前沿拓展：

二手房屋個(gè)稅怎么算

一、契稅由買方交納，交稅比例是： 1、普通住宅應(yīng)該交納成交價(jià)或是評(píng)估價(jià)的社圖施字件振曲1.5%的契稅。 2、非普通住宅應(yīng)該交納成交價(jià)或是評(píng)估價(jià)的3%的契稅。 二、過戶費(fèi)用： (1)契稅;90平方米以下首次購(gòu)房的按1%繳納;90—140平方米按房?jī)r(jià)1.5%繳納;140平方米以上按房?jī)r(jià)3%繳納買方承擔(dān)（二套房按3%收取）。 (2)營(yíng)業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房?jī)r(jià)5來自.8%繳納。賣方承擔(dān)。 (3)土地增值稅;房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房?jī)r(jià)1%預(yù)繳時(shí)口具可真斤納，按照超率累進(jìn)稅率計(jì)算，多退少補(bǔ)。賣方承擔(dān)。 (4)所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房?jī)r(jià)1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20

很多時(shí)候我們的粉絲都會(huì)問“我為什么要買共有產(chǎn)權(quán)房，不買二手房？明明單價(jià)相差無幾，共有產(chǎn)權(quán)房還不是完全產(chǎn)權(quán)？”這其實(shí)跟稅費(fèi)有很大關(guān)系，二手房實(shí)際首付要比共有多10-20%左右，這一點(diǎn)對(duì)不少人來說絕對(duì)是個(gè)老大難問題。

如：我們看到的這位網(wǎng)友，就在用回遷房的單價(jià)與共有相比~我們團(tuán)隊(duì)的內(nèi)誰(shuí)在近期給大家總結(jié)了關(guān)于回遷房、經(jīng)適房等各類房源的稅費(fèi)知識(shí)，歡迎收藏。

在房屋買賣的過程中，除了房款，一定會(huì)涉及到的另外一個(gè)大頭就是稅費(fèi)。稅費(fèi)的多少會(huì)直接影響交易的結(jié)果，雖然不論新房和二手房交易的過程中都有經(jīng)紀(jì)人的幫助，他們就全給您辦了，但為了錢不會(huì)交的不明不白，也方便大家更加了解相關(guān)知識(shí)，本期我們來細(xì)聊一下稅費(fèi)。——內(nèi)誰(shuí)

01

各性質(zhì)的房子需要交什么稅費(fèi)？

01

新房

需繳納契稅、專項(xiàng)維修基金

02

二手房

在我們購(gòu)買二手房所涉及到的所有的稅，從理論上來說有些需要賣家承擔(dān)，有些需要買家承擔(dān)、有些則是共同承擔(dān)。但在北京當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，所有的稅基本上都是由買家來承擔(dān)。這種情況看似十分不公平，但其實(shí)羊毛出在羊身上，賣家就算繳了，也是揉在房款里的。

1

一類經(jīng)適房

我們平時(shí)說的經(jīng)適房一般指的就是一類經(jīng)濟(jì)適用房，其滿五年補(bǔ)繳綜合地價(jià)款后才可上市交易（契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期滿五年，注：有些城區(qū)還需要戶籍所在區(qū)縣住房保障管理部門開具放棄優(yōu)先回購(gòu)證明）

需要注意：補(bǔ)繳完綜合地價(jià)款經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房，房本日期重新計(jì)算，白話就是原來滿五的現(xiàn)在沒了。

需繳納契稅、個(gè)稅、增值稅及附加、綜合地價(jià)款

二類經(jīng)濟(jì)適用房

房產(chǎn)證上一般標(biāo)明其房屋性質(zhì)是“按經(jīng)濟(jì)適用住房管理”，也就是回遷房、集資建房、安居房等。拿到房產(chǎn)證即可交易。

需繳納契稅、個(gè)稅、增值稅及附加、土地出讓金

2

兩限房

限房?jī)r(jià)、限套型普通商品住房，和經(jīng)適房相同2009年左右開始已經(jīng)停止申請(qǐng)了，上市條件也和經(jīng)適房相同，契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期滿五年。

需繳納契稅、個(gè)稅、增值稅及附加、土地收益金

3

自住型商品房

簡(jiǎn)稱自住房，是限房?jī)r(jià)、限面積的政策性住房，比同品質(zhì)同地段的商品房?jī)r(jià)格低30%左右。在2017年自住型商品房升級(jí)為共有產(chǎn)權(quán)房，上市條件同為契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期滿五年。目前北京還沒有滿足條件上市交易的自住型商品房。

