26萬(wàn)賣房個(gè)人所得稅，誰(shuí)交

大家好，關(guān)于26萬(wàn)賣房個(gè)人所得稅，誰(shuí)交很多朋友都還不太明白，今天小編就來(lái)為大家分享關(guān)于26萬(wàn)賣房個(gè)人所得稅，誰(shuí)交的知識(shí)，希望對(duì)各位有所幫助！

個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住房稅費(fèi)這么算

二手房交易日益頻繁，而二手房交易買賣雙方是否都需要繳納稅費(fèi)？繳納的稅費(fèi)有哪些？如何計(jì)算？8月26日，本報(bào)與市政務(wù)公開辦聯(lián)辦的《民生連線》欄目，邀請(qǐng)沈陽(yáng)市稅務(wù)局有關(guān)人士做客沈陽(yáng)網(wǎng)直播間，就相關(guān)問(wèn)題作出詳細(xì)解讀，并在現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)熱線電話回答了市民提出的問(wèn)題。

【本期嘉賓】

國(guó)家**沈陽(yáng)市稅務(wù)局財(cái)產(chǎn)和行為稅處四級(jí)調(diào)研員 譚**

國(guó)家**沈陽(yáng)市稅務(wù)局第二稅務(wù)分局綜合業(yè)務(wù)科科長(zhǎng) 周明杰

個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住房相關(guān)稅費(fèi)政策

A、賣方需繳納這些稅費(fèi)

1.**及附加：

個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納**；

個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征**。

(按**稅額相應(yīng)計(jì)算繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加)

2.個(gè)人所得稅：

購(gòu)房時(shí)間不足5年的，或購(gòu)房時(shí)間雖滿5年但非家庭唯一生活用房的，按規(guī)定計(jì)算征收個(gè)人所得稅(采取查實(shí)征收方式的，按轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額20%征收；采取核定征收方式的，按轉(zhuǎn)讓收入全額1%征收)。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個(gè)人所得稅。

(“自用5年以上”是指?jìng)€(gè)人購(gòu)房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上；“家庭生活唯一住房”是指，在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人【有配偶的為夫妻雙方】?jī)H擁有一套住房。)

3.土地**：

從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地**。

4.印花稅：

從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。

B、買方需繳納這些稅費(fèi)

1.契稅：

對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善**住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

(“家庭第二套改善**住房”是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買的家庭第二套住房。)

2.印花稅：

從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住房申報(bào)辦理所需資料

(一)房屋買賣申報(bào)報(bào)送資料清單

1.房屋所有權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證原件

2.契稅完稅證明原件

3.個(gè)人房屋交易涉稅法律事項(xiàng)聲明書

4.買賣雙方身份證明原件，**人需提供委托公**和**人身份證明原件

5.貨幣補(bǔ)償減免契稅證明材料：城市房屋貨幣補(bǔ)償安置協(xié)議

6.產(chǎn)權(quán)調(diào)換減免契稅證明材料：產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議或具有產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議效力的憑證、**或收據(jù)、準(zhǔn)住通知單

(二)房屋贈(zèng)與申報(bào)報(bào)送資料清單

3.贈(zèng)與合同原件

4.贈(zèng)與雙方身份證明原件，**人需提供委托公**和**人身份證明原件

5.認(rèn)定贈(zèng)與享受減免的需提供：

①**、個(gè)人所得稅：無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，提交戶口簿或者出生證明或者單位人事檔案或者****判決書或者****調(diào)解書或者其他部門(有資質(zhì)的機(jī)構(gòu))出具的能夠證明雙方親屬關(guān)系的證明資料原件

②土地**：無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的，提供資料與①相同

③無(wú)償贈(zèng)與非親屬撫養(yǎng)或贍養(yǎng)關(guān)系人的還需提供：****判決書或者****調(diào)解書或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)**或者街道辦事處出具的撫養(yǎng)(贍養(yǎng))關(guān)系證明，或者其他部門(有資質(zhì)的機(jī)構(gòu))出具的能夠證明雙方撫養(yǎng)(贍養(yǎng))關(guān)系的證明資料原件

(三)房屋繼承申報(bào)報(bào)送資料清單

3.證明有權(quán)繼承或接受遺贈(zèng)的資料原件

4.繼承人身份證明原件

(四)離婚析產(chǎn)申報(bào)報(bào)送資料清單

3.產(chǎn)權(quán)承受人身份證明原件

4.協(xié)議離婚需提供：離婚證、離婚協(xié)議書原件

5.**調(diào)解或判決離婚需提供：**調(diào)解書、判決書原件

(五)夫妻更名申報(bào)報(bào)送資料清單

3.夫妻雙方身份證明原件，**人需提供委托公**和**人身份證明原件

4.結(jié)婚證原件

5.夫妻財(cái)產(chǎn)約定書

連線實(shí)錄

問(wèn)：我名下有一處商業(yè)門市，已辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和契證，現(xiàn)在打算把這處商業(yè)門市賣掉，但當(dāng)時(shí)的購(gòu)房**找不到了，想知道出售此房過(guò)程中買賣雙方都需要繳納哪些稅款？

答：首先，商業(yè)門市屬于非住宅，根據(jù)相關(guān)稅收政策，非住宅轉(zhuǎn)讓賣方應(yīng)計(jì)算繳納**及附加、個(gè)人所得稅、土地**和印花稅；買方應(yīng)繳納契稅和印花稅。

其次，納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納**的，如因丟失等原因無(wú)法提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的**，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除。

最后，在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，凡納稅人能提供房屋購(gòu)買合同、**或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價(jià)格或建造成本、費(fèi)用支出金額等記錄的，均應(yīng)按照核實(shí)征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。

土地**計(jì)算按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除按稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額為增值額乘以適用稅率，適用稅率為30%-60%四級(jí)超率累進(jìn)稅率。購(gòu)買商業(yè)用房契稅稅率為4%。

買賣雙方按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)各征收萬(wàn)分之五的印花稅。(個(gè)人銷售房產(chǎn)視同**小規(guī)模納稅人，城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加均減按50%征收)。

問(wèn)：我要將購(gòu)買3年的住房贈(zèng)與給孫子，應(yīng)如何繳納稅費(fèi)？

答：這種交易類型為房屋贈(zèng)與，無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹暫免征收**，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅，因此贈(zèng)與人需要按萬(wàn)分之五繳納印花稅，其孫需繳納4%的契稅和萬(wàn)分之五印花稅(個(gè)人銷售房產(chǎn)視同**小規(guī)模納稅人，印花稅減按50%征收)。

具體情況為：本人免征**、個(gè)人所得稅；應(yīng)按萬(wàn)分之五計(jì)算印花稅，減按50%征收；孫子應(yīng)按4%繳納契稅；其孫子按萬(wàn)分之五計(jì)算印花稅，減按50%征收。

沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)、沈報(bào)全媒體記者徐佳婷/文

買房賣房稅費(fèi)減免！涉及**、契稅、個(gè)稅…稅務(wù)局發(fā)布216項(xiàng)！

昨天，國(guó)家稅務(wù)局發(fā)布《《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》發(fā)布》。

文件從區(qū)域協(xié)同發(fā)展、城鄉(xiāng)一體發(fā)展、物質(zhì)文明和精神文明平衡發(fā)展、經(jīng)濟(jì)社會(huì)統(tǒng)籌發(fā)展等四個(gè)方面，梳理形成了涵蓋216項(xiàng)支持協(xié)調(diào)發(fā)展的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。

重點(diǎn)內(nèi)容來(lái)了！

第四部分，第四點(diǎn)，185-203項(xiàng)均是涉及房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)減免，涉及面非常廣，力度也非常大！

其中力度較大的是：

第185項(xiàng)：個(gè)人銷售住房減免**；

第186項(xiàng)：個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用家庭唯一生活用房免征個(gè)人所得稅；

第193項(xiàng)：個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房或第二套改善**住房減征契稅，

具體18項(xiàng)如下：

原文內(nèi)容如下——

協(xié)調(diào)發(fā)展是經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展的內(nèi)在要求，是高質(zhì)量發(fā)展的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)，要求堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧、綜合平衡，補(bǔ)齊短板、縮小差距，努力推動(dòng)形成各區(qū)域各領(lǐng)域欣欣向榮、全面發(fā)展的景象。為深入貫徹落實(shí)協(xié)調(diào)發(fā)展理念，增強(qiáng)發(fā)展的平衡**、包容**、可持續(xù)**，促進(jìn)各區(qū)域各領(lǐng)域各方面協(xié)同配合、均衡一體發(fā)展，國(guó)家實(shí)施了一系列稅費(fèi)優(yōu)惠政策。**按照享受主體、優(yōu)惠內(nèi)容、享受條件、政策依據(jù)的編寫體例，從區(qū)域協(xié)同發(fā)展、城鄉(xiāng)一體發(fā)展、物質(zhì)文明和精神文明平衡發(fā)展、經(jīng)濟(jì)社會(huì)統(tǒng)籌發(fā)展等四個(gè)方面，梳理形成了涵蓋216項(xiàng)支持協(xié)調(diào)發(fā)展的稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引。　　

一、支持區(qū)域協(xié)同發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠

　　為深入實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略，優(yōu)化重大生產(chǎn)力布局，構(gòu)建優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、高質(zhì)量發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局和國(guó)土空間體系，國(guó)家在支持民族地區(qū)發(fā)展、推動(dòng)西部大開發(fā)戰(zhàn)略、加強(qiáng)邊境地區(qū)建設(shè)，高質(zhì)量建設(shè)海南自由貿(mào)易港等特定區(qū)域方面出臺(tái)了多項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策。具體包括：

　　（一）民族區(qū)域稅費(fèi)優(yōu)惠

　　1.民族自治地方企業(yè)減征或免征屬于地方分享的企業(yè)所得稅

　　2.新疆困難地區(qū)新辦企業(yè)定期減免企業(yè)所得稅

　　3.新疆喀什、霍爾果斯特殊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新辦企業(yè)定期免征企業(yè)所得稅

　　（二）西部地區(qū)稅費(fèi)優(yōu)惠

　　4.設(shè)在西部地區(qū)的鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)企業(yè)減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅

　　5.探礦權(quán)采礦權(quán)使用費(fèi)減免

　　6.青藏鐵路公司及其所屬單位營(yíng)業(yè)賬簿免征印花稅

　　7.青藏鐵路公司貨物運(yùn)輸合同免征印花稅

　　8.青藏鐵路公司及其所屬單位自采自用的砂、石等材料免征資源稅

　　9.青藏鐵路公司及其所屬單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公及運(yùn)輸免征契稅

　　10.青藏鐵路公司及其所屬單位自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅

　　11.青藏鐵路公司及其所屬單位自用的土地免征城鎮(zhèn)土地使用稅

　　（三）邊境地區(qū)稅費(fèi)優(yōu)惠

　　12.邊銷茶銷售免征**

　　13.邊民互市限額免征進(jìn)口關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)稅

　　（四）特定區(qū)域稅費(fèi)優(yōu)惠

　　14.海南自由貿(mào)易港鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)企業(yè)減按15%稅率征收企業(yè)所得稅

　　15.海南自由貿(mào)易港旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)新增境外直接投資取得的所得免征企業(yè)所得稅

　　16.海南自由貿(mào)易港企業(yè)固定資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)一次**扣除

　　17.海南自由貿(mào)易港企業(yè)固定資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)加速折舊、攤銷

　　18.海南自由貿(mào)易港高端緊缺人才個(gè)人所得稅超稅負(fù)部分免征

　　19.**(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)免征**

　　20.**（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)內(nèi)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)減征企業(yè)所得稅

　　21.橫琴、平潭實(shí)驗(yàn)區(qū)企業(yè)銷售貨物免征**

　　22.橫琴、平潭試驗(yàn)區(qū)企業(yè)銷售貨物免征消費(fèi)稅

　　23.福建平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)企業(yè)減按15%稅率征收企業(yè)所得稅

　　24.福建平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)差額免征個(gè)人所得稅

　　25.深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)企業(yè)減按15%稅率征收企業(yè)所得稅

　　26.橫琴粵澳深度合作區(qū)企業(yè)固定資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)一次**扣除

　　27.橫琴粵澳深度合作區(qū)企業(yè)固定資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)加速折舊、攤銷

　　28.橫琴粵澳深度合作區(qū)旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)新增境外直接投資取得的所得免征企業(yè)所得稅

　　29.橫琴粵澳深度合作區(qū)鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)企業(yè)減按15%稅率征收企業(yè)所得稅

　　30.橫琴粵澳深度合作區(qū)境內(nèi)外高端人才和緊缺人才個(gè)人所得稅優(yōu)惠

　　31.橫琴粵澳深度合作區(qū)工作的澳門居民個(gè)人所得稅超稅負(fù)部分免征

　　32.廣州南沙鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)企業(yè)減按15%稅率征收企業(yè)所得稅

