、20、30、40、50和60平方米人均免征面積對全國房地產(chǎn)稅規(guī)模進行測算。免征面積分別為12/20/30/40/50/60平方米的情況下，預(yù)計能夠征收的住房面積占比分別為74%/55%/36%/22%/14%/8%。

房地產(chǎn)稅稅率：假設(shè)稅率為單一固定稅率，分別考慮0.2%至1%稅率水平。預(yù)期我國房地產(chǎn)稅初期會采取少稅種、精簡稅制的政策設(shè)計，我們在模型測算時僅考慮單一稅種與比例稅率，不考慮更為復(fù)雜的累進稅率。稅率范圍考慮0.2%至1 %之間。

70%房產(chǎn)市值評估比例假設(shè)下，預(yù)計全國房地產(chǎn)稅收入范圍約為380億元至5600億元，難以替代土地出讓收入。

全國城鎮(zhèn)住房房地產(chǎn)稅的征收有望給我國帶來約380億元至5600億元的地方財政收入，遠低于2020年84142億元的國有土地使用權(quán)出讓收入。預(yù)計房地產(chǎn)稅短期內(nèi)僅能一定程度緩解土地財政問題，土地出讓金仍將是地方**的重要財政收入來源。

從個體或家庭來看，持有多余面積的房子，如果不是超高累進以及持有太多房產(chǎn)，每年繳納的費用大概介于物業(yè)費與房租費之間，極小值是多倍物業(yè)費，極大值是房租。

更通俗的對比類似于個稅，大概率你不會因為擔(dān)心需要繳納更高的個稅，于是就不想去追求更高的工資了，不過工資是流量和增量，你不會覺著疼，房產(chǎn)是存量，如果長期不能產(chǎn)生足夠的增值以及房租收益，不能高于你要繳納的稅，機會成本過高，你才會拋掉。

對于剛需，該咋的就咋的，對于想獲得財產(chǎn)性收入的，情形太多，需要進行個性化配置，比如說多生娃就是一種方式，一舉多得。

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