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青島大學經濟學院教授 易憲容
出品 | 搜狐智庫
編輯 | 徐小奇
3月以來，多地陸續調整房地產信貸政策，包括首套房和二套房首付比例下調，提高公積金貸款最高額度，房貸利率下調等。3月16日金融委會議后，多部委密集發聲，內容多涉及房地產領域。
房地產市場是否真的迎來春天？如何穩定樓市，激發房企活力？搜狐商學院就此對話了青島大學經濟學院教授易憲容。
易憲容表示，有三個數據顯示，房地產市場出現了嚴重的問題。
他指出，1—2月份我國房地產開發投資數據顯示，住宅銷售面積下降13.8%，住宅銷售額下降22.1%。在一般情況下，銷售金額增長的幅度，會比銷售面積增長的幅度高3%-4%，甚至有時高10%。這是從數據統計以來第一次，銷售額比銷售面積低了約8%，意味著房價出現了全面普遍的下跌。
此外易憲容指出，國家統計局數據顯示，在70城商品住宅銷售價格中， 40個城市新建住宅價格下降，57個城市二手房價格下跌。他還說，在一般情況下，中長期貸款數據會全面上漲，而這一次2月中長期貸款數據罕見同比減少了5948億元。
“這三個數據代表房價開始出現全面下跌，居民不愿意購房。”易憲容說。
他坦言，**住房市場是一個以投資為主導的市場，城市居民的住房持有率2020年已經達到了89.6%，近兩年已經達90%以上，位居世界第一。有人計算，現在存量住房可以讓12.5億的居民居住。美國最高住房持有率在65%左右，一般在50%左右，德國居民住房持有率在40%左右。
他表示，各地下調房貸利率，是想樓市回暖。比如2014年住房信貸政策一放松，房地產市場馬上出現反彈，2015年、2016年房地產又開始火爆。
但現在的情況與2014年完全不一樣。第一，人口結構發生了非常大的變化，從去年開始，整個的人口增長速度極為緩慢，沒有人買房。第二，**對**經濟、居民收入水平產生非常大的影響。老百姓根本沒興趣買房。
再者，易憲容指出，**對整個房地產市場的沖擊非常大。數字經濟企業市值已經減少了10萬億，投資者對它沒有信心，企業融不到錢，不能發展，就會面臨全面裁員。這些數字經濟企業的員工收入比較高，是早幾年購房的主力。
“在這個背景下，僅僅通過寬松限購限貸政策，激發房地產活力，面臨的困難會比較多。”他說。
所以易憲容強調，現在各地**堅決不能禁止房地產企業下調房價。按現在的住房模式，只有將房產賣出，房地產開發商才能擺脫風險。但如果政策不讓房價下跌，房子賣不出去，會引發很大問題。
他建議，房地產企業可以慢慢地降價，比如各地**可以將房價下降范圍控制在10%到15%之間，讓房地產企業慢慢消化存量房。
“存量房消化掉以后，房地產企業才能活下來，新房才能保證交房，消費者的信心才能慢慢恢復，住房的銷售量也能逐漸改善。”他說。
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