　　33.廣州南沙高新技術(shù)重點(diǎn)行業(yè)企業(yè)延長(zhǎng)虧損結(jié)轉(zhuǎn)年限

　　34.廣州南沙工作的**居民和澳門居民個(gè)人所得稅超稅負(fù)部分免征

二、支持城鄉(xiāng)一體發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠

　　為加快城鄉(xiāng)融合發(fā)展，深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，國(guó)家在支持城鄉(xiāng)住房發(fā)展、加快城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、培植城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力等方面出臺(tái)了多項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，具體包括：

　　（一）促進(jìn)城鄉(xiāng)住房發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠

　　35.易地扶貧搬遷貧困人口有關(guān)收入免征個(gè)人所得稅

　　36.易地扶貧搬遷貧困人口取得安置住房免征契稅

　　37.易地扶貧搬遷項(xiàng)目實(shí)施主體取得建設(shè)土地免征契稅、印花稅

　　38.易地扶貧搬遷項(xiàng)目實(shí)施主體、項(xiàng)目單位免征印花稅

　　39.易地扶貧搬遷安置住房用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅

　　40.易地扶貧搬遷項(xiàng)目實(shí)施主體購(gòu)置安置房源免征契稅、印花稅

　　41.符合條件的棚戶區(qū)改造支出準(zhǔn)予企業(yè)所得稅稅前扣除

　　42.改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅

　　43.改造安置住房免征相關(guān)印花稅

　　44.轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源免征土地**

　　45.經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源免征契稅

　　46.經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅

　　47.經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位免征相關(guān)印花稅

　　48.轉(zhuǎn)讓舊房作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源免征土地**

　　49.回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源免征契稅

　　50.公租房租金收入免征**

　　51.捐贈(zèng)住房作為公租房按照公益**捐贈(zèng)在企業(yè)所得稅前扣除

　　52.捐贈(zèng)住房作為公租房按照公益**捐贈(zèng)在個(gè)人所得稅前扣除

　　53.公租房免征房產(chǎn)稅

　　54.出租公共租賃住房免征房產(chǎn)稅

　　55.公租房用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅

　　56.公租房經(jīng)營(yíng)管理單位免征相關(guān)印花稅

　　57.簽訂公租房租賃協(xié)議免征印花稅

　　58.轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源免征土地**

　　59.公租房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買住房作為公租房免征契稅

　　（二）加快城鄉(xiāng)公共設(shè)施建設(shè)稅費(fèi)優(yōu)惠

　　60.國(guó)家重點(diǎn)扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目企業(yè)所得稅“三免三減半”

　　61.市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅

　　62.城市公共交通用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅

　　63.鐵路、公路、飛機(jī)場(chǎng)跑道等公用設(shè)施占用耕地減征耕地占用稅

　　64.水利設(shè)施用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅

　　65.農(nóng)村電網(wǎng)維護(hù)費(fèi)免征**

　　66.農(nóng)田水利設(shè)施占用耕地不征耕地占用稅

　　67.國(guó)家重大水利工程建設(shè)基金免征城市維護(hù)建設(shè)稅

　　68.農(nóng)村飲水安全工程新建項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)所得企業(yè)所得稅“三免三減半”

　　69.農(nóng)村飲水安全工程免征**

　　70.農(nóng)村飲水安全工程運(yùn)營(yíng)管理單位自用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅

　　71.農(nóng)村飲水安全工程運(yùn)營(yíng)管理單位自用土地免征城鎮(zhèn)土地使用稅

　　72.建設(shè)農(nóng)村飲水安全工程承受土地使用權(quán)免征契稅

　　73.農(nóng)村飲水安全工程免征印花稅

　　（三）培植城鄉(xiāng)核心競(jìng)爭(zhēng)力稅費(fèi)優(yōu)惠

　　74.高新技術(shù)企業(yè)減按15％稅率征收企業(yè)所得稅

　　75.高新技術(shù)企業(yè)和科技型中小企業(yè)虧損結(jié)轉(zhuǎn)年限延長(zhǎng)至10年

　　76.技術(shù)先進(jìn)型服務(wù)企業(yè)減按15％稅率征收企業(yè)所得稅

　　77.研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除　　

　　78.委托境外研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除

　　79.軟件產(chǎn)品**超稅負(fù)部分即征即退

　　80.國(guó)家鼓勵(lì)的軟件企業(yè)定期減免企業(yè)所得稅

　　81.國(guó)家鼓勵(lì)的重點(diǎn)軟件企業(yè)定期減免企業(yè)所得稅

　　82.軟件企業(yè)取得即征即退**款用于軟件產(chǎn)品研發(fā)和擴(kuò)大再生產(chǎn)的可作為不征稅收入

　　

　　83.符合條件的軟件企業(yè)職工培訓(xùn)費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生額稅前扣除

　　84.企業(yè)外購(gòu)軟件縮短折舊或攤銷年限

　　85.集成電路重大項(xiàng)目企業(yè)**留抵稅額退稅

　　86.集成電路企業(yè)退還的**期末留抵稅額在城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加的計(jì)稅（征）依據(jù)中扣除

　　87.承建集成電路重大項(xiàng)目的企業(yè)進(jìn)口新設(shè)備可分期繳納進(jìn)口**

　　88.線寬小于0.8微米的集成電路生產(chǎn)企業(yè)定期減免企業(yè)所得稅

　　89.線寬小于0.25微米的集成電路生產(chǎn)企業(yè)定期減免企業(yè)所得稅

　　90.投資額超過(guò)80億元的集成電路生產(chǎn)企業(yè)定期減免企業(yè)所得稅

　　91.投資額超過(guò)150億元的集成電路生產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目定期減免企業(yè)所得稅

　　92.國(guó)家鼓勵(lì)的線寬小于28納米的集成電路生產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目定期減免企業(yè)所得稅

　　93.國(guó)家鼓勵(lì)的線寬小于65納米的集成電路生產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目定期減免企業(yè)所得稅

　　94.國(guó)家鼓勵(lì)的線寬小于130納米的集成電路生產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目定期減免企業(yè)所得稅

　　95.國(guó)家鼓勵(lì)的線寬小于130納米的集成電路生產(chǎn)企業(yè)延長(zhǎng)虧損結(jié)轉(zhuǎn)年限

　　96.國(guó)家鼓勵(lì)的集成電路設(shè)計(jì)、裝備、材料、封裝、測(cè)試企業(yè)定期減免企業(yè)所得稅

　　97.國(guó)家鼓勵(lì)的重點(diǎn)集成電路設(shè)計(jì)企業(yè)定期減免企業(yè)所得稅

　　98.集成電路生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)設(shè)備縮短折舊年限

　　99.重大技術(shù)裝備進(jìn)口免征**

　　100.科學(xué)研究機(jī)構(gòu)、技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu)、學(xué)校等單位進(jìn)口免征**、消費(fèi)稅

　　101.技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)免征**

　　102.技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得減免企業(yè)所得稅

　　103.技術(shù)成果投資入股遞延納稅

三、支持兩個(gè)文明平衡發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠

　　**式現(xiàn)代化是物質(zhì)文明和精神文明相協(xié)調(diào)的現(xiàn)代化，在不斷厚植現(xiàn)代化物質(zhì)基礎(chǔ)、夯實(shí)**幸福生活物質(zhì)條件的同時(shí)，要大力發(fā)展社會(huì)主義先進(jìn)文化。國(guó)家圍繞提高社會(huì)文明程度、提升公共文化服務(wù)水平、健全現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)體系、推進(jìn)對(duì)外文化交流發(fā)展等方面出臺(tái)了多項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，具體包括：

　　（一）助力社會(huì)文明程度提高稅費(fèi)優(yōu)惠

　　104.圖書批發(fā)、零售免征**

　　105.對(duì)部分出版物在出版環(huán)節(jié)實(shí)行**100%先征后退

　　106.對(duì)部分出版物在出版環(huán)節(jié)實(shí)行**50%先征后退

　　107.對(duì)符合條件的印刷、制作業(yè)務(wù)實(shí)行**100%先征后退

　　108.古舊圖書免征**

　　109.**報(bào)、**刊發(fā)行收入和印刷收入免征**

　　110.個(gè)人轉(zhuǎn)讓著作權(quán)免征**

　　111.稿酬所得減計(jì)個(gè)人所得稅

　　112.圖書、報(bào)紙、期刊以及音像制品征訂憑證免征印花稅

　　（二）推動(dòng)公共文化服務(wù)水平提升稅費(fèi)優(yōu)惠

　　113.銷售電影拷貝、轉(zhuǎn)讓電影版權(quán)、電影發(fā)行收入以及農(nóng)村電影放映收入免征**

　　114.電影行業(yè)企業(yè)2020年度發(fā)生的虧損最長(zhǎng)結(jié)轉(zhuǎn)年限延長(zhǎng)至8年

　　115.收取有線數(shù)字電視基本收視維護(hù)費(fèi)免征**

　　116.收取農(nóng)村有線電視基本收視費(fèi)免征**

　　117.文化場(chǎng)館提供文化服務(wù)取得的第一道門票收入免征**

　　118.宗教場(chǎng)所舉辦文化、宗教活動(dòng)的門票收入免征**

　　119.科普活動(dòng)門票收入免征**

　　120.符合條件的文化服務(wù)可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算繳納**

　　121.符合條件的文化單位可享受非營(yíng)利組織企業(yè)所得稅優(yōu)惠

　　122.個(gè)人獲得省部級(jí)及以上單位頒發(fā)的文化方面獎(jiǎng)金免征個(gè)人所得稅

　　123.符合條件的**小規(guī)模納稅人免征文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)

　　124.定期減征文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)

　　（三）促進(jìn)現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)體系健全稅費(fèi)優(yōu)惠

　　125.經(jīng)營(yíng)**文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為企業(yè)五年內(nèi)免征企業(yè)所得稅

　　126.經(jīng)營(yíng)**文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為企業(yè)五年內(nèi)免征房產(chǎn)稅

　　127.認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)的文化企業(yè)減按15%稅率征收企業(yè)所得稅

　　128.符合條件的文化創(chuàng)意設(shè)計(jì)活動(dòng)發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用企業(yè)所得稅稅前加計(jì)扣除

　　129.銷售自主開發(fā)生產(chǎn)動(dòng)漫軟件**超稅負(fù)部分即征即退

　　130.符合條件的動(dòng)漫設(shè)計(jì)等服務(wù)可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算繳納**

　　131.動(dòng)漫軟件出口免征**

　　132.符合條件的動(dòng)漫企業(yè)可享受國(guó)家鼓勵(lì)軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的企業(yè)所得稅優(yōu)惠

　　（四）推進(jìn)對(duì)外文化交流發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠

　　133.向境外單位提供完全在境外消費(fèi)的廣播影視節(jié)目（作品）制作和發(fā)行服務(wù)適用**零稅率

　　134.境內(nèi)單位和個(gè)人在境外提供廣播影視節(jié)目（作品）播映服務(wù)免征**

　　135.境內(nèi)單位和個(gè)人在境外提供文化服務(wù)免征**

　　136.認(rèn)定為技術(shù)先進(jìn)型服務(wù)企業(yè)的文化企業(yè)減按15％稅率征收企業(yè)所得稅

四、支持經(jīng)濟(jì)社會(huì)統(tǒng)籌發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠

　　扎實(shí)推進(jìn)**式現(xiàn)代化，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)，需要經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。國(guó)家圍繞就業(yè)保民生、穩(wěn)外資促對(duì)外開放、支持重組促要素流動(dòng)、支持消費(fèi)提振信心、支持災(zāi)后重建及化解納稅困難等方面出臺(tái)多項(xiàng)稅費(fèi)支持政策，具體包括：

