前沿拓展：

臨沂二手房貸款計算器

二手房貸款流程：
（1）提出申請?？蛻粝蜚y行提出書面借款申請，并提交有關(guān)資料。（2）簽訂合同。借款申請人在接到銀行有關(guān)貸款批準(zhǔn)的通知后，要到貸款行簽訂借款合同及擔(dān)保合同，并視情況辦理公證、抵押登記、保險等相關(guān)手續(xù)。
（3）開立賬戶。選用委托扣除款方式還款的客戶需與銀行簽訂委托扣款協(xié)議，并在貸款行指定的營業(yè)網(wǎng)點開立還款專用的儲蓄存折賬戶或儲蓄卡、信用卡賬戶。同時，售房人要在貸款行開立售房結(jié)算賬戶或存款專戶。
（4）支用貸款。經(jīng)貸款行同意發(fā)放的貸款，辦妥有關(guān)手續(xù)后，貸款行按照借款合同約定，將貸款直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)，或?qū)①J款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)。
（5）按期還款。借款人按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。目前可供選擇的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。
（6）貸款結(jié)清包括提前結(jié)清和正常結(jié)清兩種。提前結(jié)清是指貸款到期日（一次性還本付息類貸款）或貸款最后一期（分期償還類貸款）前結(jié)清貸款；正常結(jié)清指在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最后一期（分期償還類貸款）結(jié)清貸款。如提前結(jié)清貸款，借款人須在清償應(yīng)付各項款項后，提前10個工作日向貸款行提出提前結(jié)清申請。貸款結(jié)清后，借款人從貸款行領(lǐng)取“貸款結(jié)清證明”，取回房地產(chǎn)權(quán)屬抵押登記證明文件及保險單正本，并持貸款行出具的“貸款結(jié)清證明到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。
二手房貸款利率計算方法：
一、計算利息的基本公式 儲蓄存款利息計算的基本公式為：利息=本金×存期×利率
二、利率的換算 年利率、月利率、日利率三者的換算關(guān)系是：年利率=月利率×12（月）=日利率×360（天）；月利率=年利率÷12（月）=日利率×30（天）；日利率=年利率÷360（天）=月利率÷30（天）。使用利率要注意與存期相一致。
三、計息起點 1、儲蓄存款的計息起點為元，元以下的角分不計付利息。 2、利息金額算至厘位，實際支付時將厘位四舍五入至分位。 3、除活期儲蓄年度結(jié)算可將利息轉(zhuǎn)入本金生息外，其他各種儲蓄存款不論存期如何，一律于支取時利隨本清，不計復(fù)息。
四、存期的計算 1、計算存期采取算頭不算尾的辦法。 2、不論大月、小月、平月、閏月，每月均按30天計算，全年按360天 計算。 3、各種存款的到期日，均按對年對月對日計算，如遇開戶日為到期月份所 缺日期，則以到期月的末日為到期日。
五、外幣儲蓄存款利息的計算 外幣儲蓄存款利率遵照****銀行公布的利率執(zhí)行，實行原幣儲蓄，原幣計息（輔幣可按當(dāng)日外匯牌價折算成**幣支付）。其計息規(guī)定和計算辦法比照**幣儲蓄辦法。

瑯琊**網(wǎng)3月31日訊 二套普通商品房最低首付比例下調(diào)為40%！這是3月30日下午，央行等三部委對外發(fā)布的最新樓市新政，這也是2008年以來，房地產(chǎn)業(yè)力度最大的穩(wěn)樓市新政。新政對于有改善住房需求的群體來說，無疑減輕了首付壓力。然而，3月31日記者走訪臨沂市區(qū)多家銀行了解到，大多數(shù)銀行表示“暫未接到下調(diào)通知”，仍執(zhí)行二套房首付60%的政策。

市民在市區(qū)一售樓處看房。

新政規(guī)定，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。這對有改善住房需求的群體來說是一大利好消息。

同時對公積金貸款購房也有相應(yīng)鼓勵政策，新政規(guī)定對使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房的居民，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

