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房貸利率計算公式

10年：（月利率值*（1+月利率值）^貸款月數）/（（1+月利率值）^貸款月數-1）*10000=115.0803
15年：（月利率值*（1+月利率值）^貸款月數）/（（1+月利率值）^貸款月數-1）*10000=88.7684
月利率值=6.8/100/12=0.-底部咨詢-67

5月15日，央行聯合銀**提出對于貸款購買普通自住房的居民家庭，降低首套住房商業性個人住房貸款利率下限，調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。

這無疑拓寬了商業銀行的貸款空間，同時進一步降低首套房的購房成本。隨后各地也將快速執行這一政策，但每個城市的市場影響還需要看各自落地細則情況。對此，有業內人士預計，未來更多城市會下調房貸利率至最低要求，促進住房需求釋放。綜合來看，政策的意義在于釋放了更加積極的信號，提振市場信心。

500萬元30年貸款，月供或少還600元

首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整，無疑使得商業銀行的貸款空間變大。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這有助于促進房貸利率的下調，進一步降低購房者的成本。尤其是一些交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。另外，從下降20個基點來看，下調的力度比較大。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，此次調整前首套房貸款利率最低要求是5年期以上LPR（4.6%），二套房貸款利率最低為5年期以上LPR+60個基點，那么本次下調首套房貸款利率20個基點，即最低可為4.4%，是加大了對剛性和改善性住房需求的支持。如果考慮到今年以來部分城市已經調整認房認貸標準，部分改善性住房需求亦將受益。

對于調整后的“最低可為4.4%”，諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙表示，該房貸利率水平重回了2015年9月后的房貸利率水平，2016年全國房地產升溫的一個重要原因在于信貸環境寬松，可以預測到本次**信貸政策是房地產市場回穩的助推器。

“從央行發布差別化房貸政策發布專門文件來看，體現了當前房貸持續發力、扭轉近期房地產交易行情頹廢態勢的決心。而央行選擇在周末發布政策，也說明政策非常緊迫和必要。”嚴躍進如此稱。

央行發布的《2022年一季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，在全國個人按揭貸款利率方面，利率為5.42%。嚴躍進據此測算，按照減20個基點計算，那么實際的利率可以做到5.22%。從500萬貸款金額、等額本息、30年月供償還的方式計算：在利率從5.42%降到5.22%的情況下，每個月可以少還約600元，30年加起來可以少還約22萬元。

不過，中原地產首席分析師張大偉分析認為，從之前首套房貸款利率最低4.6%降低到4.4%的確是利好，但是并不是直接降息，只是給地方貸款執行的空間，預計各地將快速開始執行，政策影響需要看各地落地細則的情況。

堅持“房住不炒”，拉大首套房與二套房貸款利差

值得關注的是，央行此次僅調整了首套房商貸利率下限，而二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

對于這樣的差別化住房信貸政策的調整，上海財經大學公共政策與治理研究院首席專家楊暢認為，由于“二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行”，這是拉大了首套房與二套房貸款利差，在**首套房需求釋放的同時，有利于避免加大投資投機性需求。這也意味著在**需求的同時，堅持“房住不炒”。

在此次政策表述中提到，**銀行、銀**將各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市**調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

“對于部分人口流入數量較大，住房具有剛性需求的城市，可以結合自身情況采取不同的加點方式，這有利于對需求釋放進行精準調控，防止產生房價快速上行的壓力。”楊暢這樣表示。

此次政策對于未來市場的影響如何？對此，嚴躍進認為，在持續的LPR利率降低、銀行本身的利率下調、央行明確的差別化住房信貸政策等多方面發力下，將為5月中下旬以及后續市場交易的活躍創造更好的條件。

在陳文靜看來，本次全國統一下調首套房貸款利率下限，對當前的市場預期將起到積極作用，亦將對市場產生實質性利好。本次全國統一下限調整后，各地下調房貸利率的空間進一步打開，預計各地將結合地方實際情況調整房貸利率，降低購房者置業成本，提高購房者置業意愿。

“此前，蘇州、廣州等城市部分銀行已經下調優質客戶的房貸利率至最低基準線4.6%，對市場情緒產生了一定積極帶動，未來預計更多城市下調房貸利率至最低要求，促進住房需求釋放，熱點城市市場有望逐漸企穩回溫。”陳文靜說。

此外，很多業內人士認為，調整首套房房貸利率下限，釋放了更加積極的信號。對此，王小嬙認為，除了降低了居民的購房門檻，也提振了市場的信心。在房地產市場的發展規律中，短期看金融，金融環境的寬松必然有助于市場向好。在**的加持下，購房者對于市場的信心加強。

新京報記者袁秀麗

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