　　（一）促就業(yè)保民生稅費(fèi)優(yōu)惠

　　137.重點(diǎn)群體創(chuàng)業(yè)稅費(fèi)扣減

　　138.吸納重點(diǎn)群體就業(yè)稅費(fèi)扣減

　　139.退役士兵創(chuàng)業(yè)稅費(fèi)扣減

　　140.吸納退役士兵就業(yè)稅費(fèi)扣減

　　141.隨軍家屬創(chuàng)業(yè)免征**

　　142.隨軍家屬創(chuàng)業(yè)免征個(gè)人所得稅

　　143.安置隨軍家屬就業(yè)的企業(yè)免征**

　　144.軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部創(chuàng)業(yè)免征**　

　　145.自主擇業(yè)的軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部免征個(gè)人所得稅

　　146.安置軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部就業(yè)的企業(yè)免征**

　　147.殘疾人創(chuàng)業(yè)免征**

　　148.安置殘疾人就業(yè)的單位和個(gè)體工商戶**即征即退

　　149.特殊教育校辦企業(yè)安置殘疾人就業(yè)**即征即退

　　150.安置殘疾人就業(yè)的企業(yè)殘疾人工資加計(jì)扣除　

　　151.安置殘疾人就業(yè)的單位減免城鎮(zhèn)土地使用稅　　

　　152.符合條件的用人單位分檔減繳殘疾人就業(yè)保障金

　　153.符合條件的企業(yè)免征殘疾人就業(yè)保障金

　　（二）穩(wěn)外資促對(duì)外開放稅費(fèi)優(yōu)惠

　　154.境外投資者以分配利潤(rùn)直接投資暫不征收預(yù)提所得稅

　　155.符合條件的非居民納稅人享受協(xié)定待遇

　　156.QFII和RQFII委托境內(nèi)公司在我國(guó)從事證券買賣業(yè)務(wù)免征**

　　157.QFII和RQFII取得**境內(nèi)的股票等權(quán)益**投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得暫免征收企業(yè)所得稅

　　158.QFII和RQFII取得創(chuàng)新企業(yè)CDR轉(zhuǎn)讓差價(jià)收入暫免征收**

　　159.QFII和RQFII取得創(chuàng)新企業(yè)CDR轉(zhuǎn)讓差價(jià)所得和股息紅利所得征免企業(yè)所得稅

　　160.境外機(jī)構(gòu)投資銀行間本幣市場(chǎng)取得的金融商品轉(zhuǎn)讓收入免征**

　　161.境外機(jī)構(gòu)投資境內(nèi)債券利息收入暫免征收**

　　162.境外機(jī)構(gòu)投資境內(nèi)債券利息收入暫免征收企業(yè)所得稅

　　163.**市場(chǎng)投資者投資上交所上市A股取得的轉(zhuǎn)讓差價(jià)免征**　　

　　164.**市場(chǎng)投資者投資上交所上市A股取得的轉(zhuǎn)讓差價(jià)所得暫免征收所得稅

　　165.**市場(chǎng)投資者投資上交所上市A股取得的股息紅利減免所得稅

　　166.**市場(chǎng)投資者投資深交所上市A股取得的轉(zhuǎn)讓差價(jià)免征**

　　167.**市場(chǎng)投資者投資深交所上市A股取得的轉(zhuǎn)讓差價(jià)所得暫免征收所得稅　　

　　168.**市場(chǎng)投資者投資深交所上市A股取得的股息紅利減免所得稅

　　169.**市場(chǎng)投資者參與股票擔(dān)保賣空涉及的股票借入、歸還暫免征收證券（股票）交易印花稅

　　170.**市場(chǎng)投資者買賣內(nèi)地基金份額取得的轉(zhuǎn)讓差價(jià)免征**

　　171.**市場(chǎng)投資者買賣內(nèi)地基金份額取得的轉(zhuǎn)讓差價(jià)所得暫免征收所得稅

　　172.**市場(chǎng)投資者從內(nèi)地基金分配取得收益減免所得稅

　　173.境外機(jī)構(gòu)投資者從事**境內(nèi)原油期貨交易暫不征收企業(yè)所得稅

　　（三）支持重組促要素流動(dòng)稅費(fèi)優(yōu)惠

　　174.將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)重組不征收**

　　175.注銷登記前尚未抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額可結(jié)轉(zhuǎn)至新納稅人處繼續(xù)抵扣

　　176.符合條件的企業(yè)重組可選擇特殊**稅務(wù)處理

　　177.非貨幣**資產(chǎn)對(duì)外分期繳納企業(yè)所得稅

　　178.全民所有制企業(yè)改制中資產(chǎn)評(píng)估增值不計(jì)入應(yīng)納稅所得額

　　179.符合條件的企業(yè)事業(yè)單位改制重組承受土地、房屋權(quán)屬免征契稅

　　180.符合條件的企業(yè)改制重組發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移暫不征收土地**

　　181.符合條件的企業(yè)改制過(guò)程中減免印花稅

　　182.股份制企業(yè)用資本公積金轉(zhuǎn)增股本免征個(gè)人所得稅

　　183.個(gè)人投資者收購(gòu)企業(yè)股權(quán)后將原盈余積累轉(zhuǎn)增股本免征個(gè)人所得稅

　　184.中小高新技術(shù)企業(yè)向個(gè)人股東轉(zhuǎn)增股本分期繳納個(gè)人所得稅

　　（四）支持消費(fèi)提振信心稅費(fèi)優(yōu)惠

　　185.個(gè)人銷售住房減免**

　　186.個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用家庭唯一生活用房免征個(gè)人所得稅

　　187.職工取得單位低價(jià)售房的差價(jià)收益免征個(gè)人所得稅

　　188.個(gè)人銷售或購(gòu)買住房免征印花稅

　　189.個(gè)人銷售住房免征土地**

　　190.個(gè)人購(gòu)買安置住房免征印花稅

　　191.個(gè)人購(gòu)買安置住房減征契稅

　　192.個(gè)人因房屋被征收而取得改造安置住房減免契稅

　　193.個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房或第二套改善**住房減征契稅

　　194.個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房減半征收契稅

　　195.城鎮(zhèn)職工第一次購(gòu)買公有住房免征契稅

　　196.居民換購(gòu)住房退還個(gè)人所得稅

　　197.個(gè)人出租住房減按10%征收個(gè)人所得稅

　　198.個(gè)人租賃住房免征印花稅

　　199.個(gè)人出租住房減征**

　　200.個(gè)人出租住房減征房產(chǎn)稅

　　201.個(gè)人出租住房免征城鎮(zhèn)土地使用稅

　　202.企事業(yè)單位等向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房減征房產(chǎn)稅

　　203.住房租賃企業(yè)出租住房減征**

　　204.購(gòu)置新能源汽車免征車輛購(gòu)置稅

　　205.節(jié)能汽車減半征收車船稅

　　206.新能源車船免征車船稅

　　（五）支持災(zāi)后重建及化解納稅困難稅費(fèi)優(yōu)惠

　　207.納稅困難減免房產(chǎn)稅

　　208.納稅困難減免城鎮(zhèn)土地使用稅

　　209.企業(yè)實(shí)際發(fā)生的因地震災(zāi)害造成的財(cái)產(chǎn)損失予以企業(yè)所得稅稅前扣除

　　210.因地震災(zāi)害造成重大損失的個(gè)人可減征個(gè)人所得稅

　　211.對(duì)受災(zāi)地區(qū)個(gè)人取得的撫恤金、救濟(jì)金免征個(gè)人所得稅

　　212.對(duì)受災(zāi)而停止使用的毀損不堪居住和使用的房屋和危險(xiǎn)房屋免征房產(chǎn)稅

　　213.房屋大修停用在半年以上的期間免征房產(chǎn)稅

　　214.因意外事故或者自然災(zāi)害等原因遭受重大損失可減征或免征資源稅

　　215.已完稅的車船因地震災(zāi)害報(bào)廢、滅失的可申請(qǐng)退還車船稅

　　216.捐贈(zèng)受災(zāi)物資免征進(jìn)口環(huán)節(jié)稅收

文章來(lái)源：國(guó)家**

房產(chǎn)**中的變更買受人與違約責(zé)任

鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲，違者必究！

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本文作者：張春光律師【錦天城律所】

個(gè)人專著：《二手房買賣疑難問(wèn)題全解與典型案例裁判規(guī)則》、《執(zhí)行與執(zhí)行異議疑難問(wèn)題全解與典型案例裁判規(guī)則》

上海一中院（2019）滬01民終11606號(hào)民事判決認(rèn)為：“關(guān)于邵某云一方提出陶某不具有購(gòu)房資格，不可能得到合同履行之后可得利益的問(wèn)題。陶某不具有上海市購(gòu)房資格，邵某云一方在簽訂合同時(shí)是明知的，且雙方協(xié)議約定，陶某有權(quán)利變更任何正常自然人作為此房屋的權(quán)利受讓人，在此房屋買賣合同期內(nèi)邵某云一方均同意配合辦理后續(xù)一切交易手續(xù)，變更合同主體，故陶某不具有購(gòu)房資格，不會(huì)造成合同不能履行。本案房屋買賣合同相對(duì)方是陶某，購(gòu)房款也由陶某全部支付，陶某指定變更的房屋權(quán)利受讓人與陶某之間利益如何分配，與邵某云一方無(wú)關(guān)。”（注：該判決支持了買受人關(guān)于房屋差價(jià)損失的主張。）

該判決涉及房產(chǎn)**中的兩個(gè)問(wèn)題：1、房屋買賣合同中有關(guān)變更買受人（賣售人有義務(wù)配合將標(biāo)的房屋過(guò)戶至買受人指定的第三人名下）的約定是否有效？是否可以履行？2、房產(chǎn)**中的違約金、房屋差價(jià)、利息等問(wèn)題。

一、買受人有權(quán)變更買受人（賣售人應(yīng)配合將房屋過(guò)戶至買受人指定的第三人名下）的約定

（一）該約定的**質(zhì)

該約定的**質(zhì)為債權(quán)轉(zhuǎn)讓。《合同法》第80條第一款規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。” 在房屋買賣合同中，買房人對(duì)賣房人的債權(quán)是要求賣房人過(guò)戶和交房（給自己），買房人可以將全部或者部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。買房人通過(guò)約定的方式要求賣房人將房屋過(guò)戶給第三人可以認(rèn)定為債權(quán)轉(zhuǎn)讓。

由此產(chǎn)生一些相應(yīng)的法律問(wèn)題，如賣房人對(duì)買房人的抗辯權(quán)可以向第三人行使，如按照合同約定買房人應(yīng)當(dāng)先支付房款（或某一期房款）賣房人再配合辦理過(guò)戶手續(xù)的，如果買房人沒有支付相應(yīng)的房款，則賣房人可以拒絕配合將房屋過(guò)戶給第三人。

（二）該約定的效力：有效

《合同法》第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制**規(guī)定”《合同法解釋二》第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制**規(guī)定’，是指效力**強(qiáng)制**規(guī)定。” 《最高****關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同**案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見》第15條規(guī)定：“正確理解、識(shí)別和適用合同法第五十二條第（五）項(xiàng)中的”違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制**規(guī)定”，關(guān)系到民商事合同的效力維護(hù)以及市場(chǎng)交易的安全和穩(wěn)定。****應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)《合同法解釋（二）》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力**強(qiáng)制規(guī)定和管理**強(qiáng)制規(guī)定。違反效力**強(qiáng)制規(guī)定的，****應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效；違反管理**強(qiáng)制規(guī)定的，****應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力。”第16條規(guī)定：“****應(yīng)當(dāng)綜合法律法規(guī)的意旨，權(quán)衡相互沖突的權(quán)益，諸如權(quán)益的種類、交易安全以及其所規(guī)制的對(duì)象等，綜合認(rèn)定強(qiáng)制**規(guī)定的類型。如果強(qiáng)制**規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對(duì)地?fù)p害國(guó)家利益或者社會(huì)公共利益的，****應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。如果強(qiáng)制**規(guī)定規(guī)制的是當(dāng)事人的”市場(chǎng)準(zhǔn)入”資格而非某種類型的合同行為，或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，****對(duì)于此類合同效力的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)慎重把握，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)立法部門的意見或者請(qǐng)示上級(jí)****。”

該約定合法有效，因?yàn)樵摷s定并沒有違反法律行政法規(guī)的效力**強(qiáng)制**規(guī)定，尤其是：（1）沒有以合法形式掩蓋非法目的。如不構(gòu)成偷逃國(guó)家稅款，因?yàn)榉课萁灰字袘?yīng)當(dāng)支付的稅款會(huì)全額支付。（2）“規(guī)避限購(gòu)政策”不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。因?yàn)椤胺伞钡闹贫ㄖ黧w是全國(guó)人大及其常委會(huì)，“行政法規(guī)”的制定主體是國(guó)務(wù)院，地方的限購(gòu)政策不屬于“法律、行政法規(guī)”，即便違反或者規(guī)避限購(gòu)政策也不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。

（三）該約定的法律后果

1、該約定可能阻卻賣售人的解除權(quán)

做此約定，一般是因?yàn)橘I受人無(wú)購(gòu)房資格。買受人無(wú)購(gòu)房資格導(dǎo)致合同無(wú)法履行，賣售人可以解除合同（這是主流裁判觀點(diǎn)）。但是，如果房屋買賣合同中約定了買受人有權(quán)要求賣售人將房屋過(guò)戶給第三人，則給合同解除增加了一個(gè)障礙。至于這個(gè)“障礙”是否真的會(huì)導(dǎo)致賣售人無(wú)合同解除權(quán)，有爭(zhēng)議。如上海市靜安區(qū)****(2016)滬0106民初18458號(hào)民事判決認(rèn)為該約定使得賣售人物權(quán)以買受人無(wú)購(gòu)房資格為由解除合同（注：該案二審上海二中院（2016）滬02民終10683號(hào)民事判決維持了一審判決）

