前沿拓展：

農**貸計算

　　你好，目前處于利率下調階段，你的還款額肯定會下降，請先確認你的利率調整約定是否為次年1月1日調整，對于次年1
月1日調整的情況，2月份起會明顯體會到還款額的降低，1月份因分段計算利息原因，還款額下降力度可能不明顯（可能會出現還款額不降反而升高的個別情
況）。
如果利率調整約定為滿年度調整，待調整后也會明顯體會到還款額的降低。
希望我的回答能夠幫助到你！

3月份市場報價利率

****銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布：

2020年3月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為 4.05%，5年期以上LPR為 4.75%，以上LPR在下一次發布LPR之前有效。

LPR每月報價一次

自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，首套房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

新版房貸利率計算法

房貸利率=LPR（市場報價利率）+BP（基點）；

1個基點等于0.01%

按LPR加60BP（60個基點）來計算

房貸利率=4.75%+0.60%=5.35%

我們來看看前幾次的市場報價利率，LPR五年期報價曾下調2次

2020年

1月20日

1年期LPR:4.15%

5年期以上LPR：4.80%

2月20日

1年期LPR:4.05%

5年期以上LPR：4.75%

3月30日

1年期LPR:4.05%

5年期以上LPR：4.75%

2019年

8月20日

1年期LPR:4.25%

5年期以上LPR：4.85%

9月20日

1年期LPR:4.20%

5年期以上LPR：4.85%

10月21日

1年期LPR:4.20%

5年期以上LPR：4.85%

11月20日

1年期LPR:4.15%

5年期以上LPR：4.80%

12月20日

1年期LPR:4.15%

5年期以上LPR：4.80%

1年期和5年期以上貸款，將參照相應期限的貸款市場報價利率定價，各銀行應在新發放的貸款中，主要參考貸款市場報價利率定價，并在浮動利率貸款合同中，采用貸款市場報價利率作為定價基準。目前LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種，1年期和5年期以上的個人住房貸款直接參照相應期限的LPR定價，1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率可由銀行自主選擇參考的期限品種定價。

借貸人可與銀行約定利率定價周期

借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年，最長為合同期。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

（上圖為某銀行的新版合同）

借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年，最長周期為合同期。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

基準利率變成了市場報價利率，即LPR，計算方式改成“LPR+基點”。對此，在合同里體現為，在利率調整幅度中，對應的選項是加或減多少個基本點。

房貸利率=LPR（市場報價利率）+BP（基點）

加點BP：每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

重定LPR的利率：可以有所約定，最短為1年調整一次，最長為合同期30年，在約定期限內是不變的，如果調整當月LPR降了你的利率也跟著降價，漲了你的貸款利率也跟著上漲。

LPR調整對應月：

LPR是每個月的20日一公布，比如你是10月25日放款的，那么次年月供調整對應的就是次年10月20日公布的LPR；

如果你是10月18日放款的，那么次年9月20日公布的LPR就有可能對你的月**生影響。

12月5年期以上的LPR是4.80%，買房的加點數值為60個基點，約定周期為1年，貸款利率為4.80%+0.6%=5.4%，到了明年的12月，假設最新的LPR是4.75%，你的加點數值依然是60個基點，貸款利率就是4.75%+0.6%=5.35%，月供可以少還點。

銀行貸款利率差異化報價

自從新規執行以來，房貸利率市場化了，每家銀行都有自己的加減點標準，根據各區域差別化信貸政策規定的加點下限來看，總體利率水平與實行LPR報價前保持基本穩定，可這并不是真正執行的標準，這也只是下限。

新政實施后，各家銀行的房貸利率將更加市場化，會出現不同的報價，我們看到的銀行加減點數值是下限，最終銀行會根據購房客戶綜合情況約定加點數值，今后可能房貸選在不同的銀行辦理，利息總額、月供差別拉大。

每筆貸款的房貸利率或將不一樣

銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。具體的每筆加點數值也會體現在借貸合同中。

通過咨詢相關銀行獲悉，每一筆貸款銀行都會根據購房者的資質情況來定基點數值，所謂資質是指購房者的風險狀況和征信問題，資質好的購房者可能會照最低基點下限執行，資質不好的可能會提高基點數值，具體增加多少個基點數值目前暫時也沒有一個明確的標準，資質差的甚至不符合條件的銀行還會拒貸。