被譽為“史上最強”穩(wěn)市政策一經(jīng)落地，便引發(fā)坊間大討論，首付壓力減輕要不要二套房呢？不過，有改善住房需求的市民可能還要繼續(xù)等待一段時間，因為多數(shù)銀行依然執(zhí)行二套房首付比例至少60%的原有政策。

3月31日，記者走訪市區(qū)多家銀行了解到，除工商銀行表示已經(jīng)開始執(zhí)行二套房首付比例最低40%外，包括農(nóng)業(yè)銀行、**銀行、建設(shè)銀行在內(nèi)的國有銀行、蘭山農(nóng)村合作銀行及浦發(fā)銀行、招商銀行等股份制銀行表示“暫未接到下調(diào)通知”，依然執(zhí)行二套房首付比例60%的原有政策，如果首套房已經(jīng)結(jié)清貸款，在購買二套房時可以享受首套房首付30%的政策，即去年9月30日執(zhí)行的“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策。在二套房貸款利率方面，多數(shù)銀行依然執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%至30%的政策。

對打算使用公積金購買二套房的市民來說，要想享受低折扣的首付比例，同樣需要等待。3月31日，記者從市住房公積金服務(wù)大廳了解到，目前首套房貸款首付比例為30%，對已經(jīng)還清首套房貸款、準(zhǔn)備購買二套房的居民，其首付比例不低于50%，對于三部委房產(chǎn)新政，工作人員表示還需等待。

>>市場調(diào)查

營業(yè)稅免稅年限“5改2”二手房交易盼迎來春天

在央行等三部委下發(fā)二套房首付比例最低可下調(diào)至40%消息后，**及國家稅務(wù)局同樣在3月30日下發(fā)文件，規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。而在此前，住房未滿5年是需要繳納營業(yè)稅的。

二套房松綁了，二手房免稅交易年限也大大縮短，這對正在物色二手房的剛需族來說同樣是個好消息。營業(yè)稅免稅年限“5改2”真的能振興二手房交易市場嗎？

“我們已經(jīng)關(guān)注到營業(yè)稅新的政策，但真正效果如何還需要等待。”3月31日下午，百城房產(chǎn)連鎖經(jīng)理鄭秋英表示，單是在她這一個店內(nèi)閑置的二手房就有100多套，在去年銷售慘淡的樓市來說，二手房市場同樣未幸免于難，一個月賣不出一套比較正常，而在2012年以前，平均下來幾乎每周都會有成交。鄭秋英說，可能由于工作日的原因，截至記者采訪結(jié)束，沒有一位帶著政策前來咨詢購房的市民。

“未來二手房銷售可能會隨著政策的推廣而暢銷，但二手房價可能同樣水漲船高。”鄭秋英認(rèn)為，決定二手房價的因素除了市場環(huán)境外，房主也是重要推手，如果二手房交易量明顯上漲，房主則會主動加價?！拔覀円苍谄诖抡赡軒淼亩址拷灰椎摹禾臁?。”昊邦房產(chǎn)連鎖經(jīng)理諸葛女士表達了相似的看法，其手中掌握著市區(qū)至少300套二手房源，積壓2年甚至更長時間的房源不在少數(shù)，已有部分房主主動降價吸引購房者。

記者了解到，按照目前的營業(yè)稅收費費率，成交價的5.6%需要由購房者自掏腰包，而房子需要滿2年及以上即可免除這部分費用；此前，二手房免稅時間為5年以后。更重要的是免稅時間縮短能節(jié)省費用，以一套持有時間2-5年、總價50萬元的二手房為例，新政前需要繳納28000元營業(yè)稅，新政后則免除了這部分費用。

不過，需要留意的是，判斷二手房年限只能看房產(chǎn)證頒發(fā)日期，即使所售房子居住滿2年卻沒有房產(chǎn)證，那么其“年齡”只能是0歲。

>>專家說法

臨沂大學(xué)建筑學(xué)院教授季朝文：政策利好剛需購房群體

“不管是去年9月30日的‘認(rèn)貸不認(rèn)房’，還是貸款利率下限是貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，亦或是如今又拋出的二套房首付比例下調(diào)，種種跡象表明，**正在一步一步‘**’?！?月31日，臨沂大學(xué)建筑學(xué)院房產(chǎn)經(jīng)營管理系教授季朝文告訴記者，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)乎整個社會經(jīng)濟的發(fā)展，房產(chǎn)不景氣，建筑、裝修、家具、家電等多個領(lǐng)域都會隨之遭殃。