2、該約定并不必然導(dǎo)致合同可以繼續(xù)履行

如果做此約定是因?yàn)橘I受人無(wú)購(gòu)房資格，則做此約定是為了規(guī)避限購(gòu)政策。而**的判決不能違背限購(gòu)政策，則在**很難依照此規(guī)定判令賣售人將房屋過(guò)戶至買受人指定的某個(gè)人名下。如上海市松江區(qū)****（2018）滬0117民初3016號(hào)民事判決和上海市第一中級(jí)****（2018）滬01民終6712號(hào)民事判決就認(rèn)為這種約定是規(guī)避限購(gòu)政策且第三人不確定，因此買受人無(wú)權(quán)要求賣售人將房屋過(guò)戶至其指定的第三人名下。

【我閱讀過(guò)大量的房產(chǎn)**的案例，還從來(lái)沒有看到過(guò)不具備購(gòu)房資格的買受人（原告）**賣售人（被告），且原告將具備購(gòu)房資格的某人（非合同當(dāng)事人，也未在合同條款中具體提及該人）列為第三人，訴請(qǐng)被告將案涉房屋過(guò)戶給第三人且**支持該訴請(qǐng)的案例。有此案例的朋友可以發(fā)給我看看，謝謝。】

二、房產(chǎn)**中的違約金、房屋差價(jià)、利息等問(wèn)題

我在我的微信公眾號(hào)“合同效力實(shí)務(wù)研究”寫過(guò)很多關(guān)于房產(chǎn)**中合同解除和違約責(zé)任的文章，今天再和大家做一次分享。

（一）概念的通俗理解

所謂損失額的預(yù)定，就是合同當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)預(yù)先估摸對(duì)方違約會(huì)給自己造成多大的損失（尚未發(fā)生），體現(xiàn)在合同文本中就是對(duì)于違約金的約定（可以是一個(gè)具體的數(shù)額，也可以是一個(gè)計(jì)算方法。后者較為常見）。具體到本文，即逾期違約金（如：每天房屋總價(jià)的萬(wàn)分之五）和解除合同的違約金（如：全部房?jī)r(jià)款的20%）。

所謂實(shí)際損失（拋開概念之爭(zhēng)），即合同一方因?qū)Ψ竭`約給自己實(shí)際造成的損失（已實(shí)際發(fā)生），包括積極損失（現(xiàn)有利益的損失）和消極損失（可得利益的損失）之和。以房?jī)r(jià)上漲和房屋賣售人違約為假設(shè)前提，房屋買受人的積極損失即中介費(fèi)的損失和房款利息的損失等，房屋買受人的消極損失即房屋差價(jià)損失等。

（二）逾期違約金和解除合同的違約金可以同時(shí)主張

所謂逾期違約金，即違約方未按照合同約定的期限履行給守約方造成的損失額的預(yù)定。所謂解除合同的違約金，即因合同解除給守約方造成的損失額的預(yù)定。由此可以看出，逾期違約金和解除合同的違約金不是一回事，是并列的關(guān)系，可以同時(shí)主張。

參考案例：上海市靜安區(qū)****（2016）滬0106民初713號(hào)

（三）實(shí)際損失可以主張哪些？

對(duì)于實(shí)際損失的主張，簡(jiǎn)言之，即積極損失和消極損失可以同時(shí)主張。

1、積極損失可以主張

積極損失主要是中介費(fèi)的損失、銀行利息損失等。我**的上海市靜安區(qū)****（2015）閘民三（民）初字第2862號(hào)房屋買賣合同**案，**即支持了中介費(fèi)的損失10萬(wàn)元（也支持了房屋差價(jià)損失400萬(wàn)元）

2、消極損失可以主張

消極損失即可得利益損失，房屋買賣合同**中一般表現(xiàn)為房屋差價(jià)的損失。對(duì)于房屋差價(jià)，**一般都是支持的。

《合同法》第113條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。” 《上海市高級(jí)****關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問(wèn)題的解答》規(guī)定：“……對(duì)于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。……”根據(jù)上述規(guī)定和我**的大量案例來(lái)看，房屋差價(jià)損失**一般都是支持的。

但是需要特別注意的是，銀行利息損失和房屋差價(jià)損失不可以同時(shí)主張。因?yàn)榉课葙I受人獲得房?jī)r(jià)上漲的利益是以買受人損失房款利息為前提的，兩者不可兼得。參考案例：上海市第一中級(jí)****（2017）滬01民終10397號(hào)民事判決認(rèn)為：“因買受人對(duì)房屋升值利益的獲取系以其支付相應(yīng)的房款為前提，故一審**在對(duì)楊某某、范某某房屋差價(jià)損失的訴請(qǐng)予以支持的同時(shí)，其已付房款的利息損失實(shí)際已包含在房屋差價(jià)損失中得以補(bǔ)償。現(xiàn)一審**再行支持楊某某、范某某已付房款300,000元利息的訴請(qǐng)，實(shí)際系認(rèn)可楊某某、范某某在未支出任何成本的情況下仍可獲取系爭(zhēng)房屋相應(yīng)升值利益，有違公平原則，本院對(duì)此不予認(rèn)同，并對(duì)一審相關(guān)判決予以糾正。”

（四）損失額的預(yù)定（違約金）和實(shí)際損失的關(guān)系

《合同法》第114條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求****或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求****或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。”

《合同法解釋二》第29條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，****應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過(guò)分高于造成的損失’”

簡(jiǎn)言之，違約金和實(shí)際損失的關(guān)系，即違約金要以實(shí)際損失等作為參考依據(jù)進(jìn)行調(diào)整。既然實(shí)際損失才是違約損害賠償訴訟中最根本的裁判依據(jù)，違約金低于或者過(guò)分高于實(shí)際損失，都要調(diào)整，那么合同中為什么還要約定違約金？一方違約后，守約方直接主張違約方賠償其實(shí)際損失不是更好嗎？其實(shí)不然。因?yàn)槭丶s方要舉證其實(shí)際損失，往往是很困難的，即便能舉證證明，也要花費(fèi)很大的成本，為了保護(hù)守約方，也是為了降低交易成本，提高交易效率，才創(chuàng)設(shè)了違約金制度。這樣，守約方在認(rèn)為違約金可以覆蓋其損失的前提下，就可以直接主張違約金，這也使得**的裁判有了依據(jù)，至于違約方抗辯違約金過(guò)高、實(shí)際損失舉證責(zé)任的分配、法官的自由裁量等是另外一回事了。

（五）違約金和實(shí)際損失只能主張一個(gè)

違約金和實(shí)際損失的關(guān)系就是“影”和“形”的關(guān)系，前者是預(yù)先估摸的填平守約方損失的金額，后者是守約方損失客觀發(fā)生后將之填平所真正需要的金額，守約方只能主張其中一個(gè)，不能重復(fù)主張。

像上海市奉賢區(qū)****（2017）滬0120民初14404號(hào)民事判決和上海市第一中級(jí)****（2018）滬01民終6382號(hào)民事判決，一審和二審判決既支持了守約方違約金訴請(qǐng)，也支持了守約方關(guān)于房屋差價(jià)的訴請(qǐng)，這是不是判錯(cuò)了呢？沒有。我們可以仔細(xì)計(jì)算一下：房屋差價(jià)是（415-235）萬(wàn)元=180萬(wàn)元，**一審和二審支持的違約金是（2.35+47）萬(wàn)元=49.35萬(wàn)元，一審和二審支持的部分房屋差價(jià)是130.65萬(wàn)元，（49.35+130.65）萬(wàn)元=180萬(wàn)元。從這個(gè)角度將，雖然看似**既支持了違約金，又支持了房屋差價(jià)，但是**支持的違約金和房屋差價(jià)之和正好是全部房屋差價(jià)，原因就在于**只支持了部分房屋差價(jià)。加加減減，繞了一個(gè)圈，又回到了房屋差價(jià)（實(shí)際損失）。那么，這么繞彎子有沒有法理依據(jù)呢？我認(rèn)為**是參考適用了《買賣合同司法解釋》第28條的規(guī)定：“買賣合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，對(duì)方請(qǐng)求賠償超過(guò)定金部分的損失的，****可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。”當(dāng)然，完全沒必要這么繞彎子。另外，**變相全額支持了房屋差價(jià)，沒有依據(jù)合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度等綜合因素進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，值得我們注意。

本文所涉問(wèn)題，拙著《二手房買賣疑難問(wèn)題全解與典型案例裁判規(guī)則》有更詳細(xì)的闡述及相關(guān)案例，有興趣的朋友可以看一下。

附：

案例一：陶某與邵某云、姚某某、邵某房屋買賣合同**案

案情簡(jiǎn)介：邵某云、姚某某、邵某為系爭(zhēng)房屋所有權(quán)人。2015年11月27日，陶某同邵某云、姚某某、邵某簽訂系爭(zhēng)房屋的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。合同約定，陶某購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，總價(jià)9,360,000元。2015年12月31日前交接房屋。2017年12月31日前辦理過(guò)戶手續(xù)。合同附件三約定，陶某于簽訂合同當(dāng)日支付4,000,000元含定金500,000元，于2016年5月1日前支付3,500,000元，若六個(gè)月之內(nèi)不過(guò)戶，陶某直接支付1,000,000元（并雙方均同意前往交易中心辦理此房屋抵押手續(xù)）；過(guò)戶當(dāng)日陶某支付860,000元。該合同還對(duì)解約條款、違約責(zé)任等進(jìn)行了約定。

同日，雙方簽訂《協(xié)議書》約定，雙方在前往松江區(qū)XX中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前，陶某有權(quán)利變更任何正常自然人，作為此房屋的權(quán)利受讓人，在此房屋買賣合同期內(nèi)甲方均同意配合辦理后續(xù)一切交易手續(xù)。

2015年11月18日，邵某云出具收條，載明收到定金500,000元。2015年11月27日，案外人鄒某出具收據(jù)，載明收到榮某系爭(zhēng)房屋房款2,000,000元。2015年12月2日，案外人鄒某出具收據(jù)，載明收到榮某系爭(zhēng)房屋房款1,500,000元。2016年4月29日，邵某云出具收條，載明收到陶某房款3,500,000元。

2015年11月30日，邵某云、姚某某、邵某將系爭(zhēng)房屋交付給陶某。交付房屋后陶某對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝飾裝修，并繳納2016年和2017年物業(yè)費(fèi)各7,941.60元。

2016年9月2日，邵某云出具承諾書，載明系爭(zhēng)房屋涉及江陰**擔(dān)保訴訟案件的原因，暫時(shí)不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)問(wèn)題交易。陶某先生現(xiàn)在起擁有該房屋的使用權(quán)。等案件結(jié)束即可辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)，如造成交易無(wú)法完成，陶某先生由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失（包括因此而使用該房屋產(chǎn)生的裝潢等費(fèi)用）均由本人承擔(dān)。案件處理約需要半年左右時(shí)間，承諾人請(qǐng)?zhí)漳诚壬枰哉徑狻?/p>

2017年8月30日，江蘇省無(wú)錫市濱湖區(qū)****作出（2015）錫濱商初第00819號(hào)民事判決書，判決：一、朱仁迪于判決生效后10日內(nèi)向江陰市A有限公司支付款項(xiàng)1,683萬(wàn)元；二、邵某云對(duì)朱仁迪強(qiáng)制執(zhí)行后不能履行的部分承擔(dān)清償責(zé)任。朱仁迪和邵某云就該案提起上訴。2018年2月1日，江蘇省無(wú)錫市中級(jí)****就該案作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

2018年7月21日，江蘇省無(wú)錫市濱湖區(qū)****作出（2018）蘇0211執(zhí)906號(hào)民事裁定書，裁定：評(píng)估拍賣被執(zhí)行人邵某云所有的位于上海市松江區(qū)XX鎮(zhèn)XX路XX弄XX號(hào)房產(chǎn)。

雙方確認(rèn)系爭(zhēng)房屋原來(lái)為兩層加閣樓的主體框架結(jié)構(gòu)。現(xiàn)陶某將閣樓拆除變成三層加閣樓的結(jié)構(gòu)。陶某陳述并未辦理上述改建的審批手續(xù)。陶某確認(rèn)不具備上海市購(gòu)房資格。

