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公積金廣州貸款額度計(jì)算器

很多人在不買(mǎi)房的情況下可能提取過(guò)住房公積金，這會(huì)對(duì)以后的公積金貸款產(chǎn)生影響嗎？會(huì)影響以后的貸款額度嗎？使用公積金貸款是許多人在買(mǎi)房時(shí)的首選，然而對(duì)于初次辦理貸款的人來(lái)說(shuō)，有許多不明白的地方。雖然說(shuō)公積金貸款額度有最高限度，但是取出公積金賬戶里的錢(qián)會(huì)影響貸款嗎？本文將為您解答。
　　一、余額不影響貸款：北京
　　以北京為例，貸款額度取決于房屋評(píng)估價(jià)值、月繳存額、首付款、建筑面積等等。
　　通常情況下，目前，購(gòu)買(mǎi)政策性住房或套型建筑面積在90平方米（含）以下的首套自住住房，住房公積金貸款單筆最高額度為120萬(wàn)元；具體貸款額度的確定方法：
　　1.計(jì)算本人及共同申請(qǐng)人的月收入：月收入=個(gè)人住房公積金月繳存額÷住房公積金繳存比例；
　　2.計(jì)算最高可貸款額度：家庭月收入扣除至少1092元的生活費(fèi)后所剩余額，再除以申請(qǐng)貸款年限的每萬(wàn)元貸款月均還款額的所得即為最高可貸款額度。
　　3.具體的貸款額度金額要同時(shí)考慮單筆貸款最高額度、最高可貸款額度、最低首付款、信用等級(jí)和抵押物評(píng)估價(jià)值。
　　二、余額影響貸款：上海、廣州、深圳
　　（一）上海市，取決于公積金賬戶余額、月繳存額度、貸款人年齡、房屋評(píng)估價(jià)值等因素。
　　通過(guò)上海住房公積金網(wǎng)的計(jì)算器測(cè)試，上海市公積金賬戶的余額變動(dòng)將影響公積金貸款額度，點(diǎn)擊查詢》》上海市公積金住房貸款額度計(jì)算
　　（二）廣州市，要根據(jù)住房公積金賬戶余額、最高貸款額度和貸款比例。
　　根據(jù)以上三個(gè)條件分別算出的最小值就是借款人可貸額度。
　　1.按照住房公積金賬戶余額計(jì)算的可貸額度
　　計(jì)算公式為:公積金賬戶余額×2+公積金月繳存額×至法定退休月×4
　　2.按照最高貸款額度計(jì)算的可貸額度
　　一人申請(qǐng)住房公積金貸款的，最高貸款額度為50萬(wàn)元，兩人或兩人以上購(gòu)買(mǎi)同一住房申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的，最高貸款額度為80萬(wàn)元。
　　3.按照貸款比例計(jì)算的可貸額度
　　對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下或按規(guī)定購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，首付款比例不低于20%；對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%；
　　對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%（房金所有首付貸款、房產(chǎn)抵押貸款等業(yè)務(wù)幫您輕松解決首付問(wèn)題），貸款利率按同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。
　　（三）深圳市
　　住房公積金貸款額度為計(jì)算可貸額度的公積金賬戶余額的12倍，且須滿足以下條件：
　　1.每月償還貸款本息合計(jì)（按等額本息）不超過(guò)申請(qǐng)人住房公積金繳存基數(shù)的50%，參與額度計(jì)算的共同申請(qǐng)人的繳存基數(shù)可以累加；
　　2.住房公積金貸款額度不高于購(gòu)房總價(jià)款與首付款的差額；
　　3.職工個(gè)人申請(qǐng)的，單套住房的公積金貸款最高額度為50萬(wàn)元；申請(qǐng)人與共同申請(qǐng)人一并申請(qǐng)，且共同申請(qǐng)人參與額度計(jì)算的，單套住房的公積金貸款最高額度為90萬(wàn)元。
　　4.申請(qǐng)人或共同申請(qǐng)人在申請(qǐng)住房公積金貸款前，連續(xù)三年以上均未曾提取住房公積金的，按照每個(gè)人公積金賬戶余額計(jì)算的貸款額度可以提高10%，但不能超出單筆貸款最高限額、月還貸能力，以及購(gòu)房總價(jià)與首付款差額。

（以上回答發(fā)布于2016-07-29，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）

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在目前信貸風(fēng)聲如此緊的情況下，東莞放寬公積金政策、提高貸款額度絕對(duì)是一個(gè)天大的好消息。不過(guò)，很多人都不知道公積金的貸款額度是怎么判定的，自己是否能申請(qǐng)到最高額度？為此，房掌柜近期策劃了公積金貸款的相關(guān)專題，本文將重點(diǎn)講解公積金貸款額度問(wèn)題，分析哪些因素會(huì)影響到貸款額度。