需繳納契稅、個(gè)稅、增值稅及附加、土地收益等價(jià)款

4

公房

是由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。公房分兩種，一種不可上市交易，居民只有使用權(quán)，一種可以上市交易，也就是我們說的已購(gòu)公房。（注：央產(chǎn)房是公房的一種，上市前需滿足條件并辦理交易備案，藍(lán)島大廈一層辦理上市申請(qǐng)手續(xù)）

需繳納契稅、個(gè)稅、增值稅及附加、土地出讓金

5

普通商品房

需繳納契稅、個(gè)稅、增值稅及附加

6

商辦

新建：需繳納契稅（網(wǎng)簽價(jià)的3%）、印花稅（網(wǎng)簽價(jià)的0.5%）、專項(xiàng)維修基金

二手：需繳納契稅、個(gè)稅、增值稅、印花稅、土地增值稅

03

車位

需繳納契稅（網(wǎng)簽價(jià)的3%）、印花稅（網(wǎng)簽價(jià)的0.5%）、專項(xiàng)維修資金

02

其他過戶方式

01

贈(zèng)與和繼承

繼承分為三類：法定繼承、遺囑繼承、遺贈(zèng)

法定繼承就是被繼承人無遺囑，按繼承順序（第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承遺產(chǎn)

遺囑繼承顧名思義，按照遺囑繼承。立遺囑時(shí)如果繼承人是法定繼承人，就是遺囑繼承，如果繼承人是非法定繼承人，就是遺贈(zèng)，其實(shí)就是屬于贈(zèng)與。

前兩種不需要繳稅，遺贈(zèng)需要3%的契稅和0.05%的印花稅。

02

公司買房

1

什么樣的公司能在北京買房？

①個(gè)體工商戶連續(xù)5年(含)以上在本市繳納個(gè)體工商戶稅，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)，只能出經(jīng)營(yíng)者（或家庭成員）房產(chǎn)證；

②大陸公司在京購(gòu)房不受限購(gòu)，可以買住宅（港資或者無營(yíng)業(yè)執(zhí)照類的**企業(yè)除外）；

③境外機(jī)構(gòu)在京設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)除外）可在本市購(gòu)買辦公所需的非住宅房屋。

（備注：簡(jiǎn)單說-②③，公司注冊(cè)地在大陸，就可以在北京買房，不限購(gòu)，可買住宅；注冊(cè)地不在大陸，只可以購(gòu)買非住宅。）

2

公司買房的稅費(fèi)？

契稅（申報(bào)價(jià)的3%），印花稅（申報(bào)價(jià)的0.5%），房本登記費(fèi)（550元/本）

3

公司名義買房貸款方面問題？

公司買房需要法人做擔(dān)保，提供法**水，做貸款。最多貸款5成，利率1.1倍。

4

持有公司房產(chǎn)每年需要繳納哪些稅？

①房產(chǎn)稅：原值*0.7*1.2%（1000萬(wàn)*0.7*1.2%=8.4萬(wàn)）

繳納時(shí)間：4月份或者11月份，違約會(huì)有滯納金，賣房前要補(bǔ)齊。只繳納5年。

②土地使用稅：對(duì)應(yīng)土地級(jí)別稅額*建筑面積/年，一般是1.5元-30元/平/年不等

5

賣的時(shí)候，需要交哪些稅？

增值稅：（申報(bào)價(jià)-原值）*5.6%；

印花稅 ：申報(bào)價(jià) * 萬(wàn)分之五；

土地增值稅（遞增額的30%-60%）

企業(yè)所得稅按年應(yīng)納稅所得額的比率征收；

（注意：在北京公司買房三年限售，且不能落戶不能上學(xué)）

03

各類稅費(fèi)如何計(jì)算？

01

契稅

02

個(gè)稅

03

增值稅及附加

04

土地出讓金

05

綜合地價(jià)款

06

專項(xiàng)維修基金

**式住宅、非住宅（如別墅）為50元/平米

多層住宅、非住宅（六層以下建筑）為100元/平米

高層住宅、非住宅（七層以上建筑）為200元/平米

07

土地收益等價(jià)款（自住型商品房）

屆時(shí)同地段商住房?jī)r(jià)格和該自住型商品房購(gòu)買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%

08

土地收益金（兩限房）

（房屋核定價(jià)-原值）*35%

09

土地增值稅（公司買房）

土地增值稅=增值額*稅率（稅率30%-60%）

增值額=網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)-扣除項(xiàng)目金（網(wǎng)簽價(jià)、核定價(jià)哪個(gè)大去哪個(gè)）

扣除項(xiàng)目金=原值+原契稅+本次增值及附加+遞增額+網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)的10%（網(wǎng)簽價(jià)、核定價(jià)哪個(gè)大去哪個(gè)）

遞增額=原值*5%*年數(shù)