2017年12月陶某訴至一審**，請(qǐng)求判令解除雙方簽訂的買賣合同。同月，陶某變更訴請(qǐng)為繼續(xù)履行合同。2018年1月15日，雙方共同到無(wú)錫市濱湖區(qū)****就系爭(zhēng)房屋的查封事宜進(jìn)行聽證，希望繼續(xù)解除查封、履行雙方買賣合同。2018年1月17日，陶某再次變更訴訟請(qǐng)求為解除雙方買賣合同。

2018年11月27日，一審**作出（2017）滬0117民初21617號(hào)民事判決（以下簡(jiǎn)稱“21617號(hào)案件”），認(rèn)為，雙方約定的過(guò)戶期限前，系爭(zhēng)房屋被司法查封且進(jìn)入司法拍賣程序，邵某云、姚某某、邵某多次承諾后仍未能解除司法限制，陶某據(jù)此提出解除合同，于法不悖，予以支持。21617號(hào)案件判決內(nèi)容如下：一、確認(rèn)陶某與邵某云、姚某某、邵某于2015年11月27日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2018年1月25日解除；二、邵某云、姚某某、邵某于判決生效之日起十日內(nèi)返還陶某已付房款7,500,000元及付款利息（以7,500,000元為基數(shù)，從2018年1月25日起計(jì)算至實(shí)際返還之日止，按****銀行同期貸款利率計(jì)算）；三、邵某云、姚某某、邵某于判決生效之日起十日內(nèi)賠償陶某裝修損失463,595.18元；四、陶某于判決生效之日起十日內(nèi)支付邵某云、姚某某、邵某房屋占有使用費(fèi)128,500元；五、陶某于判決生效之日起十日內(nèi)支付邵某云、姚某某、邵某326,541.73元修復(fù)費(fèi)用；六、駁回陶某其余本訴訴訟請(qǐng)求。該案審理過(guò)程中，就陶某主張的增值部分損失，系在辯論終結(jié)后提出，**未作處理，并告知陶某可另案主張。一審判決后，邵某云、姚某某、邵某提起上訴。本院于2019年5月16日作出（2019）滬01民終1933號(hào)民事判決，駁回上訴，維持原判。

經(jīng)陶某申請(qǐng)，按照相關(guān)程序，對(duì)系爭(zhēng)房屋房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。2019年4月12日，上海B有限公司出具估價(jià)報(bào)告，載明，估價(jià)結(jié)果為系爭(zhēng)房屋在2018年1月25日價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為12,818,000元。在背離事實(shí)假設(shè)一節(jié)中記載，根據(jù)《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿》記載，估價(jià)對(duì)象所在建筑物總層數(shù)為2層，證載建筑面積為300.82平方米。根據(jù)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師于2019年2月19日實(shí)地查勘得知，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀已拆除原第二層斜屋面并加蓋第三層，且在室內(nèi)自行搭建了電梯井。本次估價(jià)對(duì)象建筑面積及總層數(shù)以《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿》記載為準(zhǔn)，本次估價(jià)范圍僅以《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿》記載的建筑面積。陶某對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的結(jié)論予以認(rèn)可，邵某云、姚某某、邵某認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告本身結(jié)論沒有異議，但估價(jià)對(duì)象是系爭(zhēng)房屋的現(xiàn)狀，應(yīng)當(dāng)將系爭(zhēng)房屋恢復(fù)原狀的費(fèi)用予以扣除。

裁判原文節(jié)選

一審【案號(hào)：上海市松江區(qū)****（2019）滬0117民初230號(hào)】《合同法》第一百一十三條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的全部損失，包括合同履行后可以獲得的利益損失”。房屋買賣合同關(guān)系中，如果合同得到誠(chéng)實(shí)履行，守約方因房屋價(jià)格上漲或下跌，本可取得的上漲部分利益或本可避免的下跌部分損失，均因違約方的違約行為而無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故房屋差價(jià)損失應(yīng)屬可得利益損失的范疇。在判斷是否支持陶某主張的差價(jià)損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)以陶某的實(shí)際損失作為參照框架，同時(shí)應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)的大背景下，綜合考量過(guò)失相抵、損益相抵、可預(yù)見**規(guī)則及守約方的止損義務(wù)等。首先，陶某在房屋買賣合同履行過(guò)程中并無(wú)任何違約行為，雖陶某并不具備購(gòu)房資格，但雙方約定，在前往松江區(qū)XX中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前，陶某有權(quán)利變更任何正常自然人，作為系爭(zhēng)房屋的權(quán)利受讓人。因此，陶某不具有購(gòu)房資格，并不構(gòu)成合同不能履行的因素。其次，房屋買賣合同簽訂時(shí)，在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況下，邵某云一方應(yīng)當(dāng)預(yù)見到不能將系爭(zhēng)房屋過(guò)戶給陶某造成的損失；再次，陶某不存在所謂違背止損義務(wù)致?lián)p失擴(kuò)大的問(wèn)題；最后，違約方不能因其違約行為而得益。上述可得利益損失，是合同正常履行情形下，陶某可以獲得的全部利益。陶某有關(guān)購(gòu)房款的利息損失系其獲得上述可得利益的必要支出，故不應(yīng)重復(fù)計(jì)算，因21617號(hào)案件已經(jīng)判決支持了利息損失，故在計(jì)算可得利益損失時(shí)，應(yīng)在房屋差價(jià)中將利息損失予以扣除。根據(jù)估價(jià)報(bào)告載明的內(nèi)容，本次估價(jià)僅以《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿》記載的建筑面積，故估價(jià)報(bào)告評(píng)估的價(jià)值不包括改擴(kuò)建的部分，故邵某云、姚某某、邵某辯稱應(yīng)當(dāng)扣除修復(fù)費(fèi)用的意見，不予采信。對(duì)于陶某的第2項(xiàng)訴請(qǐng)，一審**認(rèn)為，陶某在21617號(hào)案件中未提出房屋差價(jià)損失的賠償，應(yīng)歸咎于陶某，因此基于房屋差價(jià)發(fā)生利息損失，不予支持。

一審**審理后，依照《中華****合同法》第九十七條、第一百一十三條第一款規(guī)定，于二○一九年七月十五日作出判決：一、邵某云、姚某某、邵某于判決生效之日起十日內(nèi)賠償陶某可得利益損失[計(jì)算方法：3,458,000元扣除（2017）滬0117民初21617號(hào)民事判決主文第二項(xiàng)付款利息部分]；二、駁回陶某其余訴訟請(qǐng)求。如當(dāng)事人未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華****民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)34,464元，減半收取17,232元，評(píng)估費(fèi)28,000元，合計(jì)訴訟費(fèi)45,232元，由邵某云、姚某某、邵某負(fù)擔(dān)。

二審【案號(hào)：上海一中院（2019）滬01民終11606號(hào)】關(guān)于房屋差價(jià)損失3,458,000元是否應(yīng)扣除21617號(hào)案件判決主文第二項(xiàng)中邵某云一方應(yīng)付陶某已付購(gòu)房款7,500,000元利息的問(wèn)題。可得利益損失，是指一方未全面履行合同等違約行為導(dǎo)致守約方所產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)**損失，即在合同履行前并不為當(dāng)事人所擁有的，而為當(dāng)事人所期望在合同全面履行以后可以實(shí)現(xiàn)和取得的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，房屋差價(jià)損失屬于可得利益損失的范疇，本案中是指在房屋買賣合同正常履行情形下，陶某可以獲得的全部利益。而21617號(hào)案件已經(jīng)判決邵某云一方支付陶某自合同解除之日起至實(shí)際返還之日止的已付購(gòu)房款利息，陶某對(duì)房屋升值利益的獲取系以其支付相應(yīng)房款為前提，一審**支持陶某房屋差價(jià)損失時(shí)，陶某已付房款的利息損失實(shí)際在房屋差價(jià)損失中已得以補(bǔ)償，故在本案中將利息損失在房屋差價(jià)款中予以扣除，并無(wú)不當(dāng)，陶某的此項(xiàng)上訴意見不能成立，本院不予采納。另，在21617號(hào)案件得到執(zhí)行后，本案陶某的可得利益損失也會(huì)得到確認(rèn)，不會(huì)存在執(zhí)行障礙的問(wèn)題。

關(guān)于邵某云一方提出陶某不具有購(gòu)房資格，不可能得到合同履行之后可得利益的問(wèn)題。陶某不具有上海市購(gòu)房資格，邵某云一方在簽訂合同時(shí)是明知的，且雙方協(xié)議約定，陶某有權(quán)利變更任何正常自然人作為此房屋的權(quán)利受讓人，在此房屋買賣合同期內(nèi)邵某云一方均同意配合辦理后續(xù)一切交易手續(xù)，變更合同主體，故陶某不具有購(gòu)房資格，不會(huì)造成合同不能履行。本案房屋買賣合同相對(duì)方是陶某，購(gòu)房款也由陶某全部支付，陶某指定變更的房屋權(quán)利受讓人與陶某之間利益如何分配，與邵某云一方無(wú)關(guān)。故邵某云一方的上訴理由亦不能成立，本院不予采信。

綜上，陶某、邵某云一方上訴理由均不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華****民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)45,764元，由陶某負(fù)擔(dān)11,300元，由邵某云、姚某某、邵某負(fù)擔(dān)34,464元。

本判決為終審判決。

案例二：好一家公司與瑾林公司商品房預(yù)售合同**案

案情簡(jiǎn)介：2016年4月21日瑾林公司作為認(rèn)購(gòu)方（乙方）與好一家公司作為發(fā)展商（甲方）簽署《好一家城市商業(yè)廣場(chǎng)認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，協(xié)議約定：乙方購(gòu)買位于上海市浦東新區(qū)XX路XX號(hào)XX樓XX層XX室，暫定建筑面積113.51平方米，單價(jià)34,965.10元，總房款3,968,889元，付款方式為一次**付款即乙方同意簽訂本認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起十日內(nèi)，至BHC中環(huán)中心售樓處與甲方簽訂上述約定的商品房的預(yù)售合同并支付全部房款。該《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》落款處有好一家公司方銷售人員汪某的手寫字體：“本人同意托關(guān)系申請(qǐng)9折優(yōu)惠，若申請(qǐng)不到，定金退回。”同日，好一家公司收到瑾林公司支付的定金5萬(wàn)元。

2016年5月18日瑾林公司前往好一家公司處就系爭(zhēng)房屋簽署《上海市商品房預(yù)售合同》，合同約定系爭(zhēng)房屋的總房?jī)r(jià)款（不包含房屋全裝修價(jià)格）暫定為376萬(wàn)元，甲方于2016年4月30日前將該房屋交付給乙方，付款方式和付款期限約定為：1.2016年5月18日支付全部房?jī)r(jià)款的26.6％計(jì)100萬(wàn)元，2.2016年5月27日前支付全部房?jī)r(jià)款的23.4％計(jì)88萬(wàn)元，3.2016年6月5日前支付全部房?jī)r(jià)款的50％計(jì)188萬(wàn)元。該份預(yù)售合同落款處只有瑾林公司法定代表人倪志祥的簽字，好一家公司未簽章。當(dāng)日好一家公司收到瑾林公司通過(guò)POS機(jī)支付的房款95萬(wàn)元。2016年5月25日瑾林公司法定代表人倪志祥與好一家公司銷售人員汪某微信聊天記錄中顯示，汪某表示：“5月27日應(yīng)付88萬(wàn)元，另一半188萬(wàn)元見**付款。”2016年5月26日瑾林公司通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬方式支付好一家公司購(gòu)房款88萬(wàn)元。同日好一家公司銷售人員汪某微信表示：“到帳了，合同明天給你送去，**開好。”

一審另查，瑾林公司從上海市房地產(chǎn)交易中心查詢到：系爭(zhēng)房屋于2016年5月18日通過(guò)網(wǎng)上備案系統(tǒng)進(jìn)行了合同信息備案，買方為瑾林公司，賣方為好一家公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為376萬(wàn)元。該信息查詢結(jié)果另備注：“上述信息依據(jù)僅為網(wǎng)上備案系統(tǒng)接收到的合同備案信息，本查詢結(jié)果無(wú)法認(rèn)定備案合同文本是否經(jīng)過(guò)買賣雙方書面簽字蓋章生效”。

