前沿拓展：

珠海房貸計算器

在經歷了短暫的火爆交易后，一線城市樓市逐漸趨于理性，不少剛需族也開始重新思考買房大事，對于一般家庭來說，買房就少不了貸款，申請房貸是一門大學問，新手購房人買房需要下一番工夫研究才能弄懂，俗話說“知己知彼，百戰(zhàn)百勝”，搞清房貸知識，申請房貸時說小了可以省下不少錢，說大了也能讓你少奮斗10年！

房貸利率是多少

當前貸款期限5年以上，商業(yè)貸款的基準利率為4.90%，公積金貸款基準利率為3.25%。統(tǒng)計顯示，截止到目前為止，最受市民歡迎的是：工農中建交五大行開年的房貸利率相當優(yōu)惠。其中，農業(yè)銀行、建設銀行和**銀行最低都能享受9折優(yōu)惠，工商銀行和交通銀行最低則能享受到8 .5折的優(yōu)惠。珠海工行一位個貸經理表示，目前的房貸政策比較寬松，所以會有比較多的優(yōu)惠和折扣，放款的時間一般是依據(jù)客戶提供的資料是否齊全判斷，此外，本人須提供社保證明和銀行流水證明。農行一位個貸經理則表示，年初房貸額度相對寬松，一般一個月左右可以放款。

貸款方式有哪些

目前買房貸款方式主要為商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款，具體介紹如下：

1.商業(yè)貸款

放款速度：辦理商業(yè)按揭貸款時，從將產權證交給銀行辦理抵押到銀行放款差不多需要2周時間，不同銀行的進度可能會有不同。

貸款額度：可貸額度=家庭月收入減去生活費用等開支后的還款能力/相應貸款年限的每萬元月還款額

例如：月收入1萬元，月生活開支3000，貸款20年，按基準利率4.90%，用融360房貸計算器計算得出

貸款1萬元的月還款額為53.07

可貸款額度=（10000-3000）/53.07=131.9萬元

2.公積金貸款

放款速度：2-3個月，最近多個城市公積金貸款額度吃緊，放款時間也會相應延長。

貸款額度：各地的要求不同，詳細可咨詢當?shù)刈》抗e金管理中心。目前，北京地區(qū)個人最高可貸120萬元，在上海市繳納住房公積金的家庭，首套房個人最高貸款限額為60萬元，廣州公積金貸款個人額度最高為60萬元，深圳市公積金貸款個人額度最高為50萬元。

3.組合貸款

放款速度：2-3個月以上

貸款額度：比如房屋總價100萬，要貸款70萬，但是公積金最高額度只有50萬，那么剩余20萬可以選擇商業(yè)貸款，組合貸款總的貸款額度不得超過70萬。

若購房人希望獲得較低的貸款利率，那么公積金貸款是首選，只是其放款時間較長，著急買房的人最好考慮到這一點。若購房人沒有公積金，或者公積金繳存時間不長，希望較快獲得貸款的，可以選擇商業(yè)貸款，要注意由于銀行優(yōu)惠政策不同，申請時要貨比三家。

若購房人購房者借款額度較大，且貸款的期望額度已經超過公積金貸款的可貸額度，可選擇組合貸款方式，但是由于受到公積金貸款和商業(yè)貸款雙方條件的限制，辦理起來會復雜些，放款速度自然也會慢一些。總之，購房者一定要注意權衡利弊，選擇適合自己的貸款方式。 

貸款期限為多久

銀行規(guī)定，商業(yè)貸款借款人的貸款期限最長可以計算到借款人65周歲，同時不得超過30年；公積金貸款，借款人的貸款期限最長可以計算到借款人70周歲，同時不得超過30年。

貸款期限也要根據(jù)個人還款能力確定，期限長了交的利息就多，期限短了每月還款壓力會變大。另外，購買二手房時，房齡也是銀行確定貸款年限的重要因素，通常是根據(jù)房屋剩余所有權時間綜合計算貸款年限，如果房齡過大，也可能貸不到最長期限。總的來說，貸款期限不是越長越好，要保證在自己的經濟能力范圍內，同時注意各地房貸政策的差異性，合理確定貸款時間。

還款方式有哪些

買房貸款常見的還款方式為等額本息和等額本金、雙周供、自由還款法，具體介紹如下：

1.等額本息還款法

釋義：等額本息還款是指貸款期每月以相等的額度平均償還貸款本息，即把按揭貸款的本金總額與利息本金總額相加，平均分攤到還款期限的每個月中，目前選擇這種還款方式的人較多。

特點：每月還款額中，本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。

適用人群：比較適合收入相對穩(wěn)定的家庭，買房自住，經濟條件不允許前期投入過大，如公務員、教師等收入穩(wěn)定的人群。

2.等額本金還款法

釋義：等額本金還款是指每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。即將本金分攤到每個月中，同時付清上一還款日到本次還款日之間的利息。

特點：隨著時間的推移還款負擔會逐漸減輕，還款前期壓力較大。這種還款方式的好處是相比等額本息前期償還的利息更多，故能節(jié)省更多的利息。壞處是前期還款壓力較大。

適用人群：收入高還款能力較強并有提前還款打算的人

3.雙周供還本付息還款法

釋義：按揭貸款有傳統(tǒng)的每月還款一次改為兩周還款一次，每次還款額為月供的一半。

特點：這種還款方式以等額本息或等額本金還款法為基礎，由于還款頻率高，相比月供能省下不少利息。但是由于其還款次數(shù)每月兩次，與一般工資發(fā)放檔期不太匹配，所以選擇這種還款方式比較少。

