前沿拓展：

重慶房貸計算器

    住房貸款是指個人向金融機構（主要指銀行）申請用于購買住房，并用該住房作為抵押物的個人消費類貸款（已有住房，因需要裝修或其它家庭消費用途需要向銀行抵押貸款的不屬于購房貸款，不屬于本文介紹的情況），住房貸款按貸款資金的來源可分為：個人住房商業貸款（由商業銀行提供貸款資金）、個人住房公積金貸款（由住房公積金中心提供貸款資金，商業銀行受托管理）、商貸和公積金組合貸款。

    我國的商品房在出現在八十年代，商品房開發并且發展起來的時間為九十年代，而住房貸款的起步更晚，基本上到2000年以后才開始批量放發。住房貸款怎么貸才劃算？這個問題歷來眾說紛紜，由于房貸計算公式復雜，普通貸款購房一族對住房貸款的認知有限，而近些年媒體的報道也顯得有失專業，國民被各種“雷人標語”誤導。

    其實這些報道并非是信口開河，只是不同的情況適合不同的對象，并非一藥解百毒，那么住房貸款怎么貸才劃算？首先我們應當對住房貸款的基本常識和還款方式有所認識：

一、月供：每個月還給銀行的本金和利息；

二、住房貸款的貸款期限：1-30年，由客戶自主選擇，但需要符合銀行的基本規定：家庭收入總和/月供>2(家庭的收入需達到月供的兩倍及以上).

三、利率：指一定時期內利息與本金的比率，住房貸款的基準利率由****銀行確定，由于房貸的周期長，銀行一般采用浮動利率（通常銀行對1年期以下的短期貸款確定為固定利率），也就是說申請房貸時的利率非并是一直不變的，而是隨著****銀行對基準利率的調整而調整（可能上調也可能下調），另外，****銀行的基準利率調整的房貸也并非立馬就變，而是按照貸款合同的約定，通常為次年的1月1日或次年放款的對應日。

    假設：2016年5月23日發放的貸款，2017年8月1日基準利率調整，如果合同的約定為次年的1月1日調整，則從2018年1月1日起，本筆貸款利率發生變化；如果合同的約定為次年放款的對應日，則從2018年5月23日起，本筆貸款利率才發生變化。如果中途貸款利率發生多次調整的，則調整為最近一次利率。

    另外，根據貸款周期的不同，5年期以下貸款的基準利率也不同，這和存款是一樣的，貸款申請的時間越短，根據檔次貸款利率越低，但5年期以上的貸款利率不變。

    根據現行“差別化”的指導方針，對于商業貸款，銀行可以根據不同客戶群，可在貸款基準利率上打折或上浮一定的比例作為實際借款利率。以5年期以上基準利率4.9%為例，以重慶現行的貸款政策，如果是首套房貸，則最低可享基準利率打8.5折，則實際執行借款利率為4.165%，如果是未結清的二套房貸，則會執行基準或上浮10%，則實際執行借款利率為5.39%。住房公積金貸款基準利率就是執行利率，不能打折也不會上浮。

三、還款方式：等額本息、等額本金

1、等額本息：月供=本金+利息，且每個月月供相同（以基準利率不變為前提）。

2、等額本金：月供=本金+利息，每個月的本金均等，利息隨著本金而遞減，月供逐月遞減。

以上等額本息和等額本金是最常見的還款方式，除此以外部份外資銀行還可以選擇以周計還本付息的還款方式；還有先息后本的還款方式（每個月僅還利息，一年還一次本金）；這兩種還款方式實踐中銀行采用得少，在這里也不做介紹了。

四、月供的計算方式：

等額本息還款法：每月還款額=貸款本金×[月利率×（1+月利率）^還款月數]÷[（1+月利率）^還款月數—1]

等額本金還款法：貸款本金/貸款期數+[貸款本金-貸款本金/貸款期數*(N-1)]*年利率/12

    當看到這些計算公式的時候，是不是讓人頭腦打轉一片空白呢？僅是“等額本息”和“等額本金”的一字之差區分起來就夠讓人頭疼了，這公式又是“次方”又是“冪”的，更別說計算結果了。為了讓大家輕松計算月供，一些平臺開發出了“房貸計算器”，只需輸入貸款金額、貸款年限、執行利率等關健因素，選擇好還款方式，就能輕松計算月供，此類“房貸計算器”在百度中均可輕松搜索到。

圖一、圖二計算結果：

1、貸款金額50萬；

2、貸款期限240月（20年）；

3、基準利率4.9%（圖表中以月和為千分號為單位，年利率4.9%轉化月利率4.08333‰）

五、到底住房貸款怎么貸才劃算呢？

1、有住房公積金的優選住房公積金貸款：

住房公積金職工繳存的長期住房儲金，專款專用，是購房者的福利，以現行5年期以上貸款基準利率為例：商貸基準利率4.9%，即使銀行最優質客戶，按現行政策優惠到底也只能打7折（普通人群基本不可能），執行利率為3.43%，而住房公積金基準利率為3.25%，別看只有0.18%的差異，以貸100萬20年計算，兩者相差22000多利息，這還是按商貸7折計算，若是利率差異更大，最終的利息差將會把你嚇傻。

