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每一家銀行的計算方法都不一樣，他們有自己的利率，有自己的貸款額度要求，有自己的還款年份與利息計算公式，58同城的房貸計算器只是一個大范圍的參考。

自3月1日起，多家銀行發布了關于存量浮動利率個人貸款定價基準轉換的公告。從今年3月1日起到8月31日，2020年前使用商貸的買房人，需要與銀行重新簽訂合同，并且，央行把選擇權交到你的手上：是選擇LPR加點還是固定利率方式，你來定。

該工作已經啟動了一個月時間。到底轉換的人多不多？大家都選擇了哪一種轉換模式呢？記者調查了南京多家銀行發現，一個月來進行轉換的客戶并不多，很多人仍在觀望糾結中。

通知發布一個月來，辦理轉換的還不多

根據**銀行公告【2019】第30號，存量浮動利率個人貸款定價基準轉換工作自2020年3月1日起正式啟動，原則上于2020年8月31日前完成，根據客戶的選擇，可轉為LPR加減點浮動定價或者固定利率。

適逢該通知發布了一個月，記者昨日采訪了南京地區多家國有及股份制銀行。記者了解發現，雖然多家銀行都在官微上發布了該公告，并且注明了手機銀行的**作方式，但實際進行辦理轉換的客戶并不多，有的銀行甚至目前辦理人數僅在個位。而在已轉換的客戶當中，選擇LPR加減點浮動模式的人更多。

某國有大行相關人士告訴記者：“已經轉換的只占全部房貸客戶的5%。”為何這么少呢？據悉，從一些打電話咨詢的客戶情況來看，大家糾結的是到底要不要跟著LPR每年變動。

對于一直“不動”的客戶，銀行會怎么辦？

一家國有銀行人士告訴記者，如果到了8月31日，部分客戶還是沒轉換的話，是否進行自動切換成哪一種，他們還在等具體通知。

但也有幾家銀行將直接采取批量轉換的方式，直接將存量房貸客戶的定價基準轉換為LPR。比如，招商銀行在公告上表示，將于4月上旬統一將轉換范圍內的商業性個人住房貸款的定價基準轉換為LPR。如果希望不做轉換，仍維持原合同安排，招商銀行表示可在2020年8月31日前與該行聯系。

值得注意的是，還有部分銀行則設置了時間點，在某一時間點過后，將采取批量轉換方式。其中，興業銀行是要求截至2020年7月31日客戶尚未進行個人貸款定價基準利率轉換補充協議簽訂確認的，該行將參考銀行業普遍做法，進行個人存量貸款批量轉換。

浦發銀行也對7月20日前未轉LPR的個人住房按揭貸款，在7月下旬將批量調整為LPR浮動利率定價。

如果還不清楚怎么回事的，趕緊來補課！

1、為什么要轉？

過去，銀行向客戶發放房貸，利率都是按照央行公布的貸款基準利率定價，以“上浮××倍”“打××折”形式來確定。前兩年五年期以上貸款基準利率是4.9%，如果定價上浮1.1倍，那么最終利率就是5.39%。其定價模式為：房貸利率=貸款基準利率×上浮比例/打折數。

但是貸款基準利率不夠市場化，所以央行推動利率市場化改革，推出了LPR。2019年8月，央行改革貸款市場報價利率（LPR），此后新發放貸款的定價基準由貸款基準利率變為LPR。今年3月起，LPR的應用范圍從新增貸款逐步擴大到存量浮動利率貸款，貸款基準利率逐步退出歷史舞臺。

也就是說，今后貸款浮動利率將參照LPR，其定價模式為：房貸利率=LPR+固定點差（固定點差可能為負數）。

2、什么人需要轉？

需要轉換的包括如下：

2020年1月1日前已發放，或者已簽訂合同但未發放的貸款；參考的是貸款基準利率定價；貸款本來是浮動利率定價的。對房貸客戶來說，以下幾種情況不用參與轉換工作：

政策性的公積金個人住房貸款（包括組合貸款中的公積金部分）不需要轉換；

2020年12月31日前到期的個人住房貸款，不需要轉換；固定利率貸款，不需要轉換。

3、轉換規則是什么？

對于需要進行轉換合同的借款人來說，選擇有兩種：LPR加點或者固定利率。但是只有一次選擇權，轉換之后就不能再次轉換了。此外，央行要求，轉換時，保持原合同最近的執行利率不變進行等價轉換，加點數值=原合同最近的利率水平—2019年12月發布的相應期限LPR數值。

假設你在2008年貸款買房，和銀行簽了一筆期限20年的商業性個人住房貸款合同，現在剩余期限為8年。

原合同約定的利率定價方式為5年期以上貸款基準利率（4.9%）上浮10%。也就是說你目前承擔的房貸利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。

一、如果你選擇了固定利率。那就只能選擇5.39%的固定利率，在剩余的8年里繼續承擔5.39%的房貸利率。

二、如果你選擇了LPR加點。

因為在轉換初期要確保利率平穩過渡，所以你今年2020年的房貸利率仍然是5.39%，但計算方法已經改變。計算公式是LPR（五年期4.8%）＋0.59%（加點）=5.39%。

所以2020年無論轉換前后，直到12月31日，你實際承擔的房貸利率仍是5.39%；

而今年2月份央行5年期貸款市場報價利率下調5BP至4.75%，假設這一基準利率水平直到今年12月仍維持在4.75%，那么你2021年的房貸利率就是：4.75%+0.59%=5.34%。

如果你選的是固定利率，那就還是5.39%。

自轉換后的第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月的LPR五年期利率與該加點數值重新計算確定，每年的房貸利率水平實際是在跟隨LPR的變化而浮動。在此例中，

——到2021年1月1日，房貸利率將調整為2020年12月發布的LPR+0.59%。

——到2022年1月1日，房貸利率將調整為2021年12月發布的LPR+0.59%。

拓展知識：

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銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。

需要注意的是：

各地城市公積金貸款最高額度要結合當地具體來看；

對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。

二、等額本金計算公式：

每月還款額=每月本金+每月本息

每月本金=本金/還款月數

每月本息=（本金-累計還款總額）X月利率

計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會隨剩余本金的減少而減少。

三、等本等息計算器：

等額本息還款法和等額本金還款法是現在銀行最常用的兩種中長期貸款的還款方法。等額本息還款法是等額利息優先還款法，其意義是每期應還的金額相同。

每期的應還利息按剩余本金重新計算的一種等額還款法。等額本金還款法是指客戶每期償還等額本金，同時付清本期應付的貸款利息的一種還款方式。

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首付35萬代款63萬共計98萬的房，每月還多少代款啊

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