前沿拓展：

住房貸款利息計(jì)算器

打開應(yīng)用商店，搜索房貸計(jì)算器并下載。安卓，房貸計(jì)算器2.3.4，打**貸計(jì)算器，點(diǎn)擊“房貸計(jì)算”，選擇還款方式，貸款類別和計(jì)算方式。點(diǎn)擊“開始計(jì)算”即可看到房貸利息。
貸款利息計(jì)算公式
日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30
月利率(‰)=年利率(%)÷12
當(dāng)月貸款利息=上月剩余本金*貸款月利率;
當(dāng)月已還本金=當(dāng)月還款額-當(dāng)月貸款利息;
上月剩余本金=貸款總額-累計(jì)已還本金;
一，貸款利息一般按月復(fù)利計(jì)算，復(fù)利是指在每經(jīng)過(guò)一個(gè)計(jì)息期后，都要將所剩利息加入本金，以計(jì)算下期的利息。這樣，在每一個(gè)計(jì)息期，上一個(gè)計(jì)息期的利息都將成為生息的本金，即以利生利，也就是俗稱的“利滾利”。分期還款方式有兩種，一種是等額本息，一種是等額本金。由于還款方式不一樣，使得每月需要交納的貸款利息也不一樣。不過(guò)，無(wú)論什么貸款方式，銀行貸款利息都有一個(gè)統(tǒng)一的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。
二，**幣業(yè)務(wù)的利率換算公式為(注：存貸通用)：日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30GK”>2.月利率(‰)=年利率(%)÷12二、銀行可采用積數(shù)計(jì)息法和逐筆計(jì)息法計(jì)算利息。
積數(shù)計(jì)息法按實(shí)際天數(shù)每日累計(jì)賬戶余額，以累計(jì)積數(shù)乘以日利率計(jì)算利息。計(jì)息公式為：利息=累計(jì)計(jì)息積數(shù)×日利率，其中累計(jì)計(jì)息積數(shù)=每日余額合計(jì)數(shù)。
逐筆計(jì)息法按預(yù)先確定的計(jì)息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計(jì)算利息，具體有三：計(jì)息期為整年(月)的，計(jì)息公式為：
①利息=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率計(jì)息期有整年(月)又有零頭天數(shù)的，計(jì)息公式為：
②利息=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率+本金×零頭天數(shù)×日利率同時(shí)，銀行可選擇將計(jì)息期全部化為實(shí)際天數(shù)計(jì)算利息，即每年為365天(閏年366天)，每月為當(dāng)月公歷實(shí)際天數(shù)，計(jì)息公式為：
③利息=本金×實(shí)際天數(shù)×日利率這三個(gè)計(jì)算公式實(shí)質(zhì)相同，但由于利率換算中一年只作360天，但實(shí)際按日利率計(jì)算時(shí)，一年將作365天計(jì)算，得出的結(jié)果會(huì)稍有偏差。具體采用那一個(gè)公式計(jì)算，央行賦予了金融機(jī)構(gòu)自主選擇的權(quán)利。
三，因此，當(dāng)事人和金融機(jī)構(gòu)可以就此在合同中約定。

房貸降息“大禮包”終于來(lái)了！

1月20日，據(jù)****銀行官網(wǎng)消息，****銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年1月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，較上期下降10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.6%，下降5個(gè)基點(diǎn)。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

值得一提的是，這是5年期以上LPR自2020年4月以來(lái)的首次下調(diào)。

截圖來(lái)自****銀行官網(wǎng)。

據(jù)了解，自LPR改革以來(lái)，這是5年期以上LPR經(jīng)歷的第4次調(diào)整。

2019年8月，央行宣布實(shí)**貸利率的新政策，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。而每月20日公布最新一期LPR。

由于5年以上貸款大部分是房貸，因此，LPR的變動(dòng)備受購(gòu)房者和房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，LPR機(jī)制推出之后，5年期以上利率之前共有過(guò)3次變化，都是下調(diào)：

2019年11月，5年期以上利率降了5個(gè)基點(diǎn)，降至4.80%。

2020年2月，5年期以上LPR再度降了5個(gè)基點(diǎn)，降至4.75%。

2020年4月，1年LPR期利率降到了3.85%，5年期以上LPR的降至4.65%。

而今天公布的最新一期LPR顯示，5年期的利率再下降5個(gè)基點(diǎn)，降至4.6%。

此番LPR下調(diào)后，具體來(lái)說(shuō)，將對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生怎樣的影響？

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)測(cè)算，此次央行降息，將傳導(dǎo)到房貸市場(chǎng)中，正面和減負(fù)效應(yīng)明顯。

以100萬(wàn)貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在利率調(diào)整前，LPR為4.65%，此時(shí)月供額為5156元。而此次利率調(diào)整后，LPR為4.60%，此時(shí)月供額為5126元。

如此計(jì)算，月供額減少了約30元，合計(jì)每天省1元。若考慮到商業(yè)銀行可貸資金后續(xù)更加充裕、利率有進(jìn)一步下調(diào)的空間，那么類似減負(fù)效應(yīng)將更為明顯。

不過(guò)，房貸利率下降不會(huì)立即生效。

雖然LPR每月更新，但按照銀**貸合同，房貸客戶的利率不會(huì)每個(gè)月都隨之變動(dòng)。

大多數(shù)情況下，銀行每年1月1日會(huì)按照當(dāng)時(shí)的LPR重定價(jià)，同時(shí)每年1月份選擇浮動(dòng)利率的人群月供會(huì)發(fā)生變化。

