前沿拓展：

天津房貸計算器

百度一下：提前還貸計算器最新2012。
因為不知道您當時的貸款利率，我是按2011年7月7日利率基準來計算的，月還款額3543.92元。

提前還貸是否要付違約金，具體要看貸款合同約定。

如果您當時與銀行簽訂的貸款合同，有一個條款，寫明如果提前還款，以哪種方式處理：
一種是連續(xù)交1年以上后，提前還款不需要違約金；一種是需要違約金，違約金的比例為_。

如果您2012年11月提前還貸，從2011年7月8號開始還款，已連續(xù)交1年以上，就不需要違約金。
您所支付的，已還利息額49508.26元，就是您一共支付給銀行的利息。

您可以自己輸入，然后計算。

如果您開通了建行網(wǎng)銀，可以網(wǎng)上查詢。
如果沒有開通，可以在網(wǎng)上自助注冊網(wǎng)上銀行（只能查詢）。
需要轉(zhuǎn)賬匯款等功能必須到銀行柜臺開通。

**建設(shè)銀行網(wǎng)站→個人網(wǎng)上銀行登錄→個人貸款→我的貸款→貸款查詢。

您可以隨時查詢自2011年7月8號開始的所有還款記錄，計算應(yīng)歸還貸款余額。

“提前還房貸，這屆年輕人不想給銀行打工！”

你和你身邊的人，最近是不是都在討論這個話題？

似乎提前還貸，蔚然成風，不止是“上熱搜”那么簡單。

一千個人，一千個活法。

經(jīng)濟狀況、思考維度不同，對這事兒的判定也不同。

到底，要不要提前還房貸？

不管嘴上怎么說，身體很誠實。

4月經(jīng)濟數(shù)據(jù)出街后，只看到8個字：

供給給力，需求不足。

別的不提，就看老百姓的反應(yīng)。

居民住房貸款、非住房消費貸、經(jīng)營貸款，全部負增長。

特別是住房貸款，4月又減少605億。

可以理解為，還房貸的錢，比借的要多。

沒錯，房企縮表，老百姓也開始縮表，正全面“去杠桿”。

住戶貸款“負增長”，15年以來，只有3次。

除了今年4月，其它兩次分別為2020年2月和2022年2月。

2020年2月，受**爆發(fā)沖擊，貸款減少，但很快好轉(zhuǎn)。

而今年，繼2月后，4月再次轉(zhuǎn)負。

說明有史以來，**人第一次不敢借錢買房了。

曾經(jīng)，很多年，**人對買房有“信仰”。

你月薪5000元，買條1萬元的金鏈子，月供1000元，會被批評愛慕虛榮。

但如果你月供3000元買房，會被奉為有思想、求上進。

這似乎是一種觀念上的約定俗成。

恰恰在“約定俗成”的背景下，大家竟然忙著提前還房貸。

這在2008年金融危機，都沒出現(xiàn)過。

貸款的本質(zhì)是什么？是未來現(xiàn)金流的當期折現(xiàn)。

當對未來收入、房價沒有上漲預期時，出于自我保護的本能，勢必要從加杠桿轉(zhuǎn)為去杠桿。

存款和貸款的“剪刀差”也說明一個現(xiàn)象：

眼下，無論企業(yè)還是個人，更愿意把錢存起來。

表面看，這只是數(shù)字而已，實際是不容回避的社會真實。

“寧可把貸款還了，也不借錢”，是很多老百姓當下最樸實的想法。

有家國有銀行表示，自家網(wǎng)點可預約的提前還貸名額，已經(jīng)排到六月中旬了。

“即便現(xiàn)在你來預約，最快要下個月才能還”。

有位商業(yè)銀行信貸部經(jīng)理透露，“提前還貸的業(yè)務(wù)量，比去年這時候，可增加不少。”

