前沿拓展：

工商房貸計(jì)算器

我也算過，不管用；估計(jì)是網(wǎng)頁(yè)里嵌入的公式源代碼有錯(cuò)誤。

　　“最近的房貸利率差不多是5.1%，如果真的能往下減20個(gè)基點(diǎn)，按照30年來算，可不是一筆小錢?！比涨?，****銀行、**銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知，明確首套房貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，這對(duì)貸款一族來說是一大福音。記者了解到，包括工行、農(nóng)行、中行、建行四大行在內(nèi)的多家銀行已經(jīng)開始下調(diào)房貸利率，從此前的最低5%降至4.8%，這意味著，惠州首套房貸利率重回“4”字頭。

惠州首套房貸利率最低降至4.8%，大大降低了置業(yè)者的購(gòu)房成本。 惠州日?qǐng)?bào)記者周楠 攝

　　首套房貸利率下限降20個(gè)基點(diǎn)

　　5月15日，****銀行、**銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知。通知中提到，首套房貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

　　在房貸利率之錨正式由基準(zhǔn)利率換作LPR的2019年10月8日，央行明確，首套房貸利率不低于LPR、二套房貸利率不低于LPR+60BP。在假設(shè)LPR暫不變的情況下，按央行、銀**房貸新政明確的信息，今后首套房貸利率最低可以是LPR-20BP，也就是4.4%；二套房貸最低利率，則依然維持LPR+60BP即5.2%的水平。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，眾所皆知，房貸利率的下調(diào)會(huì)降低購(gòu)房成本，**購(gòu)房者的入市。此次調(diào)整，首套住房的房貸利率最低可到4.4%，重回2015年9月后的房貸水平。

　　當(dāng)然《通知》特別指出，此舉是為堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的**，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　惠州多家銀行下調(diào)首套房貸利率

　　4月20日發(fā)布的5年期以上LPR為4.6%，意味著，首套房貸利率從最低4.6%降到了最低4.4%。今年3月以來，惠州主流銀行首套房貸利率在5.0%-5.9%之間，僅從數(shù)值上來看，有較大的下調(diào)空間。

　　據(jù)了解，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征明顯，個(gè)人住房貸款利率和首付比例的確定遵循“因城施策”原則，采用了全國(guó)、城市、銀行三層的定價(jià)機(jī)制。

　　也就是說，各個(gè)城市各家銀行是否會(huì)按最低利率執(zhí)行，可能也會(huì)有差異?；葜菽炽y行個(gè)貸經(jīng)理表示，4.4%是央行規(guī)定的下限利率，是基于5月份LPR的4.6%基礎(chǔ)上，下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)后計(jì)算出來的。此前首套房的利率下限是4.6%，惠州一直還沒下調(diào)到這個(gè)下限值，“在新政前，惠州最低的房貸利率是5.0%，所以如果惠州調(diào)整，可能是在惠州此前最低房貸利率基礎(chǔ)上下調(diào)20個(gè)BP，也就是4.8%?！?/span>

　　從市場(chǎng)反饋來看，也的確如此，記者從惠州地區(qū)房產(chǎn)中介處了解到惠州已有工行、建行、中行、農(nóng)行、平安、華夏、東亞等多家銀行的部分合作房產(chǎn)項(xiàng)目，首套房貸利率最低降至4.8%。

　　“目前我們銀行首套房貸利率降為4.8%，之前最低為5.1%，二套不變最低仍為5.2%。”央行發(fā)聲下調(diào)房貸利率下限，昨日，記者從工行惠州分行獲悉，該行積極響應(yīng)，已將首套房貸利率下調(diào)至4.8%。

　　隨后，記者從惠州建行、中行、農(nóng)行、平安銀行了解到，上述銀行首套房貸利率均已下調(diào)至最低4.8%。當(dāng)然，并不是所有人都能享受到4.8%的利率，上述4.8%的利率是銀行給合作樓盤和中介機(jī)構(gòu)提供的“合作利率”，也是銀行能給的“底價(jià)”。要想拿到最低利率，購(gòu)房者需要有良好的征信記錄、銀行流水，還要看職業(yè)等要素。換句話說，只有符合銀行優(yōu)質(zhì)客戶條件的購(gòu)房者，才有希望拿到4.8%的利率，最終以各家銀行審核為準(zhǔn)。

