前沿拓展：

經濟適用房就是個坑

經適房五年內只能住不能賣，房產權是按當初購入時規定好的，你入住在里面永這不變動， （除非國家出臺新規定）所以不存在**這種說法

#創作挑戰賽#

這是熊貓貝貝的第1388篇原創文章：

**房地產經濟和樓市，其實嚴格意義上來說，從10月份以來，就沒有多少值得拿出來討論和分享的動態和表現，各路房地產領域自媒體紛紛轉行情感博主，幾個月里面翻來復去也就那幾個陳谷子爛芝麻的話題。

市場表現決定話題熱度，經濟利益決定關注程度。

其實，這又何嘗不是國家所希望和引導的方向呢？

穩字當頭，就是這個意思，2022年是個注定不平靜，并且暗流涌動的年份，安穩一點，比什么都靠譜。

平心而論，房地產幾十年的發展，對國家還是有貢獻的，不都是壞處。

房地產發展的初期，確實解決城市居民的住房問題。

也產生的大量稅收，使得各級**有能力進行大規模基礎設施建設等工作。

還極大地促進了鋼鐵、水泥等基礎產業的發展。

但物極必反、水滿則溢。

房子建的過多，房價漲的過高、過快，逐漸成了經濟發展的包袱。也影響了民眾，尤其是年輕人的生活。

國家堅持了若干年的房住不炒，也終于見到了成效。

房地產為什么到了這一步，這跟二十年前，深圳等城市帶頭參考了“**模式”有關。

什么賣樓花（預售），公攤，建面等，基本都是從**引進的做法。

如果一直按照**的模式會怎么樣呢？

看看**房價漲到了什么程度，再看看**市民的“棺材板房”。

原本**也是有些工業，像紡織、制鞋等等。現在早已經無影無蹤了。

圖片來源：圖庫

圖片來源：網絡

圖片來源：網絡

超過二十年的市場經驗和管理積累，國家肯定知道調控，政策管理，甚至金融管控，都只能治標不治本，真正從根源上決定**房地產經濟和樓市未來走向的底層模式如果不調整，不明確，不執行，那么**的表現，實際上已經預示了**樓市未來的一種極端可能，當然，另一面，就是無數人口外流的中小城市“鐵銹化”，就和法國這個老牌資本主義國家一樣：

圖片來源：網絡

圖片來源：網絡

所以，模式的明確才是根本，2022年11月，**房地產經濟和樓市的模式轉型，邁出了堅實而又關鍵的一步，當然，并沒有多少熱度，也沒有引起多少關注，但是這個動向，至關重要。

又或許，是因為利益關聯，心有僥幸的群體不敢面對，放到臺面上來討論，還怕讓更多人知道自己和那點心思已經大勢已去？

新加坡模式，正式在**走出關鍵的落地一步，值得關注。

這篇文章，就和各位讀者朋友分享這個**樓市和房地產經濟，不顯山水但意義重大的動向，并且進行有深度，有態度的專題分析和解讀研究。

關注動向，把握本質，看清主線，研判趨勢，指導行動。

本文已反復自查合規，不碰紅線，語言平和公允，不帶價值導向。

內容有依有據，分析理性客觀。

硬核內容，錯過不再。

以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。

PS：

文章略長，內容的閱讀需要一定的時間和耐心，并且需要進行思考。內容不求討好所有讀者，寫作分享也是一個閱讀群體和寫作群體互相選擇的過程。每個人的認知層次不同，不做強求，這篇文章的內容不是什么大路貨，也不是什么看完能夠帶來輕松愉悅精神滿足的爽文，請結合自身需要和認知需求理性看待。獨家文章，抄襲搬運必究！