算賬：你用公積金能貸多少錢(qián)？

先來(lái)說(shuō)說(shuō)市民最關(guān)心的貸款額度的問(wèn)題。關(guān)于公積金貸款額度，最新政策為首套房最高可貸120萬(wàn)、二套房最高可貸80萬(wàn)、起貸額度為5萬(wàn)，具體額度計(jì)算有一條公式：Y=B*(T+I)*L，即申請(qǐng)人可貸額度Y=個(gè)人公積金賬戶余額B×(繳存時(shí)間系數(shù)T+收入調(diào)節(jié)系數(shù)I)×流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)L。

需要注意的是，繳存時(shí)間系數(shù)T、收入調(diào)節(jié)系數(shù)I及流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)L，在市公積金管理中心均有數(shù)值參考。其中，繳存時(shí)間系數(shù)T，由申請(qǐng)時(shí)往前推算正常繳存月份數(shù)對(duì)應(yīng)的列表系數(shù)看，出現(xiàn)中斷的，未繳存的月份不納入計(jì)算；收入調(diào)節(jié)系數(shù)I，指當(dāng)前月繳存額(個(gè)人+單位)對(duì)應(yīng)的列表系數(shù)；流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)L，是根據(jù)公積金滿足職工資金使用需求能力的不同情況制定的貸款額度調(diào)節(jié)參數(shù)。

很復(fù)雜？看下表對(duì)號(hào)入座：

公式太復(fù)雜不會(huì)計(jì)算？別擔(dān)心，有計(jì)算神器！

在東莞公積金管理中心的官網(wǎng)或者在其微信公眾號(hào)均有貸款計(jì)算器，只要將相關(guān)數(shù)據(jù)填寫(xiě)上去就會(huì)計(jì)算出你公積金最高可貸額度。

舉個(gè)例子，同樣繳存10年、貸款年限為20年的情況下，A繳存比例為5%、月繳存額（個(gè)人+單位）為300元，其繳存基數(shù)為3000元，賬戶余額有3.6萬(wàn)，用貸款計(jì)算器可快速算出最高額度約31萬(wàn)；而B(niǎo)繳存比例為12%、月繳存額為1500元，其繳存基數(shù)為6250元，賬戶余額則有18萬(wàn)，那么最高可貸66萬(wàn)。由此看來(lái)，繳存的賬戶余額越多，可貸額度就越多。

申請(qǐng)人的還款能力同樣限制可貸額度

看到這，你是否以為自己能申請(qǐng)的公積金最高額度就是貸款計(jì)算器測(cè)算出來(lái)的結(jié)果？事情并沒(méi)有這么簡(jiǎn)單！

公積金貸款對(duì)申請(qǐng)人/家庭的還款能力也作出了要求——每月還款額不得高于申請(qǐng)人/家庭月收入的60%，這同樣限制了公積金的可貸額度。

舉個(gè)例子，C每個(gè)月都有買(mǎi)公積金，他的公積金繳存比例為5%，月繳存額500元，繳存基數(shù)為5000元（系統(tǒng)顯示）。因公積金的貸款利率較低，他打算申請(qǐng)公積金貸款買(mǎi)一套100㎡的商品房。因?yàn)槭鞘滋追浚胭J100萬(wàn)，貸款年限為20年。若單以貸款金額100萬(wàn)、20年及3.25%的年利率（貸款5年以上年利率為3.25%、5年及以下為2.75%）來(lái)計(jì)算，C每月的還款額約5672元。

然而，公積金貸款并不是你想貸多少就能貸多少，具體可貸額度還得遵循“每月還款額不得高于月收入的60%”規(guī)定！依據(jù)相關(guān)政策，申請(qǐng)人月收入=申請(qǐng)當(dāng)月繳存額/（個(gè)人繳存比例+單位繳存比例）、每月還款額不得高于月收入的60%計(jì)算得出，C的月收入為5000元，其公積金還款額不能超過(guò)5000*60%=3000元。

由此可知，若C貸款100萬(wàn)，月還款額就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于C月收入的60%，這顯然與政策相悖。那么，根據(jù)他最高月還款額不能超過(guò)3000元可反向推算出，C最多只能貸到52萬(wàn)的款項(xiàng)（這需C繳納10年公積金、賬戶余額達(dá)到6萬(wàn)），其余的房款則需申請(qǐng)商業(yè)貸款。

有些市民可能會(huì)疑惑，為什么房掌柜舉出的例子都是以20年為貸款年限，明明貸款30年的還款壓力更小？！

這就要講到公積金貸款的一項(xiàng)特別要求——申請(qǐng)公積金貸款雖然沒(méi)有限制房屋建筑面積，但貸款年限卻受住房面積的限制，其中，無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)一手房或二手房，建筑面積在90㎡以上的，貸款年限最長(zhǎng)不超過(guò)20年；購(gòu)買(mǎi)一手房、商轉(zhuǎn)公貸款，房屋屬于首套自住房且首次使用公積金貸款，面積在90㎡（含）以下的，才能申請(qǐng)30年的貸款年限。