在新利率政策沒有執行之前，舊的資質情況主要針對購房者的首付比例，不針對房貸利率，資質差的會要求追加首付比例，新政策下的首套房和二套房的房貸利率下限，具體執行標準會根據市場情況以及綜合考慮客戶的信用情況、抵押擔保方式、期限、利率浮動方式和類型等個體差異進行動態的差異化報價。今后每筆房貸利率根據情況都會有區別。

貸款首付比例

（1）居民家庭首套商業住房貸款，最低首付不低于20%，首付比例主要看客戶的資質情況，資質好的人首付可以付到20%，一般情況看銀行流水20%到30%不等，省外戶口首付30%；

（2）對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，再次申請商業性個人住房貸款的最低首付比例為45%；

（3）停止擁有2套以上相應購房貸款未結清的居民家庭申請貸款；

（4）商業物業不限購不限貸

存量商業浮動利率轉換

****銀行要求，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩余期限內固定不變。也可轉換為固定利率。

這意味著，有些“房貸族”需要重簽貸款合同。

近日，建行、工行、中行、農行、交行、郵儲等多家銀行發布了存量浮動利率個人貸款定價基準轉換的公告。

哪些貸款需要轉換？

你的貸款需同時滿足以下三要素：

1、2020年1月1日前已發放，或者已簽訂合同但未發放的貸款；

2、參考的是貸款基準利率定價；

3、貸款本來是浮動利率定價的。

哪些貸款暫時不需要轉換？

1、公積金個人住房貸款；

2、2020年12月31日前到期的個人住房貸款；

3、政策類貸款，如國家助學貸款、下崗失業人員小額擔保貸款等。

什么時間完成轉換？

轉換時間自2020年3月1日開始，原則上于2020年8月31日前完成。

部分銀行將從3月底或4月上旬開始轉換，還有些銀行尚未確定轉換啟動時間，后續將通過短信、電話等方式通知客戶。

轉 換 規 則

經銀行與客戶協商一致實施定價基準轉換的，將原合同約定的利率定價方式轉換為以相應期限LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），也可轉換為固定利率。

LPR的期限品種依據原合同貸款期限確定，原合同貸款期限在5年（含）以內的，參照全國銀行間同業拆借中心公布的1年期LPR；原合同貸款期限在5年以上的，參照全國銀行間同業拆借中心公布的5年期以上LPR。

定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。

加點數值及利率水平

商業性個人住房貸款的加點數值等于原合同最近的執行利率水平與上一年12月發布的相應期限LPR的差值。

從轉換時點至此后的第一個重定價日（不含），執行的利率水平等于原合同最近的執行利率水平。

除商業性個人住房貸款以外的其他個人貸款，參照個人住房貸款規則進行定價基準轉換；其中，存在分次提款、循環情形的，對尚未提款的部分，轉換后的當期執行利率水平不高于轉換前利率。

加點數值在合同剩余期限內固定不變，自第一個重定價日起，在每個重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

去哪里申請轉換？

各家銀行情況不一，部分銀行可以通過手機銀行或網上銀行或短信銀行或網點智能進行辦理。

Q:

我的房貸是10年期的，現在的利率是基準利率打7折，轉換為LPR以后，還跟原來一樣嗎？是在LPR的基礎上打7折嗎？

A:

基準利率和LPR兩種定價方式的浮動方式不同。基準利率定價方式下，一般按比例浮動，比如基準利率上浮10%、下浮15%等；LPR定價方式下，按照加減點數來浮動，比如LPR加40個基點、減30個基點等。

具體到這筆貸款，轉換前，10年期參照的貸款基準利率是4.9%，打7折后的實際執行利率是3.43%，按照**銀行公告，商業性個人住房貸款轉換后利率水平應等于原合同最近的執行利率水平，因此轉換后的貸款實際執行利率依然為3.43%，但利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成，轉換后10年期貸款參照2019年12月20日公布的5年期以上LPR，為4.8%，您的貸款的定價方式轉換為在5年期以上LPR的基礎上減137個基點（4.8%-3.43%=1.37%，一個基點為0.01%），加點數值為-137，在合同剩余期限內固定不變。

Q:

哪種利率定價方式更劃算？

A:

金融監管研究院院長孫海波表示，回答這個問題很復雜，主要取決于幾個因素，如果你的房貸剩余期限足夠長，選擇了LPR加點定價模式，未來央行持續引導5年期LPR下行，可以享受利率下行周期的紅利。