（如果這篇文章在其它資訊平臺被看到，不用懷疑，就是抄襲搬運，厚顏**）

選擇大于努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。

新加坡（圖片來源：圖庫）

1深圳樓市大事件：可售型人才房真的來了！

11月9日，深圳住建局發布關于安居君蘭灣府、安居鴻棲臺、安居玥龍苑、安居顥龍苑、星河開市客環球商業中心、華僑城九樾廣場等六個項目住房的申請條件、房源安排、選房規則、配售流程等有關事項。

圖片來源：見圖

據悉，這是深圳首批人才住房項目啟動配售，配售均價20520~44900元/平方米。本批次住房項目共4422套，其中兩房戶型1957套，三房戶型2465套。實行集中統一認購、選房。

人才房之所以備受關注，主要因為其價格比周邊的商品房價格低，大致是周邊商品房的六折。

通告顯示，認購本批次住房，應當符合以下條件：

申請人具有全日制本科及以上學歷（含**認可的境外高等院校畢業的歸國留學人員），或者屬于符合深圳市產業發展需要的**（國家職業資格二級及以上），或者屬于經深圳市人力資源和社會保障局認定的領軍人才（含國家級領軍人才、地方級領軍人才、后備級人才）。

申請人、共同申請人均具有深圳市戶籍，但申請人配偶為現役軍人的，可以不受深圳市戶籍條件的限制；申請人參加深圳市社會保險（養老保險或者醫療保險，不含少兒醫療保險）累計繳費3年以上。

與此同時，申請人、共同申請人在深圳市未購買過準成本房、全成本房、社會微利房、全成本微利房、經濟適用住房、限價商品房、安居型商品房等政策性住房，未享受過深圳市高層次人才購房補貼或者獎勵補貼政策；此外，申請人、共同申請人在深圳市未擁有任何形式自有住房（含住房建設用地）且在本通告發布之日前5年內未在深圳市轉讓過或者因離婚分割過自有住房等。

據悉，本批次住房項目共6個，4422套，其中兩房戶型1957套，三房戶型2465套。本批次住房實行集中統一認購、選房。認購申請家庭可在線提交同一選房隊列中單個或多個項目的認購意向；選房時，只能在其認購意向的一個項目中選擇一套房源。對于后期如何流轉的問題，相關文件顯示，不動產權證書將登記為安居型商品房，滿10年后將參照安居型商品房取得完全產權的相關規定，申請取得完全產權。

據悉，這是深圳首批人才住房項目啟動配售，配售均價20520~44900元/平方米。

安居君蘭灣府

位于深圳市大鵬新區葵涌街道壩核公路西北側，開發建設單位為深圳市人才安居集團有限公司，建設監管單位為深圳市住房保障署。本次配售房源共566套，其中：兩房戶型153套，建筑面積約71平方米；三房戶型413套，建筑面積約86-88平方米。配售均價為20520元/平方米（按建筑面積計算，毛坯價格）。本項目住宅塔樓為裝配式建筑，室內為毛坯交付，交房標準見樣板房和售房說明書，預計交付時間為2023年12月30日。

安居鴻棲臺

位于深圳市寶安區西鄉街道富華社區尖崗山大道與臥龍五路交匯處，開發建設單位為深圳市人才安居集團有限公司，建設監管單位為寶安區住房和建設局。本次配售房源共960套，其中：兩房戶型288套，建筑面積約69平方米；三房戶型672套，建筑面積約87平方米。配售均價為42900元/平方米（按建筑面積計算，毛坯價格）。本項目住宅塔樓為裝配式建筑，室內為毛坯交付，交房標準見樣板房和售房說明書，預計交付時間為2023年12月20日。

安居玥龍苑位于深圳市龍崗區寶龍街道南同大道與新能源一路交匯處，開發建設單位為深圳市龍崗人才安居有限公司，建設監管單位為龍崗區住房和建設局。本次配售房源共700套，全部為兩房戶型，建筑面積約67-69平方米。配售均價為23100元/平方米（按建筑面積計算，毛坯價格）。本項目住宅塔樓為裝配式建筑，室內為毛坯交付，交房標準見樣板房和售房說明書，預計交付時間為2024年11月25日。

