離婚個人所得稅標準減免(個人所得稅減免標準及細則最新)

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滿五唯一免個稅認定標準有變 ？ 最新蘇州買房稅費歸納

不動產買賣交易一定會涉及交易稅費。稅費的多少關乎業主和客戶的切身利益。為了幫助買賣雙方節約交易成本，本篇整理歸納了蘇州買賣房過程中遇到的稅費問題，我堅信每一次分享總結都是一次對知識的鞏固，當然有不到地方還請大家指正。

新房繳納稅費比較簡單，一般繳納契稅和維修基金（正常電梯房120，多層75每平）即可，契稅怎么計算后面一一贅述。

目前蘇州二手房（存量房）會分為兩部分：成套住宅和非居住，成套住宅稅費分為**及附加，契稅，個稅，具體根據交易條件，享受對應稅費優惠政策。公司產權的房產買賣會比較復雜，也不經常遇見，今天分析的都是個人房產出售遇到的稅費問題。

成套住宅

一、**

**是房產在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的流轉稅，是一種賣方需要承擔的稅費，雖然合同可以協商約定甲乙買賣雙方誰負擔稅費，但在蘇州實際買賣交易中承擔稅費的一般是買受人。客戶這時候會問，**及附加稅費可以讓業主付嗎？當然可以，只不過多數情況下房子價格很難有空間，所謂羊毛出在羊身上。**及附加稅費由客戶付是一個約定俗成的交易習慣。

**及附加計算總結：

房屋年限情況

**及附加計算公式

不滿2年

計稅價×5.3%

滿2年

免繳納

滿2年主要看買入的契稅**填發日期或者房屋所有權證（不動產產權證）登記日期，遵從孰先原則，一般日期都差不多。當然房子產證不滿2年有時候也不一定需要繳納增稅及附加，主要有以下幾種情況：

1、產權是法定繼承人繼承

2、夫妻更名、夫妻加名、離婚析產

3、直系親屬間贈與

二、契稅

契稅，是指在土地、房屋權屬發生轉移時，對產權承受人征收的一種財產稅。納稅人為承受土地、房屋權屬的個人，即購買人。蘇州契稅稅率按照稅收優惠政策執行的稅率是1%-3% 契稅計算總結:

套數；面積

90平及以下

90平以上

首套

1%

1.5%

二套

1%

2%

三套

3%

3%

例子：客戶李雪，未婚，蘇州戶籍，名下僅有一套姑蘇區的住宅，沒有貸款，現欲購買業主劉威名下相城區區合景峰匯的住宅，建筑面積為105平，成交價格255萬，網簽價格250萬，房管局地稅核定價格為260萬，請計算李雪購買劉威名下住宅時需要繳納的契稅。

【解】1、李雪名下有一套住宅，再買屬于二套；面積大于90平，適用稅率為2%，計稅價格取網簽價和地稅核定價高值

2、可計算出李雪需繳納契稅金額為：260×2%=5.2（萬元）

三、個人所得稅

個人所得稅，是指本國公民在本國境內的個人財產轉讓取得的所得來源于本國的財產轉讓所得征收的一種所得稅。納稅人即為出讓土地、房屋權屬的個人，即出售人。稅率分為差額稅率和全額稅率，差額稅率為20%，全額稅率為1%，對于不滿5年或者非家庭名下唯一住宅，可以取兩種方式最低值。