2、選擇合適的貸款周期

　　看圖一和圖二的月供計算結果，很多朋友看到貸50萬20年，等額本息的“累計利息”是28.5萬，等額本金的“累計利息”24.6萬，**，坑爹啊，銀行收了我們這么多利息，差不多本金的一半了！

　　但是我們換位思考，20年前的50萬的價值和現在50萬的價值能劃等號嗎？如果你的投資收益高于銀行的貸款利率，那么你可以按最長的時間貸款，能貸30年，就貸30年，這樣就相當于用銀行的錢去賺利息差；如果你的投資收益低于銀行的貸款利率，那么你應該好好規劃一下，將需要開支和抵抗風險部份儲存的前題下，近可能的縮短貸款周期多還月供，這樣就相當于節省了利息；如果你不知道規劃，那么你也可以選擇將貸款年限盡量拉長，中途有穩定的閑錢了選擇提前還款或一次性結清，不要相信提前還款不劃算的言論，除非你的投資高于貸款利率，除此之外的任何情況下提前還款都是劃算的！

3、選擇合適的還款方式：等額本息or等額本金

看圖一和圖二的月供計算結果，等額本息的“累計利息”是28.5萬，等額本金的“累計利息”24.6萬，同樣的50萬20年，貌似等額本金更劃算一些，加上銀行在客戶沒有指定的情況下，都默認選利息更高的等額本息還款法，近些年媒體也報道很多說銀行不愿意讓客戶選“等額本金”的報道，一度將“等額本金”還款法“神化”。

　　但是，真的是這樣嗎？

　 　其實無論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對應的月利率（約定的年化利率/12個月），計算出自己當月應該償還銀行的利息的。也就是說，兩種不同的還款方式，利率水平其實是一樣的。之所以計算出的利息不同，其實是因為你每個月都在還本金，借的本金多，要還的利息就多；借的本金少，要還的利息就少。

     為了更直觀一點我們看圖一和圖二的數據來分析，圖一和圖二“期數1”的本期本金，圖一的等額本息還款為“1230.56” 圖二的等額本金還款“2083.33”，圖一圖二的本期利息都為“2041.67”，第一期月供圖一為“3272.22”圖二為“4125.00”。等額本息比等額本金還款法第一期月供少還約852元，而利息都是2041.67元，只是本金多還了852元，由于銀行的利息是按本金余額計算，因此從第一期開始本金就多還了852，所以第二期起等額本金比等額本息利息就會相比少了一些，這就相當于每個月都在提前還款，自然比不提前還款最終的利息要少。

通過上面的計算，是不是可以看出：兩種不同的還款方式，都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個更合算的問題。銀行不愿意主動選擇等額本金是因為與等額本息相比，等額本金前面還款的月供壓力大，不適合剛買房的客戶；另外等額本金每個月的月供都在減少，不便于客戶記住還款額；再加上計算公式復雜，普通客戶根本無法理解，銀行信貸工作人員又比較忙，不愿意作更多的講解，才造成了等額本金還款法一度“被神化”，并不是銀行設計要多賺你的利息，實踐中在申請貸款面談時就主動提出選擇等額本金方式還款，銀行也會接受的。

　　所以，如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小。等什么時候有資金的時候適當做些提前還款，同樣能夠達到降低利息支出的效果。

4、適時選擇提前還款

　　提前還款三類人：

　　(1).傳統保守**：錢只存銀行，不做任何投資，不學習，不了解，不愿意承擔任何風險的朋友，還是提前還了吧，為了生活更踏實的明智選擇。

　　(2).不想要任何的負責，覺得欠錢很有負擔，心里壓力超級大的朋友，為了你更好的睡眠質量，請你還了吧。

　　(3).高級投資客：還了房子的錢，又拿無貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友，想必你肯定有非常靠譜的高于銀行貸款利率的投資渠道，如果你身邊有這樣的朋友，請注意，請抱大腿。

　　建議不用提前還款的類型：

　　(1).公積金貸款、商貸7折，8折的借款人：公積金貸款利率才3.25%，各類寶寶的投資都已經高于這類水平了，這么低的成本，你就偷著樂吧。

　　(2).近期有用款需求：如結婚、生子、裝修、旅行等，相比已有住房抵押貸款，購房貸款的利率更低，如果這時候提前還款，以后又要拿房產向銀行抵押貸款，倒不如現在不急著還節省利息。

提前還款注意高額違約金：蝦米！我還錢給你還要收取違約金？忒黑了吧！

    現實就是這樣的，因為你申請貸款時合同約定了貸款期限，銀行方并不希望你提前還款（意味著銀行要少收利息），提前結束借貸關第就是你違約了，有些銀行是要收取違約金的，實踐中有收取后面6個月利息的，也有收取1個月利息的，還有不收違約金的，注意看自己的貸款合同和銀行的規定。