假設以300萬房貸總額，20年等額本息，現行是1.1倍上浮，那么利率為5.39%（5年LPR+59基點），目前每月還本付息20450元。如果未來利率下行，2022年下降50個基點到4.3%，那么實際利率是4.89%（5年期LPR+59基點），每月還款大約19650，下降了800元，一年可節省9600元。

相反，一旦經濟進入加息周期，不排除LPR可能會走高，不過也業內人士指出，即使長時間維度內LPR出現了上行，增加的月供對于借款人的生活影響不大。

不過總體而言，選擇LPR還是相較固定利率來說更為劃算的。

怎么回事？

按照央行的要求，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數值在合同剩余期限內固定不變；也可轉換為固定利率。

這個選擇題太難了

該不該換？

**來了！

一、為啥要換？

這是利率市場化改革的重要一步。2019年8月，央行改革貸款市場報價利率（LPR）。2020年3月起，各家銀行開始將存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。

二、哪些人受影響？

一般來說，只要有個人住房貸款的都受影響，但有幾種情況除外：

1、公積金個人住房貸款、組合貸款中的公積金部分；

2、固定利率貸款；

3、2020年底前到期的個人住房貸款；

也就是說，如果符合這三種情況之一，就不受此次轉換的影響。

三、房貸利率高了還是低了？

1、2020年，存量房貸利率跟以前一樣

央行規定，轉換時點利率水平保持不變。

也就是說，在2020年全年，你的房貸利率水平和以前是一樣的，沒有變化。

2、那以后呢？

會變化。因為LPR利率是會變化的。

2019年，個人房貸掛鉤的5年期LPR利率下調了5個基點。

2020年2月20日，5年期LPR利率再度下調了5個基點。

央行規定，房貸可以由個人和銀行約定一個重新定價的周期，最短為一年。

也就是說，從2021年1月1日開始，房貸利率可能會隨著5年期LPR利率的變化而變化。

3、選固定利率還是浮動利率？

在轉換的時候，個人面臨兩個選擇：

第一個是，選擇固定利率。房貸利率與你當前的利率水平保持不變，以后也不管LPR利率怎么變化，你的房貸利率都不變；

第二個是，選擇浮動利率。房貸利率根據LPR的變動而變化。

那么，選哪個好？

無論是何種轉換方式，轉換后的房貸利率不得低于原有的利率水平，除非LPR下降。這主要是為了貫徹落實房地產市場調控要求，在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下，堅守“房住不炒”的**，不向房地產市場發出錯誤信號，同時也有助于控制上升較快的居民部門杠桿率。

具體來說，業內專家均預計，未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協商，采用LPR作為定價基準（浮動利率）將可能是普遍的方式。

四、**期間，怎么辦理？

1、不用擔心，不用跑銀行，將以線上辦理為主。

央行副行長劉國強表示，考慮到**肺炎**實際情況，商業銀行在開展存量貸款定價轉換工作時要盡量爭取線上辦理。

目前，主要銀行已完成相關準備工作，并通過其官方網站、微信公眾號等渠道發布了公告。如工商銀行在公告中表示，提供手機銀行、智能柜員機、短信銀行等多種線上受理渠道，客戶可以結合自身情況合理選擇。

2、線上辦理不便，不會**作怎么辦？

不用著急，也可等**結束后，就近辦理。

如工商銀行、農業銀行在公告中提醒，**期間請通過手機銀行辦理，確有特殊原因無法自助辦理的個人客戶，等**結束后可再去銀行網點人工辦理。

3、要注意時間：

2020年3月-8月之間，原則上應于2020年8月31日前完成。在此時間段內完成變更即可。

昆明樓訊綜合整理

來源：**證券報、都市時報、****網（記者 李金磊）、**日報、**建設銀行、央視財經、春城晚報

拓展知識：

農**貸計算

您好，直接打電話問貸款的銀行經理，然后人家會給你計算，認真解答的，這種提前還款您可以讓他幫您算一下是減年限合適還是減少每個月月供合適，這種都是根據您的個人情況，還款能力。

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農**貸計算

住房貸款比較特殊，提前還款后不影響每月按揭還款金額，只會減少貸款的還款期限，比如說你提前還了20萬，可能還款期限減少七八年，但每月還款金額還是那個數。

農**貸計算

可以使用提前還款計算器計算， 在線提前還款計算器

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