公積金中的月收入＝繳存基數(shù)≠每月實(shí)際工資收入

上文一直提到一個(gè)關(guān)鍵詞——“月收入”，這是每個(gè)月的工資收入嗎？有這想法的請(qǐng)打住，此收入非彼收入啊！

根據(jù)東莞公積金管理中心規(guī)定：申請(qǐng)人月收入=申請(qǐng)當(dāng)月公積金繳存額/（個(gè)人繳存比例+單位繳存比例）。依此計(jì)算，月收入與實(shí)際的工資流水是有很大差距的。以上面C為例，其公積金核定的月收入=500元/(5%+5%)=5000元，但據(jù)C自己透露，他的月薪實(shí)際是1.2萬(wàn)。

為什么公積金核定的月收入與實(shí)際工資收入有這么大差距呢？其實(shí)，這與東莞采用繳存基數(shù)核定家庭收入計(jì)算供收比有關(guān)，公積金貸款中的“月收入”以公積金繳存基數(shù)為準(zhǔn)，不以實(shí)發(fā)工資為準(zhǔn)，即月收入＝繳存基數(shù)≠每月實(shí)際工資收入。

“申請(qǐng)貸款時(shí)，公積金中心會(huì)先計(jì)算好申請(qǐng)人的還款能力，你們房子所需的公積金貸款金額是多少、申請(qǐng)人的繳存基數(shù)和賬戶余額是多少，再用繳存基數(shù)乘以60%（每月還款額不得高于繳存基數(shù)的60%）就是申請(qǐng)人最大的還款能力，如果所需貸款超過(guò)還款能力，公積金中心可能會(huì)不批，或者減少申請(qǐng)人的可貸額度。”東莞市公積金管理中心相關(guān)工作人員透露道。

想申請(qǐng)120萬(wàn)貸款？難！

通過(guò)上述分析，我們知道，公積金的貸款額度不僅與賬戶余額、繳存基數(shù)密切相關(guān)，還受限于申請(qǐng)人的還款能力。

即使申請(qǐng)人的公積金賬戶余額和繳納年限足夠多，能支撐其申請(qǐng)更高額度的貸款，但由于“貸款每月還款額不得高于家庭月收入的60%”的限制，實(shí)際申請(qǐng)下來(lái)的貸款會(huì)比預(yù)期的少。除此之外，公積金貸款還對(duì)申請(qǐng)人的信用狀況、貸款年限、房屋評(píng)估等有著詳細(xì)的規(guī)定。

正因如此，民間有種說(shuō)法叫“公積金是劫貧濟(jì)富”，雖然說(shuō)得有些偏頗，但也在一定程度上反應(yīng)了公積金貸款的高門(mén)檻，很少人能申請(qǐng)到公積金貸款，或者說(shuō)只能申請(qǐng)到低額度的款項(xiàng)，因而，很多人想用公積金貸款買(mǎi)房并不現(xiàn)實(shí)。

“公積金的最高額度雖然可達(dá)到120萬(wàn)，但要想申請(qǐng)到最高額度還是比較難的，可能要機(jī)關(guān)單位這些繳納公積金比較多的才能申請(qǐng)到。”東莞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)、市公積金委員會(huì)成員陳駿良告訴房掌柜，最早之前，公積金貸款主要面向機(jī)關(guān)單位繳存和使用，后來(lái)才逐漸擴(kuò)散到各行各業(yè)，但由于公積金貸款門(mén)檻較高，很多人的貸款額度較低，只能做組合貸款。

不過(guò)，在當(dāng)前商業(yè)貸款利率不斷上浮、貸款額度緊張的情況下，東莞公積金貸款政策的調(diào)整仍是購(gòu)房者的“及時(shí)雨”。

陳駿良分析稱，隨著現(xiàn)在公積金審批時(shí)間的縮短，申請(qǐng)到放款的時(shí)間也隨之縮短，另一方面，當(dāng)下商業(yè)貸款難度升級(jí)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商傾向于做公積金貸款，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是好事。

“隨著房?jī)r(jià)上漲，過(guò)去公積金最高貸款額度僅80萬(wàn)，已不能滿足當(dāng)前購(gòu)房者的需求，該政策的出臺(tái)能夠滿足部分剛需購(gòu)房者，對(duì)購(gòu)房者，對(duì)樓市成交來(lái)說(shuō)都是一個(gè)利好作用。”合富研究院高級(jí)分析師李興旺表示。

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