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房貸的還款方式一般有兩種：等額本息和等額本金。

一般情況下，網上所流傳的房貸計算器屬于非銀行專業人士編寫，僅僅是基于等額本息或者等額本金的基礎算法去編寫的，可能與很多互聯網金融平臺的算法差不多，以月為一期進行核算每期的還款本金和利息。

由于銀行核心系統在進行利息核算的時候，必須按日計息計提，所以必須以日為單位，所以其等額本息根據特殊情況的處理方式不同，也會存在差異；

特殊情況包括：每月天數的約定，2月分28天/29天，閏月，日利率計算是按照年利率除以360天還365天來計算等等。

按照每種特殊情況處理邏輯的不同，實際上等額本息和等額本金在銀行系統內也會劃分為各種不同的算法，以等額本息為例：如果每月按照實際天數計算利息，屬于一種act算法；如果將每月按照30天來進行處理，屬于30E算法；

而房貸計算器則完全按照以月或者以期為單位進行核算，簡單粗暴的把每年按照12期來核算，這樣則完全不會考慮到上述各種特殊情況，勢必會造成銀行計算出來的每月房貸還款金額與房貸計算器的所算出來肯定多多少少都會存在差異，所以一般銀行與你簽訂房貸協議的時候，都會有類似于這樣的一句話：具體還款金額以金額計算的為準。

存量浮動利率貸款的定價基準轉換辦法來了！

繼8月17日央行首次公布改革完善貸款市場報價利率（LPR）后，時隔4個多月，對于備受關注的存量房貸利率如何轉向LPR定價，央行終于有了明確說法！

央行12月28日發布公告明確表示，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

來源：央行網站

存量貸款利率基準怎么轉換？

先來劃個重點：

存量浮動利率貸款包括哪些？

指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

存量貸款利率基準轉換的原則是什么？

借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。

轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應于2020年8月31日前完成。

轉換后的貸款利率水平由雙方協商確定。其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

逾25萬億元房貸市場將循LPR定價

央行此前規定，10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

不過，個人房貸周期較長，存量市場巨大。

央行數據顯示，2018年末，個人住房貸款余額為25.8萬億元。可以想見，當下大部分身上背負商業性房貸的朋友們，簽訂貸款合同時間很可能早于10月8日。

因此，央行就存量房貸如何與LPR掛鉤進行了進一步明確：

商業性個人住房貸款的加點數值應等于原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此后的第一個重定價日（不含），執行的利率水平應等于原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之后，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

簡而言之，就是從現在已經確認的利率倒算LPR基準上的加點，與轉換期無關。

舉個例子：

同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。

若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。

如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。

在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%。

中原地產首席分析師張大偉表示，短期看，該項政策有利于存量貸款的購房者，因為2020年LPR進一步降低是趨勢。

此前，央行5年期以上LPR曾在11月20日下調過一次，為5個基點。有人可能會問，10月8日之后簽訂合同的利率會有變化嗎？**是：已經執行LPR定價的，利率不會變了。

拓展知識：

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