也就是說(shuō)，本次5年期以上LPR調(diào)整，并不會(huì)立即影響這部分人月供變化，要到次年的1月1日才會(huì)按照最新的報(bào)價(jià)，確定房貸利率。

此外，若還貸者此前選擇了固定利率方式還貸，此項(xiàng)調(diào)整不會(huì)影響房貸變化。

事實(shí)上，在上述消息發(fā)布前，****銀行已為最新一次報(bào)價(jià)做了預(yù)期鋪墊，調(diào)整了LPR發(fā)布時(shí)間和報(bào)價(jià)行。

1月19日，****銀行官網(wǎng)發(fā)布《全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)發(fā)布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)行及發(fā)布時(shí)間調(diào)整公告》，其中提到，為加強(qiáng)預(yù)期管理，促進(jìn)LPR發(fā)布時(shí)間與金融市場(chǎng)運(yùn)行時(shí)間更好銜接，將LPR發(fā)布時(shí)間由每月20日（遇節(jié)假日順延）上午9:30調(diào)整為9:15。調(diào)整自2022年1月20日起實(shí)施。

調(diào)整后的LPR報(bào)價(jià)行共18家，分別是**工商銀行、**農(nóng)業(yè)銀行、**銀行、**建設(shè)銀行、交通銀行、**郵政儲(chǔ)蓄銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、上海浦東發(fā)展銀行、**民生銀行、南京銀行、臺(tái)州銀行、上海農(nóng)村商業(yè)銀行、廣東順德農(nóng)村商業(yè)銀行、深圳前海微眾銀行、浙江網(wǎng)商銀行、花旗銀行（**）、渣打銀行（**）。

截圖來(lái)自****銀行官網(wǎng)。

**民生銀行首席研究員溫彬表示，去年12月20日1年期LPR利率下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，本次1年期LPR利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，在一個(gè)月的時(shí)間里，連續(xù)兩次累計(jì)下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，貨幣政策逆周期調(diào)控力度加大，體現(xiàn)了宏觀政策前置發(fā)力，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、增強(qiáng)市場(chǎng)主體信心，鼓勵(lì)企業(yè)增加中長(zhǎng)期投資，對(duì)于當(dāng)前擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)外需以及房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行將產(chǎn)生積極效果。

“2022年1月18日，2021年全國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布，全年GDP增長(zhǎng)8.1%，但四季度增速僅為4%，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大。同日，央行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨三重壓力，‘穩(wěn)’本身就是最大的‘進(jìn)’。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)下行壓力根本緩解之前，“進(jìn)”要服務(wù)于“穩(wěn)”，不利于“穩(wěn)”的政策不出臺(tái)，有利于“穩(wěn)”的政策多出臺(tái)，做到以“進(jìn)”促“穩(wěn)”。

2022年，5年期以上LPR會(huì)否繼續(xù)下降？

對(duì)此陳文靜認(rèn)為，本次降息是典型的“非對(duì)稱”降息，與房地產(chǎn)相關(guān)的5年期LPR下調(diào)幅度低于1年期LPR，由此亦可看出，在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下，監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金改善空間仍持相對(duì)謹(jǐn)慎態(tài)度。

她進(jìn)一步表示，2022年上半年，經(jīng)濟(jì)面臨較大的下行壓力，房地產(chǎn)投資下行壓力亦較大，預(yù)計(jì)年內(nèi)LPR仍存下調(diào)空間。而5年期以上LPR是否繼續(xù)下調(diào)，仍依賴于房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)節(jié)奏和政策落地效果。

“本次LPR利率下調(diào)的時(shí)間點(diǎn)和幅度，市場(chǎng)早有預(yù)期，目的在于通過(guò)降低綜合融資成本助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)并提升消費(fèi)。這也預(yù)示著貨幣信貸、社會(huì)融資規(guī)模增長(zhǎng)同時(shí)，LPR的調(diào)整會(huì)延續(xù)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本這一主線，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)也是個(gè)明確的利好。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波在接受記者采訪時(shí)表示。

張波認(rèn)為，本次5年期LPR利率下調(diào)對(duì)樓市的利好，將從房企融資和居民房貸兩個(gè)層面得到直接體現(xiàn)。在“三條紅線”的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的融資難度和融資成本都將呈現(xiàn)一定降低，同時(shí)LPR下調(diào)對(duì)于個(gè)人房貸利息支出的減少，會(huì)在一定程度上拉動(dòng)購(gòu)房熱度的小幅回升。

但相比于房貸利率下行，他認(rèn)為，對(duì)購(gòu)房者的心態(tài)影響更值得關(guān)注。

■記者：張阿嬙 朱俐娜

拓展知識(shí)：

住房貸款利息計(jì)算器

銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。

需要注意的是：

各地城市公積金貸款最高額度要結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w來(lái)看；

對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。

二、等額本金計(jì)算公式：

每月還款額=每月本金+每月本息

每月本金=本金/還款月數(shù)

每月本息=（本金-累計(jì)還款總額）X月利率

計(jì)算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會(huì)隨剩余本金的減少而減少。

三、等本等息計(jì)算器：

等額本息還款法和等額本金還款法是現(xiàn)在銀行最常用的兩種中長(zhǎng)期貸款的還款方法。等額本息還款法是等額利息優(yōu)先還款法，其意義是每期應(yīng)還的金額相同。

每期的應(yīng)還利息按剩余本金重新計(jì)算的一種等額還款法。等額本金還款法是指客戶每期償還等額本金，同時(shí)付清本期應(yīng)付的貸款利息的一種還款方式。

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首付35萬(wàn)代款63萬(wàn)共計(jì)98萬(wàn)的房，每月還多少代款啊