適用人群：工作和收入相對穩(wěn)定，希望加快還款進度的人

4.自由還款法

自由還款法（僅限公積金貸款）

釋義：自由還款就是借款人在申請貸款時，住房公積金管理中心會根據(jù)其的借款金額和期限，給出一個最低還款額，以后借款人在每月還款數(shù)額不少于這一最低還款額的前提下，可以根據(jù)自身的經濟狀況，自由安排每月還款額的還款方式。最先北京住房公積金管理中心提出，并于2005年1月1日起實行。

最低還款額計算公式為：貸款總額×該借款期限對應的每萬元月最低還款額=借款人的月最低還款額。

例如貸款100萬，貸款30年，按目前公積金貸款基準利率3.25%，用融360計算器得出該貸款期限內的每萬元最低還款額為43.52元，那么

借款人月最低還款額=100X43.52元=4352元

特點：包含了等額本金與等額本息兩種方式，但還款額度由借款人決定，還款更加靈活自由。

適用人群：收入穩(wěn)定，有提前還款打算的人

（以上回答發(fā)布于2017-01-06，當前相關購房政策請以實際為準）

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今天下午，央行發(fā)布重磅消息，事關所有買房人，房貸利率可以低于LPR！

央行、銀**發(fā)布關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知。

為堅持房子是用來住的、不是用來炒的**，全面落實房地產長效機制，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，按照國務院有關部署，現(xiàn)就差別化住房信貸政策有關事項通知如下：

一、對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

二、在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎上，**銀行、銀**各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內各城市房地產市場形勢變化及城市**調控要求，自主確定轄區(qū)內各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

這意味著，按照目前的5年期LPR4.6%計算，首套房貸利率最低可為4.4%。

接下來，等銀行出相關細則。準備買房的你，又能省一筆利息了。

那么目前，珠海的利率是多少呢？

據(jù)@珠海購房計劃整理，除了匯豐銀行，其他銀行的首套利率基本集中在4.8-5%，二套利率都在5.2-5.3%之間，相比上個月均有不同程度的下調，而且放款速度普遍在一周左右，個別銀行更是只需1-2天就能放款。

數(shù)據(jù)來源：珠海購房計劃

4月28日，珠海官網發(fā)布了《珠海銀保監(jiān)分局 **銀行珠海市中心支行 珠海市金融工作局 珠海市人力資源和社會保障局加強新市民金融服務工作實施細則》，要求滿足合理購房信貸需求。

其中第十三條原文如下：

滿足合理購房信貸需求。轄內銀行機構要緊緊圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，貫徹落實差別化住房信貸政策，合理確定符合購房條件的新市民首套住房按揭貸款標準，建立科學審慎的信用評估體系，對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩(wěn)定的新市民，合理滿足其購房信貸需求，提升借款和還款便利度。

所以，利率下調、額度充足、放款速度快，這就是房貸市場的當下現(xiàn)狀。這樣的大環(huán)境下，對購房者置業(yè)是非常友好了。基于剛性需求要買房的網友，這時候可以多看看項目了。

素材來源：房產大象、珠海購房計劃

拓展知識：

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房貸分兩種支付方式：

等額本息和等額本金，具體公式如下：

等額本息：〔貸款本金×月利率×（1＋月利率）＾還款月數(shù)〕÷〔（1＋月利率）＾還款月數(shù)－1〕

等額本金：每月還款金額 = （貸款本金 / 還款月數(shù)）+（本金 — 已歸還本金累計額）×每月利率其中＾符號表示乘方。2個月就是2次方。

擴展資料：

相對于等額本金還款法的劣勢在于支出利息較多，還款初期利息占每月供款的大部分，隨本金逐漸返還供款中本金比重增加。但該方法每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。

不論是等額本息還款法還是等額本金還款法，利息的本質都是不會改變的。總體來看，等額本息是會比等額本金多付一點利息。但前提是貸足了年限。看似銀行都收回了利息，但實際上，等額本金還款法隨著本金的遞減，銀行可以加速還款，盡快回籠了資金，降低經營成本在這一點上是有利于風險系數(shù)的低。 

參考資料來源：百度百科-房屋貸款

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等額本息還款法
每月月供額=〔貸款本金×月利率×(1＋月利率)＾還款月數(shù)〕÷〔(1＋月利率)＾還款月數(shù)-1〕

等額本金還款法
每月月供=貸款本金/總月數(shù)+ 貸款余額*月利率；
（貸款余額，首月就是貸款本金，以后每月=上月貸款余額-貸款本金/總月數(shù)）

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回答如下：
等額本息法：（每個月的還款額相等）
月還款額=本金*月利率*(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]
式中：月利率=年利率/12，n表示貸款月數(shù)，^n表示n次方，如^180，表示180次方（貸款15年、180個月）。注意：計算(1+月利率)^n-1時，要先將小括號內的算出來，乘方后再減1。
假設貸款20萬元，期限15年，年利率6.80%，月還款額為：
200000*（6.80%/12）*（1+6.80%/12）^180/[（1+6.80%/12）^180-1]=1775.367832
=1775.37元。

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月供=貸款金額* 月供系數(shù)