　　首套房貸利率步入“4”字頭

　　回看過去一年的惠州房貸利率，猶如過山車。貝殼研究院發(fā)布重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，2021年5月，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的72城中，粵港澳大灣區(qū)首套、二套利率在各區(qū)域中上漲最為顯著，其中惠州首套、二套房貸利率分別為6.5%、7.0%，利率水平和上調(diào)幅度在所有城市中均排名第一。而從去年年底開始，房貸利率開始以一種“碎步式”的節(jié)奏下降，從首套、二套6.1%、6.2%逐步下調(diào)至今年1月底的5.2%、5.35%。到了5月初，惠州市場(chǎng)針對(duì)房貸利率首套最低執(zhí)行5.0%-5.2%，二套最低執(zhí)行5.3%-5.4%。此次央行下調(diào)首套房貸利率下限后，目前惠州首套、二套房貸利率最低降至4.8%、5.2%。

　　也就說，從今年1月底惠州房貸利率全面重回“5字頭”，到如今首套房貸利率最低進(jìn)入“4”字頭，僅花了4個(gè)月。多個(gè)正處于在售階段的樓盤工作人員告訴記者，從年初到現(xiàn)在，合作銀行每過一段時(shí)間就會(huì)告知利率調(diào)整信息，普遍都是進(jìn)行下調(diào)。

　　從全國(guó)層面來看，3月份以來，由于市場(chǎng)需求減弱，全國(guó)已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)房貸利率，平均幅度在20個(gè)基點(diǎn)到60個(gè)基點(diǎn)不等。

　　需要提醒的是，此次政策針對(duì)的是新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行，即存量房貸利率沒有變化，還是按照所簽署的合同執(zhí)行。目前實(shí)際的房貸利率水平，是由央行每月20日公布的5年期以上LPR+銀行加點(diǎn)構(gòu)成的，房貸利率=LPR（根據(jù)市場(chǎng)變化而變化）+加點(diǎn)數(shù)（貸款周期內(nèi)保持不變），本次調(diào)整主要是針對(duì)“加點(diǎn)數(shù)”。存量房貸只有在LPR變化時(shí)，若簽署的是浮動(dòng)利率，才能跟著調(diào)整利率，加點(diǎn)部分則無法調(diào)整。

　　幫您算賬 現(xiàn)在購(gòu)房能省多少錢？

　　如果惠州跟隨全國(guó)政策同步下調(diào)，對(duì)于申請(qǐng)首套房貸款的居民來說，能夠減輕一定的利息壓力。那么，如果按房貸利率下限計(jì)算，到底能為購(gòu)房者節(jié)省多少利息？我們可以算筆賬：

　　以首套房商業(yè)貸款100萬元，貸款30年，等額本息還款的按揭貸款為例：

　　假如在去年5月買房，按貝殼研究院當(dāng)時(shí)公布的首套房貸利率6.5%計(jì)算，根據(jù)房貸計(jì)算器可算出月供為6320.68元，30年總利息是1275444元。

　　若去年底買房，當(dāng)時(shí)首套房貸利率是5.5%左右，月供5677.89元，30年總利息是1044040元。

　　若在今年3月買房，可享受5.1%的利率，此時(shí)月供為5429.50元，30年總利息為954619元。

　　若按照目前惠州最低4.8%的利率計(jì)算，每個(gè)月是5246.65元，30年總利息為888795元。

　　若能享受到國(guó)內(nèi)最低的4.4%利率，每個(gè)月是5007.61元，30年總利息為802739元。

　　這意味著，同樣貸款100萬元，貸款30年，目前享受到惠州最低4.8%利率的購(gòu)房者，比去年同期6.5%利率的購(gòu)房者，每月少還1076元，一年可以節(jié)省近1.3萬元，30年總利息少還386649萬元?？梢?，利率下調(diào)對(duì)購(gòu)房者來說，可以節(jié)省一筆不小的費(fèi)用。

　　惠州日?qǐng)?bào)記者劉乙端

拓展知識(shí)：

工商房貸計(jì)算器

貸款計(jì)算器一般有三類：
一、商業(yè)銀行提供的貸款計(jì)算器
該類計(jì)算器特點(diǎn)是依托銀行網(wǎng)站平臺(tái)，可信度較高；缺點(diǎn)是計(jì)算條件設(shè)置簡(jiǎn)單，以理論計(jì)算為主，不考慮實(shí)際。比如，日利率的計(jì)算公式一般是：日利率 =年利率/ 360 ；而銀行提供的計(jì)算器一般是按365計(jì)算的，和實(shí)際有一定差異。
二、房產(chǎn)網(wǎng)站提供的貸款計(jì)算器
該類貸款計(jì)算器一般是以銀行網(wǎng)站貸款計(jì)算器為基礎(chǔ)，稍改或不改，缺點(diǎn)和上條類似。
三、淘豬客貸款計(jì)算器
該類計(jì)算器是完全定制參數(shù)式的計(jì)算器，計(jì)算結(jié)果和實(shí)際完全一致，給您的貸款決策提供了更真實(shí)、更有力的數(shù)據(jù)支持！

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