央行等部門采取的被譽為史上最寬松的“穩(wěn)市”之舉會帶來房地產(chǎn)業(yè)的興盛嗎？季朝文認(rèn)為，從前年開始，房地產(chǎn)庫存量大或者房產(chǎn)泡沫等說法不絕于耳，尤其是三四線正在極力擴張發(fā)展的城市。可以肯定的是，下調(diào)二套房首付比例對于有著改善住房需求的市民來說產(chǎn)生一定積極作用，但是，首付比例下調(diào)只是暫時緩解了二套房需求者的燃眉之急，貸款成本還會上漲，總體壓力減少有限。同時，央行等部門規(guī)定的是“具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定”，這給銀行較大的自主空間，真正能落實首付款40%的銀行還需等待。

季朝文表示，在經(jīng)濟新常態(tài)背景下，全國相對平穩(wěn)的經(jīng)濟增長速度已經(jīng)是事實。而我市房價自前年開始，價格就已經(jīng)基本平穩(wěn)，難現(xiàn)房產(chǎn)量價齊漲。

對于營業(yè)稅免稅年限“5改2”，季朝文認(rèn)為這有可能帶動剛需購房群體，有些房主前期購買房產(chǎn)用來投資，可能在最近2年根本沒有裝修，購房者裝修后，二手房完全就是新房。不過，依托利好政策，未來樓市銷量可能會有起色，剛需族可以考慮購買，對于價格，很有可能依然穩(wěn)定或者穩(wěn)中有升，大幅度上漲的可能性不大。

首付降了利息多了

二套房首付比例最低可降至40%，被譽為“史上最強”穩(wěn)市政策一經(jīng)發(fā)布，便引發(fā)了改善性住房群體大討論，“首付壓力大大減輕，出手的好時機應(yīng)該來了?！比欢?，在房價穩(wěn)定的前提下，購房者先吃了低首付的甜頭，卻要承擔(dān)高成本利息的苦頭。

舉例來說，在新政實施前，首付比例為60%，按房貸利率上浮10%、等額本息還20年的一套價值60萬元的房子計算，首付后還有24萬元需要按揭，最終購房總成本為79萬元。若首付40%的話，需貸款36萬元，最終購房成本為近88萬元。也就是說，少付兩成首付，購房者需要多掏約9萬元利息。

超三成網(wǎng)友認(rèn)為房價或漲

“史上最強”**新政一出，是否會出現(xiàn)2009年房價大漲現(xiàn)象呢？對此，網(wǎng)易新媒體于3月31日中午展開網(wǎng)絡(luò)投票，截至當(dāng)天晚上9點，投票結(jié)果顯示：在5700余投票中，有34%的網(wǎng)友表示房價可能要漲；排在第二名的則是房價依然高不可攀，“降了我也買不起”，比例占29%；第三名為困擾大家的是房子總價，與降低首付比例關(guān)系不大，比例為19%；第四名為還沒有第一套住房，占14%；排在第五位的為表示要買房的群體，這一比例僅為4%。

>>歷年樓市

調(diào)控一覽表

2008年，首套房利率優(yōu)惠由8.5折調(diào)至7折，二套房貸松綁，二手房營業(yè)稅免稅年限由5年縮短為2年。

2009年，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免稅年限由2年恢復(fù)到5年。

2010年，二套房貸首付不低于40%，后提升至50%，銀行可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。

2011年，二套房貸首付比例提至60%。

2012年，國土部出臺土地監(jiān)管新政策，嚴(yán)打小產(chǎn)權(quán)房，年底，多地公積金貸款政策松動。

2013年，二手房“滿五年唯一”免征個稅營業(yè)稅；二手房交易個人所得稅由總額的1%調(diào)整為按差額20%征收。

2014年，9月30日起執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”新政，貸款利率可最低下調(diào)至基準(zhǔn)0.7倍。

2015年，二套房首付比例降至4成，二手房營業(yè)稅免稅時間“5改2”。

文圖 記者趙輝

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