稅率由增值額/扣除項(xiàng)目金決定

舉例：之前買了一套2000萬(wàn)的房子，網(wǎng)簽價(jià)1500萬(wàn)，5年后，對(duì)外賣出，銷售價(jià)格3200萬(wàn).需要繳納多少稅？

增值稅：(3200-1500)*5.6%=95萬(wàn)

企業(yè)所得稅：（3200-1500）*25%=425萬(wàn)

印花稅：3200萬(wàn)*0.05%=16000元

土地增值稅：（3200-1500）*30%=510萬(wàn)

04

其他名詞解釋

掛牌價(jià)：業(yè)主在中介掛牌時(shí)定下的價(jià)格。

網(wǎng)簽價(jià)：現(xiàn)在二手房過戶前需要網(wǎng)簽，也就是將交易和合同公示在房管局網(wǎng)站上，網(wǎng)簽價(jià)就是網(wǎng)上合同上寫的成交價(jià)格。

過戶指導(dǎo)價(jià)=核定價(jià)：有關(guān)部門定的一個(gè)房產(chǎn)過戶價(jià)格，一房一價(jià)。

評(píng)估價(jià)：評(píng)估機(jī)構(gòu)計(jì)算出的相對(duì)科學(xué)合理的市場(chǎng)參考價(jià)。（影響貸款上限）

成交價(jià)：最終真實(shí)成交價(jià)格。

中介費(fèi)：最多為成交價(jià)的2.7%（其中包含很多雜項(xiàng)，暫不過多介紹）

原值：上一次過戶的成交價(jià)。

資金監(jiān)管：將買賣雙方的資金放入第三方賬戶，以免發(fā)生資金損失造成違約。

滿五滿二：滿五指的是從取得產(chǎn)權(quán)證的日期算起，持有該房產(chǎn)的時(shí)間已經(jīng)大于等于5年（滿二就是大于等于2年），如果說房產(chǎn)證還沒有辦下來的話，也可以按照繳納契稅**上的日期算起。

唯一：指業(yè)主在該省份內(nèi)，登記在國(guó)土局系統(tǒng)里得只有這一套房子。

普通住宅、非普通住宅：

以北京市為例，其普通住宅的認(rèn)定應(yīng)具備以下三個(gè)條件。

1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上。

2.單套建筑面積在140平方米（含）以下。

3.實(shí)際成交價(jià)低于下表 （家庭唯一住宅才能享受普宅契稅）

05

退 稅

賣公買商：出售公房一年內(nèi)新購(gòu)商品房，在契稅繳納日起3年內(nèi)，納稅人可以按規(guī)定去地稅部門申請(qǐng)退稅。

**買二手：房子被**后，攜**款購(gòu)買二手房，可以享受契稅減免優(yōu)惠，最多可全部抵扣。可在繳稅時(shí)直接抵扣，也可稅后辦理退稅。

最后舉個(gè)例子，都是我編的啊，可能有漏洞：

一哥們首套房，手里有150萬(wàn)，首先看了一套北京新天地（商品房）55平開間，滿五唯一，掛牌價(jià)320萬(wàn)，評(píng)估價(jià)280萬(wàn)，不行覺得太憋屈。

又看了一套瀛海家園（回遷房：二類經(jīng)適）83平南北通透的兩居，掛牌價(jià)280萬(wàn)，評(píng)估價(jià)252萬(wàn)，一下激動(dòng)了，覺得這個(gè)太便宜了。但殊不知原值20萬(wàn)，剛下的房本，名下還有三套房。

北京新天地：商品房滿五唯一，只需繳納契稅=280×1%=2.8萬(wàn)

瀛海家園：二類經(jīng)適房不滿五唯一

需繳納增值稅及附加=252/1.05×5.6%=13.44萬(wàn)

契稅=（252-13.44）×1%=2.3856萬(wàn)

個(gè)稅=（252-20）×20%=46.4萬(wàn)

土地出讓金=252×3%=7.56萬(wàn)

總計(jì)需要繳納約70萬(wàn)稅費(fèi)

（注意:計(jì)稅價(jià)也就是是稅基=網(wǎng)簽價(jià)，最低過戶指導(dǎo)價(jià)≤網(wǎng)簽價(jià)≤評(píng)估價(jià)，網(wǎng)簽價(jià)要結(jié)合購(gòu)房人的付款方式，所以網(wǎng)簽價(jià)會(huì)根據(jù)每個(gè)購(gòu)房者的情況而變化）

以上僅為粗略計(jì)算，但可以見得藏在掛牌價(jià)下面稅費(fèi)的威力（掛牌價(jià)都不含稅費(fèi)）

本篇文章內(nèi)容量較大，各位可以收藏轉(zhuǎn)發(fā)，需要的時(shí)候拿出來參考，其中如有不對(duì)的地方歡迎各位大神指正。

拓展知識(shí)：