2016年10月19日瑾林公司**好一家公司[（2016）滬0115民初74082號(hào)],要求好一家公司繼續(xù)履行其與瑾林公司簽訂的《預(yù)售合同》，就系爭(zhēng)房屋辦理過(guò)戶手續(xù)，并要求好一家公司支付遲延過(guò)戶和交房的違約金。好一家公司認(rèn)為其公司簽字的流程是先由銷售人員從網(wǎng)上將合同文本打印下來(lái)，瑾林公司簽字，但合同具體條款最終確認(rèn)蓋章需要好一家公司的最后審核，員工將簽字后的《預(yù)售合同》提交至好一家公司處后，好一家公司發(fā)現(xiàn)該合同出現(xiàn)多處重大條款的錯(cuò)誤，比如交房時(shí)間寫在簽訂合同之前，總房?jī)r(jià)的數(shù)額與《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》約定不符等，所以好一家公司最終并未確認(rèn)該份合同。**經(jīng)審理后認(rèn)為，從合同簽訂的外部形式來(lái)看，雙方最初簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》明確載明系爭(zhēng)房屋總價(jià)款為3,968,889元，汪某的書面承諾亦表示系其“個(gè)人”保證托關(guān)系使瑾林公司享受九折優(yōu)惠，此后《預(yù)售合同》對(duì)系爭(zhēng)房屋的價(jià)款進(jìn)行變更，該變更屬于實(shí)質(zhì)**變更，法律意義上屬于新要約，新要約應(yīng)經(jīng)過(guò)對(duì)方承諾方可成立，但好一家公司并未在《預(yù)售合同》上簽字，從合同履行過(guò)程來(lái)看，合同約定了于2016年4月30日交房，然好一家公司并未履行該合同項(xiàng)下任何一項(xiàng)己方的義務(wù)，而瑾林公司僅支付了前兩筆款項(xiàng)，瑾林公司所稱根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，采用合同書形式訂立合同，在簽字或蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立，但就此不能簡(jiǎn)單的以瑾林公司已支付的款項(xiàng)占總金額的比重來(lái)衡量是否屬于“已經(jīng)履行主要義務(wù)”，瑾林公司亦表述2016年6月5日之后，雙方就是否能按照九折優(yōu)惠繼續(xù)履行合同進(jìn)行多次協(xié)商，由此可見，好一家公司并未接受《預(yù)售合同》中原合同總價(jià)九折的價(jià)格。因此瑾林公司主張雙方的《預(yù)售合同》成立并要求據(jù)此判決繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，**不予采納。至于好一家公司的銷售汪某在與瑾林公司磋商過(guò)程中，向瑾林公司保證可以按照九折優(yōu)惠簽訂合同以及之后催促瑾林公司付款的行為，瑾林公司可以另行向好一家公司主張損害賠償責(zé)任。2017年1月10日**對(duì)該案作出一審判決：駁回瑾林公司全部訴訟請(qǐng)求。好一家公司于2017年1月16日簽收該案民事判決書且未上訴。該案現(xiàn)已生效。

一審?fù)徶校止咎岢錾暾?qǐng)，認(rèn)為（2016）滬0115民初74082號(hào)案件的生效日為2017年1月27日，要求以此時(shí)間節(jié)點(diǎn)為估值時(shí)點(diǎn)，對(duì)系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。2017年9月22日受一審**委托的上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司出具了《上海市浦東新區(qū)XX路XX號(hào)XX樓XX室辦公房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》[滬城估（2017）（估）字第02684號(hào)],評(píng)估結(jié)論為系爭(zhēng)房屋房地產(chǎn)價(jià)值總價(jià)為433萬(wàn)元，建筑面積評(píng)估單價(jià)為38,167元/平方米。瑾林公司預(yù)繳評(píng)估費(fèi)11,990元。瑾林公司對(duì)評(píng)估報(bào)告的結(jié)論無(wú)異議。好一家公司對(duì)評(píng)估報(bào)告提出異議如下：1、評(píng)估報(bào)告評(píng)估的系爭(zhēng)房屋房產(chǎn)價(jià)值明顯過(guò)高。根據(jù)上海市房?jī)r(jià)走勢(shì)，受國(guó)家限制辦公用房銷售的政策影響，辦公用房銷售遇冷，房?jī)r(jià)較去年持平，沒有較大幅度上漲。好一家公司于2017年6月14日銷售系爭(zhēng)樓盤西樓310室，單價(jià)為26,992.47元/平方米，2017年2月22日銷售的同樓盤西樓21層2506室，單價(jià)為36,514.52元/平方米，2017年2月22日銷售的2506室房屋交易時(shí)間與系爭(zhēng)房屋的評(píng)估時(shí)點(diǎn)相近，樓層比系爭(zhēng)房屋樓層更高，其銷售單價(jià)應(yīng)當(dāng)可以作為參考，系爭(zhēng)房屋的建筑面積單價(jià)不應(yīng)當(dāng)高于2506室這套房屋的銷售單價(jià)，現(xiàn)在評(píng)估單價(jià)反而高出很多，明顯不合理；2、評(píng)估程序違法。評(píng)估報(bào)告的依據(jù)是瑾林公司提供的上海市不動(dòng)產(chǎn)登記薄復(fù)印件，形成時(shí)間是2017年6月7日。估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托的時(shí)間是2017年8月14日，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于接受委托后親自至房產(chǎn)交易中心調(diào)取資料而不應(yīng)當(dāng)直接采用當(dāng)事人提供的資料；3、估價(jià)報(bào)告估值的基礎(chǔ)資料不充分。評(píng)估報(bào)告的附件中除了系爭(zhēng)房屋的上海市不動(dòng)產(chǎn)登記薄外，沒有關(guān)于周邊市場(chǎng)價(jià)格信息的任何數(shù)據(jù)。估價(jià)機(jī)構(gòu)作出評(píng)估結(jié)論所依據(jù)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)嚴(yán)重缺失。鑒定單位針對(duì)好一家公司的異議答復(fù)為：1、根據(jù)**房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)上海市房產(chǎn)中的上海寫字樓指數(shù)的統(tǒng)計(jì)，2016年1月指數(shù)為3783，2016年6月指數(shù)為3981，2017年1月指數(shù)為4214，根據(jù)上述數(shù)據(jù)2016年1月至2017年1月期間上海市寫字樓指數(shù)上漲11%；2、司法評(píng)估機(jī)構(gòu)查詢了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，主要是三套與系爭(zhēng)房屋同小區(qū)位于東樓的房屋，2016年10月簽約的2606室銷售單價(jià)為40,701元/平方米，2016年12月簽約的511室單價(jià)為35,898元/平方米，2016年12月簽約的1801室單價(jià)為37,801元/平方米。此外，司法評(píng)估機(jī)構(gòu)還查詢了一批房屋的銷售信息，2016年10月系爭(zhēng)樓盤26樓數(shù)套房屋的平均成交價(jià)為4萬(wàn)多元/平方米，18樓、23樓、25樓數(shù)套房屋的平均成交價(jià)為37,000元/平方米左右；3、評(píng)估報(bào)告寫明本次估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬、面積等資料均來(lái)源于當(dāng)事人（瑾林公司）提供的上海市不動(dòng)產(chǎn)登記薄。不動(dòng)產(chǎn)登記薄是瑾林公司提供的，在沒有證據(jù)證明其提供的資料是虛假的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)可瑾林公司提供的資料，司法評(píng)估機(jī)構(gòu)沒有義務(wù)核實(shí)系爭(zhēng)房屋的房產(chǎn)信息。鑒定機(jī)構(gòu)鑒定假設(shè)的前提是可以自由交易，不考慮其他因素。

一審審理中，瑾林公司明確本訴訴請(qǐng)為，1.經(jīng)生效判決確認(rèn)瑾林公司與好一家公司之間的《上海市商品房預(yù)售合同》沒有成立，好一家公司沒有依據(jù)繼續(xù)占用瑾林公司支付的房款188萬(wàn)元，故要求好一家公司返還已付房款188萬(wàn)元；2.根據(jù)合同法第42條的規(guī)定，好一家公司應(yīng)賠償瑾林公司締約過(guò)失損失即評(píng)估報(bào)告的鑒定結(jié)論433萬(wàn)元與預(yù)售合同約定的房?jī)r(jià)376萬(wàn)元之間的差價(jià)57萬(wàn)元；3.2016年6月1日之前瑾林公司已經(jīng)支付完畢房款188萬(wàn)元，瑾林公司認(rèn)為2016年6月1日是好一家公司答應(yīng)將蓋章合同交付瑾林公司的時(shí)間，但最終雙方未能簽約，故要求好一家公司賠償瑾林公司已付房款188萬(wàn)元的利息損失：以188萬(wàn)元為本金，自2016年6月1日起按照****銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算到實(shí)際返還日止。

好一家公司則認(rèn)為，汪某是好一家公司的銷售人員，但汪某的行為系其個(gè)人行為無(wú)法代表好一家公司。2016年6月5日之后損失應(yīng)當(dāng)終止，2017年1月的房屋差價(jià)損失與損害行為之間沒有因果關(guān)系，因此不同意賠償房屋差價(jià)損失。瑾林公司沒有提供其公司賬戶，客觀上好一家公司無(wú)法返還已付房款188萬(wàn)元，不同意賠償房款的利息損失。在瑾林公司同意配合好一家公司辦理注銷預(yù)售合同備案登記手續(xù)的前提下，好一家公司同意返還已付房款188萬(wàn)元。

好一家公司明確反訴請(qǐng)求為，（2016）滬0115民初74082號(hào)案中**雖然確認(rèn)了預(yù)售合同未成立的事實(shí)，但判決主文是針對(duì)瑾林公司要求繼續(xù)履行預(yù)售合同的訴請(qǐng)而作出的，因此好一家公司提起反訴要求確認(rèn)好一家公司、瑾林公司之間的《上海市商品房預(yù)售合同》未成立沒有違反一事不再理原則。《預(yù)售合同》未成立，要求瑾林公司協(xié)助配合好一家公司辦理注銷《上海市商品房預(yù)售合同》預(yù)售備案登記手續(xù)。

瑾林公司認(rèn)為，同意協(xié)助好一家公司辦理注銷《上海市商品房預(yù)售合同》預(yù)售備案登記手續(xù)，但**無(wú)需再宣告合同未成立。