安居顥龍苑

位于深圳市龍崗區寶龍街道寶龍三路與寶同路交匯處，開發建設單位為深圳市人才安居集團有限公司，建設監管單位為龍崗區住房和建設局。本次配售房源共680套，其中：兩房戶型592套，建筑面積約66-68平方米；三房戶型88套，建筑面積約87-88平方米。配售均價為23100元/平方米（按建筑面積計算，毛坯價格）。本項目住宅塔樓為裝配式建筑，室內為毛坯交付，交房標準見樣板房和售房說明書，預計交付時間為2025年3月1日。

星河開市客環球商業中心

位于深圳市龍華區民治街道新區大道與景龍南路交匯處南側，開發建設單位為星河實業（深圳）有限公司，建設監管單位為龍華區住房和建設局。本次配售房源共1068套，其中：兩房戶型96套，建筑面積約70平方米；三房戶型972套，建筑面積約86-89平方米。配售均價為44900元/平方米（按建筑面積計算，毛坯價格）。本項目住宅塔樓為裝配式建筑，室內為毛坯交付，交房標準見樣板房和售房說明書，預計交付時間為2025年2月28日。

華僑城九樾廣場

位于深圳市光明區新湖街道科學公園站北側，開發建設單位為華僑城光明都市發展（深圳）有限公司，建設監管單位為光明區住房和建設局。本次配售房源共448套，其中：兩房戶型128套，建筑面積約66平方米；三房戶型320套，建筑面積約85-87平方米。配售均價為30150元/平方米（按建筑面積計算，含裝修）。本項目住宅塔樓為裝配式建筑，室內為精裝修交付，交房標準見樣板房和售房說明書，預計交付時間為2023年6月30日。

其實，深圳多區都有即將推出市場的可售型人才住房。據不完全統計，從2019年至今，深圳有超過20宗通過招拍掛成交的宅地涉及可售型人才房。相比安居型商品房，可售型人才房位置普遍較好，包括福田、南山、寶安等核心位置都有可售型人才房源。

2018年6月，深圳曾發布《深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》征求意見稿，這一舉措被稱為“二次房改”。作為目標，深圳市將在2035年前新增建設籌集170萬套住房，其中，市場商品住房70萬套，占40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房共100萬套，占60%左右。

多年以來，一線城市，改革開放的窗口深圳，房價一直領漲全國。

從某種意義上看，深圳的房價高，也許不無道理。

就憑深圳的發展水平，城市基礎設施，城市管理水平。

還有“來了就是深圳人”的氣魄和胸襟，即使在一線城市中，也不出其右。

可是，不管房價漲得如何有“道理”。

高房價對于產業，尤其是制造業的擠出效應非常明顯。

近些年，深圳眼睜睜地看著一個又一個制造業企業、項目遷出深圳，轉移到周邊的惠州、東莞等城市。

近期的一些進入廣東的大型工業項目，別說深圳，連房價較高的佛山、東莞等地都沒考慮，直接建在了湛江。

深圳的高房價，以及“炒房客之都”的帽子，讓深圳在某種意義上成為了**樓市的一個極具代表性的市場風向標。

所以，深圳在樓市和模式上的動向，至關重要。

無論是“二手房指導價”，還是堅決貫徹“房住不炒”，深圳的一舉一動，其實早已超越了對本土市場經濟環境中資本炒作態度的遏制，更是給全國主要的頭部城市，能夠帶來示范作用。

共有產權住房建設持續推進，是典型的新加坡住居模式的落地，這是關鍵的時代和行業信號。

圖片來源：圖庫

2什么是“新加坡模式”，該如何理性解讀和理解？

新加坡的房地產模式到底是怎樣的呢？為什么會被大家所吹捧呢？

新加坡房地產模式其實就是**承擔了“居者有其屋”的義務。通過低價出讓國有土地，大規模建設公有住房，打擊投機倒把，保障了**的住房需求。在新加坡，公寓的比例高達80%，私人住宅的比例為20%。HDB公寓由**建設，優先保障中低收入群體的需求，因此可以嚴格控制售價，房價收入比始終保持在5-6的合理水平。

