前沿拓展：

二手房屋個稅怎么算

一、契稅由買方交納，交稅比例是： 1、普通住宅應該交納成交價或是評估價的社圖施字件振曲1.5%的契稅。 2、非普通住宅應該交納成交價或是評估價的3%的契稅。 二、過戶費用： (1)契稅;90平方米以下首次購房的按1%繳納;90—140平方米按房價1.5%繳納;140平方米以上按房價3%繳納買方承擔（二套房按3%收取）。 (2)營業稅：房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價5來自.8%繳納。賣方承擔。 (3)土地增值稅;房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%預繳時口具可真斤納，按照超率累進稅率計算，多退少補。賣方承擔。 (4)所得稅：房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現值差額20

很多時候我們的粉絲都會問“我為什么要買共有產權房，不買二手房？明明單價相差無幾，共有產權房還不是完全產權？”這其實跟稅費有很大關系，二手房實際首付要比共有多10-20%左右，這一點對不少人來說絕對是個老大難問題。

如：我們看到的這位網友，就在用回遷房的單價與共有相比~我們團隊的內誰在近期給大家總結了關于回遷房、經適房等各類房源的稅費知識，歡迎收藏。

在房屋買賣的過程中，除了房款，一定會涉及到的另外一個大頭就是稅費。稅費的多少會直接影響交易的結果，雖然不論新房和二手房交易的過程中都有經紀人的幫助，他們就全給您辦了，但為了錢不會交的不明不白，也方便大家更加了解相關知識，本期我們來細聊一下稅費?！獌日l

01

各性質的房子需要交什么稅費？

01

新房

需繳納契稅、專項維修基金

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二手房

在我們購買二手房所涉及到的所有的稅，從理論上來說有些需要賣家承擔，有些需要買家承擔、有些則是共同承擔。但在北京當前的房地產市場上，所有的稅基本上都是由買家來承擔。這種情況看似十分不公平，但其實羊毛出在羊身上，賣家就算繳了，也是揉在房款里的。

1

一類經適房

我們平時說的經適房一般指的就是一類經濟適用房，其滿五年補繳綜合地價款后才可上市交易（契稅票填發日期或房產證登記日期滿五年，注：有些城區還需要戶籍所在區縣住房保障管理部門開具放棄優先回購證明）

需要注意：補繳完綜合地價款經適房轉商品房，房本日期重新計算，白話就是原來滿五的現在沒了。

需繳納契稅、個稅、增值稅及附加、綜合地價款

二類經濟適用房

房產證上一般標明其房屋性質是“按經濟適用住房管理”，也就是回遷房、集資建房、安居房等。拿到房產證即可交易。

需繳納契稅、個稅、增值稅及附加、土地出讓金

2

兩限房

限房價、限套型普通商品住房，和經適房相同2009年左右開始已經停止申請了，上市條件也和經適房相同，契稅票填發日期或房產證登記日期滿五年。

需繳納契稅、個稅、增值稅及附加、土地收益金

3

自住型商品房

簡稱自住房，是限房價、限面積的政策性住房，比同品質同地段的商品房價格低30%左右。在2017年自住型商品房升級為共有產權房，上市條件同為契稅票填發日期或房產證登記日期滿五年。目前北京還沒有滿足條件上市交易的自住型商品房。

需繳納契稅、個稅、增值稅及附加、土地收益等價款

4

公房

是由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家所有。公房分兩種，一種不可上市交易，居民只有使用權，一種可以上市交易，也就是我們說的已購公房。（注：央產房是公房的一種，上市前需滿足條件并辦理交易備案，藍島大廈一層辦理上市申請手續）

需繳納契稅、個稅、增值稅及附加、土地出讓金

5

普通商品房

需繳納契稅、個稅、增值稅及附加

6

商辦

新建：需繳納契稅（網簽價的3%）、印花稅（網簽價的0.5%）、專項維修基金

二手：需繳納契稅、個稅、增值稅、印花稅、土地增值稅

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車位

需繳納契稅（網簽價的3%）、印花稅（網簽價的0.5%）、專項維修資金

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其他過戶方式

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贈與和繼承

繼承分為三類：法定繼承、遺囑繼承、遺贈

法定繼承就是被繼承人無遺囑，按繼承順序（第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承遺產

遺囑繼承顧名思義，按照遺囑繼承。立遺囑時如果繼承人是法定繼承人，就是遺囑繼承，如果繼承人是非法定繼承人，就是遺贈，其實就是屬于贈與。

前兩種不需要繳稅，遺贈需要3%的契稅和0.05%的印花稅。

02

公司買房

1

什么樣的公司能在北京買房？

①個體工商戶連續5年(含)以上在本市繳納個體工商戶稅，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)，只能出經營者（或家庭成員）房產證；