裁判原文節(jié)選

一審【案號(hào)：上海市浦東新區(qū)****（2017）滬0115民初22912號(hào)】對(duì)判決已經(jīng)發(fā)生法律效力的案件，當(dāng)事人再行提**訟屬一事不再理范圍。（2016）滬0115民初74082號(hào)案中，瑾林公司**要求繼續(xù)履行關(guān)于系爭(zhēng)房屋的《上海市商品房預(yù)售合同》，**認(rèn)為瑾林公司與好一家公司之間的預(yù)售合同未成立，據(jù)此駁回了瑾林公司的訴訟請(qǐng)求，但對(duì)預(yù)售合同的基礎(chǔ)狀態(tài)并沒有作出處理，故好一家公司反訴要求確認(rèn)預(yù)售合同未成立不屬于一事不再理范圍。根據(jù)生效判決認(rèn)定的事實(shí)，好一家公司請(qǐng)求確認(rèn)預(yù)售合同未成立的反訴請(qǐng)求，一審**予以支持。合同未成立，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。瑾林公司同意協(xié)助配合好一家公司辦理注銷雙方之間關(guān)于系爭(zhēng)房屋的《上海市商品房預(yù)售合同》網(wǎng)上備案登記手續(xù)，故好一家公司就此提出的反訴請(qǐng)求，一審**予以支持。瑾林公司就系爭(zhēng)房屋已經(jīng)支付的購(gòu)房款188萬(wàn)元，好一家公司理應(yīng)返還，瑾林公司請(qǐng)求好一家公司返還188萬(wàn)元房款的訴請(qǐng)，具有事實(shí)和法律依據(jù)，一審**予以支持。關(guān)于磋商涉案預(yù)售合同過(guò)程中締約過(guò)失責(zé)任的問(wèn)題。一審**認(rèn)為，當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況以及其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。企業(yè)法人對(duì)它的工作人員的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。本案中，2016年4月21日瑾林公司與好一家公司就系爭(zhēng)房屋簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，好一家公司銷售人員汪某在《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》上手寫注明“本人同意托關(guān)系申請(qǐng)九折優(yōu)惠，若申請(qǐng)不到，定金退回。”2016年5月18日瑾林公司前往好一家公司處簽約，好一家公司提供的《預(yù)售合同》文本約定的房?jī)r(jià)為376萬(wàn)元，根據(jù)該待簽的合同，使得瑾林公司誤以為好一家公司銷售人員汪某已經(jīng)為其申請(qǐng)到房?jī)r(jià)9折優(yōu)惠，雙方之間就系爭(zhēng)房屋已經(jīng)達(dá)成以376萬(wàn)元價(jià)格交易的合意，且好一家公司的銷售人員汪某在明知好一家公司未在《預(yù)售合同》上簽章的情況下，仍然催告瑾林公司支付房款，未如實(shí)告知好一家公司最終未確認(rèn)該376萬(wàn)元交易價(jià)格的事實(shí)，違反了締約過(guò)程中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)負(fù)有如實(shí)告知的義務(wù)。汪某系好一家公司的銷售人員，其過(guò)錯(cuò)行為造成的后果應(yīng)當(dāng)由好一家公司承擔(dān)，所以就《預(yù)售合同》未成立好一家公司應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。瑾林公司作為一名商法人，相比一般的民事主體，應(yīng)當(dāng)具備更高的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和能力，對(duì)簽約的環(huán)節(jié)、流程以及可能產(chǎn)生的法律后果應(yīng)當(dāng)更加了解。然而縱觀整個(gè)締約過(guò)程，瑾林公司在未取得好一家公司簽章的《預(yù)售合同》的情況下就先行支付大部分房款，沒有盡到審慎的注意義務(wù)，也存在一定的過(guò)錯(cuò)，但其過(guò)錯(cuò)應(yīng)小于好一家公司。現(xiàn)瑾林公司主張的利息和房屋差價(jià)屬于本案締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍。關(guān)于利息損失，一審**認(rèn)為，截止2016年5月26日瑾林公司已經(jīng)支付房款188萬(wàn)元，此后雙方對(duì)涉案預(yù)售合同是否成立發(fā)生爭(zhēng)議并訴至**，**認(rèn)為《預(yù)售合同》未成立并據(jù)此作出（2016）滬0115民初74082號(hào)案民事判決。好一家公司于2017年1月16日簽收該案民事判決書且未上訴。未成立的合同自始不發(fā)生法律約束力，正如前文所述，締約過(guò)程中，好一家公司有違誠(chéng)實(shí)信用原則未盡如實(shí)告知義務(wù)，瑾林公司徑行支付房款亦未盡到其應(yīng)盡的審慎注意義務(wù)，雙方對(duì)自2016年5月27日起算至（2016）滬0115民初74082號(hào)案判決生效日即2017年1月31日期間利息損失的發(fā)生均負(fù)有過(guò)錯(cuò)，現(xiàn)瑾林公司主張自2016年6月1日起算已付房款利息損失，并無(wú)不當(dāng)，一審**予以準(zhǔn)許，故自2016年6月1日起至2017年1月31日止的利息損失應(yīng)按照瑾林公司與好一家公司在締約過(guò)程中各自的過(guò)錯(cuò)責(zé)任程度予以分擔(dān)。（2016）滬0115民初74082號(hào)判決生效后，好一家公司已經(jīng)知悉《預(yù)售合同》未成立，其應(yīng)當(dāng)及時(shí)返還或者提存已付房款，以避免損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。好一家公司自2017年2月1日起繼續(xù)占用已付房款產(chǎn)生的資金占用損失，應(yīng)由好一家公司承擔(dān)全部賠償責(zé)任。瑾林公司按照****銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)主張利息損失，并無(wú)不當(dāng)，一審**予以準(zhǔn)許。好一家公司主張系因客觀原因無(wú)法返還已付房款不同意賠償相應(yīng)利息損失的意見，一審**不予采納。關(guān)于房屋差價(jià)損失。對(duì)于好一家公司就系爭(zhēng)房屋評(píng)估報(bào)告提出的異議，一審**認(rèn)為，司法評(píng)估就估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估時(shí)采用一般假設(shè)，不受相關(guān)政策影響，同時(shí)鑒定機(jī)構(gòu)當(dāng)庭陳述了上海市寫字樓的指數(shù)趨勢(shì)、羅列了采樣的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，所采樣房屋與系爭(zhēng)房屋皆位于系爭(zhēng)樓盤的東樓，且評(píng)估過(guò)程中不存在程序違法的情形，好一家公司提供的系爭(zhēng)樓盤西樓的銷售數(shù)據(jù)不具參考意義，且無(wú)證據(jù)反駁鑒定單位的采樣，故一審**對(duì)好一家公司提出的異議不予采納。司法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值與《預(yù)售合同》約定房?jī)r(jià)之間的價(jià)差為57萬(wàn)元，綜合締約過(guò)程中雙方的過(guò)錯(cuò)程度，一審**確定好一家公司應(yīng)當(dāng)賠償瑾林公司房屋差價(jià)損失34.20萬(wàn)元。瑾林公司過(guò)高的訴訟請(qǐng)求，一審**不予支持。

一審**據(jù)此判決：一、確認(rèn)上海瑾林機(jī)電設(shè)備有限公司與好一家（上海）投資發(fā)展有限公司就坐落于上海市浦東新區(qū)XX路XX號(hào)XX樓XX層XX室房屋的《上海市商品房預(yù)售合同》未成立；二、好一家（上海）投資發(fā)展有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還上海瑾林機(jī)電設(shè)備有限公司購(gòu)房款188萬(wàn)元；三、好一家（上海）投資發(fā)展有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)賠償上海瑾林機(jī)電設(shè)備有限公司房屋差價(jià)損失34.20萬(wàn)元；四、好一家（上海）投資發(fā)展有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)賠償上海瑾林機(jī)電設(shè)備有限公司188萬(wàn)元購(gòu)房款的利息損失（以188萬(wàn)元為本金，從2016年6月1日起計(jì)算至2017年1月31日止，按照****銀行發(fā)布的同期同類貸款利率計(jì)算）的60%；五、好一家（上海）投資發(fā)展有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)賠償上海瑾林機(jī)電設(shè)備有限公司188萬(wàn)元購(gòu)房款的利息損失（以188萬(wàn)元為本金，從2017年2月1日起計(jì)算至實(shí)際返還之日止，按照****銀行發(fā)布的同期同類貸款利率計(jì)算）；六、上海瑾林機(jī)電設(shè)備有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助配合好一家（上海）投資發(fā)展有限公司辦理注銷坐落于上海市浦東新區(qū)XX路XX號(hào)XX樓XX層XX室房屋的《上海市商品房預(yù)售合同》網(wǎng)上預(yù)售備案登記手續(xù)。負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華****民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)26,863元，由上海瑾林機(jī)電設(shè)備有限公司負(fù)擔(dān)1,823元、好一家（上海）投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)25,040元;反訴案件受理40元（已減半收取），由好一家（上海）投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)26元，上海瑾林機(jī)電設(shè)備有限公司負(fù)擔(dān)14元;財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5,000元，由好一家（上海）投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)，評(píng)估費(fèi)11,990元，由上海瑾林機(jī)電設(shè)備有限公司負(fù)擔(dān)4,796元，好一家（上海）投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)7,194元。

二審【案號(hào)：上海市第一中級(jí)****（2018）滬01民終2647號(hào)】本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于上訴人是否應(yīng)當(dāng)賠償被上訴人房屋差價(jià)損失以及188萬(wàn)元的利息損失。上訴人上訴認(rèn)為其并不存在締約過(guò)失，然而根據(jù)查明的事實(shí)，上訴人銷售人員先是在《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中注明“本人同意托關(guān)系申請(qǐng)九折，若申請(qǐng)不到，定金退回。”此后上訴人提供的《預(yù)售合同》文本中約定的房?jī)r(jià)以及銷售人員催告被上訴人支付房款的行為都使得被上訴人認(rèn)為已經(jīng)申請(qǐng)到優(yōu)惠。因此上訴人銷售人員的行為足以使被上訴人產(chǎn)生誤解。而上訴人銷售人員行為造成的后果應(yīng)由上訴人承擔(dān)。被上訴人未盡到審慎的注意義務(wù)即支付房款亦有一定過(guò)錯(cuò)。一審**根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)程度，結(jié)合司法評(píng)估確定的房屋價(jià)格，酌情確定上訴人賠償被上訴人差價(jià)損失34.20萬(wàn)元，尚屬合理，本院予以認(rèn)同。被上訴人根據(jù)此前生效案件的生效時(shí)間主張作為系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)價(jià)值的估值時(shí)點(diǎn)并無(wú)不當(dāng)。上訴人的相關(guān)上訴理由，缺乏依據(jù)，本院不予采納。至于被上訴人已付房款的利息損失，因買受人對(duì)房屋升值利益的獲取系以其應(yīng)支付相應(yīng)房款為前提，故一審**在支持被上訴人房屋差價(jià)損失的同時(shí)，被上訴人已付房款的利息損失應(yīng)已包含在房屋差價(jià)損失中得以補(bǔ)償。現(xiàn)一審**再行支持被上訴人已付房款188萬(wàn)元利息的訴請(qǐng)，實(shí)際系認(rèn)可被上訴人在未支出任何成本的情況下仍可獲取系爭(zhēng)房屋相應(yīng)升值利益，有違公平原則，本院對(duì)此不予認(rèn)同，并對(duì)一審相關(guān)判項(xiàng)予以糾正。

綜上所述，上訴人的上訴請(qǐng)求部分成立。依照《中華****民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、維持上海市浦東新區(qū)****（2017）滬0115民初22912號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第六項(xiàng)；

二、撤銷上海市浦東新區(qū)****（2017）滬0115民初22912號(hào)民事判決第四項(xiàng)、第五項(xiàng)；

三、駁回上海瑾林機(jī)電設(shè)備有限公司其余訴訟請(qǐng)求。

一審本訴案件受理費(fèi)26,863元，由上海瑾林機(jī)電設(shè)備有限公司負(fù)擔(dān)2,107元、好一家（上海）投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)24,756元;反訴案件受理40元（已減半收取），由好一家（上海）投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)26元，上海瑾林機(jī)電設(shè)備有限公司負(fù)擔(dān)14元;財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5,000元，由好一家（上海）投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)，評(píng)估費(fèi)11,990元，由上海瑾林機(jī)電設(shè)備有限公司負(fù)擔(dān)4,796元，好一家（上海）投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)7,194元。二審案件受理費(fèi)**幣7,820元，由上海瑾林機(jī)電設(shè)備有限公司負(fù)擔(dān)1,390元、好一家（上海）投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)6,430元.

本判決為終審判決。

案例三：附孫某某、吳某某與袁某、瞿某某房屋買賣合同**案

案情簡(jiǎn)介：系爭(zhēng)房屋為孫某某、吳某某原承租的上海市原閘北區(qū)山西北路XXX-XXX號(hào)房屋征收分得的安置房。

2015年8月18日，孫某某、吳某某(甲方)、瞿某某(乙方)及案外人上海萬(wàn)燊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所(丙方)就系爭(zhēng)房屋簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》及《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定甲方將系爭(zhēng)房屋以總價(jià)350萬(wàn)元出售給乙方等。袁某、瞿某某當(dāng)日向原告方支付了10萬(wàn)元房款。

2015年9月1日，孫某某、吳某某將系爭(zhēng)房屋交付給袁某、瞿某某使用，袁某、瞿某某向?qū)O某某、吳某某支付了50萬(wàn)元房款。

2015年10月26日，孫某某、吳某某(甲方)與袁某、瞿某某(乙方)就系爭(zhēng)房屋簽訂了《動(dòng)遷房買賣協(xié)議》。該協(xié)議約定，甲方將其分得的系爭(zhēng)房屋出售給乙方，房屋總價(jià)為350萬(wàn)元，此價(jià)格為甲方凈到手價(jià)；雙方約定分三期交付，第一筆主要購(gòu)房款10萬(wàn)元于2015年8月18日前交付，第二筆主要購(gòu)房款235萬(wàn)元于2015年9月2日前交付，尾款105萬(wàn)元，在交易限制期滿后，在雙方共同閘北區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)變更登記(過(guò)戶)手續(xù)，并且成功過(guò)戶后，予以支付；甲方在本合同簽訂后，須在三日內(nèi)將房地產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證交付乙方收存；甲方在拿到房屋鑰匙兩天內(nèi)必須將房屋交付給乙方，并交付有關(guān)該房屋的所有相關(guān)的材料及原始票據(jù)等。此外，合同第17條第3款約定：交易限制期滿后，該房屋過(guò)戶到乙方或者乙方指定的人(如乙方的父母)名下，屬于乙方自家內(nèi)部事務(wù)，甲方不得干涉。若乙方書面要求過(guò)戶到自己指定的人名下，則甲方到時(shí)配合過(guò)戶給乙方指定的人，若甲方拒絕配合過(guò)戶，視為違約。甲方應(yīng)按本合同相關(guān)條款承擔(dān)違約責(zé)任。第18條第1款約定：因國(guó)家法律法規(guī)或本市關(guān)于動(dòng)遷房和房地產(chǎn)買賣的行政管理規(guī)定的變動(dòng)導(dǎo)致不能及時(shí)過(guò)戶或不能過(guò)戶而造成的損失，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，只產(chǎn)生相互返還之法律后果。如地方**的政策發(fā)生變動(dòng)，動(dòng)遷房交易限制期延長(zhǎng)為三年以上或縮短為不足三年，則按照最新生效的動(dòng)遷房交易限制期履行本合同。當(dāng)日，袁某、瞿某某向?qū)O某某、吳某某支付了185萬(wàn)元房款、向中介方支付了6.8萬(wàn)元中介服務(wù)費(fèi)。