個人所得稅的優惠政策

只有滿足以下下列條件時，個人所得稅才會免征：

1、交易房屋為住宅

2、業主房屋持有年限有5年

3、交易房屋是業主在江蘇省內家庭唯一住房（其中唯一住房以繳稅當天賣方在蘇易登或蘇周到拉取的唯一證明為準）

個人所得稅計算總結：

房屋**質

持有年限情況

個人所得稅征收算式

成套住宅

滿5年唯一

免征

成套住宅

不滿5年或非家庭唯一住宅

計算方法一：計稅價格×1%

計算方法二：差額×20%

（差額=計稅價格－原購入價格－上手契稅－維修基金－**附加－上手銀行貸款利息）

注:兩種方式取低值

目前房地產的市場主基調是房住不炒，但是計稅價格大多數情況下還是超過房屋原值，所以個稅一般按照計算方法一即計稅價格×1%計算。

新政策：原本只要蘇州大市擁有一套住房，房子滿5年，就是符合滿5唯一政策，個稅免征。新政出來后，“唯一”指的是房產是業主家庭名下在江蘇省內唯一住房，買家的交易成本會多一些。之前蘇州，對于唯一認定一直是看業主家庭名下在整個江蘇省的住宅套數，只是一直沒有省內聯網，所以唯一只看蘇州大市。現在蘇州有四個區域已經確定“個稅按照全省范圍判定是不是滿五唯一”，現在賣房只是檢核省內，未來會不會全國聯網也未可知，到那個時候，有些人的2714套房子就一下子可以查出來了，對于稅務部門來說，征收房產稅將會更清晰直接。

建議：隨著有些小區房子市場成交價格逐漸走低，很多時候成交價格也會低于繳稅過戶時的計稅價格，置業顧問給買家計算稅費時候大家要了解，不是為了多算稅費，畢竟稅費是必須繳納給國家的。房管局地稅系統里面的價格每隔一段時間會有一次更新，但是房子成交價格一直在變化，有時候網簽價格和計稅價格中間有出入，這也是被很多人稱之為做高評。

還是按照上面的例子來，房子是255萬成交，客戶是純商貸購買，除去差額定金5萬，業主劉威等到領款時候可以收到250萬，這個時候如果客戶想要做高評，網簽價格做到260萬，業主可收到客戶李雪的首付款加上貸款總共255萬，這時需要業主配合將多領到的5萬轉給客戶。

對于業主來說沒有太大的影響，客戶這邊購房成本會有些許變化，首付會少付5－（260－250）×30%=2萬，貸款會多多出（260－250）×70%=7萬，平攤到月，每個月月供會多一點。因此成交價格和計稅價格差距越多，可以**作的空間越多，這種對于首付不是特別充足，月供還貸沒有壓力的客戶可以重點考慮一下。

非居住

非居住房子一般包括商鋪、公寓、**、車位，稅費包括**及附加、契稅、個稅、印花稅、土地**

公寓和商鋪的稅費計算總結

稅種

計算方式

契稅

計稅價格×3%

**及附加

**：（計稅價格－原購入價格）×5%

**附加：**×6%

個人所得稅

（差額=計稅價格－原購入價格－上手契稅－上手銀行貸款利息－上手**附加－維修基金）×20%

土地**

{計稅價格－原購入價格×（1+N×5%）－上手契稅－此次**附加－此次業主印花稅}×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

印花稅（計稅價格的千分之一）

計稅價格×0.05%（買賣雙方各0.025%，合計0.05%）

具體公寓稅費的計算如上圖相對于住宅還是比較復雜

**繳納稅費：蘇州從2021年9月1日開始，單獨產證的自行**和汽**需要**繳稅，之前**過戶提交網簽時網簽價格一般做的比較低，繳稅一般都是幾百塊，但是現在計稅價格正常評估，**稅費的成本變高，**單獨產證并于21年9月1日前二手買入，稅費一般比較高，根據我的從業經驗，**過戶稅費單價一般是按照1500-1700每平，25平的汽**稅費價格一般是3萬2左右（僅供參考），如果是一手買入或**所得，再出售過戶稅費相對較低。

換購住房個人所得稅政策：在2022年10月1日至2023年12月31日期間，納稅人出售自有住房并在現住房出售后一年內，在同一城市重新購買住房的，可按規定申請退還其出售現住房已繳納的個人所得稅，也就是說賣房買房都要在這個時間段**作實施，先賣后買。