同時，**嚴格控制HDB公寓的轉售。一個家庭只能擁有一套HDB公寓，一生中只有兩次購買HDB公寓的機會(一次是基本自住，一次是改善)。他們只有住了一定時間才能轉賣，只能轉賣給符合條件的人。通過這一系列組合拳，新加坡得以將房價控制在合理的水平。新加坡住宅模式的特點主要有以下幾點：

1.在強有力的**干預下實現公共住房的有效供應。

新加坡住房制度的最大特點是**的強力干預。新加坡住房政策的目標是“擁有住房”。模式是**以雄厚的財力興建公寓，讓八成以上的人口居住在公屋，同時以高效率的機制管理。

2.通過階段梯度目標設計細分房地產市場有效需求

住房政策的目標是滿足合理的住房需求。住房需求大致可以分為三個層次：住房需求、住房質量需求和產權需求。住房需求可以由**或市場來滿足。

對個別居民來說，住房需求水平是基于他們自己的經濟條件。對于城市居民整體而言，住房需求滿足程度取決于城市經濟實力和可用土地面積等因素。

3.以保障居民居住權為核心，建立多層次的住房供應體系

新加坡**堅持行政干預為主、市場調節為輔的原則，牢牢把握房地產市場的主動權。其核心是保護居民的居住權，建立以實施保障房政策為重點的多層次住房供應體系。

4.通過嚴格的制度安排，確保有限的居住資源優先滿足民生基本需求

嚴格的制度安排確保有限的住房資源能夠優先滿足民生基本需求。這也是新加坡HDB體系中最值得我們借鑒和學習的地方

5.保持房地產政策的相對**性和穩定性

新加坡**公寓的重要功能之一是使不同種族和諧相處，提高人們對多民族和多宗教社會的認識，促進社會穩定。社區發展主要由**公寓推動，它們整合了社區所需的各種功能。

新加坡住房模式之所以受到廣泛關注，是因為它有效地解決了住房短缺和住房支付問題。新加坡的103萬套公寓為320萬居民提供了居住空間，每個家庭的住房單元已經達到一個。2015年人均住房面積達到27.6。由于補貼的存在，對大多數居民來說，公寓的價格很低。

新加坡的房子大致分為以下三種類型：

第一種：租屋。新加坡住房制度是**主導型，**以強大的財力建設出租屋，使 80% 以上的人口居住在公共租屋里。目前，新加坡已形成了以租屋為主的公共住宅。

這種住宅不得上市交易，一切交易行為被視為違法。

第二種：中**公寓。停車位和部分裝修都是免費送的，人家的物業可不是簡簡單單地給你打掃衛生，還有24小時的保安、健身房、游泳池等等設施都是**的。交易受到**嚴格監管。

第三種，別墅。是私人住宅構成的獨特住房體系。你可以理解為有**地契的別墅，有聯排別墅，**式洋房，豪華別墅，這些都是帶有私家花園和**的。這個開放交易，稅費很高。

深圳如果采用“新加坡模式”，實施起來比新加坡更有難度。畢竟深圳是城市，新加坡是國家，深圳要面對外來人口的大量涌入。

如果深圳這座改革先鋒城市，在房地產領域領全國風氣之先，創造一個非常先進的利國利民的模式，就又為國家發展立下了新功。

深圳 圖片來源：圖庫

3趨勢研判：深圳一小步，意義非凡，或將成為全國樓市模式的先行范本？

2022年**房地產經濟和樓市是個什么情況，實際上已經沒有必要花費筆墨過多贅述。

現實的情況，一言就可以完全蔽之，那就是經濟大環境下行承壓的特殊階段，房地產經濟的發動機熄火，市場供需錯位，關鍵的閉合節點無法支撐行業和經濟的持續向前。

這是前所未有的困局，直白清晰，也沒有什么避諱的意義吧？

高房價不僅擠壓了產業生存空間，也極大的遏制了居民消費。特別是2020年全球**爆發以來，帶來的極端情況，所以，**房地產經濟和樓市，也走到了一個至關重要的時代分水嶺。