2016年1月27日，系爭(zhēng)房屋被核準(zhǔn)登記至上海創(chuàng)輝企業(yè)管理有限公司名下，備注為動(dòng)遷安置房。

2016年3月25日，上海市**發(fā)布“滬九條”。該文件規(guī)定，從嚴(yán)執(zhí)行住房限購(gòu)政策，提高非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的年限，將自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年以上。

2016年5月23日，孫某某、吳某某向袁某、瞿某某發(fā)出《解除通知書》，稱根據(jù)雙方所簽的《動(dòng)遷房買賣協(xié)議》第18條約定及“滬九條”新政的規(guī)定，由于袁某、瞿某某均為非本市戶籍居民，在簽訂《動(dòng)遷房買賣協(xié)議》時(shí)，并不滿足連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)滿5年的條件，屬于限購(gòu)人群，故雙方所簽訂的《動(dòng)遷房買賣協(xié)議》因國(guó)家政策變動(dòng)導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行。現(xiàn)孫某某、吳某某正式通知袁某、瞿某某解除上述合同。該解除通知書于次日由袁某、瞿某某簽收。

另查明，2015年10月26日，即雙方簽訂《動(dòng)遷房買賣協(xié)議》當(dāng)日，雙方還簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》一份，約定就系爭(zhēng)房屋的出售，孫某某、吳某某需用自有商品房作抵押，如孫某某、吳某某急需房屋置換，袁某、瞿某某應(yīng)積極配合辦理注銷房屋抵押手續(xù)，孫某某、吳某某應(yīng)拿最新商品房房產(chǎn)作抵押。之后，孫某某、吳某某在其自有商品房上設(shè)立了以袁某、瞿某某為抵押權(quán)人的抵押登記。審理中，對(duì)該節(jié)，孫某某、吳某某稱，其只聽中介說(shuō)其自有的商品房需要“凍一凍”，將來(lái)不會(huì)影響置換，但后來(lái)才知道是被設(shè)置了抵押登記。對(duì)此袁某、瞿某某稱，孫某某、吳某某對(duì)抵押一事是明知的，袁某、瞿某某實(shí)際分兩筆支付了合同約定的第二部分房款，也是在辦理該抵押過(guò)程中雙方協(xié)商的結(jié)果，之后袁某、瞿某某也愿意配合注銷上述抵押以完成原告方的置換，但認(rèn)為孫某某、吳某某應(yīng)以新購(gòu)房屋作為新的抵押物。為此雙方協(xié)商不一致，后孫某某、吳某某又要求漲價(jià)，最終致訟。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號(hào)：上海市靜安區(qū)****(2016)滬0106民初18458號(hào)】依法成立的合同，受法律保護(hù)。孫某某、吳某某與袁某、瞿某某簽訂的《動(dòng)遷房買賣協(xié)議》系雙方自愿、真實(shí)意思的表示，且于法不悖，當(dāng)事人均應(yīng)恪守履行。現(xiàn)孫某某、吳某某以合同第18條約定的情形出現(xiàn)、符合情勢(shì)變更為由，要求解除上述協(xié)議。對(duì)此**認(rèn)為，首先，根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，情勢(shì)變更原則的適用需滿足一定條件。孫某某、吳某某作為出售方，其合同目的在于獲取房款。從目前合同的履行情況來(lái)看，孫某某、吳某某已收取了合同約定的相應(yīng)房款，剩余的房款需在房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后收取。而房屋尚未經(jīng)過(guò)交易限制期，孫某某、吳某某收取剩余房款的條件尚未成就，孫某某、吳某某亦未就袁某、瞿某某屆時(shí)將無(wú)法支付房款進(jìn)行舉證，因此繼續(xù)履行合同將有損孫某某、吳某某利益或使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)這一結(jié)論，難以得出。其次，從合同約定來(lái)看。根據(jù)協(xié)議第17條約定，對(duì)房屋過(guò)戶至袁某、瞿某某或袁某、瞿某某指定的人名下這一節(jié)，孫某某、吳某某不得干涉。孫某某、吳某某認(rèn)為該條款得以適用的前提必須是袁某、瞿某某自身應(yīng)具備購(gòu)房資格，該觀點(diǎn)缺乏依據(jù)。在袁某、瞿某某享有上述權(quán)利的前提下，孫某某、吳某某并未舉證證明目前已發(fā)生其他將導(dǎo)致房屋“不能及時(shí)過(guò)戶或者不能過(guò)戶”的情形。因此，協(xié)議第18條目前不具備適用條件。綜上，孫某某、吳某某主張解除合同缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。據(jù)此判決：駁回孫某某、吳某某的全部訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)34,800元，減半收取為17,400元，由孫某某、吳某某負(fù)擔(dān)。

二審【案號(hào)：上海二中院（2016）滬02民終10683號(hào) 】孫某某、吳某某是以情勢(shì)變更為由主張解除涉案協(xié)議，原審**從合同目的能否實(shí)現(xiàn)的角度分析，認(rèn)定孫某某、吳某某解除合同的主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以認(rèn)同，不再贅述。需要說(shuō)明的是，由于涉案房屋屬于動(dòng)遷安置房，有限制交易期的特**，雙方當(dāng)事人為此設(shè)定了履行期限，即至限制交易期屆滿后過(guò)戶交易。目前至限制交易期屆滿尚有兩年之久，關(guān)于房屋交易的政策亦存在變動(dòng)的可能**，不能以當(dāng)下的政策去推定履行期限屆滿后袁某、瞿某某是否具備購(gòu)房資格。因此，即便不考慮合同第17條關(guān)于袁某、瞿某某可指定房屋過(guò)戶對(duì)象的約定，孫某某、吳某某的解約主張也不能成立。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華****民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)**幣34,800元，由上訴人孫某某、吳某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

案例四：南某某與陸某明、陸某及第三人趙某某房屋買賣合同**案

案情簡(jiǎn)介：2012年12月25日，陸某明（乙方，被**人）與上海市松江區(qū)XX辦公室（甲方，**人）簽訂《上海市征用集體所有土地房屋**補(bǔ)償安置協(xié)議》，約定甲方對(duì)乙方所有的坐落在XX鎮(zhèn)XX村XX號(hào)的房屋進(jìn)行**。2016年4月，陸某明和陸某作為購(gòu)房人填寫配套商品房供應(yīng)單，載明所購(gòu)房屋所在小區(qū)為上海XX有限公司開發(fā)的塘和家園古樓新苑小區(qū)，XX公路XX弄XX號(hào)XX室。2014年4月3日，上海XX有限公司對(duì)包括系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的XX鎮(zhèn)XX公路XX弄房屋取得產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）。

一審**另認(rèn)定，2015年7月4日，南某某（乙方）與陸某明（甲方）簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定乙方向甲方購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，總價(jià)款83萬(wàn)元（**幣，幣種下同）。合同第四條約定，雙方同意甲方于2015年7月5日前騰出該房屋并通知乙方進(jìn)行驗(yàn)收交接，乙方應(yīng)在接到通知之日起的1日內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)后乙方收到鑰匙為房屋轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)志。合同第六條約定，甲、乙雙方確認(rèn)，辦出產(chǎn)證后60個(gè)工作日內(nèi)向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)。合同補(bǔ)充條款（一）對(duì)付款方式約定為，2015年6月24日付2萬(wàn)元，2015年7月4日付38萬(wàn)元，2015年9月1日前付10萬(wàn)元，2016年1月1日前付20萬(wàn)元，過(guò)戶當(dāng)時(shí)支付13萬(wàn)元。合同補(bǔ)充條款（二）約定，在簽訂本合同時(shí)，甲、乙雙方均已知曉國(guó)家和本市住房限售規(guī)定，如因違反限售規(guī)定，房地產(chǎn)交易中心不予辦理房地產(chǎn)登記，并出具《不予辦理房地產(chǎn)交易、過(guò)戶通知》的，甲乙雙方同意按下列約定處理：1、雙方共同辦理合同網(wǎng)上備案撤銷等解除本合同手續(xù)……合同附件一第3條約定，辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)新產(chǎn)生的所有費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)，辦理房產(chǎn)證時(shí)，乙方有權(quán)更改該房產(chǎn)的受益人；第4條第3項(xiàng)約定，到該房產(chǎn)可辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)限起60天內(nèi)違約方未完全履行責(zé)任，每過(guò)期一天，違約方付給守約方滯納金1萬(wàn)元，到完全履行責(zé)任止。合同簽訂后，陸某明將系爭(zhēng)房屋交付南某某使用至今，南某某按約支付了陸某明房?jī)r(jià)款70.56萬(wàn)元。

2017年1月24日，系爭(zhēng)房屋辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，權(quán)利人為陸某明、陸某。

2017年12月16日，南某某向陸某明、陸某發(fā)送通知，告知：盡管上海市限購(gòu)政策發(fā)生了變化，但根據(jù)雙方約定的過(guò)戶時(shí)間，我方并不違反合同簽訂時(shí)的限購(gòu)政策，事后政策變更我方無(wú)法預(yù)見且我方購(gòu)房確系用于居住，故限購(gòu)新政對(duì)雙方均不具有約束力，合同仍可按約履行。……南某某決定更改具有購(gòu)房資格的趙某某為房屋受益人，請(qǐng)陸某明及陸某配合我方及趙某某辦理將系爭(zhēng)房屋過(guò)戶登記至趙某某名下的過(guò)戶手續(xù)。

后陸某明、陸某向南某某發(fā)送回函，表示不同意南某某繼續(xù)履行合同的要求，不同意將系爭(zhēng)房屋過(guò)戶至趙某某名下。

南某某與案外人王某是夫妻關(guān)系，于2014年1月27日登記結(jié)婚。王某非本市戶籍，截至2017年9月，王某個(gè)人城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)累計(jì)繳費(fèi)35個(gè)月。

裁判原文節(jié)選

一審【案號(hào)：上海市松江區(qū)****（2018）滬0117民初3016號(hào)】依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。南某某與陸某明簽訂的買賣合同，系當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，合法有效，南某某與陸某明、陸某均應(yīng)按照協(xié)議的約定履行義務(wù)。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要在于南某某是否有權(quán)要求陸某明、陸某將系爭(zhēng)房屋過(guò)戶至其指定的趙某某名下。就目前而言，南某某及其配偶均屬外地戶籍，并不具有在上海市購(gòu)買住房的資格。而合同中關(guān)于“辦理房產(chǎn)證時(shí)，乙方有權(quán)更改該房產(chǎn)的受益人”的約定，一審**認(rèn)為該約定應(yīng)屬無(wú)效約定。首先，該約定對(duì)受益人并未明確指定，其次，從簽訂買賣合同時(shí)南某某本人尚屬限購(gòu)情形來(lái)看，該約定明顯是南某某為了規(guī)避未來(lái)不確定的國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控政策，避免過(guò)戶期限截至?xí)r，其自身仍屬限購(gòu)人員所致交易無(wú)法實(shí)現(xiàn)而作的約定，故該約定應(yīng)為無(wú)效。南某某依據(jù)該條款要求陸某明、陸某將系爭(zhēng)房屋過(guò)戶至第三人名下，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，一審**不予支持。

一審**審理后，依照《中華****合同法》第八條、第五十二條第三項(xiàng)的規(guī)定，于二〇一八年四月十七日作出判決：駁回南某某的訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)12,100元，減半收取6,050元，由南某某負(fù)擔(dān)。

二審【案號(hào)：上海市第一中級(jí)****（2018）滬01民終6712號(hào)】最高****關(guān)于適用《中華****民事訴訟法》的解釋第九十條第二款規(guī)定：在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。首先，上訴人在二審期間沒有提供新證據(jù)，佐證其上訴主張。其次，經(jīng)審查，本案系房屋買賣合同而引發(fā)的**，根據(jù)物權(quán)公示和物權(quán)法定的原則，房屋的取得必須合法，現(xiàn)上訴人通過(guò)合同中“辦理房產(chǎn)時(shí)，乙方有權(quán)更改該房產(chǎn)的受益人”之條款指定非出資人為房屋登記人來(lái)規(guī)避國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控政策，明顯是為了掩蓋其不合規(guī)獲得物業(yè)的目的，故一審**適用法律正確，對(duì)本案的裁判并無(wú)不當(dāng)。

綜上所述，上訴人的上訴請(qǐng)求，缺乏依據(jù)，本院不予支持。原審**判決正確，本院予以維持。據(jù)此，依照《中華****民事訴訟法》第一百六十九條第一款、第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

上訴案件受理費(fèi)**幣12,100元，由上訴人南某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

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