現(xiàn)在市場的主要矛盾，是有足夠的錢放出來，和沒人想借錢之間的矛盾。

現(xiàn)在市場的主要矛盾，是**群眾拿著現(xiàn)金貶值，和投出去就虧損之間的矛盾。

到底要不要提前還房貸呢？

**只有兩個：要or不要，順便形成了兩派陣營。

【提前還房貸派】

最關(guān)鍵的核心點：

取決于你多余的錢，有沒有更好的投資渠道，能否跑贏房貸利率。

比如，你的房貸利率是4.95%，如果投資收益能高于4.95%，那就別提前還。

畢竟，這相當于你借銀行的錢去掙錢。

問題是，作為普通老百姓，去哪找這種**呢？

銀行理財產(chǎn)品，年化收益率普遍3-4%，且基本不保本。

存銀行定期嗎？兩三年才能有2%的利息。

最近銀行又組團下調(diào)了存款利率和大額存單利率。

“各種寶”之類的活期產(chǎn)品，更是低于2%。

要不買點股票、基金？對于散戶來說，那都是渣男。

剛?cè)计鹉阋稽c希望，就直接人設(shè)崩塌。

央媽降息，美聯(lián)儲加息，外資的熱錢往哪邊流，**很明顯。

真的，大多數(shù)普通人，都沒有太好的投資渠道。

我們正經(jīng)歷一場強度空前的“資產(chǎn)荒”。

能做的，也只有在油價上漲前，去加油站排隊把油加滿。

攢了10萬塊錢，如果只存銀行，那別廢話，還是提前還房貸吧。

本金減掉10萬，重新計息，利息肯定減少。

省一塊錢，也沒人白給你。

如果不提前還房貸，或許面臨“雙重貶值”。

一邊支付房貸利息，一邊存款通脹縮水。

當然，有人前幾年買房，拿到過3-4%的低息，那就別還了，繼續(xù)吃利息紅利吧。

曾經(jīng)用高杠桿，是基于房產(chǎn)會大幅增值，增值額能覆蓋利息。

但如今的環(huán)境變了，增值預期沒有了。

不僅房價漲不動，而且還不好賣，甚至站崗賠錢。

房價每年平均需要漲10%，才能覆蓋過來成本。

What？10%？這是什么虎狼之詞？

經(jīng)濟大環(huán)境已變，以前信奉錢生錢，能跑贏利息。

現(xiàn)在的80后、90后們，不認為自己有能力讓手中的錢無風險跑贏房貸。

道理能講一車。

但面對收入停滯、消費壓力，根本無法淡定的去做時間的朋友。

錢包癟了，原本大手大腳的人，也學會精打細算。

有一則經(jīng)濟學原理，可支撐提前還房貸的合理性。

息差導流——流動性永遠往成本最低的地方匯集。

我們不是不會算賬，只是要用成本說話。

【不提前還房貸派】

還有一部分人認為，不要提前還房貸。

這也是處于當下特殊的環(huán)境——現(xiàn)金為王。

特別是上有老下有小的家庭，留有充足的現(xiàn)金流，以備不時之需。

你永遠不知道今天后半夜會發(fā)生什么？明天漂亮國會突然干什么？

“不還派”更重要的理由在于——通脹能稀釋還款金額。

如果每年實際通脹率超過5%，就沒必要提前還。

銀行的房貸利率，是沒考慮通脹因素的。

如果實際通脹率超過房貸利率，意味著銀行貸款給你不劃算，或者說你賺了。

按CPI計算，過去10年，**的通脹率平均3-4%。

這只是明面上的數(shù)據(jù)。

如果按照M2增長率-GDP增長率估算，這個數(shù)值實際上在7.5%左右。

也就是說，10年后，1萬元僅相當于現(xiàn)在的4852元。

可能現(xiàn)在月供1萬覺得壓力山大，但10年后，這筆錢的實際價值，只有當下的一半。

在通脹面前，一切的利息計算，都是細枝末節(jié)。

杠桿的魅力，也是讓“不還派”堅定的理由。

三成首付就是三倍杠桿，如果房價漲50%，自有資金回報率就是150%。

當然，這是出于長期的考慮。

在當今的**金融環(huán)境中，25年期房貸，依舊是普通人一輩子能從銀行借到的最便宜、最長期，也是最大額的一筆資金。

兩派觀點，各有道理，各有初衷。

無所謂對與錯，只有適不適合自己。

但事實上，幾乎不會有人還滿25或者30年的房貸。

有銀行數(shù)據(jù)表明，平均還貸周期為7年。

賣房、置換、提前還款……都是常規(guī)**作。

呼聲很高的“提前還房貸”，的確折射出當下大多數(shù)人的無奈。

畢竟老百姓，無法長時間把控政經(jīng)大勢。

大環(huán)境求穩(wěn)，普通人想讓自己的小環(huán)境“穩(wěn)”，需要付出的努力更多。

潮水退去之時，我們都想體面一些。

拓展知識：

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銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。

需要注意的是：

各地城市公積金貸款最高額度要結(jié)合當?shù)鼐唧w來看；

對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄剑偕暾堎徺I第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

二、等額本金計算公式：

每月還款額=每月本金+每月本息

每月本金=本金/還款月數(shù)

每月本息=（本金-累計還款總額）X月利率

計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會隨剩余本金的減少而減少。

三、等本等息計算器：

等額本息還款法和等額本金還款法是現(xiàn)在銀行最常用的兩種中長期貸款的還款方法。等額本息還款法是等額利息優(yōu)先還款法，其意義是每期應(yīng)還的金額相同。

每期的應(yīng)還利息按剩余本金重新計算的一種等額還款法。等額本金還款法是指客戶每期償還等額本金，同時付清本期應(yīng)付的貸款利息的一種還款方式。

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首付35萬代款63萬共計98萬的房，每月還多少代款啊