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按揭房貸計算

若是等額本息方式還款,2012年5月開始還300000元分240個月(20年)的商業貸款,那么要還到2032年4月;按照國家基準利率調整及浮動和你提供的以下情況計算,在這240個月內支出的貸款總利息為260378.19元;
2012年5月起,按照年利率7.05%,還到2032年4月,每月月供額2334.91元;此期間月供總額為560378.19元,至此貸款全部還完;

若是等額本金方式還款,2012年5月開始還300000元分240個月(20年)的商業貸款,那么要還到2032年4月;按照國家基準利率調整及浮動和你提供的以下情況計算,在這240個月內支出的貸款總利息為212381.25元;
2012年5月起,按照年利率7.05%,還到2032年4月,首月月供額3012.5元,逐月遞減7.34元;此期間月供總額為512381.25元,至此貸款全部還完;

按揭貸款是買房最常見的購房方式，按揭貸款一般分為商業貸款、公積金貸款和組合貸款。

計算按揭貸款，一般要計算貸款時間和貸款額度，商業貸款和公積金貸款計算大致相同，又稍有差異，新房和二手房在按揭貸款的計算方面也會有一些差異。

一新房的商業按揭貸款，計算相對簡單，貸款的額度基本都是按照成交價計算的，不涉及到房齡的計算，所以貸款額度根據當地的首付比例，無論首付三成還是四成，都很好計算；貸款年限方面，男性一般不超過65周歲，女性一般不超過60周歲，部分銀行男性可以放寬到70周歲，女性可以放寬到65周歲。

二公積金貸款額度都有上限要求，借款人夫妻都繳存公積金且符合公積金貸款條件，上限是65萬，單身最高是50萬；公積金年齡上限，男性不超過65周歲，女性不超過60周歲。

① 市公積金根據賬戶余額計算實際的貸款額度；

賬戶余額小于5000元，貸款額度不超過20萬

賬戶額度在5000元到10000元之間，貸款額度不超過25萬

賬戶額度在1萬元到2萬元之間，貸款額度不超過30萬。

借款人與配偶繳存賬戶余額大于2萬元的，最高額度=賬戶余額×15×時間系數（連續繳存36個月時間系數為1.2，否則為1.0），同時需滿足繳存基數大于月供和負債的2倍以上

② 省公積金的最高額度

繳存基數要大于等于月供加負債的2倍以上

如果繳存基數不滿3000，月供要小于等于（繳存基數-1500）

已婚，只有一方有公積金，配偶可以用打卡工資來補充名下負債和月供

③ 首付比例上，市公積金最低35%，省公積金最低25%

三購買二手房時，商業貸款的計算方式

貸款年限不但要受個人年齡限制，還要受到房齡的限制

個人年齡限制上面已經說過了

房齡計算時要求房齡在20年以內，同時還要滿足貸款年齡+房齡≤40/45/50（每個銀行有差異）

房齡超過20年只有部分銀行可做，需根據當地具體的房貸政策而定。

最終貸款年限：用房齡計算出的貸款年限上限和用年齡計算出的貸款年限，取貸款年限小的那一個。

另外，在二手房的貸款額計算，是根據銀行評估值計算的，而不是根據實際成交價計算，一般銀行評估值都會低于市場成交價，差額部分也是算在首付部分。

四購買二手房公積金的貸款年限

①用個人的年齡計算，男性上限65周歲，女性上限60周歲

②用房齡計算，貸款最長年限是（30-房齡）

以上兩點同時滿足，以貸款年限短的為準

所以，按揭貸款的計算，新房的二手房有些差異，同時商貸和公積金的計算也是不同的，

拓展知識：

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