②大陸公司在京購房不受限購，可以買住宅（港資或者無營業執照類的**企業除外）；

③境外機構在京設立分支、代表機構（經批準從事經營房地產的企業除外）可在本市購買辦公所需的非住宅房屋。

（備注：簡單說-②③，公司注冊地在大陸，就可以在北京買房，不限購，可買住宅；注冊地不在大陸，只可以購買非住宅。）

2

公司買房的稅費？

契稅（申報價的3%），印花稅（申報價的0.5%），房本登記費（550元/本）

3

公司名義買房貸款方面問題？

公司買房需要法人做擔保，提供法**水，做貸款。最多貸款5成，利率1.1倍。

4

持有公司房產每年需要繳納哪些稅？

①房產稅：原值*0.7*1.2%（1000萬*0.7*1.2%=8.4萬）

繳納時間：4月份或者11月份，違約會有滯納金，賣房前要補齊。只繳納5年。

②土地使用稅：對應土地級別稅額*建筑面積/年，一般是1.5元-30元/平/年不等

5

賣的時候，需要交哪些稅？

增值稅：（申報價-原值）*5.6%；

印花稅 ：申報價 * 萬分之五；

土地增值稅（遞增額的30%-60%）

企業所得稅按年應納稅所得額的比率征收；

（注意：在北京公司買房三年限售，且不能落戶不能上學）

03

各類稅費如何計算？

01

契稅

02

個稅

03

增值稅及附加

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土地出讓金

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綜合地價款

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專項維修基金

**式住宅、非住宅（如別墅）為50元/平米

多層住宅、非住宅（六層以下建筑）為100元/平米

高層住宅、非住宅（七層以上建筑）為200元/平米

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土地收益等價款（自住型商品房）

屆時同地段商住房價格和該自住型商品房購買時價格差價的30%

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土地收益金（兩限房）

（房屋核定價-原值）*35%

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土地增值稅（公司買房）

土地增值稅=增值額*稅率（稅率30%-60%）

增值額=網簽價或核定價-扣除項目金（網簽價、核定價哪個大去哪個）

扣除項目金=原值+原契稅+本次增值及附加+遞增額+網簽價或核定價的10%（網簽價、核定價哪個大去哪個）

遞增額=原值*5%*年數

稅率由增值額/扣除項目金決定

舉例：之前買了一套2000萬的房子，網簽價1500萬，5年后，對外賣出，銷售價格3200萬.需要繳納多少稅？

增值稅：(3200-1500)*5.6%=95萬

企業所得稅：（3200-1500）*25%=425萬

印花稅：3200萬*0.05%=16000元

土地增值稅：（3200-1500）*30%=510萬

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其他名詞解釋

掛牌價：業主在中介掛牌時定下的價格。

網簽價：現在二手房過戶前需要網簽，也就是將交易和合同公示在房管局網站上，網簽價就是網上合同上寫的成交價格。

過戶指導價=核定價：有關部門定的一個房產過戶價格，一房一價。

評估價：評估機構計算出的相對科學合理的市場參考價。（影響貸款上限）

成交價：最終真實成交價格。

中介費：最多為成交價的2.7%（其中包含很多雜項，暫不過多介紹）

原值：上一次過戶的成交價。

資金監管：將買賣雙方的資金放入第三方賬戶，以免發生資金損失造成違約。

滿五滿二：滿五指的是從取得產權證的日期算起，持有該房產的時間已經大于等于5年（滿二就是大于等于2年），如果說房產證還沒有辦下來的話，也可以按照繳納契稅**上的日期算起。

唯一：指業主在該省份內，登記在國土局系統里得只有這一套房子。

普通住宅、非普通住宅：

以北京市為例，其普通住宅的認定應具備以下三個條件。

1.住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上。

2.單套建筑面積在140平方米（含）以下。

3.實際成交價低于下表 （家庭唯一住宅才能享受普宅契稅）

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退 稅

賣公買商：出售公房一年內新購商品房，在契稅繳納日起3年內，納稅人可以按規定去地稅部門申請退稅。

**買二手：房子被**后，攜**款購買二手房，可以享受契稅減免優惠，最多可全部抵扣?？稍诶U稅時直接抵扣，也可稅后辦理退稅。

最后舉個例子，都是我編的啊，可能有漏洞：

一哥們首套房，手里有150萬，首先看了一套北京新天地（商品房）55平開間，滿五唯一，掛牌價320萬，評估價280萬，不行覺得太憋屈。

又看了一套瀛海家園（回遷房：二類經適）83平南北通透的兩居，掛牌價280萬，評估價252萬，一下激動了，覺得這個太便宜了。但殊不知原值20萬，剛下的房本，名下還有三套房。

北京新天地：商品房滿五唯一，只需繳納契稅=280×1%=2.8萬

瀛海家園：二類經適房不滿五唯一

需繳納增值稅及附加=252/1.05×5.6%=13.44萬

契稅=（252-13.44）×1%=2.3856萬

個稅=（252-20）×20%=46.4萬

土地出讓金=252×3%=7.56萬

總計需要繳納約70萬稅費

（注意:計稅價也就是是稅基=網簽價，最低過戶指導價≤網簽價≤評估價，網簽價要結合購房人的付款方式，所以網簽價會根據每個購房者的情況而變化）

以上僅為粗略計算，但可以見得藏在掛牌價下面稅費的威力（掛牌價都不含稅費）

本篇文章內容量較大，各位可以收藏轉發，需要的時候拿出來參考，其中如有不對的地方歡迎各位大神指正。

拓展知識：