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上海 公積金 計(jì)算器

九賢互聯(lián)網(wǎng)實(shí)用分享網(wǎng)編輯 ? ? 房產(chǎn)

前沿拓展：

近年來，上海已經(jīng)成為了名副其實(shí)的存量房市場，外環(huán)內(nèi)極少供應(yīng)新盤，即使新盤上市，也是富豪們的游戲，普通百姓根本不會考慮。

所以，上海人如果想在外環(huán)線內(nèi)改善住房條件，必不可少的就是二手房的買賣。

對于專業(yè)人士或者投資客來說，買賣二手房就像日常工作一樣普通，但是對于廣大百姓而言，將自住房賣掉再買進(jìn)一套滿意的二手房，真心是一場極為重要的戰(zhàn)役，累心，累身，不小心還會受傷丟命。

小編從2004年開始，在上海累計(jì)購房4次，賣房2次，而且對上海房地產(chǎn)市場較為敏感和感興趣，積累了一整套二手房置換的經(jīng)驗(yàn)和攻略.

下面我將分享一些實(shí)用的二手房置換的心得技巧

第一部分 政策研究

普通百姓相較于專業(yè)人士和投資客最大的弱勢就是沒有經(jīng)驗(yàn)，完全靠人品和運(yùn)氣在房產(chǎn)市場里摸黑前進(jìn)，甚至被上下家和中介牽著鼻子走。運(yùn)氣好者，雖然磕磕絆絆，一肚子怨氣，最終圓滿完成了置換過程，運(yùn)氣差者，被坑被騙，官司纏身，多年積蓄付諸東流。

這其中很大原因是對政策不了解，盲目沖進(jìn)房市而導(dǎo)致的。所以，置換房屋第一步，也是最基礎(chǔ)最關(guān)鍵最要命的是研究限購政策、貸款政策和稅費(fèi)政策。

一、限購政策

1、滬籍家庭：已有兩套住房的，不可購買第三套。夫妻雙方各自與其父母在2011年1月30日之前共有2套及以下的，可購買兩套住房。

2、滬籍單身：已有一套住房的，不可購買第二套。單身與父母在2011年1月30日之前共有2套及以下的，可購買一套住房。

3、外地籍家庭：購房之日前連續(xù)繳滿5年個稅或社保，可購買一套住房。

4、外地籍單身：不可購買住房。

限購政策是買房人必須清楚的，在2015年至2016年房產(chǎn)牛市時，很多小白蠢蠢欲動盲目跟風(fēng)，在不了解限購政策的前提下就沖進(jìn)房市，曾經(jīng)就有幾個朋友的朋友過來咨詢我，在了解政策不能購房后，掃興離去，試想如果沒有咨詢我，就冒然去看房付定金簽合同，那怕是追悔莫及了，因?yàn)榇蠖鄶?shù)時候，中介人員并不專業(yè)，即使知道你限購也會為了業(yè)績而隱瞞的。

下面是本人經(jīng)歷的真實(shí)案例:本人在2012年賣房時遇到的第一位下家，在付我定金后辦理的離婚手續(xù)，他夫妻共有的房產(chǎn)又判給了他，結(jié)果他不以為然，又沒有告訴中介和我，在簽完合同去交易中心備案時，限購審核出問題，滬籍單身不能購買二套房，后來他反復(fù)祈求我的同情，最終我將首付款80萬全款退給他，無條件解除了合同。(此處應(yīng)有掌聲) 。

二、貸款政策

1、商業(yè)貸款政策

目前上海商業(yè)貸款按照2016年11月28日上海市住建委發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的通知》從2016年11月29日起執(zhí)行，具體為：

1.1、居民家庭在本市無房且在全國無商貸或公積金貸款記錄的，執(zhí)行首套房標(biāo)準(zhǔn)，首付35%，9折至基準(zhǔn)利率之間。

1.2、在本市有1套房或者無房同時在全國有商貸或公積金貸款記錄的，執(zhí)行二套房標(biāo)準(zhǔn)，購買普通房的首付50%，購買非普通房的首付70%，利率1.1倍。

2、公積金貸款政策

2.1、居民家庭在本市無房無公積金貸款記錄的，執(zhí)行首套房標(biāo)準(zhǔn)，首付30%，基準(zhǔn)利率，家庭最高額度100萬(個人50萬)，雙方都有補(bǔ)充公積金的增加至120萬(個人60萬)。

2.2、有房無記錄或者無房有一次記錄的，同時家庭人均住房建筑面積不超過36.1平米的(2016年上海市人均居住建筑面積)，執(zhí)行改善二套標(biāo)準(zhǔn)，購買普通住房首付50%，購買非普通住房首付70%，利率1.1倍。家庭最高額度80萬(個人40萬)，雙方都有補(bǔ)充公積金的增加100萬(個人50萬)。

2.3、有過兩次公積金貸款記錄的，不予辦理貸款。家庭人均居住建筑面積超過36.1平米的，不予辦理貸款。

此外，公積金貸款額度從個人賬戶余額40倍降至30倍，補(bǔ)充公積金額度從賬戶余額20倍降至10倍。

三、各項(xiàng)稅費(fèi)

賣房需要繳納的稅費(fèi)有營業(yè)稅、個稅和中介費(fèi)。買房需要繳納契稅和中介費(fèi)。其它小額工本費(fèi)忽略。中介費(fèi)可與中介公司談判打折。

此外，賣方房產(chǎn)如果是父母遺產(chǎn)，還有可能存在遺產(chǎn)稅，金額為全額的20%，另外，還有可能會存在房產(chǎn)稅，這兩項(xiàng)稅金金額較大，置換前，必須向市區(qū)稅務(wù)局咨詢。具體情況參考下表:

上海 公積金 計(jì)算器

四、普通住房標(biāo)準(zhǔn)

由于商貸、公積金貸款和繳納各項(xiàng)稅費(fèi)都涉及到普通住房和非普通住房，所以請參考下圖鑒定:

上海 公積金 計(jì)算器

以上為本人去年置換后，整理收集的各項(xiàng)政策，這次發(fā)文前又專門咨詢過市房產(chǎn)交易中心、市公積金管理中心和長寧區(qū)稅務(wù)局進(jìn)行核實(shí)。

在置換前，充分理解限購政策，可以避免盲目置換帶來的煩惱，比如最常見的就是，本沒有購房資格，卻頭腦發(fā)熱付了定金或者首付款，導(dǎo)致違約和官司。

充分理解貸款政策，可以弄清楚自己需要幾成首付，是否能夠湊齊現(xiàn)金，三成還是七成，這之間的差距可是極為巨大的。而且，可以通過上海公積金官網(wǎng)的貸款計(jì)算器計(jì)算出每月還款額。

充分理解稅費(fèi)政策，可以將自己的置換預(yù)算精確到萬，對于預(yù)算要求很嚴(yán)的同志非常有用。

本文主要是對上海二手房置換的政策面進(jìn)行了詳盡的闡述，讓大家在置換前做到充分的準(zhǔn)備，打有準(zhǔn)備之仗。

原創(chuàng)作者:柯談

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拓展知識：

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