租賃個人所得稅，租賃個人所得稅繳納標準是多少
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舉例說明個人去稅務局代開住房租賃**的稅費計算（開具普票）
上文已說過一部分，現在舉例代開住房租賃普通**，如何計算稅費？
例：如果小A將自己的住房租賃給甲公司，合同約定的年租金為8萬元，小A給甲公司代開普通**。
增值稅：普票免（每月不超過15萬開具普票免征，80000/12=6666.67）
附加稅：免
土地使用稅：免（上文已做注釋）
印花稅：免（上文已做注釋）
房產稅：80000*4%*50%=1600（代開自有住房**，房產稅按照4%減半繳納即4%*50%=2%，同時需要注意，因為開具的是普票，不涉及增值稅，如果開具專票，需要將增值稅扣掉，計征房產稅的租金收入按不含稅的金額來。）
個人所得稅：（80000-1600）*80%*10%=6272
注意：1、住房租賃所得查賬征收的稅率是10%（一般財產租賃所得的個稅是20%，因為是住房，稅率由20%減按10%，如果當地有核定征收的稅率，按照當地核定的來。
2、（80000-1600）得出的是個稅繳納的基數，除以12，平攤到每月是6533.33，大于4000，減按80%得出應納稅所得額，如果是小于4000，每月減除費用800。
5000元租一套房子每月要付1000元稅金？揭秘“房東稅”的真相
最近，關于“房東稅”的話題沖上了熱搜，有人說出租一套5000元的房子要繳納1000元（20%）的稅收，還說選取了云南、河北、湖南三地作為試點省份，未來推廣到全國。
上海試點的房產稅目前有兩檔稅率，千分之四和千分之六，“房東稅”直接來了百分之二十，這還了得，難道是真的嗎？
這種消息忽悠非專業人士是有點效果的，在我看來簡直就是笑話，不僅漏洞百出，連時間節點也對不上，給大家講講“房東稅”的真相。
01 “房東稅”就是個人所得稅，一直存在，不是新鮮事物
所謂的“房東稅”其實就是個人所得稅，房東將房子出租給他人收到租金形成一筆收入，稅務機關針對該筆收入征收個人所得稅。
很多朋友可能覺得只有工資收入才要繳納個人所得稅，其實不然，不同情景下都有可能要繳納稅。比如，張三中了100萬元大獎，按照規定需要繳納20%的個人所得稅，20萬元稅款會在張三領獎的時候由**發行部門代扣代繳至稅務局。
把房子租給別人向來是要繳納所得稅的，如果房東是企業要繳納企業所得稅；房東是自然人的話則繳納個人所得稅。這是法律規定的，全國通用，并非最近才出臺，也不是針對某幾個地區。
至于網上為何會流傳三地試點是因為當地稅務局發布了《關于個人出租住房個人所得稅征收管理的公告》。
該文件起到的作用強調已經存在政策，不是出臺新的政策，就好比交通法規始終有不能闖紅燈的規定，但有些地方存在大量違規現象，當地交管部門據此特意發了一則公告，要求市民遵規守紀。
另外，云南稅務局的公告發布時間為2021年1月1日，河北以及湖南的公告均發布于2019年年底，從時間上來說也不是最近剛發布的。
02 對外出租房屋如何計算個稅？
還是要再強調一下，出租住房需要繳納個人所得稅的規定是一直有的，只是執行層面上不夠完善，換言之，“房東稅”早已有之。下面講講出租房子后到底需要繳納多少個稅，是不是真有網上說的20%那么高。
第一，并不是所有的租金收入都要征收個稅，需要征稅的部分叫作“應納稅所得額”，這玩意等于租金收入減去可以抵扣的部分，用公式表達如下。
應納稅所得額=租金收入-可以抵扣的部分
第二，租金收入很好理解，從租客實際收到的金額；可以抵扣的部分比較復雜，分幾塊內容。
一是分攤到每月的裝修費用；二是外租房屋發生的運營成本；三是法律規定的可以從租金扣除的金額，租金4000元以內的固定減除800元，超過4000元的減除租金收入的20%。
比如，張三本月收到5000元租金，沒有裝修也沒有其他成本（不是二房東），可以抵扣的部分只剩下一項，即收入超過4000元可以扣除租金的20%。
因此，可以抵扣的部分=5000*20%=1000元；應納稅所得額=5000-1000=4000元。
第三，應納稅所得額乘上稅率后就是需要繳納的個稅金額，公式為如下。
需要繳納的個稅=應納稅所得額*稅率
出租財產的個稅稅率統一為20%，但政策給予了普通人一點優惠，個人出租住房按照10%的稅率征收個人所得稅。
注意，享受該優惠稅率必須同時滿足兩個條件，房東要是個人，不能是企業；出租的房子是住房，不能是商鋪。
繼續上面的例子，如果張三出租的房子屬于住房，繳納的個稅=4000*10%=400元；如果出租的是商鋪，繳納的個稅=4000*20%=800元。
大部分房東出租的是住房，對他們來說需要繳納的個稅為400元，占5000元租金的8%，遠遠低于網上傳言的20%。
03 個人出租住房實際繳納的個稅可以忽略不計
三地發布的公告里都提到了可以按照一定的租金比例核定應納稅所得額，云南給出的比例為5%，湖南和河北提到的比例為5%-10%，這是什么意思呢？
前面講過租金收入可以扣除很多部分，得到的應納稅所得額才需要繳稅。實際情況中大部分個人房東提供不了合法、準確的成本費用憑證，無法準確核算可以扣除的金額，為了方便計算，稅務局提供了簡便方法。
稅務局的意思很明確了，大家也不要東扣西扣了，直接按照租金收入的固定比例確定應納稅所得額。
三地給出的比例在5%-10%之間，5000元租金對應的應納稅所得額就在250元至500元之間。
假設張三出租的是住房（非商鋪），對應的個稅稅率為10%，實際需要繳納的個稅金額在25元至50元之間，只占5000元租金收入的0.5%至1%，基本上可以忽略不計。
網上關于“房東稅”的流言嚇到了很多人，不僅讓房東緊張，租客也跟著一起擔心，這是為什么呢？
因為房東的成本增加后大概率會通過漲租金的方式轉嫁到租客身上，即使雙方平攤，租房成本也會增加不少，至少漲10%的租金，租客擔心羊毛出在羊身上。
看完本文后大家可以放心了，哪怕各地稅務局嚴格執行早就實施的租房個人所得稅政策，房東實際繳納的稅金非常有限，大部分城市的大部分房子也就是幾十元而已，根本不會引發房租上漲。
如果房東以“房東稅”為由給你漲房租的話，建議將本文甩在他臉上。
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