全國樓市，特別是南方地區，都盯著深圳，在這樣的關注之下，深圳正式效仿新加坡模式走出這一步，意義非凡。

這一步，意味著深圳正式和**那種資本主導，供需擠壓的模式徹底告別，即使頂著現實的人口持續流入，需求擠壓的壓力，也要堅定往新加坡模式看齊得決心和魄力。

這不是什么彩虹屁，不在深圳的朋友可能完全不能理解這一次深圳的做法難度所在。

這絕對是一條方向正確，但是注定需要負重前行，披荊斬荊的艱難道路。

躺在土地財政上輕松搞錢的好日子誰不想過？只不過深圳不一樣，作為**樓市模式改革的尖兵，第一步肯定要在這個份量的城市先行先試。

當然，這個模式改革關鍵一步的走出，注定也讓很多原本對深圳樓市還有全面放開，重回軌道這樣的想法的群體和資金，帶來了致命一錘。

真正的剛需有國家和地方**像新加坡那樣真正的去“托底”，炒作起來的虛高房價誰還會想不通去接盤？

全國其他城市的炒房群體，看到深圳這一步，除了欲哭無淚，恐怕還真的想不出有什么別的形容詞了吧？

先行范本的力量，段位，再一次證明了，不要誤讀**國家“房住不炒”的決心和態度。

圖片來源：圖庫

寫在最后：**房產，價值匹配邏輯的趨勢，值得重視

該有的分析和信息增量已經足夠，文章最后，分享幾點獨家個人的觀點，供各位讀者朋友討論和參考：

1，深圳人才住房的正式落地和推行，實際上已經揭示了后續**房地產經濟的走向邏輯，那就是積極向新加坡模式靠攏。

**承擔了“居者有其屋”的義務；

富裕群體和外來資金，有專門指定高端溢價產品供選擇；

房產交易國家完全管控。

2，共有產權，是房地產稅平穩實現的一個理想途徑。

3，價值匹配邏輯，是未來**房地產經濟的必然趨勢方向，能夠給一座城市提供多少價值，對應的就是居住環境，城市福利，配套條件的匹配。

資本野蠻擴張時代正式結束，價值匹配時代正式開啟。

言簡意賅，直擊本質，把握動態，熱點解讀。

以上，就是對深圳可售型人才房動態事件，進行的專題解讀和深入分析內容，和各位讀者朋友們，進行一個分享。

深圳 圖片來源：圖庫

根據國家有關部門的最新規定，本文內容和意見僅供參考，不構成任何關于置業，投資等行為的明確建議，入市風險自擔。）

以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛

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拓展知識：

經濟適用房就是個坑

經濟適用房 是國家為照顧中低收入居民購房而實施優惠措施，建造經濟適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發商使用的，這就是經濟適用房價格低的主要原因。根據北京市的規定：職工個人購買的經濟適用房，房屋產權歸職工個人所有，已取得合法產權證書，即可依法進入二級市場上市交易。上市后，其收益全部歸個人所有。這就是說，經濟適用房的產權證書所擁有的權利和普通商品房基本一樣，惟一不同的是，經濟適用房在出售時，購買人要按經濟適用房所在地標定地價的10％交納土地出讓金，沒有標定地價的，土地出讓金的價款暫按房屋售價的3％交納。這樣，
在辦理完產權過戶手續后，購買人所得到的就是普通商品房的產權證書，再次交易的時候，就無需交納土地出讓金了。 《經濟適用住房管理辦法》第二十條規定，符合下列條件的家庭可以申請購買或承租一套經濟適用住房： 

