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溫州公積金貸款計算器

公積金貸款額度是指個人在使用公積金貸款時所能申請的最大貸款金額。

公積金貸款額度的計算，要根據(jù)還貸能力、房價成數(shù)、住房公積金賬戶余額和貸款最高限額四個條件來確定，四個條件算出的最小值就是借款人最高可貸數(shù)額。以下是廊坊公積金管理中心給出的官方回應(yīng)，具體計算方法如下。　　

一、首套房最高貸款額度不超過房價款的80%；

二套房最高不超過房價款的70%。如果有一筆貸款未還清，則第二套房貸款額度不能超過房價款的50%。　　二、計算公式：貸款家庭到退休年齡止所繳納的住房公積金數(shù)額的四倍。　　

三、收入還貸比不能超過50%，且夫妻貸款，還款后剩余收入不低于1500元。　　四、最高貸款額度60萬元。以上四個條件計算出的貸款額度，就低不就高。

近期，溫州市與華夏銀行合作推出“安居貸”，讓借款人前3年可只還利息、不還本金，創(chuàng)新房貸還款方式。在部分購房者看來，該產(chǎn)品可以減輕前期還款壓力，適合穩(wěn)定收入人群。而在部分業(yè)內(nèi)人士看來，此類還款模式會增加總利息，實際并不會減輕購房者負擔(dān)。

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近日，溫州市與華夏銀行合作推出“安居貸”，讓借款人前3年可只還利息、不還本金。圖/IC photo

溫州“政銀合作”推出安居貸，銀行人員稱產(chǎn)品還未上架

日前，據(jù)“溫州住建”官方微信公眾號披露，溫州市住建局與華夏銀行溫州分行展開“政銀合作”，推出住房消費金融服務(wù)產(chǎn)品——“安居貸”。此類產(chǎn)品允許靈活調(diào)整按揭還款方式，借款人前3年可選擇只還利息。

具體來看，上述華夏“安居貸”的特征是“靈活還、自由還”，主要面向貸款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客戶。申請“安居貸”的居民可選擇“先息后本”或“少量本金加利息”等靈活還款方式，靈活還款方式最長可達3年，第4年開始分期還本付息。

而關(guān)于“首套”的認定標(biāo)準(zhǔn)，溫州市住建局方面表示，以溫州市域范圍內(nèi)住房和貸款信息為準(zhǔn)，即名下在溫州有1套住房，但沒有貸款或貸款已結(jié)清的，購買普通住房都可執(zhí)行首套首貸優(yōu)惠政策。

對此，新京報記者致電華夏銀行溫州分行，相關(guān)工作人員表示，“安居貸”的具體申請條件是要求借款人名下沒有貸款，擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，屆時要參考征信情況等。在房源方面，如果買一手房，肯定是要在與該銀行有合作的房源里展開。“目前該產(chǎn)品還不能馬上辦理，因為還在上架中。”

那么，在此之前已經(jīng)辦理的個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，是否可以轉(zhuǎn)辦“安居貸”呢？上述工作人員稱：“目前收到的信息是不行，但不知道未來這個產(chǎn)品會不會進一步優(yōu)化。”

有購房者看好“安居貸”，可減輕前期還款壓力

當(dāng)前，在個人住房按揭貸款方面，主要有兩種還款方式，是等額本息和等額本金。

等額本息還款也稱定期付息，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息。等額本金還款又稱利隨本清、等本不等息還款法，每月償還的本金一樣多，而利息部分則是每月遞減，買房人最開始的還款壓力較大，最后慢慢減少。

“‘安居貸’和以往房貸最大的差別在于還款方式不同。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，無論采用等額本金還是等額本息都是每月還本金的差異，而“安居貸”則是可選擇“先息后本”或“少量本金加利息”的方式。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，從購房者的按揭貸款償還規(guī)律看，前3年壓力最大，因為可能一些購房者首付也是通過借款或籌款的方式進行的。“安居貸”實際上為購房者提供了三年緩沖期，在這3年中因為利息和本金的負擔(dān)比較小，所以其實就是減輕購房前3年的按揭貸款成本，對于購房者的壓力減負有積極作用。

在采訪中，新京報記者發(fā)現(xiàn)，有購房者對這一還款方式頗感興趣。近期有購房打算的張女士表示，雖然這種還款方式利息并未減少，但是本金延后支付，在一定程度上還是能夠緩解當(dāng)前的還款壓力的。

不過，在購房者黃先生看來，“安居貸”針對的是收入穩(wěn)定人群。黃先生補充說：“如果收入不太穩(wěn)定，或是對未來收入預(yù)期不太樂觀，還是不敢買房的。”

總利息更高，不會實際性減輕購房者負擔(dān)

但需要注意的是，還款方式的改變、還款時間節(jié)點的推后，本質(zhì)上并不會減少利息。“這一貸款方式并不會實質(zhì)性減輕購房者負擔(dān)。”張波直言。

實際上，“安居貸”還可能會增加總利息。廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提醒說：“是不是后期支付的利息可能會更多，這個是需要購房者要進一步考慮的。”

對此，華夏銀行溫州分行的工作人員表示，“安居貸”這類還款方式并不是房貸利息的減免或降低，只是一種還款方式的不同。從利息來看，和等額本息、等額本金兩種傳統(tǒng)還款方式相比，“安居貸”的總體利息確實較高。“我們銀行算利息就是根據(jù)你本金占用的一個情況去算的，若占用本金多，相應(yīng)的利息也就多了。

上述工作人員進一步表示，前3年本金沒還，攤到相對較短的期限來還，利息肯定會增多。就“安居貸”而言，如果前3年沒有還本金，只是還利息，那么3年后的利息將依然根據(jù)并未減少的本金基礎(chǔ)上計算。相較之下，總體利息是“安居貸”最高，其次是等額本息，最少的是等額本金。

如此來看，溫州推出的“安居貸”這種創(chuàng)新型還款方式，優(yōu)缺點明顯，前期減輕購房者還款壓力的同時，也增加了整個購房利息。

這種模式會被借鑒與推廣嗎？張波表示，“安居貸”類的還款模式本身依然存在一定風(fēng)險，并不適合在全國大面積推廣。采用這一貸款方式要求銀行對于貸款申請人的還款能力進行細致審核，如果審核不嚴容易導(dǎo)致實際不具備完全還款能力人申請成功，這一風(fēng)險將會延遲到3年后體現(xiàn)。另一方面，如果部分地區(qū)的房價出現(xiàn)明顯下降，這一模式也會導(dǎo)致后續(xù)的違約風(fēng)險明顯提升。

新京報記者饒舒瑋段文平

編輯武新校對柳寶慶

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