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出租房屋個稅怎么計(jì)算

您好,會計(jì)學(xué)堂陳老師為您解答

個人異團(tuán)教出租財(cái)產(chǎn)取得的財(cái)產(chǎn)租賃收入，行在計(jì)算繳納個人所得稅時，應(yīng)依次扣除以下費(fèi)用：

1.財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)；

2.向出租方支付的租金。(轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù))

3.由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。（每次80困意0元為限，一次扣不完的，可在以后期扣除）

4.稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。800元或20%

5.適用稅率：20%。個人按市場價出租居民住房，稅率10%。

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今天，整理了史上最全有關(guān)個人出租房屋稅收大全，請出租房屋的小伙伴們多加關(guān)注~一、增值稅1、稅收征管《**國家**關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）中《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》：（九）不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)：其他個人出租其取得的不動產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額?！秶?*關(guān)于發(fā)布<納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（2016年第16號）：第四條：（二）其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。第八條其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)納稅款：（一） 出租住房：應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%（二）出租非住房：應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%2、稅收優(yōu)惠《國家**關(guān)于營改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（國家**公告2016年第53號）：二、其他個人采取一次性收取租金的形式出租不動產(chǎn)，取得的租金收入可以在租金對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》 ：第六章稅收減免的處理：第四十九條個人發(fā)生應(yīng)稅行為的銷售額未達(dá)到增值稅起征點(diǎn)的，免征增值稅；達(dá)到起征點(diǎn)的，全額計(jì)算繳納增值稅。第五十條增值稅起征點(diǎn)幅度如下：（一）按期納稅的，為月銷售額5000-20000元（含本數(shù)）。（二）按次納稅的，為每次（日）銷售額300-500元（含本數(shù)）。二、所得稅1、稅收征管《中華****個人所得稅法》（2018年10月）第六條應(yīng)納稅所得額的計(jì)算：（四）財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費(fèi)用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。第九條　個人所得稅以所得人為納稅人，以支付所得的單位或者個人為扣繳義務(wù)人。納稅人有**公民身份號碼的，以**公民身份號碼為納稅人識別號；納稅人沒有**公民身份號碼的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)賦予其納稅人識別號?？劾U義務(wù)人扣繳稅款時，納稅人應(yīng)當(dāng)向扣繳義務(wù)人提供納稅人識別號。第十條　有下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)依法辦理納稅申報(bào)：（二）取得應(yīng)稅所得沒有扣繳義務(wù)人；（三）取得應(yīng)稅所得，扣繳義務(wù)人未扣繳稅款；第十二條 納稅人取得利息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得和偶然所得，按月或者按次計(jì)算個人所得稅，有扣繳義務(wù)人的，由扣繳義務(wù)人按月或者按次代扣代繳稅款。第十三條　納稅人取得應(yīng)稅所得沒有扣繳義務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)在取得所得的次月十五日內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送納稅申報(bào)表，并繳納稅款。第十五條　**、**銀行、金融監(jiān)督管理等相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)納稅人的身份、金融賬戶信息。教育、衛(wèi)生、醫(yī)療保障、民政、人力資源社會保障、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、**、**銀行、金融監(jiān)督管理等相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供納稅人子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、住房貸款利息、住房租金、贍養(yǎng)老人等專項(xiàng)附加扣除信息。《國家**關(guān)于印發(fā)征收個人所得稅若干問題的規(guī)定的通知》 (國稅發(fā)[1999]089號)六、關(guān)于財(cái)產(chǎn)租賃所得的征稅問題：（一）納稅義務(wù)人在出租財(cái)產(chǎn)過程中繳納的稅金和國家能源交通重點(diǎn)建設(shè)基金、國家預(yù)算調(diào)節(jié)基金、教育費(fèi)附加，可持完稅（繳款）憑證，從其財(cái)產(chǎn)租賃收入中扣除（二）納稅義務(wù)人出租財(cái)產(chǎn)取得財(cái)產(chǎn)租賃收入，在計(jì)算征稅時，除可依法減除規(guī)定費(fèi)用和有關(guān)稅、費(fèi)外，還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅義務(wù)人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。（三）確認(rèn)財(cái)產(chǎn)租賃所得的納稅義務(wù)人，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)憑證為依據(jù)。無產(chǎn)權(quán)憑證的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定納稅義務(wù)人?！秶?*關(guān)于個人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函〔2009〕639號）一、個人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個人所得稅。二、取得轉(zhuǎn)租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計(jì)算個人所得稅時，從該項(xiàng)轉(zhuǎn)租收入中扣除?！秶?*關(guān)于個人所得稅若干業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》（國稅函〔2002〕146號）二、有關(guān)財(cái)產(chǎn)租賃所得個人所得稅前扣除稅費(fèi)的扣除次序調(diào)整為：（一）財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)；（二）向出租方支付的租金；（三）由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用；（四）稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。《**國家**關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號）：四、個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除。2、稅收優(yōu)惠《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號）： 二、支持住房租賃市場發(fā)展的稅收政策。