比較重要的幾點：

1、賣房時候的網簽價格確定好，對比過戶指導價格取高值，先賣后退

2、個稅是誰繳納的，三方合同需要約定好，退稅需要個稅票的原件，防止后期有合同**

3、賣房的總價小于買房總價，個稅退全額，賣房的總價大于買房總價，按照比例退

4、業主賣房的時間看個稅的繳稅時間，買二手房看繳稅過戶時候的契稅單上日期和不動產證日期，新房看網簽備案時間

5、不針對40年，50年公寓，只對于70年住宅有效

6、多套房子賣掉買一套可以退稅，外地賣房不可以在蘇州退稅，只享有同城退稅

7、賣哪個區域房子就去哪個區域稅務局退稅

個人住房離婚分割稅收政策匯總

一、**

《營業稅改征**試點過渡政策的規定》（財稅〔2016〕36號附件3）

第一條，下列項目免征**

（三十六）涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。

家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人**亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

二、城建稅

《城市維護建設稅法》

第二條城市維護建設稅以納稅人依法實際繳納的**、消費稅稅額為計稅依據。

第四條 城市維護建設稅稅率如下：

(一)納稅人所在地在市區的，稅率為百分之七;

(二)納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為百分之五;

(三)納稅人所在地不在市區、縣城或者鎮的，稅率為百分之一。

第五條 城市維護建設稅的應納稅額按照計稅依據乘以具體適用稅率計算。

三、教育費附加

《征收教育費附加的暫行規定(2011年修訂)》

第三條 教育費附加，以各單位和個人實際繳納的**、營業稅、消費稅的稅額為計征依據，教育費附加率為3%，分別與**、營業稅、消費稅同時繳納。

四、地方教育費附加

【例】以陜西政策為例

《陜西省地方教育附加征收管理辦法》（陜財稅[2020]20號）

第三條 凡在本省行政區域內繳納**、消費稅(以下簡稱“兩稅”)的單位和個人，除按國家規定繳納教育費附加外應按照實際繳納“兩稅”稅額的2%繳納地方教育附加。

五、印花稅

《印花稅法》

土地使用權、 房屋等建筑物和構筑物所有權轉讓書據屬于產權轉移書據應稅稅目。轉讓包括買賣（出售）、繼承、贈與、互換、分割。

六、土地**

《土地**暫行條例》

第一條，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地**的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地**。

《土地**暫行條例實施細則》

第二條，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

注：根據以上規定，房產離婚分割屬于土地增稅實施細則明確征稅范圍不包括的無償轉讓房地產行為，不征土地**。

七、個人所得稅

《國家**關于明確個人所得稅若干政策執行問題的通知》（國稅發[2009]121號）

第四條，關于個人轉讓離婚析產房屋的征稅問題

(一) 通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續，不征收個人所得稅。

八、契稅

《關于契稅法實施后有關優惠政策銜接問題的公告》（財稅[2021]29號）

第一條，夫妻因離婚分割共同財產發生土地、房屋權屬變更的，免征契稅。

《契稅法》

第二條，本法所稱轉移土地、房屋權屬，是指下列行為：

(一)土地使用權出讓;

(二)土地使用權轉讓，包括出售、贈與、互換;

(三)房屋買賣、贈與、互換。

第三條，契稅稅率為百分之三至百分之五。

契稅的具體適用稅率，由省、自治區、直轄市****在前款規定的稅率幅度內提出，報同級**代表大會常務委員會決定，并報全國**代表大會常務委員會和國務院備案。

第四條 契稅的計稅依據：

(一)土地使用權出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款;

(二)土地使用權互換、房屋互換，為所互換的土地使用權、房屋價格的差額;

(三)土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為，為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。

納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關依照《中華****稅收征收管理法》的規定核定。

好了，文章到此結束，希望可以幫助到大家。