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前沿拓展：

首套住房貸款計算器

等額本息還款法：
每月應還金額：a*[i*(1+i)^n]/[(1+I)^n-1]
注：a貸款本金i貸款月利率n貸款月數

提供一個EXCEL計算等額本息還款的公式：
在EXCEL的單元格輸入：=-PMT(rate/12,n,pv)
pmt()是計算等額本息的函數，由于其值為負數，故一般加個負號
rate為年利率,除以12化為月利率
n為期數,20年*12=240期
pv是貸款本金

現在有的銀行實行首套房貸差別化利率，各個銀行的規定也不盡相同，最好咨詢你的意向銀行吧。

另外，根據2010年4月14日，“國十一條”房產新政規定：首套住房且面積小于90平的首付2成，貸款可8成，超過90平的首付必須3成，貸款最高7成！第二套住房首付5成，利率上浮10%.。”所以只要你買的房子小于90平就可以首付2成.利率最大是8折優惠。

據****銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2022年5月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。此前，5年期以上LPR為4.6%。也就是說，調整后首套住房商業性個人住房貸款利率下限幅度可至4.25％。

首套首付比例30%，貸款利率，首套:LPR-20PB=4.25%（本年內連降）

二套首付比例不低于60%，貸款利率，二套:LPR+60PB=5.05%

天津中原地產相關專業人士以首套貸款100萬，貸款周期25年舉例分析，降息前首套利率按4.9%計算，那么月供參考等額本息為5787.79元，需還貸總額為173.63萬元；而降息后首套利率按4.25%計算，那么月供參考等額本息為5417.38元，需還貸總額為162.52萬元。也就是說，降息后每月可以少還貸款370.41元，25年總共可累計節省11.11萬元。

銀行首套和二套的判定標準，認房又認貸款，影響首付比例和貸款的利率：

1.以家庭為單位，夫妻雙方名下無房、無任何貸款買房記錄，算首套

2.本市全款買過一套房，又賣了，再貸款買房，在銀行算首套

3.本市全款買過一套房，還沒賣，還在家庭名下，再貸款買房，算二套

4.外地名下有一套全款購買的房產，再于天津貸款購房，在銀行算首套

5.外地名下有一套貸款購買的房產，無論房子是否已經還完貸款，無論是否賣出，在天津再貸款買房，均算二套

6.夫妻雙方本市有過貸款買房記錄，不管有無還清，不管房子是否已經賣出去了，再貸款買房均算二套

備注：房管局判定首套和二套的標準與銀行不同，以上為銀行判定標準

拓展知識：

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2009年商業貸款,五年期以上貸款基準利率為5.94%,月利率為5.94%/12=0.495%;如果第一套住房享受7折優惠,利率為4.158%,月利率為4.158%/12=0.3465%
月供與貸款年限有關:
假如是10年,100萬10年(120個月)月還款額:
按優惠利率計算:
[1000000*0.3465%*(1+0.3465%)^120]/[(1+0.3465%)^120-1]=10199.77元
如果是30年,月供
[1000000*0.3465%*(1+0.3465%)^360]/[(1+0.3465%)^360-1]=4865.69元
說明:^120為120次方,^360為360次方

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若是準備通過招行貸款：具體月供還需要看您的貸款執行利率、期限和還款方式，可通過招行官網或者手機銀行貸款月供試算，試算結果僅供參考。
手機銀行：登錄手機銀行，點擊我的-全部-助手-理財計算器-貸款計算器/按揭貸款計算器（溫馨提示：可以選擇不同還款方式，計算貸款本金利息）；
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（應答時間：2022年7月6日。以上內容供您參考，如遇業務變動請以最新業務規則為準。）
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