(一)有當地城鎮戶口（含符合當地安置條件的軍隊人員）或市、縣****確定的供應對象； 

(二)現住房面積低于15平方米的住房困難家庭； 

(三)家庭收入低于2300元**幣； 

(四)市、縣****規定的其他條件。

申請購買經濟適用住房應當以家庭為單位,同時具備以下條件:

1、申請人年滿18周歲,具有完全民事行為能力,戶籍登記地在本區,取得本市戶籍滿3年(單身家庭提出申請的,申請人須年滿30周歲)。

2、申請家庭上一年度家庭年收入的標準為1人戶家庭年收入低于22700元,2人戶家庭年收入低于36300元,3人戶家庭年收入低于45300元,4人戶家庭年收入低于52900元,5人及以上家庭年收入低于60000元。

3、申請家庭資產總額為1人戶家庭低于24萬元,2人戶家庭低于27萬元,3人戶家庭低于36萬元,4人戶家庭低于45萬元,5人戶以上家庭低于48萬元。

4、家庭住房人均使用面積低于10平方米。

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經濟適用房就是個坑

經濟適用房 是國家為照顧中低收入居民購房而實施優惠措施，建造經濟適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發商使用的，這就是經濟適用房價格低的主要原因。根據北京市的規定：職工個人購買的經濟適用房，房屋產權歸職工個人所有，已取得合法產權證書，即可依法進入二級市場上市交易。上市后，其收益全部歸個人所有。這就是說，經濟適用房的產權證書所擁有的權利和普通商品房基本一樣，惟一不同的是，經濟適用房在出售時，購買人要按經濟適用房所在地標定地價的10％交納土地出讓金，沒有標定地價的，土地出讓金的價款暫按房屋售價的3％交納。這樣，
在辦理完產權過戶手續后，購買人所得到的就是普通商品房的產權證書，再次交易的時候，就無需交納土地出讓金了。 《經濟適用住房管理辦法》第二十條規定，符合下列條件的家庭可以申請購買或承租一套經濟適用住房：
　　(一)有當地城鎮戶口（含符合當地安置條件的軍隊人員）或市、縣****確定的供應對象；
　　(二)現住房面積低于15平方米的住房困難家庭；
　　(三)家庭收入低于2300元**幣； 　　(四)市、縣****規定的其他條件。

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經濟適用房就是個坑

經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市**組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會保障性質的商品住宅。具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格而言，是適中的、能夠適應中低收入家庭的承受能力適用性是指在住房設計、單套面積設定及其建筑標準上強調住房的 實用效果。 經濟適用住房的價格按建設成本確定。建設成本包括征地折讓費、 勘察設計及前期工程費、建安費‘小區內基礎設施配套建設費、貸款利息、稅金、1％一3％的管理費。經濟適用房以微利價出售。只售不租。其 **由 7項因素（征地折遷費‘勘察設計費、配套費、建安費、管理費。 貸款利息、5％以內的利潤）構成。出售經濟適用房實行**指導價其售 價由市、縣****根據以上幾項因素綜合確定。并定期公布不得擅自提價銷售。
經濟適用房和普通商品房最大的區別有：
1、土地是劃撥而非轉讓，所以經濟適用房買到的時候沒有土地使用權；
2、經濟適用房的面積套型都有國家嚴格的規定；
3、經濟適用房的購買必須滿足國家相應的規定，也就是人均居住面積和家庭人均收入必須達到當地的相應標準；
4、經濟適用房的價格執行**指導價，開發商不能隨意定價、調價；
5、經濟適用房在不同地區在轉讓中有不同規定，一般都是在一定年限中不允許轉讓；
6、經濟適用房在轉讓中需向國家補繳土地出讓金

經濟適用房就是個坑

廉租房和經濟適用房，有哪些區別？看完終于明白了