    住房貸款怎么貸才劃算？這是一道數學題，也是一道文字題，需要根據市場經濟、家庭收入以及未來規劃量體裁衣，適合別人的還貸計劃不一定適合你，規則就擺在哪兒，想要“占便宜”，就得把規則吃透好好盤算，不然就只能把心放寬，珍惜個人信用、好借好還！

如果我對前幾年的記憶沒出現偏差，重慶樓市現在的房貸利率，應該是2017年下半年以來最低的時候。

01

一家人就是要整整齊齊。

重慶15家銀行終于完全統一步調：首套房利率是LPR+60個基點，即5.20%；二套房利率是LPR+80個基點，即5.40%。

重慶樓市上一次出現“首套房利率+60個基點”、“二套房利率+80個基點”，是在去年2月份時。

但當時的LPR是4.65%，現在卻是4.60%。

也就是說，目前「首套房5.20%」、「二套房5.40%」的房貸利率比去年最低的時候，還要再低5個基點。

而在我翻查了過去四五年的房貸利率后——這個利率水平不僅比去年最低的時候還低一些，應該也是2017年下半年以來最低的時候。

02

2017年上半年尤其是年初時，重慶的房貸利率還可以打85折、95折。這時房貸利率的計算方式還是「基準利率上浮/下調」。

后來隨著行情逐漸火熱、火爆，利率開始上浮。從5%到10%，從15%到20%。

沒記錯的話，2018年重慶房貸利率最高時，二套房能上浮25%甚至更高。算下來，差不多是六點幾的水平。

圖片來自網絡

2019年10月初，重慶以「LPR±基點」的方式計算房貸利率之后，利率也不算低，首套房5.64%、二套房5.88%。

到了2020年，重慶的房貸利率才開始往下降，降到首套房5.25%、二套房5.45%。然后，一直保持到去年2月份。

后面的劇情大家都清楚了。

去年2月份后，重慶的房貸利率連漲了半年，9月底時達到最高點：首套房5.95%、二套房6.15%。

刨去房貸利率還可以打折的2017年，從2018年開始算，重慶現在的房貸利率差不多是這四年以來最低的時候。

更何況，重慶現在大部分銀行可以最低首付2成。

03

貝殼重慶新居住服務中心的數據顯示，15家銀行中，有9家銀行支持最低首付2成。

包括：郵政、中信、招商、興業、華夏、光大、廣發、重慶銀行、重慶農商行。

我們以一套總價150萬的房子為例，首套房最低首付2成，比首付3成直接減少15萬的首付。

對于短期內資金沒到位但又需要買房的朋友，的確是一個利好。

但，凡事皆有雙面。

首付減少1成，意味著月供會增加。而且是明顯增加。

我們還是以總價150萬的房子為例，貸款30年、利率5.20%，首付2成每個月比首付3成多還824元的月供。接近1000元的差距。

到底是選擇首付2成還是3成，關鍵取決于自己對家庭資金的測評、還款能力的預估。

如果首付2成會對后期還款帶來比較大的壓力，那我們就不貪這一時的爽快，還是選擇首付3成。

04

不光是重慶，全國的房貸利率都在下調，大勢所趨而已。

根據貝殼研究院監測的數據，2月份全國103個重點城市的首套房利率、二套房利率，對比1月份都下調了9個基點。

并且，這是2019年以來利率下調幅度最大的一個月。

這103個城市的放款周期也在縮短，2月份的平均放款周期是38天，比1月份縮短12天。這其中又有將近40%的城市，放款周期不到1個月。

圖片來自貝殼研究院

首付2成也不是只有重慶有。

不僅僅是這樣，降低首付比例，比如首套房從3成降到2成、二套房從6成降到4成，已經在全國形成一股浪潮，成為很多城市**樓市需求的常規方式。

從這個角度講，

判斷樓市是冷還是熱、房價有沒有上漲的動力、購房者能不能掌握市場話語權，也不需要多復雜的研究，看房貸利率降得快不快、首付比例少沒少就行了。

圖片來自網絡

05

現在很多人壓著手觀望，不是沒有買房的需求，而是不敢買。俗稱，追漲殺跌。

但房貸利率降了又降、首付2成隨處可見的購房環境，只有在「不敢買」的時候才會出現。

當很多人百米沖刺著進場時，房貸利率和首付比例會是一副完全相反的面孔。

對于剛需和改善，買房是用來自住的而且早買晚買都得買，這個時候如果有看得上眼的房子，當然是可以買的。

要是怕新房買了之后糟心，比如碰上減配甚至停工，多去看看供應量充足的二手房。

拓展知識：

重慶房貸計算器

若申請的是招行貸款，要計算貸款利息或者每月還款金額，需要知道貸款本金，貸款期限，還款方式，貸款年利率。若上述信息都確認到，可以通過我行貸款計算器嘗試計算，登錄招行官網右下方找到“理財計算器”–“個人貸款計算器”可以計算。

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