北京兩限房樓盤(北京兩限房小區)
前沿拓展：
北京兩限房樓盤
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在建的北京中學東澤校區 地產銳觀察拍攝
關于東壩板塊的樓市潛力，業內褒貶不一。尤其是最近，隨著區域新盤入市，分歧聲越來越大。
一種觀點認為，盡管有“第二三里屯”“第四使館區”“自貿區”高大上的規劃背書，但目前區域新盤房價水平已經嚴重透支了規劃紅利。且板塊自身有硬傷，回遷房和各種政策房小區太多。
另一種觀點則認為，東壩作為朝陽區最后一塊整片開發區域，朝陽區**對區域的打造是下了大決心的。隨著規劃漸次落地，板塊房價還有提升空間，未來或超過10萬+/㎡。
那么，東壩到底還值不值得你用掉一張寶貴的“房票”呢？
01地產銳觀察
紅姐最近一段時間頻繁往返東壩，對區域有了一些新認知。
其一，以壩河為界，北商南住。
前述使館區、商務區高大上的規劃均在壩河以北。在售和新入市的豪宅新盤也多在壩河以北，比如京投發展·北熙區、朝陽一墅、德賢御府等。
?而壩河以南的東壩南區，有大量的回遷房、兩限房、經適房以及福利房，在2012年前述高大上的規劃出爐之前，東壩的**是北京“十大邊緣居住區”之一，角色類似回龍觀、天通苑。
其二，南區內部住宅格局演化，高端是高端，保障是保障。
2013年11月份開始，東壩公開出讓宅地，保利、首開、富興、龍湖等房企陸續在東壩拿地打造高端項目。
如今，在東壩南區，高端商品住宅和回遷房、各種保障性住房并存，二手房價差也是涇渭分明。
據貝殼找房數據，東壩南區高端二手房掛牌價約在7萬元/㎡上下，除了首開龍湖天濮之外（約11萬元/㎡，有北京中學的“學區房”因素）。
而可以上市交易的東澤園（兩限房）、朝陽新城（經適房）等普通住宅，目前二手房的售價約在5萬元/㎡上下。
?02地產銳觀察
那么，東壩到底值不值得買呢？
一方面，紅姐認為，如果要購買新房的話，的確要注意房價對規劃紅利的透支。
比如在售的德賢御府，對外銷售均價約8萬元/㎡，但據業內消息（京城選房有報道），從6月18日之后，其售價一降再降。
已亮相待開盤的京投發展·北熙區，首期開盤銷售指導價8.1萬元/㎡，上下可以浮動5%。業內預計，其也不會頂著上限價格賣，否則難去化。
而北面的朝陽一墅，以約6.5萬/㎡的明顯售價優勢，據說在**后變得越來越好賣了。對比之下也說明，東壩區域新房市場一直備受關注，但購房者對房價上限比較敏感。
另一方面，紅姐認為，如果購買普通二手房，入手東壩還是有機會的。
據房天下數據，近3年來，東壩區域二手房房價整體呈現的是上漲趨勢，最近半年來，均價漲幅約2000元/㎡。
?而隨著北京中學在**中的大放異彩，一年更比一年強，以及學位擴招，也會帶動東壩區域二手房市場的成交。
借用一位網友的總結，如果說東壩北區是“詩和遠方”，東壩南區則是“歲月靜好”。
而且，隨著今年10月份貫穿東壩南北的大動脈——雙向八車道的駒子房路的建成通車，整個東壩區域的發展版圖將更加立體。
隨著教育（北京中學，2022年**排名北京第9）的崛起，地鐵（3號線和12號線）、大型商業（萬達廣場等）、醫院（安貞醫院）等配套的落地，東壩未來可期。
在紅姐看來，當下在東壩入手非高溢價的新盤或二手房，仍是不錯的選擇。
拓展知識：
北京兩限房樓盤
北京體育大學
北京市海淀區信息路30號
首都師范大學（也有體育專業）北京市海淀區西三環北路105號(校本部)
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