（一）對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。《**國家**關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》三、對個人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。三、房產(chǎn)稅1、稅收征管《中華****房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號）：第四條房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%?！蛾P(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號）：二、支持住房租賃市場發(fā)展的稅收政策：（三）對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅?！?*國家**關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號）：二、房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。五、免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。四、印花稅1、稅收征管《中華****印花稅暫行條例》（國務(wù)院令第11號）：第一條在中華****境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務(wù)人?！队』ǘ惗惸慷惵时怼罚贺?cái)產(chǎn)租賃合同征稅范圍包括租賃房屋、船舶、飛機(jī)、機(jī)動車輛、機(jī)械、器具、設(shè)備等，稅率，按租賃金額的千分之一貼花。稅額不足一元地按一元貼花。納稅義務(wù)人為立合同人。2、稅收優(yōu)惠《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號）：二、支持住房租賃市場發(fā)展的稅收政策：（二）對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。五、城鎮(zhèn)土地使用稅1、稅收征管《國家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)<關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定>的通知》（國稅地字〔1988〕15號）：四、關(guān)于納稅人的確定：土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。2、稅收優(yōu)惠《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號）：二、支持住房租賃市場發(fā)展的稅收政策：（三）對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。六、城市維護(hù)建設(shè)稅1、稅收征管《中華****城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》（國發(fā)〔1985〕19號）第二條凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，都是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人，都應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。第四條城市維護(hù)建設(shè)稅稅率如下： 納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%； 納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%； 納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。七、教育費(fèi)附加1、稅收征管《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》第448號：第二條　凡繳納消費(fèi)稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，除按照《國務(wù)院關(guān)于籌措農(nóng)村學(xué)校辦學(xué)經(jīng)費(fèi)的通知》（國發(fā)〔1984〕174號文）的規(guī)定，繳納農(nóng)村教育事業(yè)費(fèi)附加的單位外，都應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定繳納教育費(fèi)附加。第三條　教育費(fèi)附加，以各單位和個人實(shí)際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅的稅額為計(jì)征依據(jù)，教育費(fèi)附加率為3%，分別與增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅同時繳納。2、稅收優(yōu)惠《**國家**關(guān)于擴(kuò)大有關(guān)**性基金免征范圍的通知》（財(cái)稅[2016]12號）：一、將免征教育費(fèi)附加、地方教育附加、水利建設(shè)基金的范圍，由現(xiàn)行按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過3萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過9萬元）的繳納義務(wù)人，擴(kuò)大到按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元）的繳納義務(wù)人。為方便資粉們理解，小資接下來給大家舉一個暴發(fā)戶出租房子的例子： 假設(shè)王老五（鉆石型的）在北京市朝陽區(qū)有兩套房屋，一套為商業(yè)地產(chǎn)，面積100平方米；一套為普通住宅，面積120平方米。兩套房屋均擁有土地使用權(quán)證，鉆石王老五于20×8年9月將兩套房屋均對外出租，商業(yè)地產(chǎn)租金為5萬元/月，普通住宅一個月租金1.2萬元/月，租金按照壓一付三的方式收取，即預(yù)先收取三個月房租，一個月押金，王老五對出租的自有房產(chǎn)負(fù)責(zé)維護(hù)，每月的維護(hù)成本，主要是房屋修繕費(fèi)用，兩個房屋均是800元/月,索取了合法有效的**。那么，這位鉆石牌的王老五每月需要交納的稅金是多少呢？注：北京城鎮(zhèn)土地使用稅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：24元/平方米/年首先，商業(yè)地產(chǎn)與普通住宅的稅收政策是不同的，普通住宅與民生關(guān)系密切，所以稅收政策有較多傾斜，因此需要將商業(yè)地產(chǎn)和普通住宅分開來計(jì)算。商業(yè)地產(chǎn)稅金合計(jì) 11766.96元， 具體分析如下：增值稅： 50000/(1+5%)*5%=2380.95城市維護(hù)建設(shè)稅： 2380.95*7%=166.67教育費(fèi)附加： 免征城鎮(zhèn)土地使用稅： 100平方米*24元/平方米/年/12=200元/月印花稅： 50000/1000*1=50（假設(shè)合同中租賃金額未將增值稅額單獨(dú)分開）房產(chǎn)稅： （50000-2380.95）*12%=5714.29所得稅： (50000-2380.95-166.67-200-50-5714.29-800)*(1-20%)*10%=3255.05普通住宅稅金合計(jì)1337.6元， 具體分析如下：增值稅： 免征增值稅城市維護(hù)建設(shè)稅： 免征城建稅教育費(fèi)附加： 免征城鎮(zhèn)土地使用稅： 免征土地使用稅印花稅： 免征印花稅房產(chǎn)稅： 12000*4%=480所得稅： (12000-480-800)*(1-20%)*10%=857.6總結(jié)：王老五20X8年5月份需要交納的稅金合計(jì)13104.56元，稅前收入62000元，稅后48895.44元。 很多資粉們在生活中都應(yīng)能感覺到，自己把房子出租出去了，但是沒有人來找我們收取稅金，在這里，需要提醒大家的是，如果沒有代扣代繳義務(wù)人的話，需要出租人自行去稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，但是大家都知道我們國家目前還處在什么都缺，就是不缺人的時代，對涉及個人為征稅對象的稅種，稅源分散，變化頻繁，不易**，在沒有代扣代繳義務(wù)人的情況下，給征管工作帶來了很大的困難。不過隨著信息技術(shù)的發(fā)展，大數(shù)據(jù)，云的發(fā)展，相信征管工作所觸及的范圍會越來越廣。

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